פיצוי מופחת בגין הפקעה בתביעה שלפניי עותרים התובעים לפיצויים בגין הפקעת זכותם במקרקעין, הידועים כחלקה 45 בגוש 13737, בשטח של 1,187 מ"ר, המצויים בהר כנען בעיר צפת (להלן:"המקרקעין"). רקע 1. בתאריך 12.07.09 ניתנה על ידי החלטה אשר התייחסה לטענות סף אותן העלתה הנתבעת כנגד התובענה. בהחלטה זו פירטתי את הרקע העובדתי שעליו יש להשתית גם את פסק דיני זה המסיים את הדיון בתיק. 2. לשם הנוחות אחזור בקצרה על הרקע העובדתי כפי שפורט שם וכדלהלן; א. בתביעה, עותרים התובעים לפיצויים בגין הפקעת זכותם במקרקעין.   ב. התובעים רכשו את הזכויות במקרקעין בשנת 1951 מידי חברת המזרחי לפיתוח קרקעות בע"מ, והזכויות נרשמו על שמם בספרי המקרקעין. בתאריך 11.3.1976 פרסם שר האוצר דאז, הודעה על כוונה להפקיע את זכויות התובעים במקרקעין, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן : "פקודת הקרקעות"). ההודעה התייחסה לחלקות קרקע רבות, ששטחן הכולל היה 5,820 דונם (ראה: י"פ 2206,תשל"ו 1454), ואשר נועדו להרחבת העיר צפת. בתאריך 19.9.1983 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, על הקניית הזכויות במקרקעין למדינה. בתאריך 10.11.1988 נרשמו הזכויות במקרקעין על שם המדינה בספרי המקרקעין.   ג. התובעים טוענים, כי לא קיבלו כל הודעה על דבר הפקעת הזכויות במקרקעין. לטענתם, רק בשנת 1995, כאשר פנו לעיריית צפת ובקשו לדעת את מצב המגרש ואפשרויות הבנייה בו, נודע להם, במכתב תשובה מעיריית צפת, כי הזכויות במקרקעין הופקעו בשלמותם. התובעים מציינים ומצהירים, כי עד לקבלת המכתב הנ"ל לא קיבלו כל הודעה ולא הובא לידיעתם דבר ההפקעה קרוב ל-20 שנה. עוד הסתבר לתובעים, כך לטענתם, בעקבות ביקור בשטח ובלשכת מהנדס העיר בעירית צפת, כי במקום נבנית רק כעת, 30 שנה לאחר ההפקעה, שכונת וילות יוקרתית. לטענתם, הוצעו להם פיצויים דלים ולא הוגנים, המהווים עושק של בעלי הזכויות בקרקע בעוד המדינה מרוויחה הון עתק ממכירת הזכויות בקרקע לשוק החופשי.   ד. משכך, הגישו התובעים את התביעה דנן, בה עתרו לקבל פיצויים בסך 600,000 ₪ וזאת עקב כך שהנתבעת הפקיעה את הקרקע לצורכי ציבור ובפועל עשתה בקרקע שימוש שונה מהיעוד לצורכי הציבור ובנתה במקום שכונת וילות יוקרתית לשוק הפרטי. לפיכך, טענו התובעים, כי מגיע להם פיצויים כפי ערך הקרקע בזמן הבנייה. ודוק! תחילה הוגשה התביעה לבית משפט השלום בצפת.   ה. עוד בטרם הוגש כתב הגנה הגישה הנתבעת בקשה לסילוק התביעה על הסף בטענה שהסעד המבוקש בתביעה, פיצויי הפקעה בעקבות הפקעה מכוח פקודת קרקעות מצוי בסמכותו של בית המשפט המחוזי, לו נתונה הסמכות העניינית לדון בפיצויי הפקעה. הבקשה נתקבלה ובהחלטה מיום 25.05.08 הורה כבוד סגן הנשיא, השופט שכיב סרחאן, על העברת התובענה לדיון בבית המשפט המחוזי, המוסמך לדון בה. לאחר העברת התובענה מבית משפט השלום לבית משפט זה הוגש כתב ההגנה. לכתב הגנתה צירפה הנתבעת את נספח ג', הלא הוא המכתב ובו ההודעה על ההפקעה, או אז התברר לתובעים, כי המכתב נשלח לכתובת שגויה. מסתבר שככל הנראה בשנת 1976 נשלח המכתב המודיע על ההפקעה, בדואר רשום, לכתובת לא נכונה. קרי, לכתובת ברח' אלחנן 6 בתל אביב במקום לרח' טיומקין 6 בתל אביב ומשכך, חזר המכתב מהסיבה "בלתי ידוע".   