אחריות נציגות הבית המשותף על הצפה

אחריות נציגות הבית המשותף על הצפה
כללי
1. בהסכם מיום 11.8.97 רכשו מר שנרך (התובע 1) ועו"ד רוט ז"ל, את הזכויות בדירה בקומת קרקע/מרתף, ברחוב לכיש 9 בגבעתיים (להלן: "הדירה").

מר שנרך ועו"ד רוט ז"ל רכשו את הדירה מעיריית גבעתיים (להלן: "העירייה"), לאחר שזכו במכרז שפורסם על ידי העירייה לצורך המכירה.

2. התובענה שלפני הינה תביעה כספית של רוכשי הדירה (אשר ביני לביני כבר מכרו אותה, ביום 11.4.06) כנגד העירייה ממנה רכשו את הדירה ואשר באזור שיפוטה נמצאת הדירה, וכנגד נציגות הבית המשותף הרלוונטי (להלן: "הנציגות"), בעניין נזקים שנגרמו להם לטענתם כתוצאה מהצפות שפקדו את הדירה, בשל מעשים או מחדלים של העירייה ושל הנציגות.

3. יוער כי הנתבעים 2- 5 הינם יורשיו של המנוח מר רוט ז"ל. היורשים לא היו מעורבים בהליך, ולמען הפשטות והנוחות יעשה להלן שימוש בביטוי "התובע" לעתים הן עבור התובע 1 והן עבור התובעים כגוף ללא אבחנה. אין מחלוקת ממשית בשאלות של יריבות.

הערה מקדמית (בש"א 170769/07)
4. במסגרת ההליכים המקדמיים בתיק זה (שהתנהלו ברובם בפני כב' השופטת ניב) הוגשה בקשה לסילוקה של התביעה על הסף בשל התיישנות וטעמים נוספים (בש"א 170769/07).

5. בהחלטת כב' השופטת ניב מיום 17.1.08 נקבע כי חלק מעילות התביעה ורכיבי הנזק התיישנו, ואלה נמחקו מכתב התביעה. בכלל האמור נמנות עילות הנוגעות לאי העברת מחסן, למכירת זכויות ברכוש המשותף ואי המצאת אישור משרד הפנים. כן נקבע כי דינה של הטענה בעניין חיוב יתר בארנונה להימחק בשל אי מיצוי הליכי השגה וערר הקבועים בדין.

6. בית המשפט לא מצא לנכון למחוק את עילת התביעה המבוססת על נזקים שנגרמו עקב הצפות שאירעו במהלך שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לרבות אירוע הצפה משנת 2000 (מועד הגשת התביעה הוא 26.11.06, ומניין שבע שנים לאחור מביא אותנו ליום 26.11.99).

7. על ההחלטה האמורה לא הוגשה השגה. המשך הדיון בהליך כפוף להוראותיה.

תמצית עמדות הצדדים בכתבי הטענות
8. התובע טוען כי בדיעבד הסתבר לו שהעירייה הונתה אותו בשלבים הטרום-חוזיים שכן היה ידוע לה על פגמים נסתרים יסודיים בדירה ואלה הוסתרו ממנו. כן הוא טוען כי נגרמו לו נזקים בשל הצפות עקב ליקויים בתשתיות העירוניות ואי מתן שירותים לדירה כמתחייב מחובת העירייה עפ"י דין. כלפי הנציגות נטען כי זו לא פעלה עפ"י חובתה ולא תיקנה ליקויים ברכוש המשותף, וכי ליקויים אלה גרמו לנזקים.
 
9. הנתבעות מצידן דוחות את טיעוני התביעה מכל וכל.

העירייה גורסת, בין השאר, כי התובעים סבורים שהמחיר ששילמו עבור הדירה היה גבוה מדי והם מנסים לחזור בהם מעסקה משנת 1997 ומחפשים "כיס עמוק" לגלגל אליו טעויות בשיקול דעת בכריתת ההסכם. לשיטת העירייה, התשתיות העירוניות במקום תקינות, וליקוי בביוב שאינו באחריותה הוא אשר גרם להצפות ולנזקים בדירה, ככל שהיו כאלה.

הנציגות מצידה טוענת, כי ככל שהיתה חדירת מים לדירה, זו נבעה ממערכת הביוב שבתוך הדירה או כתוצאה מליקויים בתשתיות העירוניות אך לא ממערכת הביוב המשותפת. לטענתה, ככל שהיו הצפות בדירה, האחריות לנזקיהן מוטלת לפתחה של העירייה, אשר לא דאגה למערכת ניקוז תקינה במקום. גם הנציגות טוענת כי הגשת התביעה נגדה נובעת מחיפוש אחר "כיס עמוק" להפסדים שנגרמו בשל טעות בכדאיות העסקה (ברכישת הדירה מהעירייה).

10. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים אלא כדי להביא רקע לדיון בלבד.

העדויות
11. עדי התביעה היו אלה: התובע (1) עצמו; מר אסף פוריה (אשר גר ברחוב שנים רבות והיה חבר של מר אמסלם שהיה שוכר בדירה בשנים רלוונטיות); מר אליעזר פוריה (אשר גר ברחוב שנים רבות, אביו של אסף פוריה); מר אהרון כהן (דייר בבניין סמוך, אינסטלטור במקצועו); השמאי עופר כהן; המהנדס סבוטין ולדיסלב.

12. מטעם העירייה העידו מר פיטר סורקין (מהנדס ביצוע במחלקת תשתיות בעירייה) והמהנדס יוסף גולדקלנג.

13. מטעם נציגות הבית המשותף העידו: גב' רחל יעקובוביץ (ששימשה ועד בית בתקופה הרלוונטית); מר עודד הוד (דייר בבית המשותף) והמהנדס גבריאל קידר.

14. בנוסף לכל אלה, הוגשה לתיק חוות דעת של מומחית מטעם בית המשפט, הגב' בלה כדריה. הצדדים לא ביקשו את זימונה וחקירתה של המומחית.
 
 סדר הדיון והערה
15. הצדדים דנו בטענות השונות בערבוביה ממשית כאשר הסוגיות שזורות זו בזו. דרך הטיעון האמורה לא הקלה על הדיון בתיק ועל ההכרעה בו.

16. לגופו של ענין - סדר הדיון יהיה כדלקמן: בפתח הדברים יצוינו מספר נתונים עובדתיים לגבי מבנה הדירה ומיקומה (כרקע לדיון). לאחר מכן יבחנו ראיות שהובאו בעניין אירועי ההצפות. משיוברר מה הוכח בעניין ההצפות, תידון שאלת האחריות – הפן החוזי והפן הנזיקי. במסגרת דיון זה יבחנו גם טענות כגון התיישנות, במידת הצורך והרלוונטיות. לבסוף תידון שאלת הנזק.

17. מובהר כי כל ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקולי ישיבות ההוכחות, אלא אם מצוין או משתמע אחרת.

מבנה הדירה ומיקומה
18. הדירה נשוא התובענה נמצאת בקומת המרתף (שכונתה לעתים גם קרקע) בבית משותף.

19. הבניין נבנה בסוף שנות החמישים. הדירה עצמה נבנתה בתחילת שנות הששים, בהיתר, לאחר שהבניין כבר היה קיים, על ידי סגירת חלל בין עמודים.

20. הדירה נמצאת במפלס הנמוך ב- 1.5 מ' ממפלס הרחוב (ורצפת הדירה נמוכה ממפלס הכניסה לבית בכ- 10 ס"מ).

בסמוך לבניין (ולדירה) נמצא מבנה של בית ספר. הדירה נמצאת במפלס הנמוך ב- 1.5 מ' גם ממפלס חצר בית הספר הסמוך.

 ההצפות
21. לאור החלטת כב' הש' ניב שצוינה לעיל, נותרו על הפרק טענות התובעים בדבר הצפות שאירעו החל מיום 26.11.99 (ועד הגשת התביעה).
 
הצפות - הטיעון
22. בתצהירו של התובע נכללת התייחסות כללית ל"הצפות חוזרות ונשנות" שאירעו במהלך השנים וטענה לפיה התובע סבר בשעתו שההצפות נבעו מבעיות 'מקומיות' והזמין בעלי מקצוע בתחום האינסטלציה לצורך ביצוע תיקונים. בפרט מתייחס התובע לתיקון מיום 30.1.00, ולהצפה שהתרחשה ביום 23.10.00 (או בסמוך לכך) שארעה כתוצאה מגשמים עזים שירדו באזור וקיומה למעשה אינו שנוי במחלוקת.

