השופט ישעיהו שנלר, אב"ד: 1. בפנינו ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת יעל אחימן) מיום 5.11.07 בת.א. 36538/04,. מבוא 2. עניינם של שני הערעורים המונחים בפנינו הוא בליקויי בניה בתחום הביצוע ואי התאמות תכנוניות בחמש דירות בפרויקט בנייה באתר 06 במעלה אדומים (להלן-הפרויקט). המערערים בע"א 3921/07 הם המשיבים בע"א 3811/07 (להלן - הדיירים או המערערים), התקשרו עם המערערת בע"א 3811/07 היא המשיבה בע"א 3921/07 (להלן - החברה או המערערת) במהלך שנת 1997, בהסכמים לרכישת חמש דירות בפרויקט. רכישת הדירות הייתה בשלבים המוקדמים של הבניה, "על הנייר". לכל הסכם רכישה צורף "מפרט הדירה" ו"תשריט הדירה". הדירות נמסרו לדיירים עם סיום בניית הפרויקט במהלך שנת 1999. המדובר בפרויקט מגורים שבו בנין הכולל ארבע כניסות, והמתנשא לגובה שש קומות. דירות המערערים הן בשטח דומה, מצויות בקומות העליונות של הבנין, וכל דירה היא בת שתי קומות. המשיבים 11 ו-12 הם אדריכלי הפרויקט (להלן - האדריכלים), והמשיב 13, מהנדס הפרויקט (להלן - המהנדס). 3. מטעם המערערים הוגשו חוות דעת של המהנדס יגאל ברמן שבדק את הדירות, הן לפני השלמת הבניה והן לאחר קבלת הדירות (נספחים ח' ו-ט' לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07). כך גם הוגשה מטעמם חוות דעת מהנדס ושמאי מקרקעין, אייל שנהב, להערכת שווי ירידת הערך בגין אי התאמות וליקויי הבניה בדירות המערערים (נספח יא' לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07). החברה הגישה את חוות דעתו של המהנדס עמית זיו (נספח ה/13 לתיק המוצגים מטעם המערערת בע"א 3811/07). 4. בית המשפט קמא מינה מומחה מטעמו בתחום ההנדסה ושמאות המקרקעין הוא המהנדס אלי תומר (להלן - המהנדס תומר או מומחה בית המשפט). המהנדס תומר קבע בחוות דעתו מיום 6.6.05 (נספחים ב/1-ב/3 לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07) כי בדירות התגלו ליקויים ביצועיים בתחומים שונים שעלות תיקונם נעה בין 20,000 ₪ ל-25,000 ₪ לדירה וכן כי המערערים זכאים לפיצוי בשל פריטים שונים בסך של כ-1,000 ₪ לכל דירה. בתחום התכנוני, קבע המהנדס תומר, כי נתגלו פגמים הגורמים לירידת ערך הדירות בהיקף הנע בין 32,000 ₪ ל-50,000 ₪ לכל דירה. בית המשפט קמא אימץ את רוב רובם של ממצאי המהנדס תומר, ורק במקצתם של הנושאים השונים שנדונו בפניו, סטה מהם. שני הצדדים השיגו על קביעותיו של בית המשפט קמא, ומכאן שני הערעורים שבפנינו. 5. להלן, בחלקו הראשון של פסק הדין, נדון בהשגות הצדדים על קביעותיו של בית המשפט קמא בשורה של נושאים פרטניים. זאת, תוך הצגת הרקע למחלוקת בין הצדדים, הכרעת בית המשפט קמא, טענות הצדדים בערעור והכרעה בהן. בחלקו השני של הפסק הדין, נעסוק בטענות החברה כלפי האדריכלים והמהנדס, להם נשלחו הודעות צד ג' מטעמה. לבסוף, בחלק השלישי של הפסק הדין, נדון בטענות הדיירים על אי פסיקת הוצאות משפט לטובתם, בבית המשפט קמא. בטרם יובא דיון פרטני זה, נקדים ונביא את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לנושאים הפרטניים שבמחלוקת. המסגרת הנורמטיבית 6. עיקרה של המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאי התאמה בין תכנון הדירות כפי שהופיע במפרטי הדירות ותשריטים שצורפו להסכמי המכר ובין האופן שבו נבנו הדירות בפועל. סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר דירות) קובע כי מוכר של דירה לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם הדירה או חלק ממנה "...שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה". סעיף 4(ב) לחוק המכר דירות מוסיף ומורה כי יראו אי-קיום של חיוב כאמור "...כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח -1968". חוק המכר דירות בסעיף 2 שבו, מחייב את המוכר לצרף לחוזה המכר מפרט, וסעיף 2(ב) קובע: "כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים" הקונה זכאי להסתמך על "אי-התאמה" אם הודיע עליה תוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו או תוך זמן סביר אחרי גילוייה (סעיף 4א לחוק המכר דירות). כמו כן, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה (סעיף 4ב לחוק המכר דירות). 7. בהסכמי המכר בין הצדדים הובהר כי "הואיל וטרם התקבלו היתרי בניה, מובהר במפורש כי תכנון המבנה והדירה אינם סופיים, ויתכנו שינויים-בהתאם לדרישת הרשויות-בנ"ל לפיכך, תכנית המבנה והדירה אינה סופית והרוכש מוותר על כל טענה בענין". בסעיף 25.3 להסכמי המכר, נקבע, בין היתר, כי "לא יהיה תוקף או נפקות" לכל מצג או סיכום, העומד בסתירה להסכם המקורי, ובסעיף 25.2, נאמר: "שום ויתור, ארוכה או הנחה, שינוי בתנאי כלשהו בהסכם זה על נספחיו לא יהיו בני תוקף אלא אם ייעשו בכתב ולא תשמע הטענה כי צד הסכים לשנות מהסכם זה בהתנהגותו. שום איחור בשימוש בזכויות על ידי מי מהצדדים לא ייחשב כויתור מצידו" 8. הוראות חוק המכר דירות, והמערך החוזי בין הצדדים מבהיר כי שינויים בין המפרטים והתשריטים ובין הביצוע בפועל, טעונים הסכמת הצדדים בכתב. הקביעה אם היו שינויים כאלה והאם השינוי הוא בגדר "אי התאמה" כמשמעות בחוק היא קביעה עובדתית. כלל ידוע הוא, כי לא על נקלה תבטל ערכאת הערעור קביעה עובדתית שנקבעה על-ידי הערכאה הדיונית. התערבות בממצאים עובדתיים תיעשה במקרים קיצוניים בלבד של פגם היורד לשורש העניין. כך בעיקר בשאלות מקצועיות, הכרוכות בהסקת מסקנות מחוות דעת מומחה שמונה על ידי בית המשפט: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" [(ראו, ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 ( מיום 23.07.06), ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ'  רבי ( מיום 31.12.88)]. 9. הערכאה הדיונית רשאית להעדיף את חוות דעת המומחה שמינתה על פני חוות דעת מומחי הצדדים, ולהפך, והמדובר הוא בקביעה עובדתית שנוהגה של ערכאת הערעור להתערב בה היא מצומצמת: "מינוי מטעם בית המשפט של מומחה הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. כפועל יוצא ממינויו של המומחה כאמור, אין הצדדים צריכים ויכולים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם... לצורך הענין שבפנינו יש להוסיף שגם יכולתם להסתמך על דברי המומחים שלהם מצטמצמת, כי בפני בית המשפט מצויה חוות הדעת של מי שמונה על ידיו, היינו של מי שאינו מייצג צד בדיון ובית המשפט, הוא הפוסק בענין כוחה של חוות דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על ידיו של האמור בחוות הדעת. לא למותר להוסיף כי בנסיבות כאלה גם מצומצמת יכולת ההתערבות של בית המשפט שלערעור בפסק דינה של הערכאה הראשונה" (ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139-140). כך בשאלת החבות, וכך גם בשאלת היקף הנזק ושיעור הפיצוי אשר נקבעו על-ידי בית-משפט קמא. הכלל גם כאן הוא כי בית המשפט של ערעור "לא ימיר את הערכותיה של הערכאה הדיונית בהערכתו-שלו, אלא אם כן סכומי הפיצויים שנפסקו הינם בלתי סבירים או שנפלה טעות בולטת בהערכת הנזק" (ע"א 11512/04 קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חברה לקרקעות בע"מ ( מיום 16.11.06).   