להלן פסק דין בנושא תביעה להכרה בזכות עצמאית להירשם כחוכר נכס: 1. המבקשת עתרה כי בית המשפט יצהיר שהיא זכאית להירשם כחוכרת של נכס הידוע כגוש 3829 חלק מחלקות 96-98, 104 חלק ממגרש מס' 4, וגוש 3815 חלק מחלקה 43 בחלק ממגרש 3 (להלן: "הנכס"). לטענת המבקשת, הנכס כולל דירה, 2 מחסנים, חצר ובית מגורים ישן נוסף. המבקשת טענה כי היא זכאית להירשם כחוכרת של הנכס - הן מכוח היותה יורשת של אמה המנוחה, והן מכוח זכותה העצמאית. המבקשת טענה כי הוריה המנוחים גרו בנכס מאז שעלו ארצה מתימן בשנת 1949, והופנו להתיישב בקרית עקרון על-ידי הסוכנות היהודית. 2. בשנת 1982 נפטר אביה של המבקשת, ועזבונו הועבר אל אמה ז"ל. מלכתחילה הוגשה התובענה על ידי אמה המנוחה של המבקשת. האם הלכה לעולמה ביום 30.6.08, ולאחר מכן תוקנה התובענה באופן שהיא מוגשת כיום על ידי המבקשת עצמה. טענות הצדדים 3. לטענת המבקשת, הסוכנות היהודית הקנתה להוריה זכויות קנייניות בנכס. לטענתה, המינהל היה מודע לכך שהוריה גרו בנכס למעלה מ-60 שנה, ושתיקתו מעידה על הסכמתו לחכירת הנכס על ידיהם. המבקשת טוענת עוד כי על-פי תכנית המתאר החלה על הנכס, אין כל מניעה להקנות לה זכויות חכירה בו. לטענתה, טרם אושרה כל תכנית מתאר אשר משנה את ייעודו של הנכס כנכס המיועד ל"פינוי בינוי". המבקשת הוסיפה וטענה כי קיימת לה זכות קניינית עצמאית בנכס, עקב מגוריה בו. המבקשת טענה כי היא זו שנשאה בתשלום המסים שחלו על הנכס. 4. לטענת המינהל, למבקשת אין כל זכות בנכס. המבקשת (וכך גם הוריה ז"ל) אינם צד להסכם כלשהו עם המינהל, הם לא שילמו למינהל תמורה עבור הנכס (לא דמי רכישה ולא דמי חכירה במהלך השנים). המינהל טען כי אמה של המבקשת החזיקה בנכס ללא זכות שבדין. המינהל אף כפר בכך כי המבקשת גרה בנכס באופן רצוף במהלך כל השנים, וטען כי אין לה זכות עצמאית מכח ישיבתה בנכס. להלן יידונו טענות הצדדים. האם רכשו הורי המבקשת זכויות קנייניות בנכס ? 5. המבקשת טענה כי להוריה הוקנו זכויות קנייניות בנכס. היא התבססה בהקשר זה על העתק של תעודת עולה שצורף לתובענה. יוער כי טענת המבקשת המבוססת על תעודת העולה, מתייחסת לבית המגורים שבנכס, ואליו בלבד. 6. שאלת קבילותה של תעודת העולה היא בעייתית מאוד. מדובר במסמך שאין חולק כי המבקשת איננה צד לו, והיא אינה יכולה להעיד על תוכנו מידיעתה האישית (המסמך מתייחס לאירועים שקרו עוד בטרם המבקשת נולדה). ככלל, תעודת עולה איננה נחשבת כ"תעודה ציבורית", שכן מדובר בתעודה ש"הוצאה על ידי הסוכנות היהודית לארץ ישראל", והיא לכן "בבחינת עדות שמיעה" (ר' קדמי, דיני הראיות (חלק ראשון), בעמ' 573). 