פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה
א. רקע עובדתי

1. בקשה לביטול פסק בורר מיום 27.11.08, שניתן על ידי הבוררת הנכבדה, עו"ד הלנה ביילין (להלן: "הבוררת"). בפסק נקבע כי על המבקשים לשלם למשיבים פיצויים מוסכמים בסך בשקלים השווה ל- 835,600 דולר ארה"ב, בגין הפרת הסכם. לטענת המבקשים, הבוררת חרגה מסמכותה, לא הכריעה בחלק מהעניינים שנמסרו להכרעתה, לא נימקה את הפסק, והפסק מנוגד לתקנת הציבור.

2. תחילתו של הסכסוך בהסכם לביצוע עסקת קומבינציה לגבי מגרש ברחוב ויצמן 16 ברמת השרון, הידוע כחלקה 506 גוש 6415 (להלן: "ההסכם"). ההסכם נחתם ביום 17.9.99 בין המשיבים, כבעלי הקרקע, לבין חברה קבלנית בשם א.א. קלאסיק הומס בע"מ (להלן: "החברה" או הקבלן"), שמנהליה היו המבקש 1 (להלן גם: "המבקש" או "מרציאנו") ויהושע ברק (להלן: "ברק"). החברה נשלטה בידי שתי חברות: אנור חברה לבניין בע"מ (להלן: "אנור"), שבשליטת ברק, ומאנדט ייזום ופיתוח בע"מ שבשליטת מרציאנו (המבקשת 2 – להלן: "המבקשת"). לכן חתמו אנור והמבקשת, כמו גם ברק ומרציאנו עצמם, על ערבות לקיום התחייבויות החברה כלפי המשיבים לפי ההסכם (סעיף 15.1 להסכם). בהסכם נקבע כי החברה מתחייבת להקים על המגרש, בתוך 16 חודש מיום הוצאת היתר בניה, בנין בן 12 דירות. בתמורה התחייבו בעלי הקרקע להעביר לחברה 50% מן השטחים המבונים בבניין, דהיינו, שש מן הדירות שייבנו.

3. בחודשים ינואר 1999 עד פברואר 2000 מכרה החברה 3 מתוך 6 הדירות שבעלי הקרקע התחייבו להעביר לבעלותה (ראה עדות המבקש בפרוטוקול הדיון בפני הבוררת מיום 8.7.08, עמ' 125-126). באוקטובר 2000 מכרה החברה דירה נוספת למבקש, כאשר התמורה עבורה שולמה על דרך של קיזוז חובות החברה כלפיו (נספח ג' לתצהיר מרציאנו - ראה הדיון להלן). בחודש נובמבר 2000 מכרה החברה את שתי הדירות האחרונות שבבעלותה (נספח ד' לתצהיר המבקש).

4. בשלהי שנת 2000 התערער מצבה הכלכלי של החברה. קצב הבניה הואט עד שנעצר כליל, והיא הודיעה כי אין ביכולתה להשלים את הבניה. ביום 4.6.01 הגישו המשיבים בקשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, לאכיפת הסכם הקומבינציה ולמינוי כונסי נכסים להשלמת הבניה. כונסי הנכסים הצליחו בסופו של דבר להביא להשלמת הבניה, אך הדבר ארך כחמש שנים. הבניה הסתיימה והדירות נמסרו לדיירים רק בחודש דצמבר 2006. בעלי הדירות בבניין נדרשו להוסיף סכומי כסף נכבדים לצורך השלמת הבניה (עמ' 14 לפסק הבוררת).

5. עוד בטרם הגישו המשיבים תביעתם לבית המשפט המחוזי, ובמקביל להרעה במצב החברה, התגלע סכסוך בין השותפים בה – המבקש וברק – אשר בעקבותיו הפסיק המבקש את קשריו עם החברה, והעביר את מניותיו בה לשותפיו (סעיף 2ג. לתצהירו). על רקע זה נחתם בין המבקש לבין החברה, ביום 25.10.00, חוזה לפיו הוא רכש אחת מן הדירות בבניין תמורת סך של 270,000 דולר, אשר, כאמור, קוזז כנגד חובות החברה כלפיו.