א. הנושאים הפרטניים הנמכת גובה התקרה בקומה השניה 10. סעיף 3.3 למפרט הטכני שהוא חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, קבע: "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה לא פחות מ-2.5 מ'" המדובר הוא בהתייחסות כוללנית יחידה לגובה התקרה בדירות, ללא אבחנה בין שתי הקומות. בפועל, נבנתה התקרה בקומה העליונה מתחת לגג הרעפים המשופע, בגובה הולך ופוחת עד כדי גובה של 1.8 מטר במפגש התקרה עם הקירות החיצוניים. בית המשפט אימץ את מסקנת המומחה מטעמו, המהנדס תומר, שקבע כי גובה התקרה של הקומה העליונה נמוך מהמותר בתקן, וכי המדובר באי התאמה שאינה ניתנת לתיקון כמשמעותה בחוק המכר דירות. כמו כן, אימץ בית המשפט את הערכותיו של המהנדס תומר ביחס לשווי ירידת הערך, ופסק פיצוי כספי של 35,000 ₪ לדירות בני הזוג בן מנחם, יוסף וברזילי, ופיצוי של 20,000 ₪ לדירות סעדון ועטייה. 11. טענת ההגנה של החברה, אותה העלתה גם בפנינו, היא כי הנתונים באשר לגובה התקרה נמסרו לדיירים כבר בשלב שיווק הדירות, עוד בטרם נחתמו הסכמי המכר, וכן בשלבים מאוחרים יותר, מבלי שהדיירים התנגדו או הביעו מחאתם בענין זה. בצדק קבע בית המשפט קמא כי המועד הרלוונטי לבחינת ההסכמה בין הצדדים, הינו שלב כריתת ההסכמים. בית המשפט מצא כי במועד זה לא הייתה למערערים ידיעה שחלק מתקרת הקומה העליונה יהיה נמוך מן האמור בסעיף 3.3 למפרט הטכני, למעט ידיעתם כי המדובר בגג משופע. בהקשר זה דחה בית המשפט את עדותה של גב' פסיה גריידינגר מטעם החברה, שנראתה בעיניו עדות "מגמתית ובלתי משכנעת". ניסיונה של החברה להצביע על ידיעתם המאוחרת של הדיירים אודות גובה התקרה בעת הדיון המשפטי בעבר, בנושא חומרי הבניה, הוא חסר משמעות. מה הועילה להם ידיעתם של המערערים את גובה התקרה בעת הגשת התביעה בעניין החומר ממנו נוצקה התקרה, כשנה לאחר החתימה על הסכמי המכר, או לאחר שזו כבר נוצקה בפועל, בעת שהותקנו מתקני המטבח בדירותיהם. החברה העמידה את הדיירים בפני עובדה מוגמרת, לאחר ההתקשרות החוזית עימה ולא נותר למערערים אלא לטעון לאי התאמה בעניין הגובה. מה גם, שהחוק וההסכמים בין הצדדים מחייבים, כאמור, הסכמה בכתב על כל סטיה מהמפרט, ולא די בעצם ידיעתם המאוחרת של הדיירים. 12. לא מצאנו לשוב ולדון בטענת החברה כי לא נמסרו לה הודעות בהתאם לסעיף סעיף 4א לחוק המכר דירות. טענה זו נדונה על ידי הערכאה הדיונית ונדחתה, ולא קמה עילה להתערבותנו. כך גם הטענה כי גובה התקרה הוא סביר בנסיבות העניין, נושא הכרוך בהערכה מקצועית ובה אמר המומחה מטעם בית המשפט את דברו. החברה השיגה בפנינו על גובה הפיצוי שפסק בית המשפט בהתבסס על הערכותיו של המומחה מטעמו, וזאת מבלי שהובאו ראיות לשווי השוק של הדירה, והערכת שמאי מקרקעין מוסמך לגבי הערכת ערך הירידה בגין הליקויים. דא עקא, שהמהנדס תומר הוא שמאי מקרקעין מוסמך (ראו, פרטי ניסיונו המקצועי של מר תומר, המובאים בעמ' 2 לחוות דעתו, נספח ב/1 לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07), שהעריך בהתאם למומחיותו את ירידת הערך בשל גובה התקרה, ולא מצאנו עילה להתערבותנו בהערכותיו. המסקנה העולה, כי אין מקום להתערבות ערכאת הערעור לא ביחס לעצם חבות החברה לפצות את הדיירים בגין הנמכת התקרה בניגוד למפרט, וכן אין מקום להתערב בשומות הכספיות. 13. נושא הנמכת התקרה, בא לידי ביטוי לטענת הדיירים, גם ביחס לגובה התקרה בחדרי האמבטיה בקומה השניה (העליונה). אולם, בנושא זה קבע בית המשפט קמא כי "יש לדחות את השגות התובעים ביחס לקביעתו של תומר להיעדרה של ירידת ערך בהנמכת חדרי האמבטיה". על קביעה זו הלינו הדיירים בערעור שהוגש מטעמם. לטענתם, נכון וראוי היה לקבוע כי הליקוי בשל גובה התקרה משתרע גם על חדרי האמבטיה, ואין כל מקום להבחין בין אי ההתאמה הקיימת ביחס לחדרי המגורים ובין אי התאמה הקיימת באמבטיה. בשני המקרים הפרה החברה את התחייבויותיה לפי הסכם המכר, ובשני המקרים גורם הדבר לירידת ערך. מה גם, כי גובה חדרי האמבטיה עומד בניגוד לתקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן-תקנות התכנון והבניה או התקנות), הקובע כי הגובה המינמלי לחדר אמבטיה הוא 2.50 מ'. החברה מצדה ביקשה לסמוך על חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס תומר, שהגיע למסקנה כי אין לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך, בגין אי התאמה הנוגעת לחדר האמבטיה. 14. עיון בחוות דעתו של המהנדס תומר מלמד כי התרשמותו הייתה כי "ההנמכה קיימת בכל החללים בקומה העליונה", אך בחינתו הייתה, האם אי ההתאמה פוגעת מהותית באיכות השימוש בחדרים השונים. בדירות בני הזוג בן מנחם,יוסף, וברזילי מצא המומחה כי "ההנמכה פוגעת מהותית בחדר המגורים, בחדר העבודה ובמטבח" (עמ' 6, 26, 28 לחוות הדעת). בדירת בני הזוג עטיה מצא כי הפגיעה המהותית היא "בשלושה חדרי שינה" (עמ' 16 לחוות הדעת). בדירת בני הזוג סעדון מצא המומחה לפרט ולומר כי לדעתו "ההנמכה במרפסת השרות, בחדר הרחצה ובחדר המשפחה איננה פוגעת בפונקציונלית של חללים אלו או בהרגשת הרווחה של התובעים. ההנמכה כן פוגעת מהותית ב-3 חדרי השינה" (עמ' 43 לחוות הדעת). 15. הנה כי כן, התייחסותו של המומחה היא פרטנית, ומסקנותיו מבוססות על התרשמותו המקצועית מהפגיעה האיכותית והפונקציונלית של הנמכת התקרה. אכן, לכאורה, הגיונם של דברים הוא כי אם ההנמכה קיימת גם בחדרי האמבטיה אזי הפגיעה משתרעת גם על חדרים אלו. אך ההגיון אינו יכול לבוא במקום ההתרשמות הישירה של המומחה, שלא מצאנו להתערב בה. הדיירים הפנו שאלות בעניין זה למהנדס וזה הבהיר כי אין ירידת ערך, למרות שגובה חדרי האמבטיה גם הוא 1.8 בלבד. בית המשפט קמא בחן את טענת המערערים כי המומחה שגה בנקודה זו והחליט לדחותה. לכך יש להוסיף, כי הטענה שגובה חדרי האמבטיה אינו עומד בגובה המינימלי בתקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה, לא עלתה בבית המשפט קמא, והיא בחזקת טענה חדשה העולה במסגרת הערעור. 