מבוא ועובדות מוסכמות: 1. האם הנתבעת זכאית להסתלק מהסכם שנכרת בינה לבין התובעים בהתאם להלכת ההשתחררות החלה על חוזי רשות. זוהי עיקר המחלוקת בתביעה והיא תידון להלן. 2. התובעים הם בעלי זכויות במקרקעין הידועים כחלקות מס' 4, 33, 34 ו-36 בגוש מס' 11658 באזור מפרץ חיפה בשטח כולל של 6,711 מ"ר (להלן: "הקרקע"). הנתבעת הינה חברה בעירבון מוגבל העוסקת בשיפור ושיפוץ תשתיות ומערכות תחבורה בעיר חיפה ובמטרופולין חיפה. 3. בהתאם לתוכנית רב-שנתית שנערכה ע''י משרד התחבורה בשיתוף עם עיריית חיפה, הוחלט להקים מרכז תחבורה במפרץ חיפה במקום בו קיימת היום מרכזית המפרץ שליד קניון לב המפרץ (להלן: "הפרויקט" ו"מרכזית המפרץ" בהתאם). הפרויקט תוכנן לכלול מפגש/תחנה עבור 4 אמצעי תחבורה: רכבת ישראל, רכבת קלה, אוטובוסים ורכבל. באשר לרכבת, הפרויקט היה אמור להיות מפגש הן לרכבת החוץ (הקיימת) והן לרכבת העמק, שהיתה אמורה להשתקם (להלן: "רכבת העמק"). מימון הפרויקט היה אמור להיות, כולו או בחלקו, מכספי משרד התחבורה. 4. על מנת להכשיר את מרכזית המפרץ בהתאם לדרישות הפרויקט, היה צורך לבצע בה עבודות הנדסיות, חפירות תת-קרקעיות, הקמת תחנת שאיבה ועוד ולשם כך נדרש להעתיק אותה באופן זמני לקרבת מקום. 5. בעקבות משא ומתן אשר נערך בין הצדדים, הם חתמו על הסכם מיום 2.10.07 לפיו שכרה הנתבעת מהתובעים את הקרקע על מנת להעתיק אליה את מרכזית המפרץ עד להשלמת הפרויקט (להלן: "ההסכם"). בסעיף 2 להסכם נקבע כי תקופת השכירות תהיה למשך 3 שנים החל מיום כניסת ההסכם לתוקף (עם אופציה להארכה שניתנה לנתבעת) ובסעיף 4 להסכם נקבע כי דמי השכירות יהיו בסך של 4,696 $ (דולר ארה"ב) לחודש בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הצמדה. ביום 19.11.07 חתמו הצדדים בעלי הדין על תוספת להסכם בה נקבע כי תחילת תקופת השכירות בהתאם להסכם תהיה מיום 1.4.08 ודמי השכירות לחודש יעמדו על סכום קבוע של 18,784 ש"ח בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הצמדה מיום 1.4.08 (להלן: "התוספת להסכם"). 6. הנתבעת שילמה לתובעים דמי שכירות עבור הקרקע לחודשים אפריל, מאי ויוני 2008 בסך כולל של 56,738 ש"ח ומע"מ עליו. כמו כן, בחודש יוני 2008 שילמה הנתבעת לתובעים תשלום כפול בסך של 19,114 ש"ח ומע"מ עליו. 7. בין לבין, משרד התחבורה הודיע לנתבעת כי פרויקט רכבת העמק, שכאמור מהווה חלק מהפרויקט הכולל, תוקצב בתוכנית החומש (עד לשנת 2013) בסך של 150 מיליון ש"ח המיועד לתכנון ולקידום זמינות בלבד. משמעות הדבר הינה כי לא תהיה בנייה לקידום פרויקט רכבת העמק ולא יהיה צורך בהעתקת מרכזית המפרץ ממקומה. בנסיבות העניין, הנתבעת איבדה כל עניין בהסכם ולא היה לה כל צורך לשכור את הקרקע מהתובעים. 8. ביום 16.6.08 הודיעה הנתבעת לתובעים על ביטול ההסכם והציעה לשלם להם פיצוי בגין ביטולו בגובה של שני חודשי שכירות. בהמשך, התנהל בין הצדדים מו"מ והנתבעת הציעה לשלם לתובעים פיצוי עבור ביטול ההסכם בסך של 60,000 ש"ח וכן היא הפנתה אליהם קבלן שהיה מעוניין לשכור את הקרקע, אולם הדבר לא הסתייע. 9. מכאן התביעה, לפיה התובעים עומדים על קיום ההסכם ומבקשים לחייב את הנתבעת לשלם להם את מלוא התמורה שהתחייבה בה (בניכוי סכומים ששולמו בפועל) ובסה"כ 697,292 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה מחודש פברואר 2008 וריבית כחוק מיום 1.2.10 ועד התשלום המלא בפועל. 10. לסיום פרק זה יצוין כי בהחלטה מיום 12.1.10, נקבע כי הגנתה של הנתבעת בתביעה מהווה הודאה והדחה ולפיכך עליה להתחיל בהבאת ראיותיה במשפט. טענות הצדדים: 11. להלן טענות ההגנה של הנתבעת: א. הנתבעת הינה חברה עירונית בבעלות מלאה של עיריית חיפה ובהתאם להחלטת ממשלת ישראל מס' 4193 הוטל עליה לעסוק בתחומים בהם היא עוסקת בפועל. לפיכך, הנתבעת הינה גוף ציבורי לכל דבר ועניין, ולחילופין, היא גוף דו-מהותי הכולל גם מאפיינים ציבוריים וגם מאפיינים פרטיים. מכל מקום, יהא אופיה של הנתבעת אשר יהא, גוף ציבורי או גוף דו-מהותי, היא רשאית להסתלק מההסכם מכוח הלכת ההשתחררות המוכרת בהלכה הפסוקה. ב. בנסיבות מקרה דנן קיים אינטרס ציבורי חיוני לשחרור הנתבעת מההסכם, וזאת על מנת למנוע בזבוז כספי ציבור שאין בצידם כל תועלת. כמו כן, מאזן האינטרסים במקרה זה פועל לרעת התובעים הואיל וממילא הקרקע נמצאת בבעלותם מזה עשרות בשנים ומעולם