7. בנוסף, לא ניתן להסתמך לצורך קבלת תעודת העולה כראייה, גם על הוראת ס' 43 לפקודת הראיות, המתייחסת ל"תעודה נושנה". הסעיף קובע: "הוגשה תעודה שהיא כנחזה או כמוכח בת עשרים שנה לפחות, והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה, רשאי הוא להעמידה על חזקתה שהחתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו, ולגבי עשייתה או אימותה של התעודה, שנעשתה או שאומתה כהלכה בידי האדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה". ראשית, כעולה מסעיף 43 הנ"ל, על מנת לקבל תעודה כ"תעודה נושנה", יש להוכיח כי היא הוצאה "מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט". המבקשת לא טענה כי תעודת העולה היא קבילה כ"תעודה נושנה", ולכן היא לא התייחסה בתצהירה לשאלת משמורת התעודה במהלך השנים. לפיכך, לא ניתן לקבוע כי מדובר במשמורת "כשרה" המבטיחה את האותנטיות של התעודה. בפס"ד סמארה נ. יוסף (ע"א 162/87, פ"ד מ"ה(5) 533) נקבע כי "לעניין זה לא די בטענה בעלמא, ועל הטוען להתקיימותה של החזקה בעניינו לשכנע את בית המשפט בין היתר, בדבר קיומה של עובדת המשמורת הנאותה של מסמך זה". מעבר לכך, גם אם מסמך מוכר כתעודה נושנה, הכרזה כזו נוגעת לאותנטיות שלו, ולא משליכה על הקבילות המהותית של תוכנו. כעולה מס' 43 שלעיל, הוא מאפשר קביעות לגבי זהות החותם על התעודה וזיהויו של כתב היד בה היא נכתבה - ולא קביעות לגבי אמיתות התוכן של האמור בה. את אמיתות התוכן, יש להוכיח על פי כללי הראיות הרגילים (ר' ע"א 9974/05‏ הפטריארכיה הסיריאנית אורתודוכסית נ' הוד קדושתו הפטריארך הארמני של ירושלים ויורשיו (לא פורסם)). 8. זאת ועוד, גם לו היתה תעודת העולה קבילה כראייה לאמיתות תוכנה, לא ברור מהי המסקנה הנובעת ממנה. כך, בתעודת העולה מצוין כי העולה נשלח ל"עקיר", וצוין בה "במזומן בעקיר 5 לא"י", ו"סודר לשיכון לעקיר למשפחתו הנמצא במקום הנ"ל שסודרה לפני בואו ארצה". המילים "במזומן לעקיר 5 לאי " מופיעות תחת הכותרת "הערות המדור לטיפול בעולה" . בתעודות העולה מצוין עוד תחת כותרת זו, כי ניתנה להורי המבקשת הלוואה לצורך כלכלה. עוד מצוין כי "קיבל תוספת למשפחות התימנים לפי אישור הגזברות", ומפורטת ההלוואה והעזרה שיתנה לעולה. עוד מצוין כי "קבל תוספת 7.5 מל"י" . תחת הכותרת "הערות הסתדרויות העובדים" נכתב כי "לצרכניה עקיר 5 לא"י". העולה מאשר בתעודה כי "קבלתי את כל המגיע לי ע"ח ס.ב. נוסף - 19 לא"י". עוד מאשר העולה במקום אחר בתעודה תחת כותרת זו כי "קבלתי את כל המגיע לי ע"ח ס.ב. נוסף - 6 לא"י עקיר 1.4.49". בהמשך נכתב כי העולה "קבל תוספת למשפחות התימנים לפי אישור הגזברות". תחת הכותרת "הערות בית העולים" נכתב כי העולה קיבל מפרעות. 