16. הנה כי כן, המהנדס תומר לא שלל את טענת הדיירים כי תקרת חדרי הרחצה אכן אינה תואמת את אשר פורט במפרט. עם זאת, הוסיף וקבע, ואף נחקר ביחס לכך, כי לא נגרם לדיירים נזק בגין אי התאמה זאת. לא די באי התאמה לכשעצמה הואיל ופיצוי יינתן מעת שנגרם נזק. כאמור, במקרה דנן, לא הוכח שכזה, ועל-כן צדק בית משפט קמא שדחה השגותיהם של הדיירים בנושא זה. הכניסה למעלית 17. לפי התשריטים שצורפו להסכמי המכר, מוקמה הכניסה למעלית בקומת הקרקע, אולם בפועל נבנתה הכניסה בקומת ביניים, אליה מובילות תשע מדרגות. על כך הלינו המערערים בתביעתם. לטענתם, הוטעו בעניין זה ומיקומה של הכניסה למעלית בקומת הביניים, מכביד מאוד את הגישה לדירותיהם, בעיקר בעת שהם נדרשים לשאת חפצים ועגלות ילדים. מנגד טענת ההגנה של החברה גם בהקשר זה, כי מראש סוכם כי ניתן יהיה לבצע שינוי במפרט לפי צרכי התכנון. בית המשפט קמא היה בדעה, כי אין זה סביר שלחברה ניתנה יד חופשית לשנות את מיקום הכניסה למעלית, נושא בעל השלכה מהותית על איכות השימוש והזכויות של המערערים. המיקום צויין בתשריטים ואין לקבל טענה על סיכום מאוחר בעל פה. בית המשפט אִימץ את הסברו של המהנדס תומר, כי בפרקטיקה מיקום הכניסה למעלית בקומת הקרקע הוא בגדר "Good Practice". מסקנתו הייתה כי מיקומה השונה של הכניסה למעלית הוא בגדר "אי התאמה" שלא ניתן לתקנה ובגינה זכאים המערערים לפיצוי עקב ירידת ערך בסך 10,000 ₪, לפי הערכתו של המהנדס תומר. 18. הקביעה כי מיקום הכניסה למעלית צויין בתשריטים היא קביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה. התשריט הוא חלק מהסכם המכר, ואין לקבל את טענת החברה כי מעולם לא הובטח למערערים למקם את הכניסה בקומת הקרקע. שינוי בתשריט לפי החוק וההסכמים, טעון הסכמה בכתב של הצדדים. הסכמה כזו לא הונחה בפני בית המשפט קמא. דבריו של אדריכל הפרויקט מר הרשקוביץ בתצהירו, לפיהם תקנות התכנון והבניה אינן מחייבות לציין בתכנית האדרכלית היכן ימוקם פתח המעלית, וכי בהסכמי המכר לא צויין המיקום במפורש, אינם עומדים בסתירה לממצאי בית המשפט קמא, הנסמך על התשריט. האדריכל הרשקוביץ העיד כי בתשריטים שצורפו להסכמי המכר מוקמה הכניסה למעלית בקומת הקרקע, וכי הוא התרה בחברה על הסטייה מהתוכניות. התקנות, שאינן מחייבות למקם את הפתח בקומת הקרקע, אינן משליכות על מערך החוזי בין הצדדים, שבו התחייבה החברה בתשריטים, שצרפה היא עצמה להסכמי המכר, למקם את הפתח בקומת הקרקע. לפיכך, לא מצאנו להתערב במסקנת בית המשפט על אי התאמה בנושא זה, כמו גם בשיעור הפיצוי שנפסק. רוחב המסדרון בדירות בני הזוג בן מנחם וברזילי 19. המחלוקת בנושא זה היא טכנית במהותה ונוגעת לשאלת האופן בו ימדד רוחב המסדרון בדירות בני הזוג בן מנחם וברזילי. המהנדס תומר מדד את הרוחב בהתחשב בעובי הטיח על קירות שני צדי המסדרון. בית המשפט קמא לא מקבל את אופן המדידה, וזאת בהתאם לתקנה 2.04 לתקנות התכנון והבניה, לפיה מדידת רוחב מסדרון תעשה בין הציפויים. לפיכך, פסק בית המשפט קמא פיצוי של 200 $ לדירת בני הזוג בן מנחם ו-300 $ לדירת בני הזוג ברזילי, משנמצאה אי התאמה בנושא זה. החברה הלינה בפנינו בעניין זה, נוכח החריגה של בית המשפט מקביעותיו של המהנדס תומר, שסבר שאין פגם ברוחב המסדרון, ועל הסתמכותו על חוות דעתו של מומחה המערערים שלא נחקר בהסכמה, וזאת בשאלת ערך הפיצוי. 20. מוטב היה לחברה שלא היתה מעלה בפנינו סוגיה שכזאת, הן בהתחשב בסכומים המדוברים, והן בגין כך שאין מקום להתערב במסקנת בית משפט קמא בסוגיה זאת. מספר כניסות לדירות בני הזוג עטיה וסעדון 21. בסעיף 3(9) למפרט שצורף להסכמי המכר עם בני הזוג עטיה וסעדון התחייבה החברה להתקין דלת כניסה נוספת לדירה מהקומה העליונה (מוצג ט' לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07) אולם בפועל הותקנה בהם דלת כניסה אחת. המהנדס תומר קבע בחוות דעתו כי אין בתכנית הדירה ביטוי לדלת כניסה נוספת, וכי המדובר בטעות הדפסה במפרט. במהלך הדיון הסתבר מעדותם של האדריכלים והמהנדס כי אכן תוכננה דלת נוספת ואף נפתחו פתחים לצורך התקנתה בפועל, אך הפתחים נאטמו בהמשך. משהסתבר כי אין המדובר בטעות דפוס, גרס המהנדס תומר בעדותו שדלת נוספת היתה פוגעת ב"הרמוניה התיכנונית", ועל כן אין בהיעדרה, על אף שהובטחה למערערים, משום ירידת ערך. בית המשפט אמץ את הקביעה, ודחה את טענתם של בני הזוג עטיה וסעדון כי הם זכאים לפיצוי בשל העדרה של דלת פלדלת נוספת, כמובטח. 22. לטענת המערערים שגה בית המשפט שאִימֵץ את דעת המומחה מטעמו בנקודה זו, והעדרה של הדלת הנוספת בניגוד למוסכם מהווה הפרה, בגינה זכאים בני הזוג עטיה וסעדון לפיצוי. מנגד, ביקשה החברה בעניין זה לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. בענין זה, כך נראה לנו, נדרשת הבחנה בין השיקולים התיכנוניים ובין השיקולים של דיני החוזים. דעתו המקצועית של המהנדס תומר על הפגיעה ב"הרמוניה התיכנונית" אינה משליכה, כך אנו סבורים, על המשטר החוזי בין הצדדים, ועל שאלת הזכויות והחובות של הצדדים במסגרתו. החברה בעת התקשרותה בחוזה לא עמדה על אותם שיקולים, למרות שצריכה הייתה לעמוד, והתחייבה, כעולה מהמפרט ומעצם הפעולות לפריצת הקיר, לספק לבני הזוג עטיה וסעדון דלת פלדלת נוספת בקומה השניה. אפשר שאכיפת התחייבות אינה ברת ביצוע או שאינה צודקת בשל השיקול תכנוניים, אך אין בכך כדי לגרוע מזכותם של בני הזוג עטיה וסעדון לקבל פיצוי בשל אי התקנת הדלת. 23. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס תומר, נשאל בעדותו מהו הערך הכספי של התחייבות החברה, והשיב: "בעניין הערכת ירידת הערך לגבי היעדרות דלת זו אני משיב כי אני לא הייתי עושה זאת מלכתחילה לא הייתי פותח שם דלת לכן אני מגמגם בתשובתי, כי זה לא נכון מבחינה תיכנונית לעשות זאת" לשאלה מהן העלויות התקנת דלת כזו השיב: "עם כל הכרוך מסביב הייתי מעריך כעד כ-5,000 ₪. זה כולל את קיר הבנייה ואת תיקוני הטיח וכו'. הדלת היא בסך של 2,000 ₪." (פרוט' הדיון מיום 17.4.07 בעמ' 3) אמנם המהנדס אייל שנהב מטעם המערערים העריך בחוות דעתו כי שווי ירידת הערך בשל העדר כניסה עליונה לדירה והפגיעה ביכולת פיצול הדירה במצב כזה עומד על 2,000 $ (עמ' 5 ו-9 לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המשיבים ב"א 3811/07 מוצג יא' לתיק המוצגים מטעם המשיבים). אולם לאור קביעת המהנדס תומר, אין בפנינו ירידת ערך אלא קביעתנו מתייחסת להפרת ההתחייבות להתקין דלת נוספת ושווי עלות זאת. נראה לנו, כי הערכתו של המהנדס תומר היא הראויה לאימוץ לנוכח קביעתנו, ולפיכך אנו פוסקים לבני הזוג עטיה וסעדון סכום של 5,000 ₪, לכל אחד, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 17.4.07 ועד למועד תשלומם בפועל. התקנת צלונים בדירות בני הזוג בן מנחם, ברזילי וסעדון 24. בסעיף 3.9 למפרט שצורף להסכמי המכר עם בני הזוג בן מנחם, ברזילי התחייבה החברה לספק צלון עם פתיחה פנימית בחדר השינה העליון, במטבח ובפינת האוכל (נספחים ו/1-ו/2 לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07). בסעיף 4 למסמך תוספת למפרט שנחתם בין החברה ובין בני הזוג סעדון ביום 24.4.97 (נספח ו/3 לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07) התחייבה החברה לספק "רפפות או פתרון הצללה אחר בחלונות הקוקיה". אין חולק, כי הצלונים לא הותקנו בדירות כמוסכם. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס תומר, לא התייחס לתביעת המערערים להשיב להם את התשלום בגין אי התקנת הצלונים (סכום של 2,500 ₪, סעיף 33(ב)(3), סעיף 33(ד)(3) סעיף 33(ה)(4) לכתב התביעה, נספח ה' לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07) וקבע כי המדובר בתביעה להחזר כספי (עמ' 12, 40 ו-51 נספח ב/1 לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07). בפסק דינו קבע בית המשפט קמא כי "בענין הצילונים מדובר בהתייחסות מקצועית השוללת את טענות התובעים ומשקלה בעיני עדיף" (עמ' 2 לפסק הדין). 25. בצדק טענו המערערים כי בחוות דעתו של המהנדס תומר אין התייחסות "מקצועית" לנושא הצלונים, אלא קביעה שאין זה מתפקידו לעסוק בתביעה להחזר כספי, בה צריך היה לדון בית המשפט קמא. התחייבותה של החברה כלפי בני הזוג בן מנחם, ברזילי וסעדון לספק להם צלונים היא מפורשת וברורה, ואין חולק כי החברה לא עמדה בהתחייבותה. החברה לא התכחשה לאמור, וטענה מצידה כי המערערים לא צרפו קבלות בגין התקנת הצלונים וכי הסכום שנתבע על ידם לא היה מבוסס כנדרש. למעשה, צורפו קבלות על שם בני הזוג עטיה, בגין התקנת צלונים, ועל שם בני הזוג ברזילי, בגין התקנת וילונות (נספח ח' לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07). בתצהירו של מר בן מנחם, הצהיר זה כי החברה "אילצה" את בני הזוג "להתקין צילונים בחלונות...על חשבוננו בעלות 2,500 ₪", אך לתצהיר צורפו אותן קבלות של בני הזוג עטיה וכן קבלות על התקנת וילונות בדירת בני הזוג ברזילי (נספח א' לתיק המוצגים מטעם המשיבה בע"א 3921/07). נראה לנו, כי השאלה האם הותקנו צלונים בפועל אינה משליכה על הזכות המהותית של המערערים לקבל פיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב ההפרה, והשאלה היא אם הוכח גובה הנזק מהבחינה הראייתית. בנסיבות העניין, אנו מוצאים לקבוע על דרך הערכה ומתוך הנחה כי וילנות הם תחליף לצלונים כי גובה הנזק הוא 2,000 ₪ לדירה, בהתאם לקבלה שהוצגה מטעם ברזילי. לפיכך, אנו פוסקים לבני הזוג בן מנחם, ברזילי וסעדון סכום של 2,000 ₪, כל אחד, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 5.5.03 ועד למועד תשלומם בפועל. התקנת מזגן בדירת בני הזוג יוסף 26. בסעיף 18 במפרט שצורף להסכם המכר עם בני הזוג יוסף התחייבה החברה לספק לדירת בני הזוג "הכנה להתקנת מזגן" (נספח ז/9 לתצהיר עדות ראשית מטעם המערערת, נספח ה' לתיק המוצגים מטעם המשיבה בע"א 3921/07). בהמשך, ביום 18.5.99, במכתבו של יעקב מישאל מחברת טל מישאל הנדסה ובנין (1992) בע"מ למר עופר שחר, כותב מר מישאל כי בהמשך להסכם בין מר שחר ובין החברה, יש לספק מזגן מפוצל לדירת יוסף על חשבון החברה. העתק המכתב נשלח למר שמחה גריידיגר, מנהל החברה (נספח יב/1 לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/07). בעדותו הסביר מר יוסף כי אין לו אסמכתא בכתב להתחייבות החברה כלפיו, וכי "זה נאמר בעל פה" (עמ' 41 לפרוט' הדיון מיום 15.4.07). בית משפט קמא דחה את טענתם של בני הזוג יוסף להפרת התחייבותה של החברה להתקין מזגן בדירתם, וזאת בשל העדר תמיכה ראייתית מניחה את הדעת בענין זה. 27. לא מצאנו להתערב בקביעה עובדתית זו של בית המשפט קמא. החברה הסבירה בטיעוניה בפנינו, כי בשלב מסויים הייתה מוכנה לשקול התקנת מזגן בדירת בני הזוג יוסף, אם אלה יחדלו מהעלאת דרישות כאלה ואחרות כלפיה (ראו, סיכום דיון בין הצדדים מיום 22.6.99, נספח ז/10 לתצהיר עדות ראשית מטעם המערערת, נספח ה' לתיק המוצגים מטעם המשיבה בע"א 3921/07). אפשר שזהו הרקע למכתב מיום 18.5.99 שהוצג מטעם המערערים. כך או כך, המכתב מדבר על סיכום בין מר שחר ובין החברה ביחס למזגן, ובית משפט קמא לא ראה בו ראיה להתחייבות החברה לספק לבני הזוג יוסף מזגן, להבדיל מהכנה למזגן. יוער בעניין זה, כי המערערים נתפסו לכלל טעות בהבנת המשפט "אין המדובר הוא אלא בקביעות עובדתיות שאינן בסמכותי" בעמ' 2 לפסק הדין. משפט זה בא להסביר את הנימוק להעדר ההתייחסותו של המהנדס תומר לנושא המזגן ולא את העדר ההתייחסות של בית המשפט לנושא. בית המשפט התייחס במפורש לנושא המזגן בעמ' 6 לפסק דינו, בקובעו כי "טענתו של יוסף להפרת התחייבותה של הנתבעת להתקנת מזגן נעדרת תמיכה ראייתית מניחה את הדעת ולפיכך נדחית". הצמדת שטח מהגג לדירת בני הזוג יוסף 28. בנספח להסכם המכר בין בני הזוג יוסף ובין החברה שנחתם ביום 29.1.97, הוסכם בין הצדדים כדלקמן: "ירון (יוסף) יהא זכאי להצמדת חלק הגג במפלס בחלק העליון של הדופלקס, ביתרת השטח שתותר לאחר הקצאת המקום להעמדת דודי השמש והמתקנים המשותפים. שטח זה ירשם כחלק מן הדירה, במינהל ובלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"). (מוצג טז לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07). החברה לא פעלה על פי המוסכם, והבהירה לבני הזוג יוסף כי "בהתאם לתכנון הרלוונטי בזמנו-לא נותר כל שטח" (מוצג יח' לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07-מכתבו של שמחה גרידינגר, מנהל החברה, מיום 26.8.99). עם זאת טענת ההגנה בבית המשפט קמא הייתה, כי השטח לא הוצמד מאחר ויוסף נמנע מלהקים קיר מפריד שהיה מאפשר לה לממש את התחייבותה כלפיו. בית המשפט דחה את טענת החברה ופסק לבני הזוג יוסף, ירידת ערך לפי חוות דעתו של המהנדס תומר בסך 12,600 דולר. 29. בפנינו זנחה החברה את טענת ההגנה שהציגה לבית המשפט קמא, והבהירה כי תשריט הבית המשותף טרם הוכן וטרם בוצע הרישום בטאבו, כך שלא הייתה לה ההזדמנות לעמוד בהתחייבויותיה. בעת הרישום, אם יתברר כי נותר שטח פנוי, יוצמד השטח בהתאם לתשריט. עוד הבהירה החברה, כי בפועל מחזיקים בני הזוג יוסף בשטח, כך שלא היה מקום לפסוק להם פיצוי בגין ירידת ערך, כאילו השטח נגרע מהם. בהתייחס לטענותיה של החברה בפנינו, הבהירו הדיירים מצדם, כי החברה התייחסה בטיעוניה לעניין הרישום בטאבו ולא לעניין הרישום במינהל, וכי הטענה שבני הזוג יוסף מחזיקים בפועל בשטח היא טענה חדשה ולא נכונה. בפועל, כך הבהירו המערערים, המדובר בשטח של 36 מ"ר חסום ומופרד בקיר, שבו לא הותקנו מתקנים משותפים, כמתוכן, כך שהשטח נותר ריק וניתן להצמידו (ראו השטח שסומן בתשריט מוצג יט' לתיק המוצגים מטעם המשיבים בע"א 3811/07). 