3. ביום 27.04.09 הגיעו הצדדים להסדר דיוני ולפיו, הפלוגתא היחידה הינה: "האם זכאים התובעים לפיצוי בגין שווי הקרקע לשנת 95, הוא המועד בו נודע להם, כך לטענתם, על ההפקעה או שמא, המועד הקובע הינו מועד פרסום ההפקעה, דהיינו, שנת 1976, וכפי שנקבע בסעיף 12 לפקודת רכישת הקרקעות" (עמ' 4, שורות 7-4 לפרוט'). 4. במסגרת ההחלטה מיום 12.07.09 , קבעתי בסעיף 12, כי עסקינן בפיצויי הפקעה גרידא ללא קשר לזכותם של התובעים להגיש תביעה נפרדת בעילה של הפרת חובה חקוקה. 5. משקבעתי את מהותה של השאלה שבמחלוקת סברתי, שיש לברר תחילה אם ישנו פער בין שווי זכויות המקרקעין בשנת 1976 לעומת שנת 1995 בהתעלם מרכיב הפרשי ההצמדה והריבית . בהתאם להחלטה הגישו הן התובעים והן הנתבעת חוות דעת מטעמם בדבר שווי הקרקע בשני המועדים הנ"ל. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של שמאי המקרקעין, ערן לס, על פי חוות דעתו שווי המקרקעין לשנת 1976 הינו בסך: 120,000 ל"י. ולשנת 1995: 612,000 ₪. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת של שמאי המקרקעין, רון כהן, על פי חוות דעתו שווי המקרקעין לשנת 1976 הינו בסך: 12,000 ל"י. ולשנת 1995: 70,000 ₪. 6. נוכח הפער שבין שתי חוות הדעת באשר לשומת המקרקעין ליום 26.01.95 מונה בהחלטתי מיום 02.09.09 שמאי מטעם בית המשפט. אולם נוכח הסכמת הצדדים ולפיה פסק הדין יינתן על בסיס הסיכומים שהוגשו ללא צורך בחוות דעת שמאי מטעם בית המשפט הוריתי בהחלטתי מיום 24.09.09 על ביטול מינויו של השמאי מטעם בית המשפט. 7. לפיכך, משהוגשו סיכומי הצדדים וחוות הדעת, נותרו שתי שאלות לדיון, האחת, מהו המועד הקובע על פיו יש לחשב את פיצוי ההפקעה. האם מועד הפרסום דהיינו, בשנת 1976, או שמא, המועד בו נודע לתובעים על מועד ההפקעה, דהיינו, בשנת 1995, הוא המועד הקובע. השאלה השניה היא, מה השווי הנכון של המקרקעין למועד אשר יקבע על ידי בסופו של דבר, כמועד הקובע. טענות הצדדים בתמצית 8. לטענת התובעים, במקרה שבעלי הזכות בקרקע לא קיבלו הודעה על ההפקעה, בין אם הרשות לא הודיעה ובין אם נשלחה ההודעה לכתובת שגוייה וההודעה חזרה לרשות כבמקרה דנן, עם חותמת "בלתי ידוע", יש לשום את פיצויי ההפקעה נכון ליום ההודעה, לא מחמת עילת תביעה נזיקית אלא מתוך הרציונאל של פיצויי ההפקעה. לטענתם, יש לחשב את פיצויי ההפקעה לשנת 1995 היא השנה בה החלו הליכי התכנון בפועל כאשר שווי הקרקע הינו כקרקע למגורים. מאידך, טוענת הנתבעת, כי הפקודה קובעת באופן מפורש וחד משמעי, כי המועד הקובע לצורך שומת הפיצויים הינו המועד בו פורסמה הודעה על ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, קרי ביום 19.03.0976. לטענתה, המקרים היחידים והחריגים שהוכרו בפסיקה לקבלת פיצויים למועד מאוחר ממועד פרסום ההודעה, על בסיס טענות להעדר ידיעה על ההפקעה, התבססו אך ורק על עילות תביעה נזיקיות. לטענתה, מאחר ובתביעה דנן לא נטענת עילה נזיקית אלא נתבעים פיצויי הפקעה בלבד מכוח פקודת הקרקעות, אין טעם לדון בשווי המקרקעין נכון למועד מאוחר משנת 1976. דיון 9. סעיף 12 לפקודת הקרקעות קובע את העקרונות לפיהם יחושבו פיצויים בעקבות הפקעה. לענייננו רלוונטי סעיף 12(ב) אשר קובע כדלקמן: "בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע....". 