מבוא ערעור היטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (על הערעור חל המצב המשפטי שקדם לתיקון החוק בעניין היטלי השבחה). הערעור מצריך הכרעה בשלושה עניינים: האם המערערים חייבים בהיטל השבחה נוכח זכויותיהם בנכס נשוא הדיון. האם חל על המערערים, ככל שהם חבים בהיטל השבחה, הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית ("שיקום שכונות"), ואם כן מהו היקף הפטור. התקופה בגינה חלה על המערערים חבות בריבית פיגורים על ההיטל, ככל שהם חבים בו ואינם זכאים לפטור מתשלומו. הנכס נשוא הדיון מצוי ברחוב עץ האפרסק 7, יהוד, וידוע כיום כחלקה 237 בגוש 6694 (בעבר היו מספרי הגוש והחלקה שונים מאלה התקפים כיום). התשתית העובדתית הצריכה לדיון בכל אחד משלושת העניינים הטעונים הכרעה תפורט במסגרת הדיון באותו עניין. האם המערערים חבים בהיטל השבחה מי הם החייבים בהיטל: החקיקה אין חולק שלפי הוראות סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן "החוק" ו"התוספת השלישית", בהתאמה), החייב בהיטל הוא בעל המקרקעין המושבחים או החוכר לדורות שלהם. בסעיף 1 לתוספת השלישית נאמר כי לעניין התוספת, פירוש המונח חוכר לדורות הוא כהגדרתו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. עוד אין חולק כי למערערים או למי מהם אין ולא היתה מעולם זכות רשומה של חכירה לדורות או של בעלות בנכס נשוא הדיון. טענת המערערים היא כי אינם בגדר בעלים או חוכר לדורות, ועל כן אין הם בגדר מי שחייב בהיטל השבחה בגין הנכס כלל ועיקר. החייבים בהיטל: המבחן על פי פסיקת בית המשפט העליון עיון בפסיקת בית המשפט העליון שדנה בסוגיה מתי ייחשב אדם ל"חוכר לדורות" בהקשר של היטל השבחה מלמד בעליל כי בחינת שאלה זו נעשית על פי המצב במישור החוזי ולא במישור הקנייני המלא. לשון אחר: אין צורך שהחכירה תירשם בלשכת רישום המקרקעין ודי בזכות חוזית לחכירה לדורות, כדי שבעל הזכות ייחשב לחוכר לדורות לעניין החבות בהיטל השבחה. אילו נדרש תוקף קנייני לחכירה כתנאי לחבות בהיטל, לא היה כל צורך להידרש לשאלת תוכן החוזים ודי היה לקבוע שאין חבות בהיטל פשוט מפני שנסח המקרקעין מלמד שלא נרשמה חכירה. העובדה שבכל פסקי הדין בהם נבחנה שאלה זו נדרשו בתי המשפט לתוכנו ופירושו של החוזה הרלבנטי מוכיחה, כי די בזכות חוזית להיעשות חוכר לדורות כדי להיות חייב בהיטל השבחה. בלשון בית המשפט העליון ב-רע"א 10998/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייוויז (1997) בע"מ ואח', בפיסקה ט' לפסק הדין: "סופו של יום, עניינו של ההליך הוא זיהוי הזכות שהוענקה למשיבה בחוזה". באותם מקרים בהם ניתוח החוזה הביא למסקנה שעסקינן בזכות חכירה לדורות, נקבע שיש חבות בהיטל. במקרים בהם נקבע כי הזכות שהחוזה מעניק אינה זכות חכירה לדורות וזכות כזו תבוא לעולם רק בעתיד, במסגרת חוזה אחר, היתה התוצאה העדר חבות בהיטל השבחה (וראו החלטות בית המשפט העליון דלהלן: רע"א 10998/07 לעיל; רע"א 7902/08; רע"א 10074/05; רע"א 85/88). המבחן היה מבחן מהותי ולא פורמלי, והוראות החוזה נבחנו כדי לקבוע על פיהן את מהות הזכות (רע"א 10998/07 לעיל, פיסקה ז' לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם). מכאן שגם בענייננו, שאלת היות המערערים בגדר חוכרים לדורות של הנכס (וממילא גם חייבים בהיטל השבחה בגינו, ככל שלא חל עליהם פטור כלשהו מחבות זו), תוכרע על פי החוזים הרלבנטיים, תוך בחינת מהות הזכויות ותוכנן. כמו בכל מקרה בו מתעוררת שאלה פרשנית, התנהגות הצדדים והאופן בו הם עצמם ראו והגדירו את הזכות שניתנה להם בחוזה הם כלי עזר חשובים גם כאן. בשולי הדברים אעיר כי ניסיונם של