הצפות - הראיות
23. הראיות בעניין קיומה של הצפה באוקטובר 2000, הן רבות. אין מחלוקת בדבר התרחשותה, וזאת מבלי להתייחס בשלב זה לעניין האחריות.  

כל העדים אישרו למעשה את התרחשותה של ההצפה האמורה. לפי רישומי העירייה, מדובר באירוע שהתרחש ביום 25.10.00 עקב גשמים עזים שירדו באזור, במסגרתו היו הצפות שכתוצאה מהן ניזוקו בתים וכלי רכב. 

במסגרת אותו אירוע, מי שהיה אותה עת הדייר בדירה (השוכר), רפי אמסלם (להלן: "אמסלם"), חולץ מהדירה באמצעות רכב כיבוי אש (סע' 16 לתצהירו של אסף פוריה, סע' 23 לתצהירו של אהרון כהן, סע' 22 לתצהירו של התובע 1), מים הוצאו מהדירה באמצעות משאבות של כיבוי אש (סע' 18 לתצהירו של אסף פוריה) וכן נגרמו נזקים בדירה ורכושו של אמסלם הושחת (סע' 6 לתצהירו של אליעזר פוריה, סע' 17 לתצהירו של אסף פוריה, סע' 23 לתצהירו של התובע 1).  

24. פרט לאוקטובר 2000, קיימות ראיות כלליות בדבר קיומן של הצפות נוספות בנכס, במועדים שונים (ובכלל זה מועדים אשר קדמו לרכישת הדירה על ידי התובעים).
 
25. מר אסף פוריה הצהיר כי זכור לו שבדירה היו הצפות רבות של ביוב וכי כאשר היה עובר ליד הבית היה עולה סירחון של ביוב (והוא אף היה רואה את הביוב כאשר הוא עולה). כן הצהיר, כי לאחר שהעירייה הגדילה את הדירה (ופתח ביוב הפך לחלק מהדירה), הוא ראה מדי פעם ביוב יוצא מתחת לדלת הדירה.

26. מר אסף פוריה ומר אליעזר פוריה ציינו בתצהיריהם, כי לאחר ההצפה של אוקטובר 2000, חזרו ונשנו הצפות של ביוב בדירה, וכי אמסלם ואליעזר פוריה פתחו פעמים רבות את מכסה הביוב ומצאו בו צמחים ופסולת.  

לפי תצהירי עדים אלה, בחורפים בהם יורד גשם רב, האזור מוצף, במיוחד ברחוב לכיש 9, וכתוצאה מההצפות עולה הביוב במקומות שונים באזור, כך שנוצרים מעין "גייזרים" של ביוב.
 
כן ציינו השניים בעדותם, כי מלבד ההצפה באוקטובר 2000, היו מקרים נוספים של הצפות קטנות יותר (עמ' 10 ש' 22 - עמ' 11 ש' 5, וכן עמ' 15 ש' 10 - עמ' 16 ש' 20).

27. מר אהרון כהן, אינסטלטור אשר גר בסמיכות, הצהיר כי היו בדירה הצפות רבות של ביוב עקב סתימות, וכי הוא עצמו פתח את הסתימות פעמים רבות. לפי תצהירו של מר כהן, בור ביוב שהיה בתוך הדירה נסתם תדירות משום שבורות הביוב היו מלאים בשורשים וצמחיה שסתמה אותם. מר כהן ציין בתצהירו, כי פרט לאמור ופרט להצפה של אוקטובר 2000, ארעה הצפת ביוב נוספת שבעקבותיה נגרמו נזקים בדירה (רישא סע' 25 לתצהירו).

28. מעדותה של גב' רחל יעקובוביץ שהעידה מטעם הנציגות עולה, כי התרחשו מספר הצפות של חצר הבניין מלבד ההצפה של אוקטובר 2000, לדבריה, כתוצאה מגלישה של מים ממגרש בית הספר הסמוך, שכאמור נמצא במפלס הגבוה בכ- 1.5 מ' ממפלס הדירה (עמ' 82 ש' 11- 15).

לפי עדותה של רחל יעקובוביץ, בשנת 2006 היתה הצפת מי גשמים נוספת, של החצר בלבד (ולא הצפה כוללת של הרחוב כבאוקטובר 2006) (עמ' 82 ש' 5- 10). גם לפי עדותו של מר עודד הוד המתגורר בבניין, היתה הצפה בחצר בשנת 2006, ואף הצפה זו הביאה להצפה בדירה, יתכן כי על ידי חדירת מים דרך החלונות הנמוכים (עמ' 87 ש' 20 עד עמ' 88 ש' 7, עמ' 91 ש' 4- 8).
 
29. מחוות הדעת של המומחים מטעם התובע, הן המהנדס והן השמאי, אשר ביקרו שניהם בנכס ביוני 2006, עולה כי בעת ביקורם היתה רצפת הדירה מוצפת בשכבת מים. הדבר עולה גם מתמונות שנסרקו לחוות דעתו של השמאי עופר כהן (עמ' 4).

הצפות- סיכום
30. התשתית הראייתית מלמדת אפוא על התרחשותה של הצפה גדולה בדירה (וברחוב) בעקבות גשמים עזים באוקטובר 2000, על הצפה נוספת בשנת 2006 וכן על הצפות נוספות, קטנות יותר, שאירעו במועדים שונים שלא הובהרו.

שאלת האחריות: הפן החוזי - טענות התובע לגבי השלבים הטרום-חוזיים
31. התובע טוען כי העירייה ניהלה עימו משא ומתן בחוסר תום לב. כן טוען התובע להטעיה ותרמית. זאת מאחר שלטענתו העירייה לא גילתה לו את דבר קיומם של פגמים נסתרים יסודיים שהיו בדירה שהיו ידועים לה טרם חתימת הסכם המכר והוסתרו ממנו. עוד טוען התובע כי גם כאשר חשד שקיימים בדירה ליקויים, העירייה הציגה מצגים כאילו אינה יודעת על ליקויים בדירה או בתשתיות הבניין, תוך קיום עוולת התרמית. לטענת התובע, בדיעבד נודע לו, כי הדירה שימשה בעבר למגורי נזקקים ששוכנו בה ע"י העירייה, ואלה, על אף מצבם הכלכלי, נטשו את הדירה עקב ההצפות.

32. בעניין טיעון זה אין להאריך. יהא אשר יהא הבסיס בעניין ההתנהלות בשלבים הטרום חוזיים, העילה המבוססת על הפן החוזי התיישנה ואינה יכולה להישמע.

הדבר עולה במידה מסוימת מהחלטת 17.1.08 שניתנה ע"י כב' השופטת ניב ומכל מקום מסקנת ההתיישנות מתבקשת לגופו של עניין, נוכח החומר הראייתי שהוצג בתיק.
 
33. ההסכם לרכישת הדירה נערך ביום 11.8.97 (וטיעון בעניין שלב טרום-חוזי, מתייחס מטבע הדברים למועד הקודם לכך). מחומר הראיות בתיק עולה כי התובע פנה אל העירייה בכתב כבר בפברואר 1998 וטען כי קיימת בדירה בעיית ביוב רצינית. גם בעדותו ציין התובע כי עוד ב- 98' ידע שיש בעיית ביוב חמורה (עמ' 25 ש' 9).
 
34. נזכיר כי לצורך הקמת עילה באופן המתחיל את מרוץ ההתיישנות, אין צורך שיסתיים ביסוסו של הנזק. ההלכה היא כי המרוץ מתחיל משהתגלה נזק שאינו של "מה בכך", אשר אדם סביר היה מגיש תביעה בגינו (ע"א 2206/08 סיגמן נ' חב' דובק בע"מ (11.7.10); ע"א 185/63 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח(4) 554 (1984), ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון יוסף בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485 (1996), ע"א 2242/03 אברהם נ' רשאד (2005)).