10. בע"א 3781/07 אליהו אליהו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, 31/5/09, נקבע, כי מסעיף 12 לפקודת הקרקעות עולים שני עקרונות מרכזיים בקביעת הפיצויים: "האחד, כי הערכת שווי הקרקע תיעשה על פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון; השני, כי הערכת שוויה של הקרקע תיעשה כשוויה ביום הפרסום ברשומות של ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות [ראו: ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 33 (1997) (להלן: פרשת הורוביץ)]." בע"א 226/62 בנינסון נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355, 2358 (1962), הסביר בית המשפט מדוע נקבע מועד זה ולא אחר: "... מכיוון שעם היות כוונה זו ידועה בקהל המעוניינים, יוצאת הקרקע מן השוק ושוב אינה עוברת לסוחר. מן הרגע הזה דין הוא שיתגבש שוויה ולא תהיה עוד כפופה לתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. לא עליית המחירים ולא ירידתם אין להן השפעה על קרקע העומדת להפקעה" (ראה גם א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך שני, עמ' 492). המועד הקובע 11. לעניין זה וכאמור לעיל, התובעים טוענים כי רק בשנת 1995 נודע להם על ההפקעה ומשכך, זהו המועד הקובע. מאידך, הנתבעת נשענת על הוראת החוק וטוענת, כי המועד הקובע הוא מועד הפרסום, דהיינו, 11.3.76. לאחר שעיינתי בפסקי הדין אליהם הופניתי על ידי ב"כ הצדדים וסקרתי את הפסיקה, כמו גם את טיעוני הצדדים מצאתי, כי אין למועד המוצע על ידי התובעים, עיגון בלשון החוק ובתכליתו. 12. אכן, כדברי הנתבעת, המקרים היחידים שהוכרו בפסיקה לקבלת פיצויים לפי שווי של מועד מאוחר יותר ממועד פרסום ההודעה ברשומות התבססו אך ורק על עילות תביעה נזיקיות. (ה"פ 1780/96 מנסור נ. עיריית חולון, (לא פורסם)(1998); ת"א 264/96 עזרתי נ. מדינת ישראל ואח', דינים מחוזי לב(4)411 (1999); ת"א 1020/02 הקדש שערי תורה נ. מדינת ישראל, תק-מח 2005(3), 5936 (2005)). יוצא מהכלל הוא פסק דינה של כבוד השופט הילה גרסטל בה"פ 509/02 אשכנזי נ. מדינת ישראל, תק-מח 2003(4),119 (2003) (להלן: "פרשת אשכנזי"). שם, חושב ערך המקרקעין המופקעים לפי היום שבו נודע למבקשת על ההפקעה מכוח פקודת הקרקעות. אולם, שם נפסק, כי כעקרון, מועד פרסום ההודעה ברשומות הוא המועד הקובע לעניין תביעת הפיצויים ויש לשום ברגיל את החלקה ליום שבו פורסמה ההפקעה ברשומות, אלא ששם מדובר היה במקרה יוצא דופן, "בכל קנה מידה" כך כלשון כב' השופטת שם, בו כלל לא נערך פרסום ולא נשלחו הודעות אישיות. יתרה מכך, מחמת טעות, התנהל מעין מו"מ עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לרכישת המקרקעין שכבר הופקעו והמינהל אף חתם על תוכניות להקמת גדר בנכס כך שנוכח המחדלים שנמצאו שם, מצאה לנכון כב' השופטת שם לפסוק למבקשת פיצוי מיוחד. נסיבות המקרה שם שונות אפוא, תכלית שינוי. 