המערערים "להקים לתחייה" כללי פרשנות דווקניים בתחום המיסוי אינו יכול להצליח. פסקי הדין שהובאו לעיל מוכיחים בעליל כי לפי גישת הפסיקה, הקביעה אם עסקינן במי שהוא בגדר בעלים או חוכר לדורות לעניין היטל השבחה איננה קביעה טכנית ואינה מתבססת על פרשנות מילולית-דווקנית, אלא היא תוצאה של בחינת מהותן האמיתית של הזכויות שהוענקו בחוזים הרלבנטיים. כך בהקשר לשאלה הקונקרטית נשוא הדיון, וכך גם לפי הגישה הכללית של הפסיקה לשאלת פרשנותם של חיקוקים המטילים חבות במס: ע"א 165/82 פקיד שומה רחובות נ' קיבוץ חצור, פ"ד לט(2) 70, בסעיף 6 לפסק הדין, שם נקבע כי פרשנות דווקנית של חיקוק הקובע חיוב במס יש לה מקום רק אם בתום תהליך פרשני "רגיל" לא עלה בידי הפרשן לאתר את הפרשנות ה"נכונה" המגשימה בצורה ראויה את תכלית ההוראה, וזאת כחלק מהגישה הכללית החותרת לצמצום הפגיעה בקניין. הוראות החוזים הרלבנטיים ועובדות נוספות החוזה המקורי בקשר לנכס, שנערך כנראה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, הוא חוזה שהצדדים לו הם המערערת 1 (שנפטרה בינתיים) ובעלה המנוח כ"משתכן", וחברת נווה עובד בע"מ המכונה "החברה". החוזה מקנה למשתכן "זכות מגורים של קבע" בדירה נשוא החוזה. בסעיף 1 לחוזה נאמר במפורש כי החברה מתחייבת לא רק למסור למשתכן את הדירה (כלומר להקנות לו זכות להחזיק בדירה), אלא גם "לדאוג שתירשם לטובתו זכות חכירת משנה לתקופה של 49 שנה על חלק מתאים של החלקה הנ"ל ועל הדירה שתוקם עליה...". כעניין שבעובדה, החברה לא גרמה לרישום אותה חכירת משנה, והנכס רשום בשלמות על שם רשות הפיתוח עד עצם היום הזה. אגודה שהיתה אמורה לקום ולהירשם כחוכרת כנראה לא קמה, ומכל מקום לא נרשמה חכירה ראשית במתחם כפי שתוכנן לפי החוזה המקורי. חוזים שנערכו לגבי הנכס לאחר החוזה המקורי האמור, כמו גם העברת זכויות מחמת פטירה, הם בגדר שרשור של הזכויות המוגדרות בחוזה המקורי (בחלק מהמקרים תוך התייחסות גם לחלוקת המגרש בין בעלי הזכויות בכל אחת מהדירות הבנויות עליו). מעניין לציין כי כבר בחוזה הראשון שלאחר החוזה המקורי (חוזה מיום 5/3/79) נאמר במפורש כי המערערת 1 והמערער 6 הם "בעלי זכויות חכירה במשותף בנכס" שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וכי המערערת 1 מעבירה חלק ניכר מזכויותיה אלה למערערים 2 ו-3. כך גם בחוזה מיום 1/1/90 בין המערערים 6 ו-8 נאמר שעסקינן ב"זכויות חכירה בלתי רשומות" (בפתח הפיסקה הראשונה למבוא לחוזה הנ"ל). בחוזה מיום 8/3/92 כבר הוגדרו מעבירי הזכויות כבעלי זכות חכירה, ובסעיף 3.6 לאותו חוזה נכתב כי זכויות החכירה טרם נרשמו. ביום 7/5/09 אישר ממ"י בכתב כי אין ברשותו חוזה חכירה בקשר לנכס הנדון. יחד עם זה מעניין לציין כי במכתב זה שהופנה לב"כ המערערים יש התייחסות מפורשת לנושא ההיוון. ההתכתבות שקדמה למכתבו זה של ממ"י, וכן זו שבאה אחריו ככל שהיתה כזו, לא הוצגו בפני בית המשפט. כמו כן אין בפניי נתונים לגבי השאלות האם שולמו דמי היוון והאם שולמו אי פעם דמי חכירה עבור הנכס (בנקודה אחרונה זו נטען בסיכומי המערערים כי הם לא שילמו מעולם דמי חכירה, אולם טענה לכשעצמה אינה מספיקה כאן). עסקינן בעובדות ובמסמכים שבידיעת ובשליטת המערערים או בא כוחם, וההימנעות מהבאתם בפני בית המשפט מקימה חזקה לחובת המערערים כי תוכנם אינו תומך בטענתם לפיה אינם בעלי זכות חכירה בנכס. לא צריך להתאמץ או לנחש כדי לדעת ששאלת ההיוון רלבנטית רק למי שהוא בגדר חוכר (לרבות "חוכר חוזי" שזכות החכירה שלו טרם נרשמה), או - למצער - מי שמבקש שייערך עמו חוזה חכירה. המערערים טוענים כי ניתוח החוזה המקורי הוא הניתוח הרלבנטי היחיד