35. במכתב מיום 5.2.98 (נספח ג' לתצהירו של התובע 1) טען עו"ד רוט ז"ל באופן מפורש את הטענות הנטענות כיום לעניין השלבים הטרום-חוזיים בדבר מעשי ומחדלי העירייה, הטעיה, וחובתה של העירייה לטפל בבעיית הביוב הן כעירייה והן כמי שמכרה את הדירה לתובע, ואף התרה בעירייה לנקוט בצעדים לפתרון הבעיה לפני נקיטה בהליכים משפטיים:  

"איני מפרט במכתב זה את הפגמים, התקלות וההפרות במעשיה ובמחדליה של העירייה שהתרחשו מאז פרסום המכרז, עניינים אלה יתבררו בערכאות במידה והעירייה תסרב לפצות את מרשי על נזקיו. כעת מתברר כי קיימת בדירה בעיית ביוב רצינית, בעיה אשר היתה ידועה זה מכבר לעירייה, אשר בחרה להטעות את מרשי ולא לגלות לו עובדה זו.. במידה והעירייה לא תפעל באופן מיידי לפתרון הבעיה לא תהא למרשי כל ברירה אלא לפנות לבית המשפט המוסמך על מנת לחייב את העירייה לפעול על פי חובתה, הן כעירייה והן כמי שמכרה את הדירה שבנדון למרשי, ומחויבת כלפיו במישרין ולא רק במסגרת חובותיה כרשות ציבורית." 

למרות האמור, התביעה הוגשה רק בסוף שנת 2006 (כשמונה וחצי שנים לאחר משלוח המכתב הנ"ל), ובעניין עילה זו, התיישנה. לא הוכחה תרמית שיש בה כדי לשנות מסקנה זו.

שאלת האחריות: הפן הנזיקי
36. התובע מעלה טענות כנגד העיריה וכן כנגד נציגות הבית המשותף בענין אחריות לנזקי הצפות בנכס, בגין כשלים/מחדלים בתשתיות העירוניות, בביוב הדירתי ובמערכת הביוב המשותפת של הבניין.

37. על מנת לבחון את שאלת האחריות הנזיקית להצפות, יש לבחון תחילה מה הוכח בעניין סיבת ההצפות שהוכחו (כפי שפורט לעיל).  

38. לעניין שאלת מקור ההצפות והדרך למנוע הצפות, הונחו בתיק בית המשפט מספר חוות דעת. רוב המומחים גם נחקרו על חוות דעתם. יובהר כי כל חוות הדעת נערכו לאחר שהתובעים מכרו את הדירה, וכי עובר למכירתו לא ערכו התובעים תיקונים יסודיים בנכס (או ברכוש המשותף של הבניין) כפי שהמליצו המומחים בחוות דעתם.

 נבחן מה ניתן ללמוד מחוות הדעת ועדויות המומחים בעניין מקור ההצפות. 

חוות דעת המומחים
39. לפי חוות דעתה של מומחית בית המשפט (הנושאת תאריך נובמבר 2007), הדירה נוספה למבנה הקיים מבלי שבוצעו שינויים מקיפים במערכת הביוב הקיימת. בתוך דירת המרתף היה תא ביוב, ולעיתים בעת סתימת מערכת הביוב הוצפה הדירה, כאשר במשך השנים אולתרו ובוצעו שינויים חלקיים במערכת הביוב הקיימת למניעת הצפות (טלאים) ע"י דיירי הדירה. המומחית מוסיפה כי מאחר והפרש הגובה בין רצפת תא הביוב של שירותי הדירה לבין הבריכה הקרובה הינו קטן, קיים שיפוע קטן, ומאחר ומדובר במערכת ביוב ישנה בת כ-50 שנה, כל סתימה קטנה כוללת חדירת שורשים של עצים ישנים לתוך מערכת הביוב וגורמת לחדירת מים לדירה (וכך גם במקרה של מעבר מים מחצר בית הספר הסמוך בשל הפרשי הגבהים בין החצרות). המומחית ציינה כי כיום (לאחר שהתובע מכר את הדירה) בוטל תא הביוב בתוך הדירה ע"י הדייר החדש, דבר שהמעיט את מספר ההצפות בדירה.
 
40. לשיטתה של מומחית בית המשפט, יש להחליף את מערכת הביוב המשותפת של הבניין בצורה יסודית, כולל חפירה של הקרקע לאורך קווי הצנרת, החלפת הצנרת ושוחות הביוב והתאמת השיפועים של מערכת הביוב למצב הקיים, החל מהכניסה לדירה ועד לחיבור לביוב העירוני, תוך התחשבות בגובה מפלס הדירה הנמוך ממפלס החצר וממפלס בית הספר.
 
המומחית כותבת במסגרת תשובות לשאלות הבהרה, כי מערכת הניקוז הקיימת אינה תואמת את המצב הטופוגרפי בשטח, מאחר והדירה נבנתה בשלב מאוחר יותר, מבלי להתייחס למערכת הניקוז הקיימת של הדירה וכי הדבר גרם לבעיות הצפה וחדירת מים לדירה.

41. כפי שנזכר לעיל, מומחית בית המשפט לא זומנה לחקירה על חוות דעתה על ידי מי מהצדדים, על המשתמע מכך.

42. מסקנותיה של מומחית בית המשפט, המתייחסות למערכת הביוב (הפרטית) של הדירה ושל הבניין, עולות במידה רבה בקנה אחד עם מסקנות המומחה מטעם התובע ומאשרות את ממצאיו בעניין מערכת הביוב.

43. לפי חוות דעת המהנדס שהוגשה מטעמו של התובע (מר סבוטין ולדיסלב, חברת טרמינל שרותי הנדסה מקוונים בע"מ, נושאת תאריך יוני 2006), המים אשר כיסו את הרצפה בעת ביקורו של המומחה בנכס (ביום 30.5.06) חדרו כנראה דרך מערכת הביוב של הבניין. המהנדס כותב כי החדירה התאפשרה בשל הפרשי הגבהים בין פנים הדירה לקרקע החיצונית. המהנדס מוסיף וכותב כי מדובר בליקוי שמקורו בעבודות התכנון והביצוע "וזאת מכיוון שמערכת הביוב של הדירה אינה מופרדת ממערכת הביוב של הבניין וזאת בניגוד לתקנות התכנון והבנייה".

44. עוד נכתב בחוות הדעת הנ"ל, כי הבעיות החלו להופיע כנראה בעקבות תכנון לקוי שנוצר בצנרת הביוב שבחצר ("סתימות ושקיעות של צינורות") והמים לא יכלו לזרום בחופשיות למערכת הביוב העירונית ולכן חדרו לדירה. כן נכתב כי בצמוד לקירות החיצוניים של הבניין בוצעו במהלך השנים שינויים בצנרת וניכר כי לא מדובר בצנרת מקורית אלא בתוספות ושינויים שבוצעו בצורה מאולתרת. לשיטת המהנדס, יתכן גם כי האיטום בחלק התחתון של הקירות החיצוניים התבלה במהלך השנים וחלק מהמים חודרים גם דרך קירות החוץ בחלק שבא במגע ישיר עם הקרקע.

45. בפרק העוסק בתיקונים הנדרשים, כותב המומחה מטעם התובע כי יש לבצע תיקונים נרחבים במערכת הביוב המשותפת של הבניין שתכלול חפירה של הקרקע לאורך קווי הצנרת והחלפת הצנרת ושוחות הביוב החל מאזור הכניסה לדירה ועד לחיבור ביוב הבניין למערכת הביוב העירונית. כן יש לבצע שוחת ביוב נפרדת לדירה, לחפור בקרקע לאורך קירות החוץ של הדירה ולבצע אטימה לחלק התת קרקעי. עוד ציין המהנדס בחוות דעתו כי יש לבצע שינויים בשיפועי הקרקע בחצר הצמודה לדירה בכדי להרחיק את מי הגשם ולמנוע מהם לזרום לכיוון הבניין.

46. מעיון באמור לעיל ובמכלול חוות הדעת של המומחה מטעם התובע, עולה כי היא מכוונת לפעולות שיש לבצע במערכת הביוב הפרטית (דהיינו בדירה) ובמערכת הביוב המשותפת של הבניין, להבדיל מפעולות במערכת הניקוז העירונית.