עד להיום הם לא השכירו אותה ולא הפיקו ממנה כל תועלת, זאת למעט ההתקשרות נשוא התביעה. כמו כן, ערך הקרקע נמוך ביותר ואפשרות ניצולה מוגבל מאוד, אם בכלל, וזאת על-פי חוות דעת שמאי שהגישה הנתבעת. ג. על התובעים מוטלת חובת הקטנת הנזק ולפיכך היה עליהם להשכיר את הקרקע לקבלן שהופנה להם על-ידי הנתבעת. הקבלן הסכים לשכור את הקרקע למשך 3 שנים בתמורה לסך של 4,697.70 ש"ח ומע"מ עליו. הנתבעת הציעה תחילה כי התובעים ישכירו את הקרקע לקבלן ומשנדחתה הצעתה היא הציעה להשכיר בעצמה את הקרקע לקבלן על-פי הזכות שניתנה לה בהסכם, אך זאת בתנאי ולא תיפגע טענתה כי היא זכאית להשתחרר מההסכם (ללא הודאת התובעים בטענה). התובעים דחו גם את ההצעה הנ''ל ובכך הם טרפדו את השכרת הקרקע לקבלן וקבלת סך של כ-170,000 ש"ח. 12. להלן טענות התובעים בתביעה: א. הלכת ההשתחררות חלה רק במקרים חריגים ומיוחדים כאשר מדובר בהתקשרות חוזית עם מדינת ישראל או רשות מנהלית אחרת, כגון עיריות. מעולם לא החילה הפסיקה את הלכת ההשתחררות על חברות פרטיות, עירוניות או ממשלתיות. ב. במקרה דנן אין להחיל את הלכת ההשתחררות, ומספר טעמים לדבר: הנתבעת לא הוכיחה כי היא "רשות מנהלית אחרת" ומהראיות בתביעה עולה כי מדובר בחברה פרטית לכל דבר ועניין שביחס אליה, כאמור, אין להחיל את הלכת ההשתחררות. חברה פרטית המבצעת תפקידי רשות מנהלית לא מאבדת את צביונה ככזו. לפיכך, גם אם תאמר כי הנתבעת הינה תאגיד עירוני, וזאת לא הוכח, היא אינה הופכת להיות "רשות מנהלית אחרת'' שביחס אליה יש להחיל את הלכת ההשתחררות. הלכת ההשתחררות חלה רק ביחס לחוזים בעלי אופי שלטוני אך לא ביחס לחוזים בעלי אופי מסחרי, כבמקרה דנן. שיקולי תקציב ובזבוז כספי ציבור להם טוענת הנתבעת אינם טעם מוצדק לשחרור רשות מנהלית מהתקשרות חוזית. מהוראות ההסכם עולה כי הנתבעת קיבלה על עצמה בעת כריתתו את האחריות לקיימו גם באם לא תעשה שימוש בקרקע. מטעם זה נקטה הנתבעת אמצעי ביטחון וניתנה לה הזכות להשכיר את הקרקע בשכירות משנה ללא הסכמת התובעים. הטענה נגד התובעים בעניין הקטנת הנזק אינה רלוונטית לסעד המבוקש בתביעה - אכיפת ההסכם - אלא לסעד של פיצוי בגין הפרתו שלא התבקש במקרה דנן. מכל מקום, בצדק דחו התובעים את ההצעה להשכיר את הקרקע לקבלן ובכך לפטור את הנתבעת מאחריותה בדין, מה גם ובהתאם להסכם הנתבעת רשאית להשכיר את הקרקע לאחרים ללא הסכמת התובעים. ד י ו ן: 13. ראשית כל יש לבחון את מעמדה של הנתבעת ולקבוע באם מדובר בחברה עירונית ובגוף ציבורי לכל דבר ועניין, או, לחילופין, אישיות דו-מהותית, כטענת הנתבעת, או שמא עסקינן בחברה פרטית לכל דבר ועניין, כטענת התובעים. 14. סמכותה של עירייה להקים חברה עירונית או לרכוש מניות בחברה קיימת מוסדרת בסעיף 249 (30) לפקודת העיריות (נוסח חדש), לפיו נקבע כי העירייה מוסמכת: "לייסד חברה, אגודה שיתופית או כל אגודה אחרת לכל מטרה שהיא בגדר סמכויות העירייה ותפקידיה, לרכוש מניות או ניירות ערך או זכות הנאה אחרת של כל חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שמטרותיה מסייעות, לדעת המועצה, להשגת כל מטרה כאמור, ולנהוג בהם דרך בעלים; לעניין זה, 'חברה', 'אגודה שיתופית' או 'כל אגודה אחרת' - חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שיתאגדו בישראל על-פי דין". מהוראות הפקודה לעיל עולה כי העירייה מוסמכת לייסד חברה או לרכוש מניות וניירות ערך בחברה קיימת וזאת לצורך קיום מטרותיה שהן במסגרת סמכויותיה ותפקידיה. כמו כן, באם יש בידי העירייה לפחות מחצית מההון או מחצית מכוח ההצבעה בחברה העירונית, אזי יחולו עליה הוראות סעיף 249א' לפקודה, אליו אתייחס בהמשך. 15. בסעיפים 3-5 לתצהיר עדותה הראשית של גב' סילביה רצ'ר, המועסקת כמהנדסת אצל הנתבעת (להלן: "רצ'ר"), נטען באשר למעמדה ועיסוקיה של הנתבעת כדלקמן: "3. המבקשת הינה חברה עירונית בבעלות מלאה של עיריית חיפה. 4. עיסוקה של המבקשת הוא בהקמה, שיפור ושיפוץ תשתיות ומערכות התחבורה בעיר חיפה ובמטרופולין חיפה, וזאת על-פי החלטת ממשלת ישראל 4193 אשר הטילה פעילות זו על המבקשת. ההחלטה רצ"ב תסומן א'. 5. המבקשת משמשת כזרוע של משרד התחבורה ועיקר פעילותה של המבקשת ממומנת על-ידי תקציב משרד התחבורה ועיריית חיפה" (ההדגשה במקור - ר.