משום ששאר החוזים יונקים מהזכויות שנקבעו בו ואין בהם כדי ליצור זכויות שאינן מעוגנות בו. בהקשר זה הם טוענים כי אין לייחס כל נפקות לכך שבחוזים מאוחרים יותר הגדירו אותם מערערים שהיו צד להם את מעמדם בנכס כמעמד של חוכרים או של מי שזכאים להירשם כחוכרים, משום שהקובע הוא האמת האובייקטיבית לגבי טיב ומהות הזכויות ולא הבנתם הסובייקטיבית (וכנטען - גם המוטעית) לגבי מהות הזכויות. טענה זו יש לקבל בחלקה. נכון שהחוזה המקורי הוא מקור הזכויות ושאר החוזים אינם אלא העברה - מלאה או חלקית - שלהן. נכון גם שככל שמי מהמערערים או כולם נתפסו לטעות בהגדרת הזכויות ואף פעלו על סמך אותה טעות, אין בטעות זו לכשעצמה כדי להקנות להם זכויות בנכס שאינן בידיהם באותה עת. עם זאת וכפי שכבר נאמר לעיל, מקום שבו תיתכן יותר מפרשנות אחת להבנת החוזה המקורי והזכויות המוענקות על פיו, יש לתת משקל של ממש, הגם שאין מדובר במשקל מכריע, לאופן בו הבינו בעלי הדבר עצמם את זכויותיהם והגדירו אותן בהתקשרויות חוזיות רצוניות שערכו בקשר לנכס. בכל הנוגע למהות הזכויות על פי החוזה המקורי מפנים המערערים להוראות בחוזה המחייבות את המשתכן להצטרף לאגודה (ככל הנראה מדובר באגודה שהיתה אמורה לקום, ועל פני הדברים ברור שלא קמה), ואף קובעות כי יציאתו או הוצאתו מההסתדרות נחשבת כהפרת החוזה. עוד נטען כי לפי הוראות סעיף 6 לחוזה המקורי, כל עוד לא נרשמה חכירת-המשנה הם בגדר ברי-רשות בלבד והחברה רשאית לבטל רשות זו בכל עת לפי שיקול דעתה המוחלט. הטענה היא כי מכאן שהזכויות הן זכויות של בר-רשות הניתנת לביטול בכל עת על פי תנאיה המפורשים, וכל עוד זהו המצב המשפטי אין לראות במערערים חוכרים. הטענות חריפות אך אין בידי לקבלן. עיון קפדני בהעתק (הקטוע) של החוזה המקורי (נספח ב' לסיכומי המערערים) מעלה שהתמונה המוצגת על ידי המערערים כפי שהובאה לעיל אינה משקפת את מכלול הוראות החוזה. חוששני שהמערערים לא דייקו בהביאם את הוראות סעיף 6 לחוזה המקורי, משום שככל שניתן לקרוא אותן (נוכח היות הצילום קטוע בחלקו השמאלי של הדף) נראה בעליל שיש קשר בין הפרות של חיובי המשתכן, ובמיוחד חיוביו הכספיים לשלם את תמורת הזכויות (לרבות אותו חלק שלה שניתן למשתכן כהלוואה שיש לפרוע), לבין כוחה של החברה לבטל את החוזה ולהביא לפינוי המשתכן מהנכס, וכי עיקרו של הסעיף בא לאפשר פינוי המשתכן שאינו עומד בחיוביו מבלי להסתכן בטענת דיירות מוגנת מצידו. עוד מתעלמים המערערים בטיעוניהם מהוראתו המפורשת של סעיף 8 לחוזה המקורי המחייבת את המשתכן לשלם, מיום קבלת החזקה, בין השאר גם "דמי חכירה לק"ק" (הכוונה לקק"ל, כפי שניתן לראות מעיון בסעיף 13 לחוזה הנ"ל). חיוב זה, החל מרגע קבלת החזקה ועוד לפני רישום חכירת-משנה, אינו מתיישב עם מעמד של בר-רשות גרידא. עוד יוזכר כי התחייבות החברה להביא לכך שתירשם זכות חכירת-משנה על שם המשתכן אינה מותנית בתנאי כלשהו, בכפוף כמובן לתשלום הכספים שעל המשתכן לשלם על פי החוזה לרבות פרעון ההלוואה שהחברה התחייבה להשיג עבורו "כנגד בטחון משכנתא(ות)". מכאן מתחייבות שלוש הערות: הראשונה היא כי עצם העובדה שהחברה, שכביכול רק נתנה למשתכן זכות בר-רשות הניתנת לביטול בכל עת, מתחייבת להשיג עבורו מימון (ששיעורו כשני שלישים מהמחיר הכולל) היא עובדה שמאפיינת הקניית זכויות ארוכות טווח ולא רשות גרידא. השניה היא כי ההתחייבות של המשתכן לרשום משכנתא על זכויות החכירה הראשית של האגודה ועל חכירת-המשנה שלו אינה מתיישבת בעליל עם אפיון זכויות המשתכן כזכויות בר-רשות גרידא שכידוע לא ניתן לרשום עליהן משכנתא, ומחזקת בעליל את הגישה לפיה מהות הזכות היא של זכות ארוכת טווח