30. נכונה קביעתו של בית משפט קמא כי החברה הפרה את התחייבותה כלפי בני הזוג יוסף, ולא מצאנו להתערב בסכום הפיצוי שנפסק. עם זאת, אנו רואים להעיר כי מטיעוני החברה בפנינו, עולה נכונותה לעמוד במוסכם בעת הכנת התשריט והשלמת הרישום בטאבו. כמובהר על ידי המערערים, השטח נותר פנוי ממתקנים משותפים וניתן להצמידו, כך שניתן להשלים את פעולות הרישום במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין. 31. הואיל והפיצוי שנפסק על-ידי בית משפט קמא שולם על-ידי החברה, ראוי להורות כי אם בעת ביצוע הרישומים של הבית המשותף או רישום בדומה לו, יוצמד או יירשם השטח של 36 מ"ר על-שם בני הזוג יוסף, אזי יחזירו בני הזוג יוסף את התשלום שקיבלו בגין נושא זה. ההחזר ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מעת קבלת התשלום ועד ההחזרה. ככל שהשטח שיוקצה, כאמור, יהיה קטן מ-36 מ"ר, יוחזר הסכום היחסי בלבד. הצמדת שטח למחסן לדירת בני הזוג ברזילי 32. לטענת ברזילי, בין הצדדים התנהלו מגעים לגבי בקשתו של ברזילי לרכוש שטח נוסף שיוצמד לדירתו וישמש כמחסן (להלן- השטח המקורי). בשלב מסויים סוכם בין שמחה גריידינגר, מנהל החברה, ומר ברזילי כי השטח המקורי יוצמד לדירה, אך בהמשך חזר בו מר גריידינגר מהסיכום והציע ביום 27.1.98 למר ברזילי שטח חלופי ובהתאם להודעת החברה על נספחיה מיום 27.1.98 (מוצג יד' לתיק המוצגים מטעם המערערים בע"א 3921/97). אולם האחרון דחה את ההצעה, כך שהסיכום להצמיד את השטח המקורי נותר בעינו, והחברה הפרה סיכום זה. בעדותו הבהיר מר ברזילי כי הסיכום על הצמדת השטח המקורי היה סיכום בע"פ, וכי לא שילם בפועל עבור השטח (עמ' 8-7 לפרוט' הדיון מיום 15.4.07). טענת ההגנה של החברה הייתה כי לא נקשר חוזה מחייב ביחס לשטח המקורי ולא שולמה כל תמורה בעדו, ומימלא המדובר בעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. גב' גריידינגר, הסבירה בעדותה את הרקע להצעה ביום 27.1.98, באומרה: "חשבנו שהמו"מ מגיע לסיומו אך הוא סרב לקבל את ההוראות אז הוא לא קיבל את המחסן. זה לא אני סירבתי לחתום עליו אלא הוא סרב לחתום..." (עמ' 23 לפרוט' הדיון מיום 17.4.07). בית המשפט קמא קבע על סמך מסכת הראיות שבפנינו כי לא גובש הסכם מחייב בין בני הזוג ברזילי ובין החברה בעניין השטח המקורי. 33. בפנינו שבו וטענו הדיירים, כי בין הצדדים היתה הסכמה מפורשת ביחס לשטח המקורי, וכהוכחה הציגו את ההצעה מיום 27.1.98 ביחס לשטח החלופי. לטענתם, ההצעה לתת שטח חלופי מעידה על הסיכום שהיה מלכתחילה על השטח המקורי. זאת, כעולה מן המשפט: "הוראת נספח זה גוברת על כל הוראה סותרת בהסכם" משלא התקבלה ההצעה החלופית טענו ברזילי כי הסיכום המקורי מחייב, כך שבגין הפרתו זכאים בני הזוג ברזילי לפיצוי. החברה גם היא שבה וחזרה על טענתה בבית המשפט קמא כי לא נקשרה התחייבות לרכישת השטח המקורי. לטענתה, מר ברזילי בִּיקש לרכוש את השטח המקורי, כתוספת למרפסת הצמודה לדירתו, לצורך בניית מחסן. לאחר בדיקות שערכה החברה הסתבר כי לא ניתן להצמיד את השטח, לכן הציעה לו ביום 27.1.98 לרכוש מחסן בקומת המחסנים. הצעת החברה לא קובלה על ידי בני הזוג ברזילי, כך שלא נקשרה כל התחייבות לרכישת שטח נוסף (ראו תשובתו של מר ברזילי להצעה, נספח ג/4 לתיק המוצגים מטעם המשיבה בע"א 3921/07). 34. לא מצאנו להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט קמא כי לא נקשר חוזה מחייב ביחס לשטח המקורי. יתר על-כן, בסופו של יום גם לא שולמה תמורה כלשהיא ואין מקום להתערבות ערכאת הערעור בנושא זה. פיצוי בגין אובדן ימי עבודה של מר ברזילי 35. כנטען על ידי הדיירים, בפנינו ובפני בית המשפט קמא, שימש מר ברזילי כנציג המערערים מול החברה, ובשל ההיקף החריג של פעילותו הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן ימי עבודה. מר ברזילי, כך על פי הנטען, פעל בכל המגעים עם החברה בניסיון לפתור את המחלוקות בין הצדדים וקיים פגישות רבות באתר, בניסיון לצמצם את נזקי רשלנותה של החברה. נראה לנו כי בצדק טענה החברה להעדר תשתית ראייתית מספקת להוכחת הקשר בין אובדן ימי העבודה ובין הזמן שהקדיש מר ברזילי על מנת לטפל בליקויים שנמצאו. יוער, כי בית המשפט קמא לא ייחד דיון לנושא זה, למעט אמירתו כי המהנדס מטעמו לא התייחס לנושא בהיותו מחייב "קביעות עובדתיות שאינן בסמכותי (צ"ל-בסמכותו)" (עמ' 2 לפסק הדין). לא מצאנו, שיש להחזיר הדיון בנושא לבית המשפט קמא. הרי גם אם יוכח שמר ברזילי נטל ימי חופשה לצורך טיפול בעניינים שונים הקשורים בבניה, כנטען, אין בכך כדי להקים את חובתה של החברה לשלם פיצוי בגין ימים אלה, שכן מר ברזילי נטל את ימי חופשה לפי בחירתו שלו. מכל מקום לא מצאנו כי קמה עילה לפיצוי שכזה. במיוחד יפים הדברים משנפסק פיצוי כללי לדיירים. ליקויים ברכוש משותף 36. הדיירים טענו בבית המשפט קמא כי הם זכאים לפיצוי לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף בגין ליקויים בתחום השרברבות, הבניה, הריצוף והאלומיניום וכיוצא באלה ליקויים נוספים שהתגלו ברכוש המשותף. טענת ההגנה של החברה הייתה כי מדובר בליקויים מינורים האופיינים לדירות חדשות. בית משפט קמא, על סמך חוות דעתו של המהנדס מטעמו, מר תומר, החליט לפצות את בני הזוג בן מנחם, עטיה וסעדון בסך של 2,616 ש"ח כל אחד, וזאת "לפי חלקם היחסי מתוך כלל הדיירים (9 במספר)" (עמ' 7 לפסק דינו של בית המשפט קמא). 37. החברה שבה וטענה בפנינו כי מדובר בליקויים מינורים ברכוש המשותף, כך שלא היה מקום לפסוק בגינם מלוא הפיצוי שהציע מומחה בית המשפט. טענה זו אין בה להועיל לחברה, ונראה לנו, כי קביעת בית המשפט קמא מבוססת היטב בחוות הדעת המקצועית של המומחה מטעמו. כך גם היה מקום לדחות את הטענה כי בני הזוג בן מנחם, עטיה וסעדון לא היו מוסמכים לתבוע פיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף, שכן אין הם נציגי שאר הדיירים. בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229, עסק בית המשפט העליון בטענה דומה, וקבע כי בתביעות ביחס לרכוש משותף, די לבית המשפט להשתכנע כי הקבלן הנתבע, חייב להיטיב הנזק או לתקן את הרכוש המשותף, על מנת שיפסוק נגדו, אפילו אם הוגשה התביעה על ידי דייר אחד. במצב כזה ייקבע גובה הפיצוי לפי חלקו היחסי של הדייר ברכוש המשותף (עמ' 232 לפסק הדין). לא מצאנו כי בית המשפט קמא חרג מן האמור. הזדמנות נאותה לתיקון / שיעור הפיצוי / ומניעות 38. החברה שבה וטענה בכלליות בנושא זה כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים שהתגלו בדירות, וזאת כמתחייב מסעיף 4ב לחוק המכר דירות. בית המשפט קמא אימץ בנושא זה את עדותם של הדיירים שטענו כי פנו למערערת מספר פעמים בענין הליקויים, אך זאת נמנעה מלתקנם. קביעתו של בית המשפט קמא, לפיה לחברה ניתנה הזדמנות נאותה לבצע את תיקון הליקויים