47. גם חוות הדעת שהוגשו מטעם הנתבעות, מתייחסות בעיקר למערכת הביוב של הדירה ושל הבניין. בחוות דעתו של המומחה מטעם העירייה (המהנדס גולדקלנג) נכתב כי מערכת הביוב שבחצר הבניין ישנה ואינה מתפקדת, כי מערכת זו סבלה במשך שנים (וגם כיום) מחדירת שורשים לצנרת ולתאים עד כדי סתימתם, ומנגד, מערכת הביוב העירונית תקינה. בחוות דעתו של המומחה מטעם נציגות הבית המשותף (המהנדס קידר) נכתב, כי בעת בניית הדירה היה על הקבלן להנמיך את מערכת הביוב וכי אי ביצוע הדרישות בהיתר בניית הדירה גרם לכך שהשיפועים במערכת הביוב היו גבוליים וכי ככל הנראה במהלך השנים שקעה מרפסת הכניסה וכתוצאה מכך נפגעה צנרת הביוב ונגרמה זרימה חוזרת אשר הציפה את הדירה. בחוות דעתו כותב המהנדס קידר כי מפלס דירה נמוך מהווה פוטנציאל גבוה לחדירת מים ורטיבות מכל הצפה חיצונית "ולו הקטנה ביותר".

48. בחוות דעתו של המהנדס גולדקלנג (הנושאת תאריך אוגוסט 2008, וניתנה לאחר יתר חוות הדעת בתיק) אף התייחס המהנדס לשיפוצים שבוצעו ע"י מי שרכש את הדירה מהתובע, שבין היתר התקין תא ביוב בחצר, חפר לאורך הקירות החיצוניים לצורך ביצוע איטום קורות המסד, והסדיר את השיפועים בחצר. המהנדס גולדקלנג ציין בחוות דעתו כי גם לאחר השיפוצים שבוצעו ע"י הרוכש החדש, נמצא מסיור בחצר הבניין, כי לפחות בתא ביוב אחד קיימת חדירה חוזרת של שורשים לתוך תא הביוב שעלולים לגרום לסתימת קו הביוב, וכן כי הרוכש החדש מסר לו, כי כל מספר חודשים המערכת נסתמת ונדרש לנקות את תאי הביוב והצנרת משורשים החודרים אליה בתוך חצר הבניין. מכך ניתן להסיק, כי גם לאחר השיפוצים שביצע הרוכש החדש (בעיקר בדירה ובחצר הבניין), נותרו כשלים במערכת הביוב המשותפת של הבניין.

מקור ההצפות – סיכום ביניים
49. חוות הדעת שהוגשו (לרבות ובעיקר, חוות דעתה של מומחית בית המשפט) מתייחסות אפוא בפרט ובמודגש לכשלים במערכת הביוב של הדירה והבניין. כך גם עלה מעיקר חקירות המומחים. לפי הראיות, מדובר במערכת ישנה אשר אף לא הותאמה למצב הטופוגרפי של הנכס והחצר.

50. על מסקנות אלה העולות מחוות הדעת ניתן להוסיף, כי פרט להצפות שארעו באוקטובר 2000 ובשנת 2006, הראיות שהובאו בענין הצפות אחרות (ואין לפנינו תאריכים מדוייקים, כאמור), הן ראיות בענין הצפות בעלות מאפיינים של כשל במערכת הביוב.

51. באשר לעדויות המומחים לגבי התשתיות העירוניות יובהר כי לפי החומר שאותר בתיק, מומחית בית המשפט לא התייחסה לסוגיה זו בחוות דעתה ולא נשאלה לגביה שאלות הבהרה. כך גם המומחה מטעם התובע. המומחה מטעם העירייה, המהנדס גולדקלנג, כתב בחוות דעתו (בין היתר), כי אירוע ההצפה שהתרחש בשנת 2000 היה חריג מבחינת כמויות הגשם (וכי מעבר לכך, ההצפות החוזרות במערכת הביוב במהלך השנים נבעו מליקויים במערכת הביוב הישנה בדירה ובבניין). לשיטתו, מערכת הביוב העירונית תקינה. מר גולדקלנג חזר על דברים אלה בעדותו, ואמר שהמערכת העירונית עומדת במצב של גשם רגיל וסטנדרטי, ואילו במצב של גשם חריג, כמו שהיה בשנת 2000, לא ניתן למנוע את ההצפה (עמ' 58 ש' 23- 27, עמ' 61 ש' 5- 10). העד לא יכול היה להתייחס לשאלות בענין שנת 2006, בהעדר נתונים (עמ' 59 ש' 1- 5; עמ' 61 ש' 13- 18).

על פי עדותו של מר סורקין, מהנדס הביצוע בעירייה, במקום בו נמצאת הדירה קיים "שקע אבסולוטי", כאשר לפני תקופת החורף העירייה דואגת לנקות את כל מערכת התיעול בעיר, במיוחד בשקעים האבסולוטיים, וכך נעשה גם בשנת 2000, אלא שבשנת 2000 היה גשם חריג וכתוצאה מכך היו הצפות במספר מקומות בגבעתיים (עמ' 65 ש' 10- עמ' 66 ש' 6). בענין שנת 2006, השיב העד כי לא ידוע לו על הצפה כזו (עמ' 64 ש' 22- 24; עמ' 71 ש' 1- 4 ו- 17- 22).

בחוות הדעת שהוגשה מטעם הנציגות, התייחס המהנדס קידר רק לעניין מפלס החצר, וציין כי ללא הורדת מפלס החצר, כל טיפול אחר שיבוצע כגון איטום לא יתן מענה מלא לפיתרון הבעיה, והבעיה תמשיך לחזור על עצמה. הנמכת מפלס החצר הוא תיקון אחד מיני רבים מבין נזקי המים והצנרת שציין המהנדס מטעם התובע בחוות דעתו, כאשר מומחית בית המשפט אישרה בחוות דעתה ממצא זה, כאמור לעיל.

ראיות המומחים בענין התשתיות העירוניות מתייחסות אפוא רק להצפה שארעה בשנת 2000.

52. מהראיות בתיק שפורטו לעיל עולה, כאמור, כי את התיקונים הנדרשים על מנת למנוע את עיקר ההצפות יש לבצע במערכת הביוב של הדירה ושל הבניין. נעבור אפוא לבחון את ענין האחריות בסוגיה זו.

אחריות - הרכוש המשותף
53. כאשר מדובר ברכוש משותף של הבניין, עולה מאליה שאלת אחריות הנציגות שלא דאגה להחליף את קווי הצנרת של הבניין שנבנה בסוף שנות החמישים כאמור, או לבצע תיקונים יסודיים אחרים ברכוש המשותף.

54. הנציגות טוענת כי ככל שמוכחת אחריות בענין הרכוש המשותף (ענין המוכחש על ידה) כי אז עומדת לה טענת התיישנות. לשיטת הנציגות, כבר בתחילת שנת 1998 ידע התובע על קיומה של בעיית ניקוז חמורה, ואילו רק בסוף שנת 2006, כשמונה וחצי שנים לאחר מכן, הוגשה התביעה.

55. מעיון בחומר הראייתי עולה כי לאחר שפנה התובע לעיריה במכתב מיום 5.2.98 (אשר נזכר לעיל), באמצעות עו"ד רוט ז"ל, ציין כי קיימת בדירה בעיית ביוב רצינית ודרש מהעירייה לפעול, השיבה לו העיריה (מכתב מיום 12.2.98, נספח ד' לתצהיר התובע) כי לפי בדיקת מהנדס, החיבור העירוני תקין לחלוטין, כאשר קיימת סתימה/שבר במערכת הביוב הפרטית, וכי תקלה מסוג זה הינה סבירה בהתחשב בסוג הנכס (משנת 1959 ללא כל השקעה - דבר שהתבטא במחיר), ובמפלס הקרקע. העיריה כתבה לתובע כי היא אינה הכתובת המתאימה לפנייה וכי האחריות לתיקון הבעיה הינה של ועד הבית (ועל חשבון הבניין כולו, שכן מדובר במערכת כללית השייכת לבית).