הניתנת לרישום וניתן לרשום עליה משכנתא. השלישית היא כי מעצם העובדה שהמשכנתא היתה אמורה להירשם גם על זכות החכירה הראשית של האגודה ברור שהאגודה אינה אמורה להיות אלא גורם-ביניים טכני וחכירת-המשנה זהה לחכירה הראשית בכל הנוגע לאותו שטח המוחכר למשתכן עצמו. זו גם התשובה לטענה כי בכל מקרה חכירת-משנה אינה "חכירה לדורות". במקרה דנן ניכר בעליל כי מהות חכירת-המשנה היא של חכירה ראשית לכל דבר, פרט לכך שהחכירה הראשית היתה אמורה לחול על מתחם ("שיכון") שלם בעוד כל חכירת-משנה אמורה לחול רק על יחידת דיור אחת (או על בית דו-משפחתי אחד). רק בהנחה זו ניתן להסביר כיצד אמורה להירשם משכנתא בגין התחייבות המשתכן גם על החכירה הראשית. זאת ועוד: בניגוד למקרים נשוא פסיקת בית המשפט העליון שהובאו על ידי הצדדים בסיכומיהם, הרי שבענייננו חלפו עשרות רבות של שנים בין יצירת הזכויות בחוזה המקורי לבין מועד הדיון (ואף מועדי כל אחת מההשבחות הצריכות לעניין). במבחן הזמן והמציאות עולה התמונה הבאה: החברה אינה קיימת עוד, ככל הנראה. הזכויות רשומות על שם רשות הפיתוח, כשהן נקיות מכל זכות אחרת או נוגדת. האגודה ככל הנראה לא קמה מעולם, וממילא אין מי שיחכור את המתחם כולו בחכירה ראשית. המשתכנים בנכס נשוא דיוננו וחליפיהם לא נדרשו מעולם לפנות את הנכס מכח אותה הוראת "בר-רשות" בחוזה המקורי, והם נוהגים מנהג בעלים (או חוכרים לדורות) בנכס: הזכויות עוברות בירושה , נעשות פעולות של מכר זכויות, נעשים הסדרים לגבי חלוקת השימוש בנכסים, ועוד, וכל אלה מבלי להיזקק להסכמה או לאישור של החברה או של כל גורם שהוא הטוען לבוא בנעליה. אותם מערערים שהעבירו את זכויותיהם ואלו שרכשו זכויות כאלה באותן העברות, הגדירו עצמם כחוכרים שזכות החכירה שלהם טרם נרשמה. מצב דברים זה נמשך תקופה שהמערערים עצמם טוענים שתחילתה עוד בשנות החמישים של המאה הקודמת, כלומר מזה למעלה מחמישים שנה. מציאות זו מוכיחה בדיעבד, במבחן המעשה, את אופיין האמיתי של הזכויות. המסקנה המצטברת מהמסמכים שהוצגו על ידי המערערים ומהמסמכים והנתונים שהמערערים נמנעו מלהביא בפני בית המשפט היא, כי המערערים היו ועודם (לפי המקרה ובתקופות הרלבנטיות לגבי כל אחד מהם) בעלי זכות בנכס, שהיא לכל הפחות זכות חכירה חוזית או זכות להתקשר בחוזה חכירה. כך הם גם הקפידו להגדיר את עצמם בחוזים שערכו. גם מעצם ההתייחסות של בא-כח המערערים לשאלת ההיוון, בהתכתבות בינו לבין ממ"י שהמערערים בחרו שלא להציגה בפניי, ניתן וצריך להסיק כי סביר יותר שעסקינן בחכירה לדורות מאשר בחכירה לתקופה קצרה שאינה בגדר חכירה לדורות. על כן, התוצאה לגבי הראשון מבין שלושת העניינים העומדים להכרעה היא כי המערערים נכללים בגדר החייבים בהיטל על פי הוראות סעיף 2(א) לתוספת השלישית. הפטור לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית העניין השני העומד להכרעה מקורו בטענת המערערים כי הנכס מצוי בתחום שהוכרז כשכונת שיקום בתקופה שבין שנת 1978 ל-31/12/91, ועל כן חל פטור מחבות בהיטל השבחה בגין התקופה האמורה מכח סעיף 19ב)(1) לתוספת השלישית. הצדדים חלוקים בשאלה אם אמנם היה הנכס בתחום שיקום שכונות, ואם כן - מהי התקופה בה היתה ההכרזה עליו כעל אזור שיקום שכונות בתוקף. לצד מחלוקת עובדתית זו עלתה גם מחלוקת משפטית בשאלת פרשנותו של הפטור, וליתר דיוק של תקופת תחולתו. המערערים טוענים כי הם פטורים מההיטל החל בגין כל תכנית משביחה שנכנסה לתוקף בתקופת ההכרזה. לשון אחר: לשיטתם, הפטור הוא פטור מהותי מהחבות בהיטל בגין השבחה שאירעה בתקופת ההכרזה, ללא תלות במועד מימוש ההשבחה על ידי החייב בהיטל. המשיבה טוענת כי עסקינן רק בפטור