ח.). בכדי להוכיח את טענת הנתבעת, לפיה היא בבעלות מלאה של עיריית חיפה, כל שהיה עליה לעשות הוא להגיש דו"ח רשם החברות שבו מן הסתם נרשם מי הם בעלי הנתבעת. אולם, מטעמים השמורים עימה, הנתבעת לא טרחה להגיש ראייה כה בסיסית וחשובה להוכחת טענתה והדבר אומר דרשני. יתירה מכך, העדה לא נותרה עקבית בטענה כאילו הנתבעת היא בבעלות מלאה של עיריית חיפה ומשנשאלה לעניין זה בחקירתה הנגדית, היא השיבה באומרה: "ש. את יודעת מי בעלי המניות (של הנתבעת - ר.ח.)? ת. כן, אני יודעת. אני חוזרת בי, אני אומרת שאני עדיין ממונה על תכנון. ש. ואת לא מבינה ככזו מי בעלי המניות? ת. אני משתתפת כמה שמעניין אותי אני שואלת ומה שאני רוצה לדעת אני יודעת. ש. אני חוזר על השאלה. את לא יודעת מי בעלי המניות של החברה, האם נכון? ת. האם בעלי המניות זה הדירקטוריון? אני לא יודעת מי בעלי המניות" (שם, עמ' 7 שורה 3 לפרוטוקול הדיון). הנה אם כן, העדה גב' רצ'ר, ובניגוד לנטען בתצהיר עדותה הראשית, אינה יודעת לומר מי הם בעלי המניות של הנתבעת והאם עיריית חיפה היא הבעלים של מניותיה, כולם או בחלקם. ודוק, למעט תצהיר העדה גב' רצ'ר ונספח א' לתצהירה המכונה "החלטת ממשלה", אליו אתייחס בהמשך, לא הוגשה כל ראיה באשר לזהות בעלי המניות של הנתבעת, תפקידיה ותחום עיסוקיה, מטרותיה ומקורות המימון שלה. 16. נספח א' לתצהירה של גב' רצ'ר, המכונה בפיה "החלטת ממשלה", לפיו, כביכול, ממשלת ישראל הטילה על הנתבעת לעסוק בתחומים אלה ואחרים, מחזיק עמוד אחד ללא תאריך, ללא חתימה וללא כל זיהוי של ממשלת ישראל או גוף שלטוני אחר. חשוב מכך, במסמך הנ''ל אין זכר לנתבעת ומהכותרת שבו, כמו גם מתוכנו, עולה כי הוא מסדיר את עיסוקיה של חברת נתיבי איילון, ולא של הנתבעת. העדה גב' רצ'ר לא ידעה לתת בחקירתה הנגדית כל הסבר לאמור בנספח א' לתצהירה ומתשובתה עולה כי היא אינה מצויה בו. להלן ציטוט: "ש. איפה שם החברה (הנתבעת - ר.ח.) בהחלטת הממשלה הזאת? ת. לא יודעת. אני לא יועצת משפטית, אני רק יכולה להגיד שהחברה הקודמת היתה שייכת לנתיבי איילון בעיריית תל-אביב והועברה לעיריית חיפה" (שם, עמ' 8 שורה 16 לפרוטוקול הדיון). יודגש כי בהתאם לסעיף 19 א' לפקודת הראיות (נוסח חדש), ואשר כותרתו "ראיה לפעולת הממשלה", נקבע כדלקמן: "א. מסמך הניתן על-ידי הממשלה, ייחתם בידי ראש הממשלה או בידי שר שראש הממשלה הסמיכו לכך, או בידי מזכיר הממשלה. ב. אישור בכתב של מזכיר הממשלה שהממשלה עשתה דבר פלוני ישמש ראייה שאכן נעשה הדבר כאמור באישור". במקרה דנן הנתבעת לא פעלה להוכחת טענתה כאילו ממשלת ישראל הטילה עליה לעסוק בהם היא עוסקת בהתאם להוראות הדין לעיל, ובכך היא כשלה. 17. לאור האמור לעיל, ומאחר וכל אשר בפני בית המשפט לעניין מעמדה של הנתבעת הוא שמה - חב' יפה נוף תחבורה תשתיות ובנייה בע"מ - ומספר ההתאגדות שלה - 51-2241696 -המעידים שניהם כי מדובר בחברה פרטית לכל דבר ועניין, אזי מתחייבת המסקנה כי הנתבעת אינה חברה עירונית או תאגיד דו-מהותי ואין לה כל צביון ציבורי אלא המדובר בחברה פרטית רגילה. בנסיבות העניין, ובהעדר מחלוקת כי הלכת ההשתחררות אינה חלה ביחס לתאגיד פרטי, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות הצדדים לעניין הלכת ההשתחררות. יחד עם זאת, לא אעשה מלאכתי קלה ואדון להלן באותן טענות ובהתעלם מאופייה של הנתבעת. 18. העיקרון המנחה בדיני החוזים קובע כי על הצדדים המתקשרים בהסכם החובה לקיימו. עיקרון זה חל, אף ביתר שאת, על חוזי רשות ולעניין זה נאמר בספרה של פרופ' ג. שלו "חוזים ומרכזים של הרשות הציבורית", כדלקמן: "מתחולת דיני החוזים על חוזי רשות משתמעת גם תחולת העיקרון המנחה של דיני החוזים ולפיו החוזה מחייב את הצדדים לו. חובת הרשות לקיים את התחייבויותיה - החוזיות והחד-צדדיות - יונקת מתקנת הציבור, המתייצבת מאחורי הדרישה לכיבוד חוזים בדרך כלל ומגולמת בביטוי pacta sunt servanda , לאמור: הסכמים יש לקיים. כדברי השופט ברק: 'קיום הבטחות עומד ביסוד חיינו, כחברה וכעם'. יתר על כן, כשבחוזי רשות מדובר, מצטרפת לדרישה העקרונית המחייבת לקיים חוזים גם חובתה הכללית של הרשות הציבורית לנהוג בהגינות ובסבירות, ומכל מקום, קיום חוזי הרשות אינו רק צו משפטי ומוסרי אלא גם צו של תבונה מעשית. שלטון שאינו מקיים את התחייבויותיו עשוי להתקשות במתן הבטחות בעתיד" (שם, עמ' 67). על אף הכלל, ולפיו, חוזה מחייב את הצדדים, ההלכה הפסוקה הכירה בזכות השלטון להשתחרר מהתחייבות הסכמית מבלי