13. בסעיף 2, לתגובת התובעים מיום 23.09.09 מפנים התובעים את בית המשפט לספרו של המלומד אריה קמר , דיני הפקעת מקרקעין, להערת שוליים 44 בעמ' 493 ומצטטים ממנה כדלקמן: "לא הודיעה הרשות המפקיעה לבעל זכות או טובת הנאה במקרקעין המופקעים על דבר ההפקעה, יוכל בעל הזכויות לדרוש פיצויים לפי שווי המקרקעין ביום שנודע לו דבר ההפקעה". לדברי התובעים, דברי המלומד כפי שהובאו מלמדים, כי במקרה שבעלי הזכות בקרקע לא קיבלו הודעה על ההפקעה, בין אם הרשות לא הודיעה ובין אם, כמו במקרה הנדון, נשלחה ההודעה לכתובת שגוייה, יש לשום את פיצויי ההפקעה נכון ליום ההודעה, לא מחמת עילת תביעה נזיקית אלא מתוך הרציונאל של פיצוי ההפקעה. עם כל הכבוד, אין בידי לקבל פרשנות זו. בתגובת הנתבעים, צוטטה ראשיתה של הערת השוליים בלבד. המשכה של הערת השוליים לא מותיר מקום לספק, כי פיצויי הפקעה ישולמו נכון ליום מתן ההודעה מחמת עילת תביעה נזיקית בלבד. כך, בהמשך הערת השוליים נקבע, כי תשלום פיצויים לפי שווי המקרקעין ביום שנודע לבעל המקרקעין אודות ההפקעה, יתכן בהתקיים שני תנאים: "ראשית, שדבר ההפקעה לא היה ידוע לו. שנית, שקביעת הפיצויים למועד ההפקעה תגרום לכך, שהפיצוי שיקבל יהיה פיצוי מופחת. בקביעת הפיצויים במועד החדש יש להתעלם משינויים תכנוניים שנעשו לאחר מועד ההפקעה". תנאים אלו נקבעו מפי כבוד השופט לנדוי בע"א 457/64 מנטל ואח' נ. ראש עיריית פתח-תקוה, פ"ד יט(1) 540,545 (1965). שם נקבע, כי אם הרשות הרוכשת אינה נותנת לבעל הקרקע את ההודעה שיש לתתה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות, בנוסף על הפרסום ברשומות, קמה לבעל הקרקע עילה נזיקית לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין {נוסח חדש} בשל הפרת חובה חקוקה וכי מידת הפיצוי שאפשר לתתו אינה יכולה לעלות על ההפרש בין ערך הקרקע המופקעת ביום, בו נודע לבעלים על ההפקעה, לבין סכום הפיצוי המגיע על יסוד סעיף 12 של הפקודה. אם לא די בכך, הרי שבסוף הערת השוליים מופנים אנו לאיזכורים של מס' פסקי דין וכן מופנים אנו לשוב ולעיין בעמוד 446, שם. פרט לפרשת אשכנזי אליה התייחסתי לעיל, הרי שביתר פסקי הדין שאוזכרו שם נפסקו פיצויים נכון למועד מאוחר ממועד פרסום ההודעה בהתבסס על עילות תביעה נזיקיות בלבד. כמו כן, עיון בעמוד 446 לספרו הנ"ל של קמר מפנה אותנו לפרק שכותרתו "פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה" . 14. זאת ועוד, גם לאור האמור באותה הערת שוליים, עליה מסתמך ב"כ התובעים, הרי, שעל התובעים לעמוד בשני התנאים המצטברים, שדבר ההפקעה לא היה ידוע להם ושהפיצוי שיתקבל יהיה פיצוי מופחת. הנטל להוכחת תנאים אלו, מוטל כמובן על התובעים. לפחות לגבי התנאי השני, לא הוכיחו התובעים, כי "קביעת הפיצויים", למועד ההפקעה תגרום לכך "שהפיצוי שיתקבל יהיה מופחת". יש לזכור, כי וכאמור שם, "בקביעת הפיצויים במועד החדש יש להתעלם משינויים תכנוניים שנעשו לאחר מועד ההפקעה". משכך, כלל לא יכולים התובעים לטעון שיש לשום את שווי המקרקעין לשנת 1995 לפי שווי למגורים, שכן, בכל מקרה וכאמור לעיל, "יש להתעלם משינויים תכנוניים שנעשו לאחר מועד ההפקעה". 