זמני שכדי ליהנות ממנו נדרש שיהיה מימוש בתקופת ההכרזה, כלומר - שיינתן היתר בניה או ייערך חוזה להעברת זכויות במקרקעין בתקופת ההכרזה. המשיבה טוענת כי המימוש הרלבנטי בענייננו חל בשנת 2003 או 2009, ובשני המקרים פירוש הדבר שהמימוש בא לאחר תום תוקפה של ההכרזה על שיקום (ככל שהיתה כזו), וממילא לא חל הפטור על המערערים. הפטור - האם יינתן לפי מועד ההשבחה או לפי מועד המימוש המלומד פרופ' נמדר כותב בספרו היטל השבחה (חושן למשפט, תשס"ח-2007), סעיפים 804 ו-806, כי עסקינן בפטור (להבדיל מדחיית תשלום). מכאן נגזר, לדעתו, כי המועד הקובע לתחולת הפטור הוא מועד ההשבחה עצמה. לגישתו, אם אושרה תכנית משביחה בתקופת ההכרזה אזי לא ישולם בגינה היטל השבחה גם אם המימוש התרחש לאחר תום תקופת ההכרזה. זאת משום ש"אירוע המס " המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא מועד ההשבחה עצמה, ואילו מועד המימוש הוא רק המועד לתשלום ההיטל. גם לדעת המחבר ה' רוסטוביץ בספרו היטל השבחה, זהו הכלל לגבי המועד הקובע לתחולת פטור מהיטל השבחה בכלל, לרבות לעניין הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1). בכך חולקים שני המחברים המלומדים על שנקבע על ידי בית משפט השלום ברחובות בפרשת חוגי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (ע"ה 3/95; להלן "פרשת חוגי"). לעניין הוראת פטור אחרת הכלולה בסעיף 19 לתוספת השלישית (זו הקבועה בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית) נקבע על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת, בדחותו ערעור על החלטת בית משפט השלום, כי היות ומועד אירוע המס לגבי היטל השבחה הוא מועד ההשבחה ולא מועד המימוש, הרי שהמועד הקובע לתחולת הפטור מן הוא מועד ההשבחה, ומועד המימוש אינו רלבנטי לעניין זה ואינו משפיע על השאלה האם יחול הפטור אם לאו (ע"א (נצרת) 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עפולה, סעיפים 17-20 לפסק הדין). בהתייחס ישירות לשאלה נשוא הדיון במקרה שבפנינו קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בדחותו ערעור על החלטת בית משפט השלום, כי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית מעניק פטור מהותי מעצם החבות בהיטל ולא רק פטור מחובת התשלום המהווה "הקפאה" ודחייה של מועד התשלום עד לפקיעת או ביטול ההכרזה "ולכן, ברגע שתוכנית ההשבחה השביחה את הנכס בתקופה שההכרזה היתה בתוקף, יהיה פטור מהיטל השבחה גם אם המימוש ייעשה לאחר פקיעת תקופת ההכרזה" (ע"א (ת"א) 3088/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' כהן). פסק הדין כולל ניתוח של השיקולים המצדיקים תוצאה זו, ובין השאר מנמק את מסקנתו במניעת אפליה בין מי שהזדרזו לממש את ההשבחה בתקופת תוקפה של ההכרזה לבין מי שבחרו להמתין עם המימוש למועד מאוחר יותר. במחלוקת שבין הגישה שנקבעה על ידי בית משפט השלום ברחובות בפרשת חוגי לבין עמדת המצדדים באפשרות הנוגדת (המחברים פרופ' נמדר ו-ה' רוסטוביץ, ובתי המשפט המחוזיים בתל אביב ובנצרת בפסקי דינם דלעיל), בחרתי לצרף דעתי לדעת האחרונים, ומטעמיהם. על כן נקבע בזה כי המערערים פטורים מהיטל השבחה בגין כל תכנית משביחה שאושרה בתקופת תוקפה של הכרזה על האזור בו מצוי הנכס נשוא הדיון כעל אזור שיקום שכונות, ככל שהיתה הכרזה כזו וללא קשר למועד המימוש של אותה השבחה. השומה המכרעת לא הוגשה לבית המשפט על ידי אף אחד מהצדדים, ולכן אין בידי לדעת מהן התכניות המשביחות ומתי אושרה כל אחת מהן. על כן אין אפשרות לקבוע כעת מה תהיה התוצאה גם אם יוכח כי היתה הכרזה כנטען הכוללת את הנכס נשוא הדיון וכי תקופת