ואכן, בהתאמה, פנה התובע לנציגות בעניין זה ביום 17.2.98 (נספח ה' לתצהיר הנציגות). מכתבו של עו"ד רוט ז"ל הופנה ל"בעלי הזכויות/דיירי הבית ברח' לכיש 9 גבעתיים" ובו נכתב מטעם התובע, בין השאר:  

"מתברר כי במשך שנים הוזנח הטיפול בכמה ממערכות הבית, ובאופן מיוחד הטיפול במערכת הביוב. מתברר כי היה ידוע במשך שנים על קיומם של הליקויים, ולמרות זאת וועד הבית וכל הדיירים הזניחו את הטיפול, והתנערו מאחריותם לתיקון הליקויים שנתגלו. מיותר לציין כי ההזנחה החריפה את הבעיה, עד כי כיום מדובר בבעיה חריפה וחמורה ביותר, שנזקיה פוגעים במיוחד במרשי, בהיותו בעל הדירה התחתונה שבבניין."

56. פניית התובע לא נותרה ללא מענה. במכתב תגובה של ועד הבית מיום 22.2.98, עליו חתומה הגב' יעקובוביץ (נספח ו' לתצהירה), דוחה הנציגות את טענות התובע מכל וכל. בין השאר נכתב שם כי פניית התובע תמוהה ביותר, כי מערכת הביוב פועלת כסידרה, כי לא נתקבלה כל פנייה מאת התובע וכי הועד מכחיש "מכל וכל תקלה כלשהי ו/או הזנחה בכל הקשור לניהול הבית".

57. התובע ידע אפוא עוד בשנת 1998 כי קיימת בעיה "חריפה וחמורה ביותר" במערכת הביוב, כי לשיטת העיריה מדובר בליקוי של מערכת הביוב של הבניין אשר באחריות הנציגות, וכי הנציגות דוחה את טענותיו בענין ליקוי. למרות האמור, מאז הפנייה בשנת 1998 לנציגות, לא פנה התובע אל הנציגות פעם נוספת בכתב עד להגשת התביעה, שמונה וחצי שנים לאחר מכן (עמ' 29 ש' 22- 24).

משכך, אין תמה בהעלאת טענת התיישנות על ידי העירייה כנגד התובע. במידה מסוימת, יש לטענה זו בסיס.

58. ברם, אין באמור משום חסימה מוחלטת של טענות התובע כלפי הנציגות. מחדליה של הנציגות לגבי מערכת הביוב מהווים מעשה עוולתי נמשך אשר מקים עילות תביעה חוזרות ונשנות/מתחדשות. אם נציגות בית משותף חדלה בענין מערכת הביוב, היא אינה יכולה לקבל "פטור" מאחריותה בחלוף שבע שנים, כאשר המחדלים הנמשכים גורמים מדי פעם נזקים חדשים. במקרה כזה, הנזקים ה"מתחדשים" שאירעו במהלך שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לא התיישנו והם ברי תביעה (לענין האבחנה בין סוגי העוולות והנזקים לצורך התיישנות בנזיקין, ר' למשל ע"א 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה (6.1.10); ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים (2008); ע"א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (2008); ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות פרדסנות ומטעים בע"מ נ' מושב בני דרור אגודה חקלאית שיתופית בע"מ פ"מ כז(1) 225 (1972); ע"א 590/67 קלינמן נ' ד"ר מירון חרושת כימית בע"מ ואח' פד"י כב(2) 929 (1968)). על כן, יש לבחון את הנזקים שנגרמו לתובע בגין מחדלי הנציגות, ככל שנגרמו, שבע שנים לפני הגשת התביעה, דהיינו מיום 26.11.99. נזקים כאלה, ככל שיוכחו וככל שיוכח קשר סיבתי ביניהם לבין המחדלים בענין הרכוש המשותף, הינם ברי פיצוי מאת הנציגות.



אחריות - הדירה
59. באשר למחדלים בעניין ביוב הדירה הספציפית, יכולים כאלה להוות רשלנות של הבעלים או המחזיק של הדירה במועדים הרלבנטיים ואף של בונה הדירה. בענייננו חשוב יותר ענין הבניה, שכן התובעים מלינים בעיקר על סוגיות שבבסיס הביוב (גם הביוב הדירתי) ולא על תחזוקתו השוטפת של הביוב הדירתי, שבמועדים הרלוונטיים היתה למעשה באחריותם שלהם. העירייה היא זו שבנתה את הדירה (והיתה הבעלים עובר לרכישת הדירה ע"י התובעים).

60. בהקשר זה תצוין טענת התובע והנציגות לפיה רישיון בניה מספר 1751 (שנתקבל ביום 22.2.60) ואשר עניינו, בין היתר, הוספת דירה בת 2 חדרים בקומת הקרקע, כלל תנאי בדבר הורדת מפלס החצר מתחת לפני הרצפה בקומת הקרקע, וכי אילו העירייה שבנתה את הדירה היתה נוהגת עפ"י כללי ההיתר, נזקי ההצפות היו נמנעים.

לגבי טענה זו, העירייה טוענת הן להתיישנות והן להרחבת חזית - מאחר והטענה לא נטענה בכתב התביעה או בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנציגות.  

61. לא מצאתי לקבל טענה זו שהועלתה כלפי העירייה. הטענה אכן לא נכללה בכתבי הטענות, והעירייה התנגדה להרחבת חזית בבירור (ר' למשל עמ' 53 ש' 14 – עמ' 54 ש' 11, עמ' 57 ש' 20- 21, עמ' 99 ש' 11- 12). בנוסף, המהנדס מטעם התובע העיד כי אין די בהורדת מפלס החצר, וכי יש לבצע שם "פעולות מסובכות שונות" (עמ' 43 ש' 8- 14), כאשר על פי חוות דעתו, הנמכת מפלס החצר הוא אחד התיקונים המינוריים (לפחות מבחינת עלות) אותם יש לבצע. מומחית בימ"ש אישרה ממצאים אלה בחוות דעתה. מעבר לדרוש יוער כי ממילא ספק אם עילה זו לא התיישנה, אולם אין צורך להכריע בדבר.

אחריות - התשתיות העירוניות
62. באשר להצפת מי הגשמים באוקטובר 2000 ולתשתיות העירוניות, עולות שאלות כגון: האם אכן מדובר בגשמים חריגים והאם היה על העירייה לבצע פעולות נוספות כדי למנוע הצפות במקרה של גשמים מהסוג שהיה במועד האמור, בפרט כאשר מערכת התיעול של עיריית גבעתיים מחוברת למערכות של עיריות סמוכות ואינה עומדת בפני עצמה (עמ' 48 ש' 4- 15). דיון בסוגיות כגון דא מעלה שאלות שאינן פשוטות, תוך שנקודת המוצא הינה כי מידע בסוגיות כאלה נמצא בידיעתן המובהקת של הרשויות המקומיות (אשר שולטות במערכות אלה, מתחזקות אותן, אחראיות להפעלתן הסדירה, וכו') וכי נטל הבאת ראיות לגביהן מוטל אפוא עליהן (ע"א 73/86 שטרנברג נ' עיריית בני ברק, פ"ד מג(3) 343, 348 (1989)). במקרה שלפני, הדיון בשאלות אלה לא חודד ולא מוצה לטעמי, אך בנסיבות העניין, נוכח קשיי התובע בענין הוכחת הנזקים הרלוונטיים (ר' להלן), ניתן להשאירו ללא קביעת מסמרות.

הנזקים
הנזקים – דרישות התובע
63. התובע טוען כי כתוצאה מההצפות בדירה נגרמו לו נזקים בסך של 442,440 ₪, עפ"י הפירוט כדלקמן: כספים שהשקיע בשיפוץ הדירה לאחר רכישתה וירדו לטמיון בגין נזקי ההצפות (60,000 ₪); עלות תיקון ליקויים ופתיחת סתימות (15,000 ₪); ירידת שווי הדירה עקב הליקויים שנתגלו בה וחוסר סחירותה (90,190 ₪); הפסד הכנסה בגין הנכס עבור התקופה שבה לא ניתן היה להשכיר את הדירה, עבור התקופה שהדירה הושכרה אך שכר הדירה לא שולם בגין הליקויים שהיו בה, ועלות פינוי הדייר שהתגורר בדירה (197,250 ₪); עוגמת נפש ואובדן זמן (80,000 ₪).

כמעט למותר לציין כי הנתבעות דוחות את טענות התובע מכל וכל.