אך זו לא מוצתה על ידה, מבוססת על חומר הראיות ואין מקום להתערב בה. כך גם לגבי הטענה הכללית האחרת לפיה לא נכון היה לפסוק למערערים את סיכומי הפיצוי שנפסקו להם בגין ליקויי הבנייה בהסתמך על קביעות מומחה בית המשפט. המדובר בטענה המשיגה על ממצאים עובדתיים של בית המשפט קמא, שבוססו על חוות הדעת המקצועית של המומחה מטעמו, ואין מקום להתערב בכך. 39. טענה נוספת שהעלתה החברה נוגעת לבני הזוג בן מנחם בלבד, לפיה שגה בית המשפט קמא שפסק לבני הזוג פיצוי של 32,100 ₪, לפי חוות דעתו של המהנדס תומר, וזאת מבלי להביא בחשבון שבני הזוג קבלו פיצוי של 7,200 ₪ בתמורה לויתור על תביעות עתידיות. החברה הציגה מסמך שבו אישר מר בן מנחם כי קבל את דירתו ביום 6.7.99 ובנוסף קבל סכום של 7,200 ₪, ובמקביל הצהיר כי אין לו "טענה ו/או דרישה" מן החברה וכי בקבלת הפיצוי לא תהיה לו שום "תביעה בעתיד" כלפיה. אך בסעיף 6 למסמך צויין כי אין באמור בו "משום ויתור על זכות העומדת לו עפ"י חוק מכר דירות ועל פי כל דין והסכם והתקנות על פיו בגין איכות הבניה ו/או טיב הבניה ו/או חומר הבניה" (נספח ג/1 לתיק המוצגים מטעם המערערת בע"א 3811/07). כמו כן הציגה החברה שיק בסכום 7,200 ₪ להוכחת התשלום בפועל לבני הזג בן מנחם (נספח ג/2 לתיק המוצגים מטעם המערערת בע"א 3811/07). 40. בצדק נאחזו המערערים בסעיף 6 למסמך האמור, לפיו שמורה למר בן מנחם הזכות לתבוע את זכויותיו לפי חוק המכר דירות ובגין אי התאמות וליקויים הנוגעים "לאיכות הבניה ו/או טיב הבניה ו/או חומר הבניה". בסיכומיהם בבית משפט קמא הבהירו המערערים כי סעיף זה הוכנס למסמך בעקבות דרישתו המפורשת של מר בן מנחם, המלמדת כי זה לא ויתר בקבלת הפיצוי על זכותו לעלות טענות עתידיות כלפי החברה. אכן, אין מקום לכפל פיצוי בגין אותם ליקויים. אולם, החברה לא השכילה להבהיר בגין מה התקבל הפיצוי לפי המסמך, והאם המדובר הוא באותם ליקויים בגינם נקבע הפיצוי בחוות הדעת של המהנדס תומר. בנסיבות העניין יש לדחות את טענת החברה בנקודה זו. שיעור המע"מ 41. בית משפט קמא חייב, בחלק מפריטי הנדון, בתשלום מע"מ בשיעור של 17%, וזאת בהתאם לשיעור המע"מ במועד חוות דעתו של המהנדס תומר. מאידך במועד מתן פסה"ד שיעור המע"מ פחת ל-15.5% ועל-כן טוענת החברה, כי היה על בית המשפט קמא להורות בשיעור זה. ב"כ הדיירים ציין בפנינו "לגבי המע"מ אני יכול לחיות עם טענת חברי" (עמ' 4 לפרוט'). בנושא זה סבורים אנו כי ראוי לקבוע את שיעור המע"מ בהתאם לשיעורו בעת התשלום ולמצער בהתאם לשיעורו במועד מתן פסה"ד. אשר על-כן, יש לקבל את השגת החברה בנושא זה, ולהורות כי החברה זכאית להחזר אשר שילמה בעודף ובהתאם לשיעור המע"מ במועד התשלום בפועל. כך זכאית החברה להפרשי הצמדה וריבית מעת התשלום ועד ההחזרה של הסכום העודף. הפיצוי בגין עוגמת נפש 42. בית המשפט קמא פסק למערערים פיצוי בסך 7,000 ש"ח לכל דירה בגין עוגמת נפש. על כך השיגה החברה שטענה כי במהלך התקשרותה עם המערערים היתה נכונה לבדוק כל טענה מצדם ולמצוא פתרון לכל בעיה לשביעות רצונם. החברה אף הפנתה למכתב ששלח לה מר ברזילי ובו הביע את שביעות רצונו מטיפולה (נספח ד' לתיק המוצגים מטעם המערערת בע"א 3811/07). מה גם שהליקויים שנמצאו לא היו חמורים ולא מנעו מהדיירים שימוש והנאה מדירותיהם. במצב דברים זה, כך לטענתה, לא היה מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש. תמונה אחרת הציגו לנו הדיירים שטענו כי הליקויים שנמצאו היו חמורים והגבילו את השימוש בדירות. כך גובה הקומה העליונה, כך המעלית שלא מגיעה לקומת הקרקע, דבר המחייב טיפוס יומיומי במדרגות עם עגלות ילדים וקניות, וכך גם עשרות ליקויים והפרות, אשר הסבו למערערים עוגמת נפש בגינה נפסק להם פיצוי בשיעור מינמלי בלבד. אשר למכתבו של מר ברזילי, זה, כך טענו, עסק בענין נקודתי והוא אחד וחריג מבין עשרות מכתבים בעלי אופי אחר לחלוטין, בהם הביעו המערערים ומר ברזילי עצמו אי שביעות מהתנהלות החברה. בנסיבות העניין אכן על סמך חומר הראיות שהוצג בפני בית משפט קמא, זכאים הדיירים לפיצוי בגין עוגמת נפש. בכגון דא, הערכת שיעור הפיצוי ענין לערכאה הדיונית לענות בו ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכך, למעט במקרים חריגים, שאין המקרה דנן נמנה עליהם. ב. אחריותם של הצדדים השלישיים 43. לאחר הגשת התביעה כנגדה, שלחה החברה לאדריכלים ולמהנדס הודעות צד ג' בטענה כי האחריות לאשר טוענים הדיירים, אם אכן יקבל בית המשפט טענה זאת או אחרת שלהם, נופלת לפתחם. בית המשפט קמא, הגיע למסקנה כי הליקויים שהתגלו אינם משקפים מחדל מקצועי המצוי בתחום אחריותו של מהנדס הפרויקט, מר סדן, ודחה את הודעת צד ג' שהופנתה כלפיו. אשר לאדריכלי הפרויקט בחן בית המשפט ליקויים שונים וקבע את מידת האחריות המוטלת עליהם ביחס לאחריות החברה, אולם, מבלי שמצא כי האדריכלים חבים בגין הנמכת התקרה ומיקום המעלית. 44. ההשגה המרכזית של החברה, עניינה כי היא חברה יזמית ולכן מצאה לנכון להתקשר הן עם האדריכלים, הן עם המהנדס והן עם קבלן הביצוע, באופן שכל אחריות לנזקים או בגין תביעות שיוגשו נגדה, תכוסה על ידי מי מהגורמים המקצועיים האמורים. לטענת החברה, התוצאה לפיה שוחררו האדריכלים והמהנדס מאחריות, למעט אחריות חלקית של האדריכלים ביחס לפריטים מסויימים בלבד, אינה ראויה ואינה צודקת. 45. מנגד, טוענים הן האדריכלים והן המהנדס כי לא הוצבה תשתית עובדתית לאחריות מי מהם, לא בהודעה לצד שלישי ולא בראיות שהובאו מטעם החברה. 46. נקדים ונציין כי בכל הקשור לאותם ליקויים תכנוניים אשר בית משפט קמא מצא לנכון לחייב את האדריכלים בשיפוי החברה, גם אם ביחס לחלק מהם, באופן חלקי - אין מקום להתערב. דהיינו, שערעור החברה בהתייחס לאדריכלים מתמקד בשני נושאים בלבד: האחד- הנמכת התקרה והשני- מיקום המעלית. בהתייחס למהנדס, ערעור החברה מתייחס למעשה לכל אשר חוייבה לשלם לדיירים. 47. פסק-דינו של בית-משפט קמא בנושא ההודעות לצד שלישי תמציתי ביותר. בהתייחס למהנדס כל שקבע בית משפט קמא כי גבול אחריותו מוגדר מעצם תפקידו "ולא מצאתי, כי יש בליקויים שנתגלו כדי לשקף איזשהו מחדל מקצועי המצוי בתחום אחריותו כמהנדס." ובהמשך : "אני קובעת איפוא, כי הודעת צד ג' כלפי המהנדס לא הוכחה ודינה לדחייה". (עמוד 8 לפסק הדין). ביחס לאדריכלים הסתפק בית משפט קמא בקביעה כי הצדק עימם, לפחות ביחס לחלק מהעניינים, וכי אין לבוא בטרוניה כלפיהם בנושאים בעלי גוון של "אשם חוזי" וזאת בהתייחס להנמכת התקרה ונושא המעלית. 