שהדבר יחשב כהפרה של ההסכם. ההלכה נקבעה בראשונה ב-בג"צ 311/60 י. מילר בע"מ נ' שר התחבורה ואח', פ"ד טו 1989, מפי השופט זוסמן, ולפיו, הוכרה זכות המדינה "להסתלק מן הקשר החוזי ולהתנכר לו" וכן נקבע כי זכות זו אינה ניתנת להתנאה. המבחן שנקבע בפסק דין מילר להפעלת זכות ההשתחררות הוא מבחן טובת הכלל וכן כאשר ''צרכי ציבור חיוניים אינם מתיישבים עם קיומו ועם מילוי תנאיו'' של ההסכם. יצויין כי בית המשפט חזר ואימץ מבחן זה גם בפסיקה מאוחרת (ר' ע"א 6328/97 רגב ואח' נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506 (להלן: "פס"ד רגב") וכן ע"א 250/88 קופת חולים כללית נ' עיריית באר שבע, פ"ד מג(4) 488 (להלן: "פס"ד קופת חולים כללית"). 19. יודגש כי הלכת ההשתחררות הינה חיצונית לחוזה ואין היא נובעת מהוראותיו, וכפי שנאמר בספרה של פרופ' ג. שלו לעיל "בסיסה העיוני של הלכת ההשתחררות טמון במעמדה ובתפקידיה של הרשות הציבורית, כמופקדת על אינטרס הציבור" (שם, עמ' 67). יחד עם זאת, בלא מעט מקרים בהם נדונה הלכת ההשתחררות, נכללה בהסכם הוראה המתירה לרשות מינהלית להפסיק באופן חד צדדי את ההתקשרות החוזית מבלי שהדבר ייחשב כהפרת ההסכם. במקרים אלה נפסק כי בכוחה של הוראה כאמור לסייע לרשות המינהלית, הן מבחינה מעשית והן מבחינה עיונית, להסתלק מההסכם כאשר מתווסף לכך אינטרס ציבורי חיוני (ר' ע"א 64/80 בנק ארץ ישראל בריטינה נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(3) 589, 681, ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' פבר, פ"ד מד(3) 769). 20. כאמור, התובעים טענו כי הלכת ההשתחררות חלה רק על הסכם שלטוני, להבדיל מהסכם מסחרי, כבמקרה דנן, ולעניין זה הם מפנים לפס"ד קופת חולים כללית לעיל. האמנם? בספרה של פרופ' ג. שלו נאמר לעניין ההבחנה בין חוזה שלטוני וחוזה מסחרי לצורך החלת הלכת ההשתחררות, כדלקמן: "על-פי מקורה, ניסוחה והגיונה חלה הלכת ההשתחררות רק על חוזים שלטוניים של הרשות. אולם על ההבחנה בין חוזים שלטוניים וחוזים מסחריים אבד הכלח ואין עוד כיום מי שחוזר עליה. אין אפוא מקום להגביל את הלכת ההשתחררות לחוזים שלטוניים, אלא יש להחילה על כל חוזי הרשות, לסוגיהם השונים. כדברי הפרופ' יצחק זמיר 'טעם ההלכה, המצדיק השתחררות מחוזה כדי למנוע פגיעה בצורכי ציבור חיוניים, אינו מוגבל לחוזים שלטוניים בלבד. נקל לאתר מצבים בהם קיומו של חוזה מסחרי יפגע בצורכי ציבור כאלה, ואם אמנם באים אנו להגן על צורכי ציבור חיוניים, מה טעם נפקיר צרכים אלה, רק על יסוד הבחנה מעורפלת, שהגיעה אלינו ממקור רחוק בזמן ובמקום, בין חוזה שלטוני לחוזה מסחרי?" (שם, עמ' 69-70). בפסק דין רגב אימץ כב' הנשיא (בדימוס) ברק, את הגישה לעיל, ופסק באומרו: "במקורה הוחלה הלכה זו על חוזים 'שלטוניים' בלבד, שההסכם בהם הוא בקשר להפעלתה של סמכות שלטונית. לימים התגבשה ההשקפה כי הלכה זו חלה גם על חוזים 'מסחריים' שבהם הרשות המינהלית פועלת כבעלת נכסים ואינטרסים ככל פרט אחר בגדרי המשפט הפרטי... ביסוד הרחבה זו של הלכת ההשתחררות מונחים שני טעמים: ראשית, ההבחנה בין החוזה השלטוני לבין החוזה המסחרי היא קשה, והגבולות מטושטשים עד לבלי הכר; שנית, להבחנה, גם אם היה ניתן לבססה, אין צידוק. כאשר צורכי ציבור חיוניים מחייבים זאת, יש לאפשר לרשות המינהלית להשתחרר גם מחוזה מסחרי. אכן, חברי השופט אנגלרד מחיל על ענייננו את הלכת ההשתחררות בלא לבחון אם חוזה למכירת מסכות אב"כ הוא חוזה שלטוני או חוזה מסחרי. לגישה זו אני מסכים" (שם, עמ' 525 ה'-ו'). הואיל ופסק דין קופת חולים כללית עליו מסתמכים התובעים קדם לפסק דין רגב המצווט לעיל, אזי האחרון עדיף וגובר ולפיכך יש לדחות את טענת התובעים לעניין ההבחנה בין הסכם שלטוני להסכם מסחרי. 21. התובעים מעלים טענת סף נוספת, ולפיה, הלכת ההשתחררות אינה חלה על תאגיד עירוני, לראייה, בפסיקה אליה מפנה הנתבעת בסיכומיה אין מדובר בתאגיד כאמור. ב-בג"צ 3250/94 אורן ואח' נ' מועצת עיריית פתח תקווה ואח', פ"ד מט(5) 17, נפסק לעניין תאגדי עירוני כדלקמן: "סעיף 249(30) לפקודת העיריות (נוסח חדש) נותן סמכות בידי עירייה לייסד חברה, אגודה שיתופית או כל אגודה אחרת לכל מטרה שהיא בגדר סמכויות העירייה ותפקידיה....