הנזקים - כללי
64. את הדיון בשאלת הנזקים נפתח בשאלת נזקי הצפת אוקטובר 2000, שהיא ההצפה אותה ניתן לייחס למחדלים נטעמים בהקשר תשתיות עירוניות (ר' לעיל).

65. כידוע, הנטל להוכחת הנזקים מוטל על התובע. על הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו ואת שיעורו (רע"א 1327/08 מתד תעשיות בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (2008); ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד נג (3) 433, 445 (1999); ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לד (2) 800, 808 (1981)). רמת הוכחת שיעור הנזק היא רמת הוכחה סבירה. סבירות זו תיקבע על-פי נסיבות המקרה. על התובע מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים מהם ניתן להסיק את הפיצוי, תוך שקיימת הבחנה בין מצבים בהם הוכחת שיעור הנזק היא בעייתית, לבין מצבים שבהם ההוכחה מעשית ואף פשוטה, אך למרות זאת לא השכיל בעל הדין לגבשה בחומר ראיותיו (ע"א 4999/06 הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יהודה ושומרון נ' מחצבות כפר גלעדי-שותפות מוגבלת (2009); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (2008); ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 193, 206 (2005); ע"א 5465/97 הנ"ל, בעמ' 446; ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מז (3) 23, 34 (1993)).

66. עיון בחומר מעלה כי התובע לא ייחס להצפת אוקטובר 2000 נזקים ספציפיים כלשהם במסגרת ראשי הנזק אותם פרט בהרחבה. כמו כן, אין תשתית ראייתית המאפשרת התייחסות לנזקי ההצפה הספציפית ובפרט, לא נערכה כל חוות דעת או ראייה דומה, בסמוך למועד התרחשותה של ההצפה כך שניתן יהיה להוכיח את הנזקים שנגרמו בגינה. חוות הדעת שהוגשו לתיק נערכו בשנים 2006 ואילך, שנים לאחר הארוע הרלוונטי.

יצירת תשתית ראייתית בענין הצפת 2000 היתה דבר אפשרי ואף מתחייב. לא זו בלבד שזימונו של שמאי או מומחה אחר בסמוך לאירוע כה משמעותי הוא פעולה מתבקשת, אלא שאף ידוע כי במקרה הספציפי היו לתובע כבר טענות רבות כלפי העירייה (והנציגות) בעניין בעיות ביוב וניקוז, והוא אף שלח מכתבי התראה הכוללים אפשרות פנייה לערכאות, על המתחייב מכך לצורך הכנת תשתית ראייתית שאליה יוכל הצד השני להתייחס.

ככל שהיה התובע מנסה לייחס להצפת אוקטובר 2000 נזקים ספציפיים מסוימים, ניתן היה אולי לקבל קיומם של קשיים מסוימים בהוכחת קשר חד משמעי להצפה זו דווקא, או קשיים מסוימים בעניין היקפו של נזק מסוים, ולקבוע את היקפו של הנזק על דרך האומדנא. ברם, לא כך נעשה.

67. בשים לב למכלול החומר בתיק אין אלא להגיע למסקנה כי לא הוצבה תשתית ראייתית לחיובה של העירייה בשל מחדלים נטענים הקשורים בתשתיות העיריות, גם לו היינו מניחים כי הוכחו כאלה (והדבר לא הוכרע, כמבואר לעיל).

68. כפי שבואר לעיל, את התיקונים הנדרשים על מנת למנוע את עיקר ההצפות יש לבצע ממילא במערכת הביוב של הדירה וברכוש המשותף בבניין. ענין האחריות לכך נדון לעיל. כפי שבואר, בענין הנציגות, יש לבחון מה הוכח בענין נזקים שנגרמו בגין מחדלי הנציגות, ככל שנגרמו, שבע שנים לפני הגשת התביעה, דהיינו מיום 26.11.99.

69. על רקע האמור, נפנה כעת לדון בראשי הנזק הנטענים.

א. השקעת התובע בשיפוץ הדירה לאחר רכישתה
70. התובע טוען כי מאחר שבמועד רכישת הדירה לא היתה זו ראויה למגורים, נאלץ לשפצה ולהתאימה למגורים לצורך מקסום דמי השכירות (סע' 58 לכתב התביעה). לטענת התובע, השקעה זו ירדה לטמיון בגין נזקי ההצפות.

71. אין מחלוקת כי הרוכשים קנו את הדירה, שיפצו אותה והשכירו אותה, והדבר מתיישב עם עדותו של התובע 1 בעניין מטרת הרכישה (עמ' 18 ש' 11- 19, וכן בעמ' 24 ש' 21- 27).

72. מלכתחילה נערכו השיפוצים בדירה ביוזמתו ומרצונו של התובע וללא קשר לליקויים בתשתיות או לנזקים שנגרמו לדירה בעקבות הצפות שאירעו לאחר השיפוץ. הכספים הושקעו והדירה שופצה לצורך מקסום דמי השכירות כאמור. התובע 1 העיד כי הדירה נרכשה לצורך "השקעה נדל"נית" כאשר הוא ועו"ד רוט ז"ל חיפשו דירה "במחיר מציאה" במטרה להפיק רווחים (עמ' 24 ש' 22 -27).

בענין ראש נזק זה, על התובע להוכיח אפוא הן את היקף ההשקעה והן, ובעיקר, כי השיפוצים שביצע בדירה נהרסו וירדו במלואם לטמיון בשל ההצפות נשוא התביעה.

73. בכל הנוגע להיקף ההשקעה, טען התובע לעלות שיפוץ של 60,000 ₪. קבלות מהעת הרלוונטית (שלאחר רכישת הדירה) מגיעות כדי כ- 35,000 ₪ בלבד. בעניין זה ניתן היה אולי להקל עם התובע, ולהניח לזכותו כי לא סבר בעת השיפוץ כי עליו להקפיד על יצירת ושמירת אסמכתאות לשם דרישתן לאחר מכן מגורם שלישי. אולם, תהא עלות ההשקעה בשיפוץ אשר תהא, ממילא לא הוכיח התובע ולו במעט, כי השיפוצים בדירה נהרסו וירדו לטמיון במלואם כנטען. נטל ההוכחה בעניין זה לא הורם כלל, ואף לא החל להיות מורם. אין כל הסבר או הוכחה לטענה זו.

74. אגב, בשים לב לראשי נזק אחרים בעניין עלות תיקונים וירידת ערך נטענת של הדירה, קיימת חפיפה לכאורית בין אלה לבין ראש הנזק הראשון. כך למשל, ככל שהתובע נאלץ לשלם עבור "שיפוצים חוזרים" או נוספים, או תיקונים בגין נזקים שנגרמו לטענתו לדירה עקב ההצפות, מדובר בעלויות הנכללות בראש הנזק הבא, העוסק בתיקונים שלטענת התובע נדרש לבצע בדירה במהלך השנים עקב נזקי ההצפות.

ב. עלות תיקון הליקויים בדירה
75. התובע טוען כי במהלך השנים שילם למעלה מ-15,000 ₪ עבור תיקון מקצת הליקויים ופתיחת סתימות, כאשר יש בידו אישורים וקבלות שהוצאו עבור סך של כ-5,000 ₪. התובע טוען כי בתחילה סבר שמדובר בבעיות 'מקומיות', ולפיכך הזמין בעלי מקצוע בתחום האינסטלציה לצורך תיקון התקלות, אולם בפועל לא היה די בתיקונים אלה כדי לפתור את בעיית ההצפות, כאשר בדיעבד הסתבר לו כי עיקר הליקויים נבעו מבעיות במערכת הביוב והניקוז שגרמו להצפות במי גשמים ובמי ביוב.

76. לאור התרחשותן של ההצפות ולאור העדויות בדבר טיפול בצנרת ופתיחת סתימות כאמור לעיל, יש להניח כי התובע אכן הזדקק לשירותי אינסטלציה מידי פעם על מנת לטפל בעניין.