48. אשר למהנדס הפרויקט, מר סדן, הפנתה החברה לנספח א' להסכם שנחתם עימו ובו הוגדרה אחריותו בתחום תאום, תיכנון וניהול הפרויקט. בין היתר, הוטל עליו לוודא כי המסמכים עליהם מחתימים את הדיירים זהים למפרט ולתוכניות. כך טענה כי בית המשפט התעלם מן האמור בסעיף 8 לנספח א' לפיו היה על מר סדן להשתתף יחד עם המתכנן בבדיקת התוכניות ובהשלמתן אחת לשניה. לשיטתה, בית המשפט התעלם גם מסעיף 20(ד) העוסק בשיפוי החברה בגין כל סכום שתחויב בו על ידי בית המשפט, ואשר זו לשונו: "20.ד. יחויב המזמין על ידי בית המשפט לשלם לצד שלישי, לרבות לעובדיו ו/או עושי דברו של המזמין, כספים או נזקים בגין פעולות שהמהנדס אחראי להם על פי הסכם זה, יהיה המהנדס חייב שיפוי מלא לטובת המזמין של כל סכום שהמזמין יחוייב על ידי בית המשפט לשלם..." בסעיף 20(ה) להסכם, הצהיר המהנדס על אחריותו המלאה בגין כל פעולה שנעשתה על ידו או ע"י מי מעובדיו. עולה מן האמור בהסכם עם המהנדס - כך לפי החברה - כי מוטלת עליו אחריות בגין אי התאמה ביחס לגובה התקרה בקומה השניה כמו גם בגין הליקויים הביצועיים שהתגלו, ויש לחייבו בכל נזקיה של החברה, קרי, אשר חוייבה לשלם לדיירים. עוד הוסיפה החברה כי טענתו של המהנדס כי מסירת הדירות נעשתה ישרות בין הקבלן ובין המערערים ללא נוכחותו, אינה נכונה ועומדת בניגוד לסעיף 20 לנספח א' להסכם עימו שבו התחייב לטפל במסירה, תוך עריכת פרוטקול מסירה, רשימת תיקונים ופיקוח על ביצועם. 49. בטיעוניו, נאחז המהנדס מר סדן בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא והבהיר כי תפקידו היה לפקח על מהלך ביצוע העבודות בפרויקט עד לשלב מסויים לקראת סיומו, אז החלה החברה להעזר בחברת פיקוח אחרת עמה התקשרה. בניגוד לנטען, תפקידו לא היה לוודא שהמסמכים עליהם מחתימה החברה את הרוכשים זהים למפרט ולתוכניות. לטענתו, פעל במהלך עבודתו בפרויקט לוודא כי ביצועו נעשה בהתאם לתוכניות וסעיף 19 להסכם עימו אסר עליו להכניס תיקונים או שינויים ללא הסכמת החברה. 50. לעניין האדריכלים טוענת החברה כי בהסכם בין החברה ובין האדריכלים, הוטלה על האחרונים אחריות בלעדית לכל תביעה הנגזרת משירותי התכנון, תוך הפטרת החברה מאחריות, בין היתר, למחדלים ולטיב שירותי המתכנן (סעיף 9.5 ו-9.1 להסכם בין הצדדים). בסעיף ב' להסכם הוגדרו "שירותי המתכנן" בין היתר כטיפול בהכנת תוכניות אדריכליות, תוכניות מפורטות לגמר, הכנת טיוטת מפרט המכר, ועדכון מפרטי המכר הסופיים. כמו כן התחייבו האדריכלים לפעול כמפקחים עליונים בפרויקט. לטענת החברה האדריכלים הם שנתנו לעירייה תוכניות לפי גובה תקרה של 1.8 מ' וזה היה מקור אי התאמה שהתגלתה בנושא זה. 51. בראשית טיעוניהם ביקשו האדריכלים להבהיר כי הטענה לגבי אחריותם לגובה התקרה בקומה השניה היא טענה חדשה שלא נשמעה, ובהכרח לא הוכחה בבית המשפט קמא. לגופה של הטענה, נטען כי ההבטחה לגובה תקרה מנימלי של 2.5 מ' מקורה במפרט הטכני, מסמך שבחיבורו לא נטלו חלק אדריכלי הפרויקט, כך אף לפי גירסת גב' גריידינגר, מנהלת החברה (עמ' 35 לפרוט' הדיון ביום 17.4.07). תכנון גובה התקרה בקומה השניה וקביעת גובה של 1.8 מ' במפגש הגג עם הקירות החיצוניים נעשה לפי בקשת החברה מבלי שהיא עצמה העלתה השגות בעניין. אי ההתאמה ביחס לגובה התקרה מצויה במישור החוזי שבין החברה ובין המערערים ואין מקום להטלת אחריות בגינה עליהם. מחד, הוצג למערערים במפרט הטכני מצג על גובה מנימלי של 2.5 מ', מבלי שהאדריכלים היו מעורבים בחיבור מסמך זה, אשר אף לא גולה להם, ומאידך, בקשה החברה את האדריכלים לתכנן את התקרה בגובה של 1.8 מ'. דיון 52. בבואנו להכריע בטענות הצדדים נקדים ונציין כי אחד מהגורמים עליהם הטילה החברה יהבה, הוא קבלן הביצוע. ההודעה לצד שלישי נשלחה גם כנגדו, אולם ההליכים כנגדו הופסקו לאור הליכי פש"ר. משכך, יש לבחון את טענות החברה בהתחשב באספקלריה זאת, דהיינו, שלכאורה - לפחות בכל הקשור לליקויי ביצוע, הקבלן המבצע, הוא האחראי. 53. שתי טענות מרכזיות הועלו על-ידי הצדדים השלישיים: האחת פרוצדורלית והשניה מהותית. הטענה הפרוצדורלית, זהה הן ביחס לאדריכלים והן ביחס למהנדס וכפי שיפורט בהמשך. 54. כאמור, השגת החברה מול האדריכלים מתמקדת בשאלת אחריות האדריכלים להגשת התוכניות, כפי שהוגשו בענין הנמכת התקרה ומיקום המעלית. טענה שכזו, יש לפרטה כפי שיש לפרט כל טענה של רשלנות או הפרת חוזה, המיוחסת לנתבע או במקרה שלנו, לצד השלישי. כל שאנו מוצאים בהודעה הוא ציטוט מתוך ההסכם שבין החברה לאדריכלים, טיעון של הפרה באופן כללי וכן טענה לרשלנות בנזיקין - ושוב ללא כל פירוט עובדתי. משכך, יש ממש בטענה הפרוצדורלית של האדריכלים בנושא זה. 55. אך, גם לגופם של דברים, לא רק שבפני בית משפט קמא, לא טענה החברה, ולמצער לא כדבעי, אודות אחריות האדריכלים, כביכול, בנושאים האמורים, אלא שלא הציבה תשתית עובדתית הנדרשת לכך. על מנת לחייב את האדריכלים, בנושא הנמכת התקרה ומיקום המעלית, היה על החברה לפרט ולהוכיח, מה נמסר לאדריכלים, מה ביצעו האדריכלים ולא די בעצם הגשת התוכניות על ידם. במיוחד יפים הדברים, נוכח העדות מטעם החברה כי המפרט לא נמסר על-ידי האדריכלים, אלא מהמפקח (ראו עדות גב' גריירינגר, עמ' 35 לפרוטוקול מיום 17.4.07). 56. בנוסף, הטענה המרכזית של החברה מול טענות הדיירים בנושאים אלה, כי יידעה את הדיירים אודות השינויים וכי רשאית היתה לבצעם. לא נטען ולא הוכח, כאילו ביקשה החברה התייחסות האדריכלים לשינויים אלה. הפוך מכך, לפי עדות האדריכלים, ההנחיה ביחס לגובה התקרה ומיקום המעלית, יצאה מטעם החברה. אין צורך להוסיף, כי לא הוכח במקרה זה כשל תכנוני. במיוחד לאור תפיסת החברה וטענותיה כי אין מדובר בכשל שכזה היות והמדובר, מלכתחילה - לפי גירסת החברה - בעליית גג. 57. חיוב החברה כלפי הדיירים, נבע מאותו מצג שהציגה החברה - מצג שאינו קשור לאדריכלים, ולא בכדי מצא לנכון בית משפט קמא, להתייחס לאותו "אשם חוזי" שיפה הוא ליחסים שבין החברה לבין הדיירים ולא מול האדריכלים. ודוק, בהסכם מול הקבלן מצוי סעיף מפורש בו התחייב הקבלן, לטענת החברה לבצע את הבניה ולהביא את הדירות "...למצב בו יהיו תואמים בצורה מוחלטת להסכמי המכירה לרכושי הדירות, לרבות כל תוכניות המכר, המפרטים ודרישות הדין השונות..." (סעיף 7 להודעת צד ג', נספח ח' לתיק המוצגים מטעם המערערת בע"א 3811/07 (ההדגשה שלי - י.ש.)). הוראה דומה, אינה מצויה בהסכמים מול האדריכלים ואף מול המהנדס. 58. הנה כי כן, הן מהפן הפרוצדורלי והן המהותי, דין הערעור של החברה כנגד האדריכלים להידחות. 