פירוש: אם באחת נמצא לה לעירייה כי מוסמכת היא לפעול פעילות פלונית, מוסמכת היא לפעול אותה פעילות, בין במישרין - למשל: באמצעות מחלקה ממחלקות העירייה - ובין על דרך הקמתה של חברה אשר תעסוק באותה פעילות. הקמתה של חברה הנתונה לשליטתה של עירייה, נועדה, בין השאר, להקל על העירייה בביצוע תפקידיה ולשחרר פעילויות מסוימות מהצורך להתמודד עם מנגנון בירוקרטי המאפיין מנגנון ציבורי באשר הוא... הנה כי כן, תאגיד עירוני נועד, ככלל, לשמש כלי בידי עירייה לביצוע משימות המוטלות עליה, מעין זרועה הארוכה של העירייה..." (שם, עמ' 23 ה'-ו') (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). ובהמשך, בהתייחסו להוראת סעיף 249א' לפקודת העיריות המסדיר, בין היתר, מינוי נציגי העירייה בתאגיד עירוני שמחצית מההון שלו נמצא בבעלות העירייה, נקבע בפסק דין אורן כדלקמן: "הוראת סעיף 249 א' עשויה להיות מובנת מאליה שעה שהמדובר הוא בחברה עירונית הנמצאת בבעלותה המלאה של העירייה. ואמנם, אם מחזיקה העירייה בכל מניותיו של תאגיד עירוני - לאמור: התאגיד מצוי בשליטתה המוחלטת של העירייה - ניתן לטעון בחוזקה כי נציגי העירייה חבים חובת אמונים מלאה לעירייה, ולעירייה בלבד. במקרה זה דין התאגיד העירוני - מבחינה מהותית -כדין מחלקה ממחלוקת העירייה, וחובת האמונים היא אחת..." (שם, עמ' 28 ה'-ו') (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). משנקבע כי תאגיד עירוני הינו זרועה הארוכה של העירייה והוא נועד לשמש בידיה כלי עזר לביצוע משימותיה וכי מבחינה מהותית דינו כדין מחלקה ממחלקות העירייה, הרי סבורני כי אין כל מניעה מלהחיל את הלכת ההשתחררות גם כן על תאגיד עירוני ואין כל מקום ''להעניש'' את העירייה על השימוש שהוא עושה בסמכותה על פי דין להקמת תאגיד עירוני הפועל בתחום סמכויותיה ותפקידיה על מנת לממש את המטרות שלה. האמור לעיל נכון ביתר שאת כאשר מדובר בתאגיד עירוני שהוא בבעלות מלאה של העירייה ויתכן ויש מקום לקבוע תוצאה אחרת כאשר מדובר בתאגיד שהוא בבעלות חלקית בלבד של העירייה. יחד עם זאת, לאור טענת הנתבעת, שלא הוכחה, כי היא בבעלות מלאה של עיריית חיפה, אין צורך לדון ולהכריע בסוגייה. 22. במקרה דנן הנתבעת מבקשת להשתחרר מההתקשרות עם התובעים בשל שיקולים תקציביים, הואיל ולטענתה משרד הבינוי והשיכון החליט לצמצם את התקציב המיועד לפרויקט רכבת העמק ולייעד אותו אך ורק לצורך תכנון וקידום זמינות בלבד. נשאלת אפוא השאלה, האם ניתן להחיל את הלכת ההשתחררות גם כשהמדובר בשיקול תקציבי גרידא. הסוגיה טרם הוכרעה בהלכה הפסוקה ובעניין זה קיימות שתי גישות. ב-בג"צ 101/74 בינוי ופיתוח בנגב בע"מ נ' שר הביטחון ואח' פ"ד כח(2) 449, נפסק כי הרצון והאפשרות לחסוך למדינה מיליוני לירות, תוך ניצול יעיל של הציוד ומשאבי כוח האדם הם סיבות טובות להצדקת השתחררות הרשות מהקשר החוזי. מנגד, ב-ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל קבע כב' השופט מצא, אף כי בדעת מיעוט, דעה מנוגדת, באומרו: "גם מנקודת המבטח האמורה אין לקבל את טענת המדינה, כי שיקולי תקציב מצדיקים לשחררה ממילוי התחייבותה החוזית. הלוא המדינה נוהגת להתקשר בחוזי-רשות רבים, שיש להם משמעות תקציבית נכבדה; ואין כמובן יסוד לקבל שבשל משמעותו התקציבית של חוזה תוכר יכולתה של המדינה שלא לקיימו. המתקשרים עם המדינה בחוזה מאמינים ומצפים שהמדינה תקיים את חיוביה וכי לא בנקל תוכל היא להשתחרר מהם. אם ניטול מחוזי-רשות את כוחם לחייב את הרשות, או נקל עם רשות המבקשת להשתחרר מחיוביה על-פיהם, ניטול מחוזים כאלה את טעם קיומם. התפתחות כזאת תפגע בציבור. גם רשויות השלטון עלולות להיפגע מצמצום יכולתן להגשים את יעדיהן באמצעים לא כופים ולקדם - תוך שיתוף-פעולה עם אזרחים וגופים פרטיים - יעדים בעלי משמעות תקציבית. לכך עלולות להיות השלכות שליליות לא רק על מהירות, אפקטיוויות והגינות פעולותיהן של הרשויות, אלא גם על עלותן התקציבית של פעילויות שהרשויות מופקדות עליהן (ראו: ברק-ארז, הגנת ההסתמכות, בעמ' 45). השיקול התקציבי, כנימוק יחיד להשתחררות מחוזה-רשות, עשוי להיות רלוואנטי (אם בכלל) רק במקרים נדירים ובנסיבות קיצוניות. ככלל, אין די בטענה כי חל שינוי במדיניות הממשלתית, או בסדרי העדיפויות שלה, כדי להצדיק את שחרורה של המדינה מהתחייבויותיה החוזיות. כדי שתוכר זכותה להשתחרר מהתחייבות חוזית מוטל על המדינה - לפחות בדרך-כלל - להראות כי לאחר התקשרותה בחוזה חל שינוי מהותי בנסיבות הרלוואנטיות להתחייבות שניתנה על-ידה וכי חיובה לקיים את החוזה חרף השינוי יסב פגיעה מהותית לאינטרס ציבורי חשוב" (שם, סעיף 49-50 לפסק הדין). יצויין כי פסק דין ארגון מגדלי הירקות הובא לדיון נוסף ב-דנ"א 2045/05 אולם במסגרתו לא דן בית המשפט בסוגיית ההשתחררות בשל שיקולי תקציב. 