תוקפה היא כנטען על ידי המערערות. הכרזה על שיקום שכונות - המישור העובדתי אשר לשאלה העובדתית של קיום הכרזה כאמור ותקופת תוקפה, הרי שבית משפט השלום, בדונו בערעורי היטל השבחה, אינו הזירה הנכונה לבירור שאלות עובדתיות גרידא. כיוון שכך, גם אין מקום לנהוג כאן כדרך שנוהגים מקום שבו מכריע בית המשפט גם בשאלות שבעובדה, שאז הכלל הוא שבעל דין שעליו הנטל להוכיח עובדה מסוימת ולא הוכיח אותה כדבעי לא עמד בנטל וההכרעה תתבסס על הנחה המתעלמת מעובדה זו. הזירה הראויה לבירור עובדות בנוגע לחבות בהיטל ולקיום תנאיו העובדתיים של פטור מההיטל, ככל שהצדדים אינם מצליחים להסכים עליהן, היא בפני השמאית המכרעת. לטעמי, המסמך והמפה שהוגשו מטעם המערערים בעניין זה (מכתב משרד הבינוי והשיכון והמפה המצורפת אליו, נספחים ג' ו-ג(1) להודעת הערעור) הם בגדר ראיה משנית מובהקת. הם מתבססים על החלטת ממשלה המוזכרת במכתב הנ"ל, אולם ההחלטה עצמה לא הוגשה. לא ניתן גם להבין מתוך הכתוב על מה מבוססת קביעת הכותבת, עובדת בכירה במשרד הבינוי והשיכון, לעניין תחילת תקופת ההכרזה ולעניין ההתאמה בין המפה שצורפה לתחומה הגיאוגרפי של ההכרזה. יחד עם זאת מדובר במסמך שנכתב כאמור על ידי עובדת בכירה במשרד הבינוי והשיכון, ללא ספק המשרד הממשלתי המופקד על העניין וגורם נטול אינטרס ישיר בתוצאה (וככל שיש לו אינטרס עקיף הרי דומה שאין הוא זהה לאינטרס של המערערים אלא להיפך: ככל שהכנסות הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מהיטלי השבחה תגדלנה, כך תקטן תלותן בתקציב המדינה במימון פעילות התכנון והפיתוח שבאחריותן). על כן הדבר הנכון לעשותו הוא להורות כי השמאית המכרעת תקבל לידיה את המסמך והמפה הנ"ל, ותשקול האם הם בגדר ראיה המניחה את דעתה להוכחת נכונות האמור בהם. אם תהיה בדעה שהתשובה חיובית, תפעל כמתחייב ותערוך מחדש את השומה כך שתכלול רק השבחות שאירעו שלא בתקופה הנזכרת בהם (כאמור בסעיף 12 לפסק דין זה לעיל). אם, לעומת זאת, תסבור השמאית שהתשובה שלילית, תורה לצדדים לפנות למשרד הבינוי והשיכון ואף למזכירות הממשלה על מנת לאתר את החלטת הממשלה מס' 1481 מיום 23.6.91 הנזכרת במכתב משרד הבינוי והשיכון נספח ג' ו-ג'(1) להודעת הערעור, ולאחר שיקבלוה יפעלו בהסתמך על תוכנה כדי לאתר גם את ההכרזה או ההחלטה המקוריות. בתום תהליך הבירור האמור (אם אכן יידרש בירור כזה לדעתה), תקבע השמאית המכרעת, על סמך כל מה שיובא בפניה בעניין זה, ממצא עובדתי בשאלת קיומה ותקופת תוקפה של הכרזה על האזור בו מצוי הנכס נשוא הערעור כאזור שיקום שכונות ותערוך בהתאם מחדש את השומה לאור האמור בסעיף 12 לפסק דין זה לעיל. החיוב בריבית פיגורים שבמחלוקת נותרה שאלת הריבית. כידוע, היטל השבחה נושא הפרשי הצמדה בלבד בתקופה שמיום ההשבחה ועד ליום המימוש, אולם אם לא שולם תוך 30 יום מאז נושא ההיטל הצמדה וריבית פיגורים צמודה ששיעורה עומד על 0.75% לחודש לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980. מדובר בריבית ריאלית גבוהה מאד (בשיעור שנתי מתואם של למעלה מ-9% צמוד בנוסף להפרשי ההצמדה עצמם), שניתן לראותה אף כריבית הכוללת מרכיב עונשי. ריבית גבוהה זו נועדה ליצור תמריץ חיובי לתשלום מיידי של חובות לרשויות המקומיות ושל היטלי השבחה, ותמריץ שלילי למי שמעכבים תשלומים כאלה. בעבר הבעתי דעתי בכמה פסקי דין כי אין זה ראוי ומוצדק להחיל שיעור ריבית זה על כל התקופה שמיום המימוש ואילך במקרים בהם מתעכבת קביעת סכום ההיטל הנכון שלא מחמת מחדלי החייבים בתשלומו, ובחרתי בדרך של פרשנות שאינה מילולית אלא תכליתית במטרה לאזן איזון ראוי בין הצורך לתת תמריץ לפירעון מהיר של