15. ער אני לפער הזמנים שנוצר בין המועד שלגביו נקבע שווי הפיצוי לבין מועד התשלום בפועל וכבר נאמר לעניין זה, כי; "ככל שהמועד שלגביו נקבעים הפיצויים סמוך יותר ליום תשלומם בפועל, כך קטן נזקו של בעל הזכות שהופקעה. ולהיפך; ככל שגדל פער הזמנים בין המועד שלגביו נקבעים הפיצויים לבין מועד התשלום בפועל, כך גדל נזקו של בעל הזכות שהופקעה, ובכספי הפיצויים שיקבל לא יוכל לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו, אלא זכות פחותה הימנה, ואפילו יהא סכום הפיצויים שישולמו לו צמוד למדד המחירים לצרכן, או אף למדד אחר כלשהו מהמדדים הקיימים, ויישא ריבית. הסיבה לכך נעוצה במציאות המיוחדת של ישראל, בה בתקופות שונות מחירי המקרקעין מאמירים על-פי-רוב ללא יחס לעליית המדדים השונים" (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך שני, עמ' 487-486). נוכח פער זה, יצאה מספר פעמים קריאה מבית המשפט העליון למחוקק לעדכן החקיקה בנושא ולהתאימה לרוח חוקי היסוד שהעלו את קניין הפרט לכדי זכות יסוד חוקתית. בפסקי דין שונים נשמעה הסתייגות מהלכה זו, כאשר ברי, כי פיצוי שלא משקף עליית שווי המקרקעין אינו מביא לפיצוי אמיתי של הנפגע על הנזק הריאלי שאירע לו. ברם, למורת רוחם, נאלצו השופטים לקבוע על פי הדין והפסיקה, את יום פרסום ההודעה ברשומות על כוונת שר האוצר לרכוש את הנכסים, לפי סעיף 5 של הפקודה, כיום הקובע להערכת הפיצויים. (ע"א 2912/93 מ"י נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23,36 (דברי השופט חשין; ע"א 299/60 הילדה כצנשטיין נ' עיריית רמת גן, פד"י טו (3), 2107; ע"א 226/62 בנינסון נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355, 2358 (1962) כן ראה דברי כבוד השופט לנדוי בע"א 57/73 דב יוסף נ' מד"י פ"מ כט(2)486 (1975): " תהיה דעתנו אשר תהיה על מידת הצדק שבהסדר התחיקתי הקיים - וגם לדעתי הצדק הוא מן ההסדר הזה והלאה - ידינו כבולות על-ידי נוסח החוק עד כדי כך ששום מאמץ פרשני לא יועיל להתיר את הכבלים. ...... כל הדברים הללו אינם מעלים ואינם מורידים עבורנו נוכח גזירת הדין החרות, ואני מזכיר אותם כאן רק למען הדיוק, ולתשומת לבם של אלה העוסקים - כך אני מקווה - בהכנת טיוטה לחוק הפקעה ישראלי חדש, אשר יבטיח לבעל הקנין פיצוי הוגן במקום סכום כסף שפירושו המעשי הוא בהרבה מקרים החרמה חלקית של קנין הפרט." 16. זאת ועוד, בנדון שבפנינו, כלל לא הוכח שנגרם לתובעים עיוות דין, או הפסד ניכר, עקב הפער בקביעת המועד הקובע, ועקב העובדה, כי רק בשנת 1995 נודע להם על מועד ההפקעה, שכן וכאמור, בפסק דין דלעיל, דב יוסף נ' מד"י, היה על התובעים להוכיח, כי לו היו מקבלים את הפיצוי בשנת 1976, היו רוכשים בכספי הפיצוי, קרקע דומה וכי אפשרות זו נמנעה מהם, עקב אי ידיעתם על ההפקעה. 17. יפים לעניין זה דברים שנאמרו על ידי כב'ה שופט י. דנציגר בע"א 3781/07 אליהו אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ואח' וכדלהלן; "מן המובא לעיל עולים שני עקרונות מרכזיים בקביעת הפיצויים: האחד, כי הערכת שווי הקרקע תיעשה על פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון; השני, כי הערכת שוויה של הקרקע תיעשה כשוויה ביום הפרסום ברשומות של ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות [ראו: ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 33 (1997) (להלן: פרשת