59. לענין המהנדס, התלבטתי אם אין מקום להחזיר את הדיון לבית משפט קמא, אשר קמץ מילותיו, כאמור, בכל הקשור להודעה לצד שלישי מול המהנדס. אולם, בסופו של יום, סבורים אנו, כי אמנם בית משפט קמא, לא פרט את נימוקיו אך מסקנתו כי ההודעה נגד המהנדס, לא הוכחה, נכונה היא. 60. גם בענין המהנדס, יש להפנות לטענה הפרוצדורלית, לאור ניסוחה של ההודעה לצד שלישי, וכן העדר התייחסות ספציפית לנטען כנגד המהנדס במסגרת ראיות החברה. אולם, גם בפן המהותי, אין מקום לקבל את טענות החברה. ככל שנדרשים אנו לנושא הנמכת התקרה ושינוי מיקום המעלית, יפים הדברים שפורטו לעיל ביחס לאדריכלים ואף ביתר שאת. כך, אין להתעלם מעדות המהנדס, לפיה הצטרף לפרויקט לאחר אישור התוכניות ולא נטל חלק בתכנון (ראו סעיף 5(ג) לתצהירו שצורף לעיקרי הטיעון מטעמו). בצדק טען כי וידא שאכן הביצוע יהיה לפי התוכניות. 61. ההשגה האחרת של החברה עניינה אותם ליקויי ביצוע - הכל כמפורט בחוו"ד מומחה בית המשפט - אשר בהם חוייבה כלפי הדיירים. אכן, עקרונית, היה חייב המהנדס לפקח על אופן הביצוע. אולם, גם אם התגלה כשל בביצוע זה או אחר, עדיין אין הכרח במסקנה כי על המהנדס לשפות את החברה, בגין כך. ראשית - העיד המהנדס כי העיר על ליקויים מסויימים אך לא זכה להתייחסות מצד החברה. שנית - כי בשלב מסוים - ככל הנראה בשל חוב כספי של החברה כלפיו - ויתרה החברה על שירותיו והוא הוחלף בחברת פיקוח אחרת, וזאת מספר חודשים טרם סיום הפרויקט. שלישית - גם אם היו ליקויים בביצוע ניתן היה לתקנם לרבות במסגרת שנת הבדק. רביעית - וכעיקר - היה על החברה להציב תשתית עובדתית לאחריות המהנדס לליקויים, ולמצער, לאחר קבלת חוו"ד מומחה בית המשפט אם ע"י תיקון כתבי הטענות (ראו תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984) ואם בדרך אחרת - כל זאת לא נעשה. 62. יתר על-כן, גם בהודעת הערעור וגם בעיקרי הטיעון, לא טרחה החברה, להפנות לאותה תשתית עובדתית, אשר בגינה טוענת היא שאין לקבל את מסקנת בית משפט קמא, כי לא הוכיחה הנדרש ממנה. 63. הנה כי כן, גם דין הערעור של החברה נגד המהנדס להידחות. ג. הוצאות משפט 64. בהתיחס להוצאות, מצא לנכון בית משפט קמא שלא לעשות צו להוצאות לטובת מי מהצדדים, וזאת בשל הפער בין הסכומים שנתבעו ובין אלה שנפסקו בסופו של יום. בנוסף, מביא בית המשפט בחשבון שיקוליו את העובדה כי הצדדים לא הקלו על עבודת בירור הראיות בתיק, ועמדו כל אחד מהם על "קוצו של יוד" בניהול חקירות שהוכחו כבלתי נדרשות לצורך הכרעה בסכסוך. עם זאת לנוכח דחית הודעת צד ג' שהופנתה כלפי המהנדס מר סדן, פסק לו בית המשפט הוצאות בסך 10,000 ₪. 65. המערערים השיגו בפנינו על אי פסיקת ההוצאות לטובתם. טענתם היא כי תביעתם התקבלה בחלקה הגדול, כך שאין בפער בין הסכום הנתבע ובין הסכום שנפסק להצדיק אי פסיקת ההוצאות לטובתם, מה גם שהסכום הנתבע התבסס על חוות דעת מומחה מטעמם. גם הנימוק האחר של בית המשפט, הנוגע להתנהלות הצדדים אין בו כדי להצדיק את שלילת ההוצאות. המערערים פעלו לייעול הדיון והסכימו לוותר על חקירת המומחה מטעם בית המשפט, שזומן להעיד לבקשת החברה, שהעלתה לאורך הדיון שלל טענות סרק שלא היה להן מקום. החברה מצדה ביקשה שלא להתערב בנושא ההוצאות. 66. ככלל, ופרט למקרים חריגים בהם נפלה טעות קיצונית, ערכאת ערעור אינה מתערבת בפסיקת הוצאות, המהווה חלק מסמכותה השיורית של הערכאה הדיונית, הרואה לנגד עיניה את מכלול נסיבותיו של הסכסוך ואת התנהלות הצדדים לאורכו של המשפט (ראו ע"א 136/92 ביניש עדיאל נ' דניה סיבוס, פ"ד מז(5) 114, 131; ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד ל"ג (1) 509, 510)) 67. במקרה דנן, התביעה הוגשה על סכום של כמליון ₪ ואכן בסופו של יום חייב בית משפט קמא את החברה בכמחצית מסכום זה. השאלה, האם בנסיבות שכאלו ישללו מכל וכל הוצאות ושכ"ט עו"ד מדיירים שהגישו תביעה נגד מי שמכרה להם את דירותיהם. ככלל, אכן יש מקום שלא לפסוק הוצאות במקום ובו התגלה פער משמעותי ביותר בין סכום התביעה, לבין אשר פסק בסופו של יום בית המשפט. אולם, במקום ובסופו של יום זכו דיירים לפיצוי של כמחצית מתביעתם, כחצי מליון ש"ח - לא ניתן לראות בתביעה שכזאת תביעת סרק, או תביעה שלא היה מקום להגישה מלכתחילה. אכן רשאי בית המשפט להתחשב בפער, אך לא נראה כי יש מקום לשלילה מוחלטת של הוצאות המשפט. בסופו של יום, אין מקום שבעל דין שזכה בדינו, יצא בחסרון כיס ובמיוחד נוכח העלויות הרבות הקשורות לניהול תיק כתיק דנן. אמנם בית משפט קמא ציין שיקול נוסף והוא דרך ניהול הדיון על-ידי הצדדים, אולם דומה כי גם אם נתחשב בנימוק זה, עדיין התוצאה מחייבת התערבות ערכאת הערעור, בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה. 68. נראה כי בנסיבות הענין יש לחייב את החברה לשלם לדיירים מחצית מהוצאותיהם וכדלקמן: מחצית מהוצאות האגרות וכן מחצית מהוצאות ששילמו למומחה בית המשפט - הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מעת ההוצאה. בנוסף יש מקום לזכותם גם בשכ"ט עו"ד, אולם בהתחשב בכך שמדובר בערכאת ערעור, וכן אשר ציין בית משפט קמא יש לחייב את החברה בסכום של 25,000 ₪ בלבד נכון למועד מתן פסק דינו של בית משפט קמא ובתוספת מע"מ בשיעורו בעת התשלום. סיכומם של דברים 69. א. ערעורם של המערערים (ע"א 3921/07) יתקבל בחלקו בנושא מספר הכניסות לדירות בני הזוג עטיה וסעדון, בו פסקנו סכום של 5,000 ₪, לכל אחד מהזוגות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 17.4.07 ועד למועד תשלומם בפועל, ובנושא התקנת צלונים בדירות בני הזוג בן מנחם, ברזילי וסעדון, שבו פסקנו סכום של 2,000 ₪ לכל אחד מהזוגות, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 5.5.03 ועד למועד תשלום בפועל. בנוסף זכאים המערערים להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בבית משפט קמא - הכל כמפורט בסעיף 68 לעיל. ב. החברה זכאית להחזר תשלום עודף, אם אכן קיים שכזה, בנושא המע"מ, הכל כמפורט בסעיף 41 לעיל. החברה תהא רשאית לקזז עודף זה מהמוטל עליה לשלם למערערים כדלעיל. ג. בני הזוג יוסף יחזירו לחברה את אשר נקבע בסעיף 31 לעיל - אם וככל שיתקיימו התנאים לכך. ד. בהתחשב בתוצאה, תשלם החברה לדיירים שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין הוצאות הערעור וכן תשלם למשיבים 11 ו-12 שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ וכך גם למשיב 13. הערבות הבנקאית שהפקידה החברה תמומש והמזכירות תחלק כספי המימוש באופן יחסי בין הזכאים להוצאות כאמור בס"ק (ד) לעיל וזאת על חשבון ההוצאות דלעיל. הערבון שהפקידו הדיירים יוחזר להם באמצעות באי כוחם. ישעיהו שנלר, שופטאב"ד השופט ד"ר קובי ורדי: אני מסכים. ד"ר קובי ורדי, שופט השופטת רות לבהר שרון: אני מצטרפת לפסק דינו המנומק של חברי, אב"ד השופט שנלר. רות לבהרֿֿשרון, שופטת לפיכך הוחלט כאמור בחוות דעתו של השופט שנלר, אב"ד. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים. ניתן היום, ז' בחשון תש"ע (25 באוקטובר 2009). ישעיהו שנלר, שופטאב"ד ד"ר קובי ורדי, שופט רות לבהרֿֿשרון, שופטת בניהמפרטתקרה