חובות היטל השבחה לבין מניעת חיוב הנישום בריבית ריאלית גבוהה על תקופות בהן לא הוא עיכב את בירור וקביעת סכום ההיטל. במקרה שבו אנו דנים כאן לא ברור עד כמה הדיון בשאלת הריבית הוא בעל השלכה מעשית על ענייננו, מפני שאין לדעת כרגע האם הוכח כי חל על המערערים פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית, ואם כן - האם פטור זה חל על כל ההיטל או רק על חלק ממנו. על כן אין מנוס מלדון בשאלת הריבית ולקבוע את הכללים שיחולו בעניין זה, אם וככל שהמערערים יימצאו חייבים בסופו של דבר בהיטל בסכום המקורי או בחלק מסכום זה. עיון בהודעת הערעור מלמד כי בכל הנוגע לריבית על ההיטל, טוענים המערערים רק כנגד הריבית בה חויבו בגין התקופה שמיום 18/10/04, שהוא היום בו הודיעה השמאית המכרעת כי השומה מוכנה ותימסר כנגד תשלום שכרה (תוך הערה כי ניתן גם לשלם כעת את כל שכרה ולקזז מחצית ממנו מהיטל ההשבחה), ועד 24/3/09 שהוא התאריך בו נשלחה לב"כ המערערים דרישה לתשלום היטל השבחה על פי השומה המכרעת. במאמר מוסגר אציין כי סכום הריבית על ההיטל בגין תקופה זו עומד על כ-72,500 ש"ח. המערערים טוענים כי אין לגבות מהם ריבית פיגורים, עונשית במהותה, בגין התקופה בה סכום ההיטל לא היה ידוע עקב אי מסירת השומה המכרעת. בהקשר זה נטען, ואין על כך מחלוקת עובדתית, כי סכום ההיטל כפי שנקבע בשומה המכרעת לא היה ידוע (והשומה המכרעת לא נמסרה למערערים) רק משום שבמשך חמש וחצי השנים שחלפו מאז הודעת השמאית המכרעת כי השומה מוכנה ותימסר כנגד תשלום שכר טרחתה לא שילם מי מהצדדים את שכר השמאית המכרעת. בסופו של דבר שילמו המערערים לשמאית את שכרה ורק אז נמסרה השומה שערכה ונודע סכום ההיטל הנדרש. המערערים טוענים כי היה זה מחובת המשיבה, כרשות ציבורית, לשלם לשמאית את שכרה, וכי היה זה חוסר תום לב מצד המשיבה לא לשלם את שכר הטרחה ובה בעת לדרוש ריבית פיגורים גבוהה בגין התקופה בה התעכבה מסירת השומה רק מחמת ששכר הטרחה לא שולם לשמאית המכרעת. לחלופין מבקשים המערערים כי בית המשפט יפעיל את שיקול דעתו לפי סעיף 16 לתוספת השלישית או את סמכותו הטבועה, ומכח מקורות אלה יבטל או יפחית את הריבית נשוא הדיון. המשיבה טוענת כי פעלה על פי פסיקת בית משפט זה בעניין הריבית וחייבה בריבית הנזכרת לעיל רק בגין התקופה שמיום הודעת השמאית המכרעת כי השומה מוכנה. לטענתה מאותו מועד לא היה דבר שהיה בו כדי למנוע מהמערערים לשלם לשמאית את שכרה, לקזז מחצית ממנו מסכום ההיטל (כפי שהוצע במפורש בהודעת השמאית כי השומה מוכנה ותימסר כנגד תשלום שכרה) ולשלם את ההיטל. עוד הוסיפה המשיבה וטענה כי הסכימה, לפנים משורת הדין, להסתפק במחצית הריבית בגין התקופה שעליה נסבה המחלוקת, אולם המערערים דחו הצעה זו. במחלוקת זו סבורני שהדין עם המשיבה. התקופה שבגינה נדרשה הריבית שבמחלוקת אינה תקופה שבה לא היה בידי המערערים, מסיבות שלא היו בשליטתם, לדעת את סכום ההיטל הנכון. כל שהיה עליהם לעשות כדי לדעת את הסכום הוא פשוט לשלם לשמאית את שכרה (כפי שעשו בסופו של דבר, בחלוף שנים), ולקזז מחצית ממנו מסכום ההיטל. הם נמנעו מלעשות כן מייד אף שדרך זו נכללה בהודעת השמאית שנשלחה אליהם ואין חולק שנתקבלה על ידם, וזאת במשך חמש וחצי שנים(!) תמימות. הטעמים למחדלם זה של המערערים אינם ידועים לבית המשפט אפילו לכאורה מאחר ולא ניתן להם כל הסבר בהודעת הערעור, בסיכומי המערערים או בנספחי כתבי בית דין אלה. לא מצאתי גם כל אינדיקציה לכך שהמערערים טרחו, במהלך אותן חמש וחצי שנים תמימות, לפנות למשיבה ולדרוש ממנה כי תשלם לשמאית את שכרה ובכך תאפשר למערערים לדעת את גובה ההיטל הנדרש מהם. המערערים, מטעמים