23. דעתי, בכל הכבוד, הינה כדעתו של כבוד השופט מצא לעיל ונוסף לשיקוליו אוסיף ואומר כי הכרה בשיקול תקציבי, כשלעצמו, כמצדיק השתחררות הרשות מהתחייבות חוזית יוצר מצב לא רצוי שבו בידי אותו צד להסכם - הרשות - היכולת והאפשרות ליצור את עילת ההשתחררות באמצעות שינוי בתקצוב ובסדרי העדיפיות מבלי שקיימים גורמי חוץ בלתי תלויים ובלתי צפויים המשפיעים על אותם שיקולים ובכך תפגע הציפייה הלגיטימית של הציבור כי הרשות תקיים את התחייבויותיה החוזיות (ובכלל). זאת ועוד, בכל זמן נתון עשויים להיווצר נסיבות ואירועים חדשים הרלוונטיים לחלוקת העוגה התקציבית על ידי הרשות. שומה על הרשות להתחשב בגורמים אלה ולכלכל את צעדיה בהתאם וכן להותיר בידיה מקדם ביטחון שימנע את הצורך להסתלק מהסכמים מחייבים בשל שיקולי תקציב כל אימת שנוצר גורם חדש זה או אחר. 24. במקרה דנן קיים טעם מיוחד נוסף התומך במסקנה אליה הגעתי, לפיה, אין להתיר לנתבעת להשתחרר מההסכם עם התובעים. הכוונה להוראת סעיף 14 סיפא להסכם, בו נקבע כדלקמן: "יפנה השוכר את המושכר לפני תום תקופת השכירות יהיה חייב למרות זאת לשאת בכל חובותיו על פי חוזה זה ובכלל זה להמשיך לשלם למשכיר את דמי השכירות ומלוא התשלומים האחרים החלים עליו על פי חוזה זה עד לתום תקופת השכירות". מההוראה לעיל עולה כי הנתבעת התחייבה לשאת בהתחייבויותיה על פי ההסכם אף ללא קשר באם תעשה שימוש בקרקע או שמא תפנה אותה עוד טרם סיום תקופת השכירות. יצויין כי הוראת סעיף 14 להסכם מאוזנת באמצעות סעיף 5(א) שבו, ולפיו, הנתבעת רשאית להשכיר את הקרקע לאחרים ללא הסכמת התובעים, ובכך, מן הסתם, לצמצם את נזקיה למקרה ולא יהיה לה צורך לעשות שימוש בקרקע במהלך תקופת השכירות, כולה או חלקה. 25. כאמור בסעיף 19 לעיל, בהלכה הפסוקה נקבע כי תנייה בדבר הפסקת ההסכם הכלולה בו מסייעת לרשות, מעשית ורעיונית, להשתחרר מהקשר החוזי מבלי שהדבר יחשב כהפרת ההסכם. לא מצאתי בפסיקה מקרה הפוך שבו ההסכם כולל תנייה לפיו יש להמשיך ולקיימו אף בהעדר שימוש בשירות/מצרך נשוא ההסכם, כבמקרה דנן. על אף זאת, ובהתאם לאותו קו מחשבה כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, יש לומר כי הוראה המחייבת קיום ההסכם ללא קשר לשימוש בשירות או המצרך שביחס אליו הוא נקשר, מקשה על השתחררות הרשות ממנו. 26. טענת הנתבעת באשר להעדר השימוש שעשו התובעים בקרקע והאפשרות המוגבלת להפיק ממנה תועלת אך מחזקת את המסקנה כי אין להתיר לה להשתחרר מההסכם. לתובעים זכות לגיטימית להפיק רווח מהקרקע וככל שקיים קושי לממש זכות זו, הרי יש לדקדק שבעתיים עם הנתבעת טרם יותר לה להתשחרר מההסכם. 27. לאור האמור לעיל, אני דוחה טענת הנתבעת בדבר זכותה להסתלק מההסכם וזאת הן בשל העדר הוכחה כי הנתבעת היא חברה עירונית בעלת אופי ציבורי והן לגוף העניין מאחר ולא שוכנעתי כי שיקולי תקציב הם נימוק מספיק לשחרור הנתבעת מההסכם. בנסיבות העניין, מתחייבת המסקנה כי ביטול ההסכם באופן חד צדדי על ידי הנתבעת מהווה הפרה של ההסכם והיא מזכה את התובעים בסעד של אכיפה, כמפורט להלן ביתר הרחבה. 28. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מונה את התרופות להן זכאי הנפגע בעקבות הפרת החוזה, ולפיו: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראת חוק זה". עם חקיקת חוק החוזים (תרופות) ניתנה הבכורה לסעד האכיפה ולעניין זה נפסק ב-ע"א 48/81 פומרנץ ואח' נ' ק.ד.ש. בניין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד לח(2) 813, כי "עם חקיקת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפך סעד האכיפה מסעד משני לסעד הראשון במעלה והראשוני בעדיפות, הנבחנת ונבחרת על-ידי בית המשפט..." (שם, עמ' 87 ב'). במקרה דנן התובעים מבקשים לאכוף את ביצוע ההסכם, ואין ספק כי לאור הוראות החוק וההלכה הפסוקה לעיל, הם זכאים לסעד המבוקש. יחד עם זאת, לאור העובדה כי ניתן היה להשכיר את הקרקע בשכירות משנה לקבלן, נשאלת השאלה האם התובעים זכאים למלוא הסעד המבוקש, אם לאו. 29. ביום 7.9.08 הודיעה הנתבעת לתובעים בכתב כי הקבלן מעוניין לשכור את הקרקע למשך שלוש שנים במחיר של 800 ש"ח ומע"מ עליו לדונם (על אף האמור במכתב, אין חולק כי הקבלן הסכים לשלם סך של 700 ש"ח ומע"מ לדונם). תחילה הנתבעת הציעה כי התובעים ישכירו בעצמם את הקרקע לקבלן, אולם, משנדחתה הצעתה, הנתבעת הסכימה כי היא תשכיר את הקרקע לקבלן אך בתנאי והדבר לא יפגע בטענתה לעניין ביטול ההסכם. גם להצעה הנ''ל לא הסכימו התובעים ובכך טורפדה העסקה עם הקבלן. 