הורוביץ)]. כידוע, מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי הפיצוי בגין ההפקעה נועד לרפא את הפגיעה בזכותו של בעל המקרקעין אך לא להעמידו במצב טוב יותר. לפיכך, בעל הזכות המופקעת לא יהיה זכאי לקבל פיצויים בסכום גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו. פיצויים העולים בשוויים על שוויו של הנכס שהופקע ישפרו את מצבו של בעל הנכס, ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק, כי גובה הפיצויים יהיה כתמורה שהיתה ניתנת בעבורם בעסקה מרצון [ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון (לא פורסם, 19.11.2007), סעיף ו' (להלן: עניין מנשה)]. כפועל יוצא מן העיקרון שלפיו תכליתם של הפיצויים בגין ההפקעה היא להעמיד את בעל המקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, נפסק כי שומת שווי הקרקע תיעשה רק בהתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה [ראו: ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (לא פורסם, 9.12.2008) (להלן: עניין פינקלשטיין)]" (שם בסעיף 28 לפס"ד ניתן ביום 31.5.09). קבלת שיטת התובעים, ולפיה, יש לשום את שווי הקרקע לשנת 1995 תשפר באופן ניכר את מצבם של התובעים "ולא יהוו ביטוי לדרישת החוק", כשלשונו של כבוד השופט דנציגר. 18. בהתחשב בכל האמור לעיל הרי, שהמועד הקובע לקביעת שומת הפיצויים הוא מועד פרסום ההודעה ברשומות בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין, קרי ביום 19.03.1976. שווי הזכויות במקרקעין ליום 19.3.76 19. כאמור לעיל, בתיק הוגשו שתי הערכות שמאים בדבר שווי הקרקע נכון ליום 19.03.1976 - האחת של השמאי ערן לס מטעם התובעים והאחרת- של השמאי רון כהן מטעם הנתבעת. בשתי חוות הדעת מוסכם, כי ייעוד החלקה בתאריך זה היה חקלאי וכי על המקרקעין חלה "תכנית מתאר גלילית למחוז הגליל 1946". לפי חוות דעתו של השמאי ערן לס מטעם התובעים: זכויות הבנייה היו 180 מ"ר או 15% משטח החלקה. 1,187 מ"ר*15%=178 מ"ר. "שטח חקלאי נסחר בסביבה לפי 10 ל"י למ"ר. לעומת זאת מגרש של 1,200 מ"ר עם זכויות בניה של 180 מ"ר בסביבה (תואם נכסים ביבניאל ובראש פינה) נמכר בסביבה בגבולות של 120,000 ל"י". משכך, העריך את שווי הקרקע לשנת 1976 בסך 120,000 ל"י. 20. השמאי רון כהן מטעם הנתבעת אינו חולק על שמאי התובעים, כי ניתן היה לבנות בכל מגרש בית יחיד, לפי שיעור זכויות בנייה של 15% או שטח של 180 מ"ר - הנמוך מבין השניים. אלא שמצטט הוא מדברי בית המשפט העליון בפרשת ראשד (ע"א 9355/02 מדינת ישראל ורשות הפיתוח נ. ג'ורג' יוסף ראשד ואח', תק-על 2004(2),338) (להלן:"פרשת רשאד") וכדלקמן: "כוונת התכנית לא הייתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל הנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע". לפיכך, לאחר שערך בחוות דעתו, טבלת השוואה, בחן את מיקום המקרקעין ואת הפיתוח באיזור, במועד הקובע ובחן נתונים להשוואה של עסקאות באזור במועדים הרלוונטיים, העריך שמאי הנתבעת את שווי הקרקע למועד הקובע בסך של 12,000 ל"י. 21. עינינו הרואות, כי הפער בין שתי חוות הדעת נעוץ בהשקפתם השונה של השמאים ביחס לפוטנציאל הבנייה במקרקעין מכוח תכנית הבניין שחלה על