שלא טרחו לפרט, בחרו בדרך של "שב ואל תעשה" לא רק במובן זה שלא שילמו בעצמם את שכר השמאית, אלא גם בכך שאם סברו שזהו תפקידה של המשיבה הרי שמרו סברה זו בליבם פנימה ולא טרחו לפנות למשיבה ולהביע בפניה את דעתם כי עליה החובה לשלם לשמאית. דרך זו היא בלתי סבירה ובלתי ראויה. בנסיבות אלה מוזר להיווכח שדווקא הם בוחרים לייחס למשיבה חוסר תום לב בעניין זה עצמו. ראוי שידרשו תחילה מעצמם נורמות ראויות. יתרה מכך, וזהו העיקר: לפי סעיף 14(ב) סיפא לתוספת השלישית כנוסחו במועדים הרלבנטיים, שמאי מכריע מוסמך גם להכריע בשאלת ההשתתפות בהוצאות השומה המכרעת (כלומר שכרו והוצאותיו של שמאי מכריע). מכתבה של השמאית המכרעת למערערים מיום 18/10/04 הוא בגדר הכרעה שלה בעניין זה. המערערים בחרו פשוט להתעלם מהכרעה זו במשך חמש וחצי שנים, ואין סיבה שלא יישאו בריבית הנגזרת מבחירתם זו. ההיגיון שביסוד הגישה שננקטה על ידי בית משפט זה בשאלת הריבית על היטל ההשבחה מבוסס על התפיסה כי כל עוד לא ידע החייב בהיטל כמה עליו לשלם, וזאת מטעמים שלא היה בידו להשפיע עליהם, אין לראותו כמי שחייב בריבית פיגורים ששיעורה גבוה עד כי נתן לראותו כעונשי בגין תקופה זו. היגיון זה אינו צריך לחול על מי שיכול היה לדעת מהו סכום ההיטל הנדרש ממנו, אולם בחר ביודעין לעכב את קבלת המידע ללא צידוק שבדין ואף בניגוד לדין הרלבנטי שלפיו שמאי מכריע מוסמך לקבוע מי יישא בשכרו. בעיניי חידה היא גם מדוע העמידו המערערים להכרעה שיפוטית את שאלת החבות עצמה (הן במישור מהות הזכויות והן במישור תחולת הפטור בגין הכרזה על שיקום שכונות) רק עתה, שהרי העמדת שאלות אלה להכרעה לא הצריכה ומכל מקום לא חייבה המתנה לשומה המכרעת, אולם עניין זה לכשעצמו אין בו כדי להשפיע על התוצאה (גם במישור הריבית) והוא גם לא הועלה על ידי הצדדים בסיכומיהם. אוסיף כי אין הצדקה להפחית את הריבית מכח סעיף 16 לתוספת השלישית כנוסחה בעת הרלבנטית, משום שהערעור לא נדחה כולו וכן מטעמים ענייניים שבוארו לעיל, והוא הדין בהפחתתה מכח סמכות טבועה. התוצאה המערערים חייבים בהיטל, ככל שהיתה השבחה ובכפוף לאמור להלן לעניין פטור מהיטל בגין השבחות שמקורן בתכניות שאושרו בתקופה בה חלה על הנכס הכרזה על איזור שיקום שכונות, ככל שהיתה הכרזה כזו. העניין יוחזר לשמאית המכרעת אשר תבחן אם ראוי להסתפק בנספחים ג' ו-ג'(1) להודעת הערעור כדי לקבוע את קיומה ותקופת תוקפה של הכרזה על האזור בו מצוי הנכס כאזור שיקום שכונות. אם תהיה סבורה שהתשובה חיובית, תחשב מחדש את ההיטל כמתחייב מפסק דין זה. אם תסבור שהתשובה שלילית, עליה לאפשר לצדדים או למי מהם לפנות למזכירות הממשלה או למשרד השיכון ולנסות לקבל ראיות טובות יותר להנחת דעתה לקיומה, תחומה הגיאוגרפית ותקופת תוקפה של הכרזה כאמור, ולאחר קבלת ראיות כאלה (או לאחר שיתברר שלא עלה בידי הצדדים או מי מהם לקבלן) תחשב מחדש את ההיטל על פי המתחייב מפסק דין זה או תודיע שלא הוכח קיומה של הכרזה במועדים הרלבנטיים ועל כן אין שינוי בשומה. השמאית המכרעת תקבע מי יישא בשכר טרחתה בגין ביצוע הוראות אלה. בנוגע לריבית, נדחו טענות המערערים; אולם מאחר וסכום ההיטל עצמו עשוי לפחות ואולי גם להתאפס, אני מורה כי החישוב הסופי ייערך בתום עריכת השלמת השומה על פי ההוראות שבפסק דין זה לעיל. נוכח התוצאה ומשעיקר הערעור נדחה אולם ייתכן שבסופו של יום תקטן או אולי אפילו תבוטל כליל החבות בהיטל, איני עושה צו להוצאות. המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים באמצעות הדואר ובאמצעות הפקסימיליה. ניתן היום, כ"ח אייר תש"ע, 25 אפריל 2010, בהעדר הצדדים. היטל השבחהשיקום שכונות