77. התיקונים נשוא הקבלות מתייחסים לכשלים במערכת הביוב הפרטית (של הדירה והבניין) ולא לתשתיות העירוניות. לגבי פתיחת סתימות במהלך שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, הוצגו שתי חשבוניות/קבלות רלוונטיות. האחת (חשבונית מס' 1055) מיום 30.1.00, מתייחסת בעיקר לעבודות בביוב המשותף (ושחרור סתימה מקומית אחת במטבח) ובעניינה יש לאשר סך של 1650 ₪ בצירוף מע"מ כשיעורו אז (נספח ה' לתצהיר התובע). השנייה, חשבונית/קבלה מיום 22.3.06, מתייחסת לפתיחת סתימות שורשים מבריכות ביוב בחצר הבית וניקוי הקווים משורשים, כולל ניקוי כל הבריכות מסביב לחצר, בסך של 873 ₪ (כולל מע"מ) (סיפא נספח ח' לתצהיר התובע). אין קבלות רלוונטיות נוספות המתייחסות לתיקונים בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה, אך בנסיבות הענין מצאתי לנכון לפסוק בנוסף, בדרך האומדנא, סכום (כולל) של 2000 ₪ (להיום).

ג. ירידת ערך הדירה עקב ליקויים שנתגלו בה וחוסר סחירותה
78. בפברואר 2006 פרסם התובע בעיתונים הזמנה להציע הצעות לרכישת הדירה כאשר בהזמנה צוין שמחיר המינימום עבור מכירת הדירה יעמוד על 78,000$ (נספחים ח'-י' לכתב התביעה). בסופו של דבר מכר התובע את הדירה תמורת 72,000$ (הסכם מכר נספח י"ב לכתב התביעה).

79. לטענת התובע, ההפרש בין מחיר המכירה למחיר בו נרכשה הדירה מהעירייה, עומד ע"ס של 19,427$ (הדירה נרכשה מהעירייה כנגד 78,143$ בצירוף מע"מ, בסך כולל של כ-91,000$), והוא נובע מהפגמים המהותיים הנסתרים בדירה עליהם לא ידע בעת הרכישה ונאלץ להצהיר בעת המכירה.

התובע אומד את נזקיו בגין ראש נזק זה בסך של 90,190 ₪ (בסיכומיו מבקש התובע לחלופין, לקבוע את הנזק בעניין זה לפי חוות דעת המהנדס שהוגשה מטעמו).

80. העילה בבסיס ראש נזק זה נוגעת בעיקרה לשלב הטרום חוזי והתיישנה, כפי שבואר בהחלטת כב' השופטת ניב וכן לעיל. מכל מקום, ממילא יש טעם בטענות הנתבעות בעניין ראש נזק זה גם לגופו של עניין. כך למשל, יש טעם בטענה כי הדירה נרכשה "במחיר מציאה", וכי בחוות הדעת שהוגשו מטעם התובע (לרבות חוו"ד של שמאי) לא נכללה התייחסות של המומחים לטענת ירידת הערך. אין זה מובן מאליו שיש לקבוע ירידת ערך או לקבוע כי כולה או חלקה קשור דווקא לסיבה מסוימת, בהעדר תשתית לגבי נתונים רלוונטיים אחרים שיכולים להשפיע על מחיר השוק. אך מתבקש לתמוך ראש נזק מעין זה בחוות דעת, בפרט כאשר ממילא בחנו מומחים את הנכס ויכולים היו לתת דעתם גם להיבט האמור.

ד. הפסד הכנסה בגין הנכס
81. התובע טוען כי בעוד הדירה עמדה להשכרה במשך 97 חודשים (בין השנים 1998 ל-2006), שכר דירה שולם עבור 18 חודשים בלבד ולכן יש לפצותו בשכ"ד בסך של 2,250 ₪ עבור 79 חודשים (ובסה"כ 177,750 ₪). לכך, טוען התובע, יש להוסיף סך של 15,000 ₪ ששילם לשוכר אמסלם עקב נזקים שנגרמו לו כתוצאה מההצפות שהיו בדירה, וכן את הוצאות תביעת הפינוי שנקט נגד אמסלם, בסך של 4,500 ₪. בסך הכל אומד התובע את נזקיו בראש נזק זה בסך של 197,250 ₪.

82. התובע לא סיפק הסבר מתקבל על הדעת לעניין הדרישה לשפותו בגין תקופה של שנים בה היה בפועל שוכר בנכס (אמסלם). אם הדירה אכן הושכרה במשך תקופה כה ארוכה (ולא עמדה ריקה), היה על התובע לפעול לגבות מהדייר את דמי השכירות (כולם או מקצתם, לאור טענות בדבר ליקויים והצפות מהן סבל הדייר) ולחילופין, לפעול לפנותו מהדירה. קיים קושי בקבלת מצב לפיו משכיר ימתין שנים, ימנע מגבייה או מפינוי וגם מתביעה, ואז בחלוף שנים רבות, יבקש לשפותו על סכומים שלא נגבו.

83. לא ניתן הסבר מניח את הדעת גם לגבי דרישת השיפוי בגין הוצאות תביעת הפינוי שנקט התובע לבסוף כלפי הדייר. הטענה לפיה הדייר שסבל מליקויים בדירה סרב בשל כך לשלם את שכר הדירה, אינה מתיישבת בנקל עם סירובו של הדייר להתפנות מהדירה באופן שהצריך הגשת תביעת פינוי. בנוסף, הדרישה לשפות את התובעים בגין דמי שכירות שלא שולמו או לא שולמו במלואם, אינה מתיישבת בנקל גם עם תוצאתה של תביעת הפינוי שהוגשה ביום 28.6.05 (נספח ט"ו לכתב התביעה). לפי הסכם פשרה, התחייב השוכר לפנות את הדירה עד ליום 1.1.06 (לשאת עד אז בהוצאות אחזקת הדירה), והתובעים התחייבו לשלם לו סך של 15,000 ₪. זאת, כאשר באותה עת ממש חב השוכר כלפי התובעים, לשיטתם, דמי שכירות בשיעור העולה באופן משמעותי על הסכום האמור.

84. התובע לא מצא לנכון להביא בפני בית המשפט את עדותו של השוכר, אמסלם, חרף מרכזיותו להבנת והוכחת מכלול הטעונים בתיק ובפרט - הנסיבות והנזקים הנטענים שבגינן טוען התובע כי יש לשפותו (לפחות ביחס לראש הנזק הקשור לדמי שכירות ותשלומים לשוכר). התובע אף לא מצא לנכון להביא בפני בית המשפט את כתב ההגנה שהגיש השוכר כנגד תביעת הפינוי. לא ניתן הסבר להמנעות מהבאת ראיות אלה. כאשר לא מובאים בפני בית משפט עד או ראייה אחרת אשר מתבקש היה להביאם, ולא ניתן לדבר הסבר סביר, חזקה כי היה באותה עדות כדי לפעול לחובת בעל הדין שנמנע מהבאת הראייה (ר' ע"א 4226/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס סאטא (2006); ע"א 293/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין (1994); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות נ' רוזנברג פ"ד מ"ז (2) 606 (1993); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתיתיהו פ"ד מ(4) 651 (1991)).

85. לאור האמור, לא הונחה תשתית ראייתית הולמת בענין ראש נזק זה ואין מקום לקבוע פיצוי בגינו.



ה. עוגמת נפש ואובדן זמן
86. התובע 1, רופא שיניים במקצועו, טוען כי איבד זמן עבודה יקר בשיפוץ הדירה בתחילת הדרך, ובתיקונים שנדרש לבצע בדירה לאחר מכן (באמצעות בעלי מקצוע, כאמור). כן טוען התובע 1, כי גם לאלמנת עו"ד רוט וילדיו (התובעים 2- 5, כאמור), נגרמו עוגמת נפש עקב אי מימוש זכויותיהם בנכס בעת הזדקקותם לכספים עקב האובדן והקשיים הכלכליים שחוו בפטירתו של עו"ד רוט ז"ל. התובע אומד את הנזקים בראש נזק זה בסך של 80,000 ₪ (40,000 ₪ לעוגמת הנפש ואובדן הזמן של התובע 1, ו-40,000 ₪ לתובעים 2- 5).

87. את הטענות בעניין עוגמת נפש של התובעים 2- 5 אין לקבל ולו משום שאין כל ראייה על מעורבות של אלה בכל הנטען לגביהם, ואין פירוט בעניין קשיים כלכליים ועיכובים שאירעו לפי הנטען לגבי מימוש זכויות בנכס וכיוצא באלה טענות כלליות שהועלו בעניינם. לא הוגש תצהיר של מי מהתובעים האמורים ואין כל אינדיקציה לקבלת הטענה הכוללנית בעניינם.