ב. הבוררות

6. נוכח המתואר לעיל, טענו המשיבים להפרת הסכם הקומבינציה על ידי החברה, ותבעו את המבקשים כערבים להתחייבויות החברה (תביעה כנגד אנור וברק לא הוגשה משום שברק פשט את הרגל – ראה דברי עו"ד גלוסקה בדיון בפני הבוררת ביום 13.3.08, עמ' 6 לפרוטוקול שצורף כנספח יא' לתצהיר המבקש). לאור תניית הבוררות בהסכם הקומבינציה, חתמו המשיבים והמבקש, ביום 24.2.03, על הסכם בוררות. הליך הבוררות עבר כמה גלגולים: תחילה התנהלה בוררות זבל"א, לאחר מכן החל הליך בוררות בפני עו"ד יורם ראב"ד, ולבסוף הגיעה הבוררות בין המבקשים למשיבים לדיון בפני הבוררת, עו"ד הלנה ביילין, וניתן הפסק נשוא הבקשה שלפני.

7. בכתב התביעה שהוגש לבוררת טענו המשיבים כי החברה הפרה את הסכם הקומבינציה הפרה יסודית כאשר לא השלימה את בניית הבניין, וכי המבקש, אשר ערב לחובות החברה על פי ההסכם, אחראי לפצותם בגין נזקיהם. עוד טענו המשיבים כי ההסכם אשר נחתם בין החברה לבין המבקש למכירת אחת הדירות בבניין למבקש, הינו הסכם למראית עין שנועד להבריח את נכסי החברה, ולכן למבקש אין כל זכויות בדירה.

8. המבקשים הכחישו בכתב ההגנה כל אחריות לעיכוב בעבודות הבניה. המבקש גם הכחיש כי חתם כערב להסכם באופן אישי, וטען כי חתימתו היתה בשם המבקשת בלבד. בכל מקרה, טען המבקש, ערבותו פקעה - בין משום שהמשיבים הסתירו ממנו שאחד הערבים האחרים הינו פושט רגל, ובין משום שהמשיבים הפרו בעצמם את ההסכם כאשר התירו לחברה למכור דירות ולרשום הערות אזהרה שלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה, בניגוד לאמור בסעיף 10.3 להסכם (הכוונה לאותן חמש דירות השייכות לחברה לפי ההסכם). בכך גרמו המשיבים נזק ליתר רוכשי הדירות, וביניהם המבקש, שכן בעת מינוי הכונס לא היו בידיו דירות שהיו עשויות להיות חלק מנכסי החברה, אלמלא נמכרו קודם לכן בהסכמת המשיבים. אשר להסכם בין המבקש לחברה, לפיו רכש המבקש את אחת הדירות בבניין, טען המבקש בבוררות כי מדובר בהסכם תקף לכל דבר ועניין, והתמורה עבור הדירה היתה ויתור של המבקש על חובות החברה כלפיו. בכל מקרה, שאלת תוקפה של עסקה זו כלל איננה חלק מהנושאים המצויים בסמכות הבוררת, שכן בהסכם הבוררות עצמו נקבע במפורש שהמבקש רכש את הדירה.

בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הגיש המבקש גם כתב תביעה-שכנגד, בו טען כי נפגע קשות מהפרת ההסכם על ידי המשיבים, בכך שאיפשרו מכירת דירות שלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה, וכי על המשיבים לפצותו בגין עלות השלמת הבניה ובגין העיכוב במסירת הדירה לחזקתו.

9. הבוררת הנכבדה דחתה בפסק את טענת המבקש לפיה אין לה סמכות לדון בתוקפה של העסקה למכירת הדירה למבקש. היא דנה בנושא ופסקה דווקא לטובתו בנושא זה, משקבעה כי העסקה תקפה והמבקש אכן רכש זכויות בדירה (עמ' 15 לפסק). עם זאת, הבוררת דחתה את טענת המבקש כי לא חתם על ערבות לחברה באופן אישי. כדבריה:

"אין לי כל ספק לאחר שהתרשמתי מהעדויות ובכללן, מעדותו של מרציאנו ולמדתי את המסמכים שהוצגו בפני על ידי הצדדים, כי מר מרציאנו ידע היטב כי הוא חותם על ערבות אישית בהסכם ת/3 [הסכם הקומבינציה – ע.ב.] ... לא התרשמתי מתמימותו, ההיפך הגמור הוא הנכון, ואני קובעת ללא היסוס שמר מרציאנו חתם על ת/3 הן בשם הנתבעת 1, והן כערב אישית" (עמ' 10).

כך, דחתה הבוררת גם את טענת המבקש לפיה ערבותו פקעה משום שאחד הערבים האחרים היה פושט רגל, וזאת הן משום שמצאה כי המבקש הכיר היטב את הערב הנוסף והן משום שסברה כי ערבותו של המבקש איננה תלויה בערבויות האחרות, והיא תקפה בכל מקרה (עמ' 11-12 לפסק).

הבוררת קבעה כי האחריות לקריסת הפרויקט מוטלת כולה על הקבלן (החברה), אשר התנהלותו, לטעמה, "היתה תמוהה ביותר, בלשון המעטה" (עמ' 12). בהסתמך על המסמכים שהיו בפניה, וכן בהסתמך על עדויות הצדדים ועל התרשמותה ממהימנותם, הגיעה הבוררת למסקנות הבאות:

"...התנהלות הקבלן, ובכלל זה התנהגות הנתבע 2 [המבקש – ע.ב.], הביאו לכך כי הקבלן – קלאסיק הומס אכן נקלעה לקשיים.
התנהלות הקבלן – הביאו לקריסת הפרויקט.
ניסיונו של הנתבע 2, מרציאנו, לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות התובעים בכך – שהסכימו לבקשת הקבלן להקדים הערות אזהרה, ניסיון כושל הוא.
התרשמתי מעדותו של מרציאנו בפני, שהעיד באופן מתחמק, מתחכם, וניסה לייפות את המציאות כדי להביא אותי למסקנה שהקבלן לא אחראי לקריסה, ולפיכך כי הוא לא הפר את ההסכם." (עמ' 13 לפסק);

ובהמשך:

"מכל האמור לעיל, על סמך המסמכים, העובדות בשטח ובעיקר על סמך התרשמותי ממהימנות העדים, אני קובעת כי הקבלן אחראי לקריסת הפרויקט, ובכך הוא הפר את ההסכם ת/3 הפרה מהותית. בהפרה זו אף גרם לעיכוב רב במסירת הדירות לדיירים ובצורך שלהם להוסיף סכומים נכבדים להשלמת הדירות" (עמ' 14).

ג. טענות הצדדים

10. בבקשת הביטול טענו המבקשים כי הבוררת טעתה בהתעלמה מטענתם לפיה המשיבים הם אלו שהפרו את ההסכם, כאשר אפשרו מכירת דירות ורישום הערות אזהרה שלא בהתאם לקבוע בהסכם. ויתור המשיבים על הבטוחות שניתנו להם (קרי: האפשרות לשלוט בקצב מכירת הדירות בפרוייקט) מביא, לאור הוראת סעיף 6(ב) לחוק הערבות, תשכ"ז-1967, לפקיעת ערבותו של המבקש – טענה שהבוררת התעלמה ממנה. עוד טענו המבקשים כי הבוררת התעלמה לחלוטין מכתב התביעה-שכנגד, במסגרתו תבע המבקש פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו בשל הפרת ההסכם על ידי המשיבים. טעויות אלו של הבוררת מקימות למבקשים מספר עילות ביטול מכוח חוק הבוררות, תשכ"ח-1968: סעיף 24(3) - חריגה מסמכות; סעיף 24(5) – הבורר לא הכריע באחד העניינים שנמסרו להכרעתו; סעיף 24(6) - הותנה בהסכם הבוררות שעל הבורר לתת נימוקים לפסק והבורר לא עשה כן; סעיף 24(9) - תכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור.

בסיכומיהם טוענים המבקשים כי "מדובר במקרה חריג ויוצא דופן של 'בית דין שדה'". לגישתם, "התעלמות הבוררת והעדר הכרעה בטענות המבקשים, כמו גם אי עמידה בחובת הנימוק, הינם פגמים מהותיים ושורשיים, אשר מחייבים – על פי הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות – לבטל את פסק הבוררות". הבוררת התעלמה מן הטענה כבדת המשקל, לפיה ערבותו של המבקש פקעה בשל העובדה שהמשיבים הפרו את הסכם הקומבינציה והביאו לפקיעת הבטוחה שהיתה גלומה בסע' 10.3 להסכם (רישום הערות האזהרה בהתאם לקצב התקדמות הבניה). הבוררת התעלמה גם מכתב התביעה-שכנגד. העובדה שהבוררת קבעה כי הקבלן אחראי לקריסת הפרויקט אינה מהווה קביעה פוזיטיבית לפיה המשיבים אינם אחראים להפרת ההסכם, ואילו קביעת הבוררת במשפט אחד, כי לא ניתן לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות המשיבים, אין בה די כדי לענות על חובת ההנמקה.

פסק הבוררת אמנם משתרע על פני 17 עמודים, אך רק סוגיות נבחרות זכו בו להתייחסות נרחבת ולהנמקה מפורטת. המבקשים סבורים כי קמה להם במקרה זה גם עילת ביטול בשל פגיעה בעקרונות הצדק הטבעי: "שהרי בפנינו שני צדדים אשר האחד מהם זכה כי טענותיו ישקלו ויוכרעו, ומן העבר השני עומד צד העומד נדהם מול ההתעלמות הבוטה והמקוממת מטענותיו ומראיותיו. צדק לא היה פה ואף לא מראית פני צדק, כי אם הפרה בוטה של כללי הצדק הטבעי, החלים על כל בוררות".

11. המשיבים, בתגובתם, טענו כי הבקשה הינה למעשה ערעור על פסק הבוררות. הבקשה לביטול אינה אלא חזרה על טענות שהועלו בפני הבוררת, ונדחו אחת לאחת. לגופו של עניין נטען כי הבוררת דנה ארוכות ובפירוט רב בשאלות שהועמדו להכרעה בפניה. הבוררת נדרשה לשאלת ערבותו האישית של המבקש להתחייבויות הקבלן, ולאחר שבחנה אחת לאחת את כל טענות המבקשים לעניין זה, הגיעה למסקנה כי המבקש ערב אישית לחובות הקבלן. הבוררת דנה ארוכות גם בשאלה מי מהצדדים הפר את הסכם הקומבינציה, וקבעה חד-משמעית כי הקבלן אחראי לקריסת החברה ולהפרת ההסכם, וכי הניסיון להטיל האחריות לכך על המשיבים, בכך שאיפשרו הקדמת רישום הערות אזהרה, הינו ניסיון כושל. בנסיבות אלו, הטענה כי הבוררת לא התייחסה לתביעה-שכנגד גובלת, לטענת המשיבים, בעזות מצח.

בסיכומיהם חוזרים המשיבים על הטענה כי הבוררת דנה באריכות בכל הטענות שהעלו הצדדים בפניה, והכריעה בהן באופן חד משמעי. המשיבים מפנים למספר פסקי דין בהם הובהר כי לעיתים ניתן ללמוד על החלטת הבורר לדחות תביעה מסוימת גם בהעדר אמירה מפורשת, בעקיפין, מתוך דברים אחרים שנאמרו. כמו כן, מפנים הם לפסיקה הקובעת כי חובת ההנמקה המוטלת על הבורר , אין פירושה שלא ניתן להסתפק בהנמקה קצרה ועניינית, ודי בכך שהפסק ינומק כך שיהא ניכר ממנו שלא נעלמו מעיני הבורר הנושאים שעמדו לפניו להכרעה. אשר לטענה בדבר עיוות דין טוענים המשיבים כי פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי נגרמת כאשר אין נותנים לצד לטעון את טענותיו, ולא במקרה בו צד נשמע אך טענותיו נדחו – כפי שהיה במקרה דנן.

ד. דיון והכרעה

12. דין הבקשה להידחות. בקשת הביטול איננה אלא ערעור על פסק הבוררת, וכך היא גם נוסחה. עיקרה הוא בפרק שכותרתו "טעויות יסודיות אשר בפסק" (עמ' 9-16), ובו מפורטות שורה של "טעויות" בפסק, לדעת המבקשים, תוך ציטוטים נרחבים מן העדויות שהובאו. המבקשים תוקפים את "הממצאים הקשים" שקבעה הבוררת נגד המבקש (עמ' 9), ועוד ממצאים עובדתיים אחרים, שגם בית משפט היושב בערעור היה מתקשה להתערב בהם. פסק בורר איננו ניתן לערעור: ההתערבות השיפוטית בפסק מוגבלת לעילות הביטול הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968. עילות אלו אינן כוללות את העילה של "טעות על פני הפסק", שהיתה קיימת בפקודת הבוררות (זולת האפשרות הקיימת כיום לתקוף את הפסק גם בשל "טעות יסודית ביישום הדין", לפי התיקון שהוסף בשנת תשמ"ט בסעיף 29ב. לחוק הבוררות). בית משפט איננו אמור לבחון אם הבורר צדק או טעה בקביעותיו העובדתיות או המשפטיות (ראה סיכום ההלכות בפסק דינה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה ברע"א 3680/00 גמליאלי נ' מגשימים כפר שיתופי, פ"ד נז(6) 605, 616-617, ובפסק הדין שניתן על ידי בה"פ (ת"א) 638/08 שגיא נ' אלאלוף, לא פורסם (17.7.09), פסקה 14).

13. אין ממש בטענת המבקשים כי הבוררת התעלמה מטענות המבקש, או כי הפסק אינו מנומק דיו, באופן המצדיק ביטול הפסק. כך גם לא מצאתי בסיס לטענה כי פסק הבוררת מהווה עיוות דין או פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי, המחייבים ביטול הפסק. פסק הבוררת, המחזיק 17 עמודים, ניתן לאחר שהתקיימו בפניה שלוש ישיבות הוכחות, בהן ניתנה לצדדים הזדמנות לשטוח את כל טענותיהם באריכות (פרוטוקול הבוררות משתרע על פני לא פחות מ- 200 עמודים), ולהציג לבוררת ראיות בכתב ובעל-פה להוכחת גרסתם. עם סיום ההליך אף ניתנה לצדדים הזדמנות לסכם טענותיהם בהרחבה, בכתב, והם אכן ניצלו הזדמנות זו ושטחו טענותיהם על פני למעלה מ-40 עמודי סיכומים כל אחד. אין מדובר בתיק גדול או מסובך (נשמעו רק שלושה עדים). אין גם לשכוח שהבוררת פסקה לטובת המבקש ולרעת המשיבים בכל הנוגע לדירה שרכש מהחברה, ששוויה בשנת 2000 היה 270,000 דולר. זאת חרף העובדה שהבוררת קבעה כי עסקה זו, בין החברה לבין מנהלה, גרעה דירה יקרה ממצבת הדירות של החברה, וכי היא נמכרה למבקש בעת או בסמוך לתקופה בה החברה לא היתה יכולה עוד לקיים את התחייבויותיה לפי ההסכם כלפי המשיבים (עמ' 15 לפסק). בנסיבות אלו, היתה למבקש סיבה טובה להיות מרוצה מן הפסק, ובוודאי שלא היה מקום לכנות את הליך הבוררות שהתנהל "בית דין שדה".

השוואת פסק הבוררת לטענות המבקש בבוררות גוררת מסקנה ברורה, לפיה הבוררת הנכבדה לא התעלמה מטענות המבקש, אלא שקלה אותן והחליטה לדחותן. להחלטה זו הגיעה הבוררת, כפי שהיא מציינת בפסק עצמו, "על סמך המסמכים, העובדות בשטח ובעיקר על סמך התרשמותי ממהימנות העדים..." (עמ' 14). למקרא דבריה של הבוררת אין ספק שעדות המבקש לא הותירה אצלה רושם חיובי, דבר שתרם לגיבוש מסקנותיה. לו היה פסק הבוררות שבפני פסק דין – לא היה בית משפט שלערעור מתערב במסקנות העובדתיות המבוססות על מידת האמון שנתנה הערכאה הדיונית בעדים שבפניה. מקל וחומר, לא יתערב בית משפט בממצאים עובדתיים שקבע בורר, כל עוד מבוססים הם על הראיות שהיו בפניו ועל מידת האמון שנתן בעדים. המבקש טען כי לא חתם כערב באופן אישי להתחייבויות החברה. הבוררת נדרשה לטענה זו, בחנה את המסמכים והעדויות הרלוונטיים ודחתה אותה, לאחר דיון המשתרע על פני 4 עמודים (עמ' 10-11 וראה הציטוט בסעיף 9 לעיל).

14. המבקש הוסיף וטען כי אם חתם על ערבות לחברה באופן אישי, הרי שזו פקעה משום שהמשיבים הסתירו ממנו את העובדה שערב נוסף (יהושע ברק) הינו פושט רגל. גם טענה זו נדחתה על ידי הבוררת לאחר שמצאה כי המבקש הכיר את ברק היטב, בין היתר, מעסקאות קודמות שעשו יחדיו (עמ' 11). בהקשר זה אומרת הבוררת כי:

"ניסיונו של מרציאנו להטיל אשמה ואחריות 'על משרדו של מר גלוסקה' – שלא בדקו את ברק כי לו בדקו היו מגלים את מצבו הכלכלי ממש מעורר תמיהה, אם לא למעלה מזה!"

15. טענתו העיקרית של המבקש, במסגרת הבקשה שלפני, הינה כי הבוררת התעלמה מטענת ההגנה המרכזית שלו, לפיה ערבותו לחובות החברה פקעה בשל הפרת הסכם הקומבינציה על ידי המשיבים. לטענתו, בהתירם רישום הערות אזהרה שלא במועדים המוסכמים בסעיף 10.3 להסכם הקומבינציה, גרמו המשיבים לפקיעת הבטוחה שהיתה גלומה בהוראה זו של ההסכם, ובכך יש כדי להצדיק את הפטר המבקש מערבותו. בהקשר זה מפנה ב"כ המבקש להוראת סעיף 6(ב) לחוק הערבות, לפיה: "גרם הנושה לפקיעת ערובה שניתנה להבטחת החיוב הנערב ונגרם על ידי כך לערב נזק, מופטר הערב כדי סכום הנזק". אין בידי לקבל טענה זו.

אין זה נכון שהטענה לא זכתה למענה בפסק הבוררת. אמנם, הבוררת לא עשתה שימוש במילות הסעיף מחוק הערבות, אך לא ניתן לומר כי היא התעלמה מן הטענה. הבוררת הקדישה שלושה עמודים בפסק הבוררות לבירור השאלה מי מן הצדדים אחראי לקריסת הפרויקט (וכתוצאה מכך לעיכוב בהשלמת הבניה ובמסירת הדירות לרוכשים), והגיעה למסקנה חד-משמעית לפיה הקבלן (החברה) הינו האחראי הבלעדי לכך. גם כאן בחנה הבוררת את המסמכים שלפניה, שקלה את עדויות הצדדים, והגיעה, במידה רבה נוכח התרשמותה ממהימנות העדים, למסקנה דלעיל, באומרה: "ניסיונו של הנתבע 2, מרציאנו, לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות התובעים בכך – שהסכימו לבקשת הקבלן להקדים הערות אזהרה, ניסיון כושל הוא" (עמ' 13 לפסק, וראה הציטוט המלא בסעיף 9 לעיל).

מכאן ברור שהבוררת הנכבדה סברה שאין לראות בהסכמת המשיבים להקדמת רישום הערות האזהרה משום הפרה של ההסכם. הבוררת גם קבעה כי המבקש איננו משוחרר מערבותו (עמ' 14). גם אם אין כאן אמירה מפורשת כי הסכמת המשיבים להקדמת רישום הערות האזהרה אינה מפקיעה את ערבותו של המבקש, הרי שהתייחסות לטענה זו של המבקש ודאי שיש כאן, התייחסות המלווה בשלילתה החד-משמעית.