9. בתעודת העולה לא צוין כי המילים "במזומן בעקיר 5 לא"י " מתייחסות לסכום ששולם על-ידי הורי המבקשת לסוכנות. מקריאת מכלול האמור בתעודה, עולה כי קיימת אפשרות שהמילים "במזומן בעקיר 5 לא"י" מתייחסות לסכום ששולם על-ידי הסוכנות להורי המבקשת לצורך סיוע, ולא להיפך - שכן בתעודת העולה צוין כי הורי המבקשת קבלו מהסוכנות סכומי כסף שונים כהלוואה לצורכי התיישבותם. אף לו היינו מניחים כי מילים אלה מתייחסות לסכום ששולם על-ידי הורי המבקשת לסוכנות, לא מצוין בשום מקום בתעודת העולה כי מדובר בסכום שנועד לרכישת זכויות בנכס. 10. מכול הטעמים הללו, אינני סבורה כי די בתעודת העולה כדי להוכיח שהורי המבקשת היו זכאים להירשם כחוכרים של הנכס. 11. המבקשת הפנתה גם לקבלות, מהן עולה כי הוריה שלמו בשנת 1954 בגין צינורות המים שסופקו למשקם (נספח ו 1-5). היא אף טענה כי במהלך השנים שלמו הוריה את מיסי העירייה. תשלומים כאלה - אף אם בוצעו על ידי הורי המבקשת, אין בהם כדי להשליך על מהות הזכויות שלהם בנכס. המבקשת לא טענה כי הוריה שילמו למינהל דמי חכירה, ואף לא צרפה קבלות בדבר תשלום דמי חכירה במשך השנים. אף ענין זה עומד לה לרועץ. אם אכן נרכשו זכויות חכירה, הרי שהורי המבקשת היו אמורים לשלם למינהל דמי חכירה עבור הנכס. 12. המבקשת טענה עוד, כי העובדה שהמינהל הסכים לבוא עימה בדברים, ותוכנם של מכתבי התשובה שלו, מעידים על כך שהמינהל הכיר בזכויות הוריה בנכס. איני מקבלת את הטענה. המבקשת היא שפנתה למינהל על מנת להסדיר את זכויותיה בנכס. המינהל השיב לפניות אלה וטיפל בבקשתה. איני סבורה כי ניתן לראות בכך הודאה בדבר זכותה של המבקשת בנכס. המינהל ציין במכתביו כי אין לראות בהם התחייבות כלשהי לעריכת עסקה (ר' נספח ד' לתגובת המינהל). כך גם עולה מפרוטוקול של ועדת פשרות של המינהל (נספח ט' לתגובת המינהל), בו צויין כי אין כל ראיה כי אמה של המבקשת רכשה זכויות במקרקעין וכי מעצם בקשתה ברור כי לא היו לה זכויות בהם. גם ממכתב שנשלח על-ידי עמידר למינהל עולה כי לא קיימים כל חוזים בנוגע למבנה שבנכס. 13. סיכומה של נקודה זו - המבקשת לא הוכיחה כי הוריה היו זכאים להירשם כחוכרים של הנכס או חלק ממנו, והיא לא הוכיחה כי הם שילמו תמורת הנכס תשלום כלשהו. האם הורי המבקשת זכאים להרשם כחוכרים מכח היותם "בעלי רישיון בנכס"? 14. במשך השנים שבהן גרו הורי המבקשת בנכס, המינהל לא מחה על כך ולא בקש לפנותם ממנו. המבקשת טענה כי הסכמתו בשתיקה של המינהל לכך שהורי המבקשת יגורו בנכס, מהווה הסכמה לכך שהם זכאים להירשם בחוכרים בנכס. 15. אינני מקבלת את הטענה. העובדה שהורי המבקשת החזיקו בנכס במשך 60 שנה ללא מחאה, היתה יכולה להקנות להם לכול היותר זכות להיות בעלי רישיון בנכס, אך לא זכות לחכור אותו. רישיון לשימוש במקרקעין יכול להינתן גם מכללא - כלומר ניתן להסיק את קיומו מהנסיבות, כמו גם משתיקתו של בעל הזכויות במקרקעין. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (לא פורסם; להלן : "ענין דיאמנשטיין"), נדונה שאלת מעמדו של מי שהחזיק במקרקעין של המינהל במשך 40 שנה, ניהל עליהם את עסקו ובנה עליהם בניינים, ללא שהמינהל דרש ממנו להתפנות. בית המשפט דן בשאלה האם למערער זכות קניינית בשטח, וקבע כי: "אין עוררין על כך שהמערער מחזיק בשטח מזה למעלה מ-40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות . בנסיבות אלו ניתן לקבוע, כי מעמדו של המערער הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין... היות ולא נקשר חוזה בין הצדדים, ניתן ללמוד על היותו של המערער בעל רישיון להחזיק בשטח משתיקתו של המינהל, ולכן ניתן לומר שמדובר במקרה זה על רשות מכללא, רשות אשר אינה מהווה זכות במקרקעין... רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת". (ור' בהקשר זה גם את בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' עירית תל אביב יפו, פ"ד כ"ה (2) 792 , 796-797). 16. את העובדה שלמי שהחזיק לאורך זמן במקרקעין, אין זכויות קנין בהם, ניתן להצדיק בכך שהמחזיק השתמש במקרקעין לתקופה ארוכה ללא תשלום. בענין חיר (רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ואח' נ' לידאי ואח' , פ"ד נ"ז (3) 943), ציין השופט טירקל בהקשר זה כי כנגד הזכות שניתנה לבעלים לפנות את בר הרשות, יש לזכור את טובת ההנאה העומדת למי שניתן לו רישיון במפורש או מכללא - ש"במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו (המבקש ובני משפחתו, ר. ר.) בנכס ללא תמורה; אין זאת הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים אפוא לחסוך במשך התקופה סכום נכבד- כשיעור דמי השכירות שלא שילמו - ולהבטיח לעצמם מקום מגורים". 17. בא-כוח המבקשת הפנה לעדותה של נציגת המינהל, שאישרה כי בתנאים מסוימים קורה כי אנשים המחזיקים בקרקע לאורך שנים, מקבלים זכויות חכירה בקרקע (בעמ' 17 לפרוטוקול) . אינני סבורה כי העובדה שהמינהל התקשר במקרים מסוימים (שטיבם לא פורט ולא הוכח) בהסכמי חכירה עם מי שהחזיקו במקרקעין, מעידה על כך שיש לראות בהסכמתו בשתיקה לכך שהורי המבקשת החזיקו בנכס דנן, כהסכמה להקנות להם זכות חכירה בו. 18. יצוין כי אף אם היו להורי המבקשת זכויות של "בני רשות" בנכס, הם לא יכלו להעביר למבקשת זכויות אלה. זאת משום שההלכה הפסוקה קבעה כי ככלל זכות של בעל רישיון הניתן לביטול היא זכות אישית, שאיננה ניתנת להעברה. בענין דיאמנשטיין נפסק כי "רישיון הניתן לביטול מקנה לבר-הרשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר-הרשות זכות כלפי צד שלישי". אכן, לכלל זה יש חריגים - למשל כאשר הצדדים מסכימים במסגרת תנאי הרישיון כי ניתן יהיה להעביר את הזכות או אף להוריש אותה (ר' למשל ע"א 1662/99 חיים נ. חיים נ"ו (6) 295, וגם ע"א 633/82 לוקוב נ. מגדל פ"ד מ"ג (1) 397, 407). אולם, בענייננו המבקשת לא טענה ולא הוכיחה כי הרשות שהוקנתה להוריה במועד בו היא הוקנתה, כללה גם את הזכות להעביר את הזכות או להורישה. גם מטעם זה לא ניתן לקבל את תביעת המבקשת, ולהצהיר כי היא זכאית להירשם כבעלת זכות חכירה בנכס. 19. בשולי הדברים אציין כי בנסיבות מסוימות ומשיקולי צדק, עשוי בר רשות להיות זכאי לפיצוי עם פינויו, על השקעות שביצע בנכס (ר' ענין דיאמנשטיין לעיל). הפסיקה אף הכירה בכך שבמקרים חריגים, כאשר נוצרה אצל בר רשות שהשקיע מכספו במקרקעין ציפייה שניתנה לו רשות לצמיתות, הוא יכול לטעון כי ניתנה לו זכות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין, זכות העשויה להגן עליו מפני תביעת פינוי (ר' בהקשר זה ע"א (ת"א) 2798/02 כהן ואח' נ' היכלי בידור (לא פורסם)). אין מקום לבחון עניינים אלה במסגרת ההליך דנן. זאת, משום ששאלת אפשרות הפינוי של המבקשת מהנכס ושאלת הפיצוי לו היא תהיה זכאית - אם בכלל - במקרה של פינוי כזה, אינן מתעוררות בהליך דנן. המינהל טרם בקש בשלב זה לפנות את המבקשת. נושא הפיצוי של המבקשת ייבחן, ככול הנראה, במסגרת פרויקט "פינוי בינוי" המתוכנן לקום במיתחם. יצוין כי מעדותה של נציגת המינהל עולה כי בהתאם להוראות סעיף 6 לתקנון התכנית החדשה החלה על הנכס, עולה כי לא יינתנו היתרי בניה לזוכה במכרז כל עוד לא יתבצע פינוי המחזיקים על דרך ניהול מו"מ לפינויים (ר' בעמ' 19 לפרוטוקול). האם היו הורי המבקשת דיירים מוגנים בנכס? 20. המבקשת הפנתה למכתב שנכתב על ידי המינהל בתשובתו לפניות המבקשת, לפיו "גב' גמליאל (אמה של המבקשת, ר. ר.) הינה דיירת בשכירות מוגנת בבית צמוד קרקע במיתחם, אשר מתגוררת במבנה בתנאי דיור סבירים. היא מבקשת שיפנוה מן הבית, תמורת דמי פינוי הגבוהים לאין ערוך מעלות הפינוי המקובלת" (ר' נספח ח' לתגובת המינהל, מכתב מיום 24.10.2005). יחד עם זאת, מפרוטוקול ועדת פשרות מחוזית בעניינים משפטיים של המינהל (מחוז מרכז) עולה, כי "בבדיקה חוזרת מול משב"ש נמצא כי אין בתיק חוזה שכירות עמה. מכאן, שהטענה כי המבקשת הינה דיירת מוגנת אינה נכונה עובדתית". 21. המבקשת טענה בסיכומים מטעמה, כי המינהל הודה בכך שעומדת לאמה זכות הדיירות המוגנת, אולם הוא ניסה לחזור בו מטענה זו. 22. אינני סבורה כי יש בטענה זו כדי לשנות את מסקנתי בפסק דין זה. ראשית, כפי שהובהר לעיל, הסעד לו עתרה המבקשת בתובענה הוא להירשם כחוכרת בנכס. לענין זה, אין משמעות לשאלה האם אמה של המבקשת היתה בעלת זכויות של דיירת מוגנת בנכס. זכות הדיירות המוגנת מקנה הגנות מפני פינוי, ופיצוי במקרים מסויימים של הפקעה, אולם היא איננה מקנה זכות להירשם כחוכר. יוער כי אף המבקשת איננה טוענת כי היא זכאית להירשם כחוכרת לאור היותם של הוריה דיירים מוגנים, אלא לטענתה ממסמכי המינהל עולה כי הוא הכיר בכך שלהוריה היה מעמד כזה בעבר. 23. זאת ועוד, מהחומר שבפני עולה כי להורי המבקשת לא היתה זכות להיות דיירים מוגנים בנכס. כאמור, המבקשת לא הוכיחה כי הוריה שכרו את הנכס. בענין חיר נפסק : "חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות... שהיא 'זכות שהוקנתה בתמורה' להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות... לפיכך משניתנה רשות לפלוני להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הוכח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת" (ור' גם ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה 2005, עמ' 319). מאחר שכאמור הורי המבקשת לא שכרו את הנכס ולא שילמו עבורו מעולם דמי שכירות, הם אינם יכולים להיחשב כדיירים מוגנים בו. 24. זאת ועוד, מכתב המינהל אליו הפנה ב"כ המבקשת (מיום 24.10.05), הוא מכתב של המינהל שנשלח אל משרד המסחר והתעשייה. המינהל ציין בו כי "משרד השיכון עדכננו כי גב' גמליאל הינה דיירת בשכירות מוגנת בבית צמוד קרקע במתחם". המבקשת לא טענה באופן מפורש כי מדובר ב"הודאת בעל דין", ואכן האמור במכתב איננו יכול להוות הודאת בעל דין. הודאה כזו צריכה להיות "ברורה וחד משמעית" (קדמי, בעמ' 1208). המינהל מציין במכתב כי המידע אליו הוא מתייחס נמסר לו על-ידי משרד השיכון, והוא אינו מאשר מידע זה או מודה באמיתותו. אין מדובר אם כן בהודאה ברורה וחד משמעית בזכויות אמה של המבקשת בנכס. כפי שצוין לעיל, בפרוטוקול ועדת פשרות של המינהל נכתב כי בבדיקה חוזרת מול משרד המסחר והתעשייה נמצא כי אין בתיק חוזה שכירות עם אמה של המבקשת, ולכן הטענה ביחס לדיירות המוגנת התבררה כלא נכונה מבחינה עובדתית. סיכומו של דבר - המבקשת לא הוכיחה כי הוריה היו דיירים מוגנים בנכס, ואף לו היה להם מעמד כזה, לא היה בכך כדי להקנות להם זכות להירשם כחוכרים שלו. האם המבקשת הוכיחה זכות עצמאית להירשם כחוכרת? 26. המבקשת טענה עוד, כי קיימת לה זכות עצמאית להירשם כבעלת זכות חכירה בנכס. בהקשר זה טענה המבקשת בעדותה כי "אני גרתי שם כל החיים, נולדתי שם, חייתי שם, וגם היום" (עמ' 11 לפרוטוקול). המבקשת טענה כי היא שלמה מכספיה את כל חשבונות החשמל והמים ומיסי העירייה, וכי כתובתה הרשומה במשרד הפנים ובתעודת הזהות היא כתובת הנכס הנדון, ואין כל דירה אחרת על שמה. המבקשת טענה כי קיימת לה זכות עצמאית "עקב מגוריה עם הוריה, וכן לאחר מות אביה- מגוריה עם אמה". 27. ספק אם המבקשת יכולה להיחשב כבעלת זכות עצמאית של "בת רשות" בנכס, מאחר שהורי המבקשת הם אלה שגרו בנכס משנת 1949. כמו כן, מעדותה של המבקשת עצמה עולה כי היא לא גרה בנכס באופן רצוף כל חייה. המבקשת נישאה ביום 11.6.07, והיא הודתה שהיא נמצאת כיום בבית בעלה יותר מאשר בנכס (בעמ' 13 לפרוטוקול). מדו"ח פיקוח של המינהל (משנת 2007) עולה כי המבקשת לא מתגוררת בנכס. 28. על כל פנים, אין מקום לקבוע מסמרות בשאלות אלה, שכן גם לו היתה מתקבלת טענת המבקשת לגבי מגוריה בנכס, הרי שהמבקשת יכלה לכול היותר לטעון כי היא בת רשות מכוח השימוש ארוך השנים שלה בנכס. זכות כזו איננה יכולה להקנות לה, גם לו היתה מוכחת - זכות להירשם כחוכרת בנכס, כפי שהובהר לעיל בהרחבה בפסק דין זה. כאמור, זהו הסעד לו עתרה המבקשת בתובענה. לכן, התובענה נדחית. המבקשת תשא בהוצאות המינהל ושכר טרחת עורכי דינו בסך של 10,000 ₪+מ.ע. תעודה נושנהמסמכיםפקודת הראיותראיות