30. זכותה של הנתבעת להשכיר את הקרקע בשכירות משנה מעוגנת בסעיף 5(א) להסכם ולפיו: "השוכר יהיה רשאי להרשות לאחר ו/או לאחרים ו/או להשכיר לאחרים להשתמש במושכר או בחלקים ממנו במשך תקופת השכירות, ללא צורך בהסכמת המשכיר, בכפוף לכך שהשוכר יישאר אחראי כלפי המשכיר לקיום הוראות חוזה" (כך במקור - ר.ח.). הואיל וזכותה של הנתבעת להשכיר את הקרקע בשכירות משנה מעוגנת בהסכם אשר הודיעה על ביטולו, הרי באם היא היתה פועלת מכוח הוראותיו ומשכירה את הקרקע בשכירות משנה, סביר להניח כי התובעים היו מעלים טענה, לפיה, על אף הודעתה, הנתבעת לא ביטלה את ההסכם והיא ממשיכה לפעול מכוחו. בנסיבות העניין, דרישת הנתבעת כי טענתה בדבר ביטול ההסכם לא תיפגע מעצם השכרת הקרקע לקבלן, הינה הגיונית, סבירה ובדין יסודה. ודוק, הנתבעת לא ביקשה מהתובעים להכיר בטענותיה לעניין ביטול ההסכם ולפיכך, לו קיבלו התובעים עמדת הנתבעת בנדון, עמדתם במשפט לא היתה נפגעת כהוא זה. 31. לטענת התובעים, טענת הנתבעת, ולפיה, מוטלת עליהם חובת הקטנת הנזק ביחס להשכרת הקרקע לקבלן, אינה רלוונטית לסעד האכיפה הנדרש בתביעה, אלא רק לסעד הפיצויים בגין הפרת ההסכם. האומנם? סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מחיל את חובת תום הלב על הצדדים המתקשרים בחוזה בשלב שלאחר כריתתו, זאת בדומה לסעיף 12 לחוק המחיל אותו עיקרון על שלב המו"מ לקראת כריתת החוזה. בסעיף 39 הנ"ל נקבע כדלקמן: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". התנהלות התובעים אשר טרפדו את השכרת הקרקע בשכירות משנה לקבלן, אינה עולה בקנה אחד עם חובתם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בהתאם לאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (תרופות). בספרם של פרופ' שלו וד"ר אדר "דיני חוזים - התרופות", נאמר כדלקמן: "הניתן להגביל או לשלול את הזכות לאכיפה בהסתמך על סעיף 39 לחוק החוזים? חובת תום הלב בקיום החוזה פורשת את כנפיה על הפעלתם של כל זכות וכל חיוב הנובעים מן החוזה, לרבות הזכות לתרופות במקרה של הפרה. מכאן מתבקשת המסקנה כי הזכות לאכיפה - כמוה ככל זכות אחרת בדיני החוזים ובמשפט הפרטי בכלל - כפופה לאפשרות שתסויג או שתוגבל מכוח עקרון תום הלב. זאת כאשר מימושה של הזכות אינו עולה בקנה אחד עם חובתו של הנפגע לנהוג ביושר ובהגינות ולהתחשב, במידה ידועה, גם באינטרסים של זולתו - מפר החוזה" (שם, עמ' 240-241). הנה לך איפוא עוגן ראשון לחובת הקטנת הנזק המוטלת על התובעים גם כאשר הסעד המבוקש בעקבות הפרת החוזה הוא סעד האכיפה. אך לא רק זאת. 32. סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות) חוזר על זכות הנפגע לאכיפת ההסכם שהופר, אך מונה גם החריגים לכלל, ולפיו: "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה: 1. החוזה אינו בר ביצוע. 2. אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי. 3. ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת הוצאה לפועל. 4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין". במקרה דנן עניין לנו בסייג האכיפה שבס"ק 4 לעיל, סייג הצדק. מלשון הסעיף עולה כי הסייג אינו מוגבל לחיוב זה או אחר ולפיכך ניתן להחיל אותו גם על חיוב כספי. כמו כן, המונח "אכיפה" מוגדר בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות) והוא כולל גם כן צו לביצוע חיוב כספי (ר' ע"א 254/86 ניניו נ' משכן, פ"ד מב(1), 3 וכן ע"א 3437/93 אגד ואח' נ' אדל, פ"ד נד(1) 817, 839 א'-ב'). ניתן להבחין בשיקולים שבמסגרת הפעלת סייג הצדק בשתי קבוצות, האחת היא הנוגעת להתנהגות הצדדים לחוזה, והשנייה, נוגעת לאינטרסים של הצדדים כפי שהם מתגבשים בעת מתן פסק הדין (ר' שם, ספרם של שלו ואדר "דיני חוזים - תרופות", עמ' 232). לעניין הקבוצה הראשונה נאמר בספר כדלקמן: "קבוצת השיקולים הראשונה והעיקרית בין שיקולי הצדק הפרטי - בוחנת את מאזן האשמה