88. באשר לתובע, זמן העבודה שהושקע מצידו לצורך שיפוץ הדירה, לא הושקע בשל הנתבעות או מחדלים כלשהם, אלא מתוך כוונה תחילה ומרצון. כדי לקשר את הדבר לנתבעות יש להראות לכל הפחות, כי כל ההשקעה בשיפוץ ירדה לטמיון (ועימה הזמן שהושקע בכך). ברם, כבר ראינו כי טענה זו לא הוכחה כל עיקר.

באשר לטענות הכלליות לגבי אובדן זמן בטיפול בבעיות בהמשך הדרך, עיינתי בטענות ובאבחנה המתחייבת לגבי עילות שהתיישנו ואשר לא התיישנו, ומצאתי לנכון לפסוק סך של 2,500 ₪ בגין בזבוז זמן לצורך תיקונים שנבעו ממחדלי הנציגות בעניין הצנרת כאמור ועוגמת נפש.

טענת הקיזוז של הנציגות
89. הנציגות טוענת כי התובע נותר חייב לה סכום כסף, בגין דמי ועד בית ושיפוצים שנערכו ברכוש המשותף של הבניין (שיפוץ המקלט, חדר המדרגות ודלת הכניסה) בסך של 5,672 ₪ (נכון למועד יצירת החוב הנטען), וכי ככל שהיא תחויב בסכום כלשהו, יש לקזז סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מהסכום בו תחויב.

90. התובע טוען כי בחינת החוב המוכחש מעלה כי סך של 2,163 ₪ שולם עבור שיפוץ המדרגות ודלת כניסה שאינן משמשות את הדירה מאחר שמדובר בכניסה (אחורית) נפרדת, כי לגבי שיפוץ המקלט (בסך של 1,444 ₪) לא הומצאו קבלות, וכי דמי הועד אינם מחולקים בהתאם לשטח הדירה, שלא עפ"י החוק. לעניין זה מפנה התובע, בין השאר, לעדותה של הגב' יעקובוביץ, לפיה עלות השיפוצים חולקה במספר הדיירים בחלקים שווים (עמ' 80 ש' 1- 2).

91. לעניין השיפוצים לא הוצגו קבלות כלשהן. הגב' יעקובוביץ אמרה בעדותה כי השיפוצים בוצעו בשנת 2001 או 2002 וכי ניתנו לה קבלות בגינם, אולם הן אינן ברשותה (עמ' 80 ש' 3- 9). בעניין שיפוץ חדר המדרגות וחדר הכניסה, ממילא ספק אם היה על התובע להשתתף בעלותו, שכן מדובר בכניסה נפרדת, והגב' יעקובוביץ עצמה אישרה כי לא פנתה כלל אל התובע בזמנו בעניין זה (עמ' 80 ש' 25 – עמ' 81 ש' 5). נראה כי העדר פנייה זו לא היה בכדי (הטענה בענין רצון להמנע מעימותים, הועלתה באיחור ולא בוססה).

92. הנציגות לא הוכיחה אפוא כי בוצעו שיפוצים בסכומים הנטענים וכי התובע חב לה כספים בגינם. למעלה מן הצורך יוער כי לא הוכח שההחלטה בדבר ביצוע השיפוצים בבניין התקבלה כדין או כי מדובר בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף כפי שנקבע בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), העוסק בבתים משותפים.
 
93. באשר לדמי ועד הבית - כל חוב שהיה קיים, ככל שהיה קיים, עובר ליום 4.2.00 (שבע שנים עובר להגשת כתב ההגנה) התיישן. הסך הרלוונטי שנותר הינו 1,645 ₪ אשר לטענת הנציגות טרם שולמו ע"י בעל הדירה, בגין דמי ועד בית עבור התקופה החל מפברואר 2000 ועד סוף שנת 2006. בעניין זה העיד התובע 1 כי היה על השוכר לשלם את דמי הועד, ויתכן שהדייר לא העביר תשלום עבור התקופה האמורה (עמ' 29 ש' 18- 21).

94. סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין קובע כי סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א' עד 59ח' (בין היתר), ידון בפני המפקח על רישום המקרקעין. למפקח סמכות ייחודית לדון בעניינים אלה (ר' ע"א (מחוזי חי') 902/08 עו"ד ישראל בכר נ' בנייני בנק בע"מ (2008); ה"פ (מחוזי ת"א) 1630/04 יעקב בירן נ' הבר שולמית (2005), סעיף 7; ת"א (שלום ת"א) 42579/06 חב' ניהול פורום בפארק בע"מ נ' ש. רוטנברג בע"מ (2006)). בהקשר זה ניתן להוסיף כי עפ"י סעיף 73 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה בבית המשותף וכן נציגות הבית יכולים להביא את הסכסוך בעניינים אלה להכרעתו של המפקח, וכי עפ"י סעיף 77 לחוק, ערעורים על החלטות המפקח יוגשו לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף. אשר על כן, על הנציגות לפנות למפקח בעניין זה שמצוי בתחום סמכותו הייחודית.

95. טענת הקיזוז של הנציגות נדחית אפוא.

 הערה וסיכום
96. לא מצאתי בטעונים אחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 318/10 לוי נ' אורן (2010); רע"א 11019/08 הרשות הפלסטינית נ' אזוז (2009); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2008); רע"א 10586/07 פלוני נ' פלוני (2008); ע"א 916/05 כדר נ' פרופ' הרישנו (2007); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)).

97. התביעה כנגד הנתבעת 1 נדחית. נוכח מכלול הדיון לעיל, ובכלל זה קיומה הבלתי מוכחש של הצפת אוקטובר 2000, אשר ברי כי גרמה לנזקים, גם אם כאלה לא הוכחו כדבעי ולא מוצה הדיון בשאלת אחריות העירייה (ובשים לב בין השאר לעדותו של המומחה מטעם העירייה בענין הצפות אשר לטעמו אין למונען, עמ' 48 ש' 24 – עמ' 49 ש' 14), אין צו להוצאות בענין זה.

98. באשר לנתבעת 2, בשים לב למכלול הדיון לעיל, מחוייבת הנתבעת 2 כלפי התובעים, בסכומים כדלקמן:
א. 1,650 ₪ בצירוף מע"מ כשיעורו במועד הוצאת חשבונית מס' 1055, 30.1.00, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הוצאת החשבונית.
ב. 873 ₪ (כולל מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הוצאת החשבונית, 22.3.06.
ג. 2,000 ₪ - לפי סע' 77 לעיל.
ד. 2,500 ₪ בגין עוגמת נפש כפי שפורט לעיל.


ה. שכ"ט עו"ד בסך של 3,500 ₪ בצירוף מע"מ וכן הוצאות משפט בסך של 4000 ₪.
 







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הצפה בחניה

  2. הצפה במשרד

  3. ביטוח הצפה מרתף

  4. תביעת תחלוף הצפה

  5. הצפה בחממות

  6. הצפה בדירה בגלל גשם

  7. הצפה בבית בזמן חופשה

  8. נזקי הצפת ביוב

  9. השארת ברז פתוח - הצפה

  10. תביעת שיבוב - הצפה

  11. נזק לתיבת הילוכים עקב הצפה

  12. תביעה בגין הצפה בעסק

  13. הצפה של רכב בגלל גשם – ביטוח

  14. הצפת מחסנים בבית משותף

  15. התפוצצות צינור מים ראשי

  16. הצפה באזור המיועד למרתף

  17. הצפה של חניון – ביטוח נזקי מים

  18. תביעה לפיצויים בגין הצפות

  19. הצפה בגלל כשל מערכת ניקוז

  20. הצפת מים מעלית בבית משותף

  21. הצפה של דירה בגלל אי סגירת ברז כיבוי אש

  22. אחריות נציגות הבית המשותף על הצפה

  23. נזקים לרכוש של שוכנים לחוף ים כנרת – הצפות

  24. תביעת שיבוב עבור נזקי הצפה שנגרמו בבית העסק

  25. נטען כי אי ניקוי פתחי הניקוז גרם לכך שהגשמים העזים הפכו לשיטפון

  26. תביעה לפיצוי מהעירייה בגין נזקים עקב הצפה שנגרמה בשל שבר בצנרת המים

  27. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון