לפני תביעה לתשלום דמי מפתח בסך 480,000$ עבור הבית הנמצא ברח' דרך בית לחם 52 בירושלים (להלן: "הבית"). המבקשת, קשישה בת 88 שנה, הינה דיירת מוגנת בבית על פי הסכם שכירות משנת 1958. המשיבה הינה בעלת הבית. תביעת פינוי שהגישה המשיבה כנגד המבקשת, בטענה שהפרה את תנאי השכירות, נדחתה בבית משפט זה (פסק דין של מותב זה מיום 31.3.09 בת.א. 15256/08). ערעור על פסק הדין תלוי ועומד בבית המשפט המחוזי בירושלים. יצויין כי ביום 29.4.09, ניתנה החלטת כב' השופט א' כץ בבית המשפט לענייני משפחה בירושלים, על פיה רשאית הגב' ארלין יעקב, האפוטרופסית, לפעול למסירת החזקה בבית, תמורת קבלת דמי מפתח, כאמור לעיל, וכן לנקוט בכל ההליכים המשפטיים המתבקשים לשם מימוש הפעולה האמורה. לטענת המבקשת, ביום 13.11.08, שלח בא כוחה מכתב למשיבה, אליו צורפו תצהיר דייר יוצא של האפוטרופסית של המשיבה ותצהיר דייר נכנס של מר אלי בשן. בתצהירים הודיעו האפוטרופסית ומר בשן כי המשיבה מוכרת לבשן את זכויות הדיירות המוגנת תמורת קבלת דמי מפתח בסך 800,000$. כמו כן, הודיעה המבקשת כי היא מבקשת לקבל את חלקה בדמי המפתח, בסך 480,000 $. המשיבה, במענה להודעה האמורה, הודיעה למבקשת, כי איבדה את זכויות הדיירות המוגנת כאמור בתביעת הפינוי, ולכן היא איננה זכאית לדמי מפתח. עוד הוסיפה כי בדעתה להחזיר לעצמה את החזקה בנכס, וכי היא חולקת על הזכות לדמי מפתח ועל הסכום הנקוב במכתב. לאור סירוב המשיבה לשלם למבקשת את הסכום האמור בגין חלקה בדמי המפתח, הוגשה תביעה זו. טענת המבקשת היא כי על פי ההלכה, דמי המפתח אותם הציע הדייר הנכנס, הם דמי המפתח הראויים, אלא אם הוכיח בעל הבית כי הדייר המוצע הוא פיקטיבי. מאחר שמהעדויות עולה כי מר בשן באמת ובתמים הגיש הצעה לקבל את החזקה בבית כנגד תשלום דמי מפתח בסך 800,000$, הרי שיש לחייב את המשיבה בתשלום דמי המפתח, בשיעור שהוצע על ידו. המבקשת ביקשה לדחות את חוות דעת השמאי יעקב ביר, מטעם המשיבה, שכן זו לא התבססה על עסקאות לתשלום דמי מפתח, והיו בה קשיים רבים נוספים. לפיכך, ביקשה המבקשת לחייב את המשיבה לשלם לה סך 480,000 $ כנגד מסירת החזקה בבית, בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. מנגד טוענת המשיבה, כי על פי חוק הגנת הדייר, אין כל אפשרות לחייבה בתשלום דמי מפתח, והפרוצדורה המתאימה במקרה זה, היא זו הנדונה בסעיפים 93-95 לחוק. עוד נטען, כי בעקבות פניית המשיבה למבקשת התברר, לאחר ישיבת קדם המשפט וקודם ישיבת ההוכחות, כי מר בשן חזר בו ואינו מעוניין עוד לרכוש את הזכויות בבית, ולכן בהעדר דייר מוצע, יש לדחות את התובענה. לחילופין, טענה המשיבה, כי הסכום הנתבע מוגזם ומופרז. מנגד, חוות דעת השמאי לא נסתרה ואף תוקנה כמצוות בית הדין, ועל פיה שווי מלוא דמי המפתח, אינו עולה על סכום של 1,950,000 ₪ (שהם כ-487,000$). המשיבה הוסיפה כי דין הבקשה להידחות גם מהטעם שהדייר המוצע, מעולם לא התכוון או יכול היה לרכוש את הזכויות בבית, שכן על נכסיו מוטלים עיקולים, הוא מעורב בתביעות כספיות, ולפיכך, לא ניתן להתייחס להצעתו כאל הצעה אמיתית. גם הפער הגדול בין הצעתו לבין חוות דעת השמאי, מעידים כי אין מדובר בהצעה אמיתית. עוד נטען, כי סירוב המשיבה לחילופי הדיירים, הינו סביר, שכן על פי הפסיקה, רשאי בעל הבית לסרב להחליף דייר יחיד, בשני דיירים, כבמקרה זה, שכן הדייר המוצע, ביקש להיכנס לבית יחד עם אשתו וילדיו, ולו היו נכנסים לבית, היה כל אחד מהם מקבל מעמד של דייר מוגן. מטעם המבקשת העידו הגב' ארלין יעקב, האפוטרופסית של המבקשת, מר אלי בשן, הדייר המוצע וכן רעייתו הגב' אפרת בשן. מטעם המשיבה העיד השמאי יעקב ביר, אשר חוות דעתו הוגשה לתמיכה בטענות המבקשת. לאחר שמיעת עדויות אלה, עיון בראיות שהגישו הצדדים ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל. 5. פרק ב' בחוק הגנת הדייר דן בנוהל וסדרי הדין לענין דמי מפתח, וקובע את ההסדר בעת חילופי דיירים במושכרים. סעיף 88(א) בפרק זה, דן במצב בו בעל הבית השיב לבקשת הדייר היוצא שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר וקובע: "השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, אלא שחולק הוא על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם, יפסוק בדבר בית הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית". כאמור, טען ב"כ המשיבה, כי במקרה זה חל דווקא סעיף 93 לחוק, על פיו רשאי הדייר היוצא לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר, אם נהג בעל הבית באחת הדרכים האמורות בסעיף זה. ואולם, במקרה דנן השיבה המשיבה, בעלת הבית, כי בדעתה להחזיר לעצמה את החזקה בבית וכי היא חולקת על עצם זכות המבקשת לדמי מפתח, כאמור בסעיף 88 לחוק ולא באף אחת מהתשובות האמורות בסעיף 93. על כן לא ברור על מה סומך ב"כ המשיבה בטיעוניו כי חל בעניננו סעיף 93 לחוק. תשובת המשיבה, כפי שהיא באה לידי ביטוי במכתב מיום 10.12.08, באה בגדרו של סעיף 88(א) לחוק, ואין בטענה שמלכתחילה, מדובר היה בהצהרות דייר יוצא ודייר נכנס על פי סעיף 85 לחוק, כפי שקבעתי בהחלטתי מיום 27.7.09, כדי לשנות מסקנה זו. לפיכך, אני קובע כי התביעה הוגשה בדין ומכוח סעיף 88 לחוק הגנת הדייר. את הצעת הדייר המוצע, מר אלי בשן, מצאתי כנה ואמיתית. על אף הקשיים עליהם הצביעה המשיבה, התרשמתי כי עת הציע את ההצעה לקנות את זכויות המבקשת בבית, היתה הצעתו מהימנה ומצבו הכלכלי איפשר זאת. מר בשן, אשר הינו יזם נדל"ן במקצועו, התגורר בקרבת הבית, והתעניין ברכישת הזכויות בו, לאחר שראה את השלט "למכירה" שהוצב בחזיתו. אין למר בשן ולאפוטרופסית של המבקשת היכרות מוקדמת, והתרשמתי כי על אף קשיים כלכליים, לכאורה, עליהם הצביע ב"כ המשיבה, היה בידו ובכוונתו לרכוש את זכויותיה של המבקשת במושכר. זאת, על רקע היותו יזם נדל"ן. עוד התרשמתי, כי חילופי הדיירים לא התבצעו בסופו של דבר, מהטעם שהמשיבה, סירבה לאשרם, ולא מטעמים התלויים במר בשן. העובדה שעתה, לאחר זמן שעבר, מר בשן העיד שאין בידו לרכוש את זכויות המבקשת, מובנת שכן, כפי עדותו, השקיע את כספו בדירה אחרת. הסתירות בין עדות מר בשן לעדות אשתו, היו מינוריות, ולא סדקו סדקים ברצינות כוונתו להיכנס כדייר במקום המבקשת ולרכוש את זכויותיה בסכום שהוצע. שווי דמי המפתח - לטענת המשיבה, יש לקבוע את שווי דמי המפתח, על פי חוות דעת המומחה מטעמה, בסך כולל של 1,950,000 ₪, מתוכם חלקה של התובעת בדמי המפתח לא יכול לעלות על סכום של 1,170,000 ₪. מחקירתו של השמאי בבית המשפט, עולה כי בהעריכו את שווי דמי המפתח בבית, נעלמו מעיניו מספר עובדות חשובות. כך, לא התייחס בחוות דעתו לכל הגינה הצמודה לבית ולמחסן. בחוות דעתו משלימה שהגיש עדכן השמאי את העובדות החסרות בחוות דעתו הקודמת, וקבע את שווי דמי המפתח בסך כולל של 1,950,000 ₪( בניגוד ל-1,600,000 ₪, שהוערכו על ידו בחוות הדעת המקורית). יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית, השיב השמאי כי מדובר בבית מיוחד, וכך השיב לשאלת ב"כ המבקשת: "ש. ציינת שאם אדם משוגע לדבר, יציע כל מחיר. מה כוונתך בזה שזה לא בשליטת השמאי. ת. לגבי שמאות, נקבע המחיר הסביר בבית מקונה מרצון למוכר מרצון ולא למי שמשוגע לדבר שמסכים לשלם מעבר לכל מחיר" (עמ' 20 לפרוט' מיום 31.5.09). סבורני, כי מקום שהיתה למבקשת הצעת הדייר לרכוש ממנה את זכויותיה, אך בעטיה של המשיבה לא יצאה לבסוף עסקת חילופי הדיירים לפועל, הרי שבדין מוגשת בקשת המבקשת לפסוק לה את דמי המפתח אשר היתה מקבלת, לו נתנה המשיבה את אישורה לחילופי הדיירים, כל זאת בגדר ס' 88 לחוק. ראוי לציין, כי אם סברה המשיבה כי הסכום שהוצע הינו פיקטיבי, הרי שעמדה לה הזכות לאשר חילופי דיירים ובכך לזכות בחלקה בדמי המפתח בשיעור של 40% מהסכום שהוצע, הינו סך של 320,000$ ללא כל עמל וטורח עם רווח כספי משמעותי בצידה. סיכומו של דבר- התביעה מתקבלת. המשיבה תשלם למבקשת דמי מפתח בשווי 480,000$ לפי השער היציג בעת התשלום המלא בפועל, כנגד מסירת החזקה בבית תוך 45 יום מהיום. אשר להוצאות - אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. המזכירות תשלח פסק הדין לב"כ הצדדים. ניתן היום ח' בתמוז, תשס"ט (30 ביוני 2009) בהעדר. יצחק שמעוני, שופטסגן נשיא דמי מפתח