המקרקעין משנת 1946. כאשר שמאי התובעים טוען, כי בקרקע זכות לבנייה בסך 180 מ"ר. לעומתו, שמאי הנתבעת מסתמך על פסיקת בית המשפט העליון בפרשת רשאד שם נקבע , כי בהערכת שווי השוק של מקרקעין יש להתחשב גם בציפייה סבירה לשינוי תכנוני, אולם מתן משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של הקרקע מותנה בכך שהסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין. 22. בענייננו, רכשו התובעים את הקרקע המצוייה בעיר צפת ביום 13.05.1951. כבר במועד זה וכפי שצויין בשטר המכר, מקום מגוריהם של התובעים היה ונשאר בעיר תל אביב. ללמדך, כי על אף שעסקינן בקרקע חקלאית, התובעים לא עיבדו את הקרקע ולא התגוררו במקום. לא זו אף זאת, הרי שרק ביום 26.1.1995 פנו לעיריית צפת ובקשו לדעת את מצב המגרש ואפשרויות הבנייה בו. עובדות אלו אשר אינן שנויות במחלוקת עומדת בניגוד להגיון שעמד מאחורי התרתה של הבנייה בחורג מייעוד הקרקע וכפי שהוסבר בפרשת רשאד: "לכאורה, מדובר בהיתר החורג מייעוד הקרקע, אולם בחינתו מלמדת שהוא אינו נטול היגיון, הואיל ובצד התרתה של בנייה אשר נועדה לשרת באופן ישיר את הייעוד החקלאי (הקמתם של משקים, רפתות, לולים, משתלות, מבנים לאכסון מתקני מים וחשמל ועוד), ביקשו יוזמי התכנית, בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של חקלאים באותה עת, להבטיח גם קורת גג לחקלאי עצמו באזורים המעובדים על-ידיו או בסמוך להם. מכאן גם ברור שכוונת התכנית לא הייתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי בלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע". 23. יתר על כן, הגישה הנכונה והמקובלת לצורך קביעת שומת הזכויות שהופקעו, הינו שיטת ההשוואה, בה נקט השמאי מטעם הנתבעת, אשר לא רק שבחן 7 עסקאות שונות שנערכו ממוכר ברצון לקונה שמרצון בסביבת המקרקעין ובמועד סמוך להפקעה, אלא, שאף הסתמך על שני פסקי דין שעסקו אף הם בהפקעה של מקרקעין בסמיכות לנכס הנדון ושם נקבע שווי זכויות של 1 מ"ר ל - 7 ל"י או ל - 8 ל"י. לעניין עדיפותה של שיטת ההשוואה, ראה דברים שנאמרו על ידי בית המשפט העליון וכדלהלן: "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם (ע"א 161/79 - שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין ואח', פ"ד לד(3), 225, עמ' 228-227, וכן ראה ע"א 323/85 - מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט(4), 185, עמ' 188-187)". 24. בנדון שבפנינו השמאי מטעם הנתבעת אף התחשב בתובעים עת קבע להם מחיר של למעלה מ- 10 ל"י למ"ר וזאת הגם שממוצע שווי הזכויות למ"ר אינו עולה על 8 ל"י, בהתאם לטבלת ההשוואה. 25. יוער לעניין זה, כי השמאי מטעם התובעים, כלל לא המציא לעיוני עסקאות להשוואה, ואף בסיכומי התובעים לא נסתרו נתוני ההשוואה של השמאי מטעם הנתבעת. 26. סיכומו של דבר, אני מאמץ חוות דעתו של השמאי הממשלתי רון כהן וקובע את שווי המקרקעין נכון ליום 19.03.1976 בסך של 12,000 ל"י. 27. סכום זה יש לשערך עד למועד פסק הדין לפי המנגנון הקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה. 28. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, איני עושה צו להוצאות. קרקעותפיצוייםהפקעה