הכולל שנוצר ביחסים שבין הנפגע למפר. השאלה הנשאלת בהקשר זה היא מי מבין הצדדים ראוי - לנוכח התנהלותו הכללית כלפי הצד האחר - ליתר התחשבות בעניינו, ובאיזו מידה. בית המשפט מבקש לברר כאן את מידת ההוגנות (או חוסר ההוגנות) היחסית שהפגינו הצדדים זה כלפי זה לאורך הסכסוך בכלל, ובהקשר להפרה הספציפית שבגינה תובע הנפגע אכיפה, בפרט. מצידו של הצד המפר ייבחנו כאן בעיקר דרגת האשמה המוסרית (אם בכלל) שניתן לייחס להפרת החוזה. זאת, בהתחשב בגורמים הבאים: חומרתה האובייקטיבית של ההפרה; היסוד הנפשי של המפרה בעת ההפרה; מאמציו (ככל שהיו) להימנע ממנה מלכתחילה; מידת הנכונות מצד המפר בדיעבד, לאחר ההפרה, לתקן את פגיעתה בנפגע או לצמצמה ככל שניתן. כמו כן ייבחן כל ביטוי אחר להתנהגות תמת-לב (או חסרת תום לב) כלפי הנפגע, בין בהקשר להפרה הספציפית ובין במסגרת בחינה כוללת של יחסי הצדדים מתחילתם, לרבות במהלך ההתדיינות עצמה. מצידו של הנפגע יישקלו, בין היתר, מידת תרומתו להתרחשות ההפרה מראש (שיקולי אשם תורם); מידת תרומתו למזעור נזקי ההפרה לאחר התרחשותה (שיקולי הקטנת הנזק); מידת נכונותו לשתף פעולה עם הצעות פשרה סבירות של המפר לתיקון נזקי ההפרה; וכל ביטוי אחר להתנהגות תמת לב (או להיפך) של הנפגע ביחסיו עם המפר" (שם, עמ' 233-234) (ההדגשות אינן במקור - ר.ח.). הנה אם כן, ניתן לבסס את חובת הקטנת הנזק המוטלת על התובעים גם ביחס לסעד האכיפה של החוזה, כבמקרה דנן, לא רק מכוח חובתם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, אלא גם על פי שיקולי הצדק מכוח ס"ק 3 (4) לחוק החוזים (תרופות). 33. לאור האמור לעיל, יש לפסוק לתובעים את דמי השכירות שהיה על הנתבעת לשלם להם מכוח ההסכם לולא בוטל שלא כדין, ומנגד יש להפחית מהסכום שיפסק את דמי שכירות המשנה שהקבלן היה נכון לשלמם, וזאת על פי החישוב להלן: א. חישוב דמי השכירות המגיעים לתובעים: בהתאם להסכם ולתוספת, היה על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות עבור 36 חודשים, וזאת לתקופה מיום 1.4.08 ועד ליום 31.3.11. בפועל, הנתבעת שילמה לתובעים דמי שכירות עבור 4 חודשים ולפיכך עליה להוסיף ולשלם עבור 32 חודשים נוספים (8/08 - 3/11). דמי השכירות נקבעו על סך של 18,784 ש"ח ומע"מ עליו לחודש צמוד ליום 1.4.08. סכום זה צמוד להיום מגיע לסך של 20,764.78 ש"ח ומע"מ עליו. לסכום הנ"ל יש להוסיף הפרשי ריבית מאמצע תקופה, 15.10.09, בסך של 323.90 ש"ח ובסה"כ 21,088.68 ש"ח לחודש. לפיכך, על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות עבור החודשים 8/08 - 12/10 סך כולל של 611,571.72 ש"ח להיום בתוספת מע"מ עליו (21,088.68 X 29). מאחר וטרם הגיע מועד תשלום דמי השכירות עבור יתרת התקופה, 1/11 - 3/11, יש להוון את הסכום והוא מגיע לסך של 62,951.81 ש"ח (מקדם היוון לשלושה חודשים 2.9851). מכאן עולה כי התובעים זכאים לקבל מהנתבעת סך כולל של 674,523.53 ש"ח בתוספת מע"מ עליו להיום. ב. חישוב דמי שכירות המשנה: הנתבעת הודיעה לתובעים על נכונותה להשכיר את הקרקע לקבלן ביום 24.9.08. לפיכך, יש לחשב את דמי שכירות המשנה שהיו אמורים להתקבל החל מיום 1.10.08 ועד לתום תקופת השכירות, 31.3.11, ובסה"כ עבור 30 חודשים. הקבלן הסכים לשלם עבור שכירות הקרקע סך של 4,697.7 ש"ח ומע"מ עליו לחודש. סכום זה משוערך להיום (הפרשי הצמדה וכן ריבית מאמצע תקופה, 15.11.09) מגיע לסך של 4,902 ש"ח לחודש לא כולל מע''מ. לתקופה מיום 1.10.08 ועד להיום, הקבלן היה אמור לשלם דמי שכירות משנה עבור 27 חודשים בסך כולל של 132,354 ש"ח בתוספת מע''מ (4,902 X 27). באשר לחודשים 1/11 - 3/11, התובעים היו אמורים לקבל דמי שכירות מהקבלן בסכום מהוון של 14,632.96 ש"ח להיום בתוספת מע"מ (מקדם היוון 2.9851). לאור האמור לעיל, יש להפחית מהסכום שייפסק לתובעים סך של 146,986.96 ש"ח. היתרה לזכות התובעים הינה אפוא 527,536.57 ש"ח להיום ומע"מ (674,523.53 - 146,986.96 ש"ח) 34. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 527,536.57 ש"ח בתוספת מע"מ. כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל. כל הסכומים כאמור לעיל ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן הם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ניתן היום, ‏י"ב טבת, תשע"א, 19 דצמבר 2010, בהעדר הצדדים. הלכות משפטיות