16. יתר על כן, בבקשה לביטול פסק הבוררת מציג המבקש את הטענה בדבר פקיעת ערבותו לפי סעיף 6(ב) לחוק כטענת הגנה מרכזית. אולם בכתב ההגנה שהגישו המבקשים לבוררת (נספח ז' לבקשת הביטול), התייחסו הם לכך שהמשיבים הסכימו להקדמת רישום הערות האזהרה בהקשר לביסוס טענתם כי המשיבים הפרו את ההסכם, כי הם אחראים לקריסת הפרויקט וכי עליהם לפצות את המבקש בגין הנזקים שסבל כרוכש דירה בפרויקט (ראה סעיף 16 לכתב ההגנה). על בסיס זה הוגשה גם התביעה-שכנגד של המבקש. הטענה כי הפרת ההסכם על ידי המשיבים הביאה לפקיעת ערבותו של המבקש, מן הטעם הקבוע בסעיף 6(ב) לחוק הערבות, לא נזכרה כלל בכתב ההגנה. כל שנטען בסעיף 8(3)א. לכתב ההגנה הוא שאם יקבע שהמבקש חתם על ערבות אישית, הרי שהיא "בטלה ומבוטלת" לאור "הפרת ההסכם על ידי התובעים, כפי שיתואר להלן". יש לזכור כי טענתו העיקרית של המבקש היתה שהוא מעולם לא חתם על ערבות אישית להתחייבויות החברה (הבוררת ציינה כי המבקש מעלה טענות עובדתיות סותרות: עמ' 11). אכן, ב"כ המשיבים טען בישיבת הסיכומים בבוררות ביום 7.10.08, כי טענת המבקש שהערבות פקעה בשל פקיעת הבטוחה הגלומה בסעיף 10.3 להסכם מהווה שינוי חזית שאין לקבלו (עמ' 182 לפרוטוקול). אין זה מן הנמנע שזו הסיבה לאופן הלקוני בו התייחסה הבוררת לטענה זו, והיא בהחלט היתה עשויה להגיע להחלטה שאין להתיר את שינוי החזית. נוכח האמור לעיל, אין מקום לטענה כי הבוררת לא נימקה את הפסק, ככל שהדבר מתייחס לטענת המבקש בדבר פקיעת ערבותו.

17. זאת ועוד: גם אם הבוררת לא דנה בצורה ממצה וישירה בטענה לפי סעיף 6(ב) לחוק הערבות, הרי שהדבר לא גרם למבקש עיוות דין (סעיף 26(א) לחוק הבוררות). לגופו של עניין, אין ממש בטענה זו, וזאת בשל מספר טעמים. הראשון שבהם הנו, שקשה לראות בזכות החוזית שניתנה למשיבים להתיר את רישום הערות האזהרה בהתאם לקצב התקדמות הבניה משום "ערובה שניתנה להבטחת החיוב הנערב", בלשון סעיף 6(ב) לחוק הערבות (עו"ד פוני אמר בעדותו כי זו "בטוחה הפוכה... זה לא משהו שאפשר לממש אותו": עמ' 10 לפרוטוקול הבוררות). ערב אשר מילא את ערבותו זכאי לחזור אל החייב ולהיפרע ממנו (סעיף 9 לחוק הערבות). במקרה זה, יעברו לרשות הערב, לשם הבטחת זכותו לחזור אל החייב, כל הבטוחות והזכויות הנלוות לחיוב העומדות לרשות הנושה (סעיף 12 לחוק הערבות וסעיף 5 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969). זה הרעיון העומד מאחרי סעיף 6(ב) לחוק הערבות: נושה המשמיט מידיו בטוחה פוגע בערב שמילא ערבותו, שכן בבואו של הערב לחזור אל החייב לא תעמוד לרשותו בטוחה שעמדה לרשות הנושה (ראה: ר' בר-קהן, ערבות, תשס"ו-2006, עמ' 258).

במקרה שבפנינו, אין מדובר בערובה להבטחת החיוב, אלא בזכותם של המשיבים למנוע מצב בו הקבלן יפר את ההסכם והמשיבים לא יוכלו לבטלו בשל רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות. המשיבים היו זכאים למנוע מהקבלן לרשום הערות אזהרה לפני סיום שלבי הבניה שפורטו בסעיף 10.3 להסכם. הם לא היו חייבים לעשות כן. זכותם זו איננה ערובה שניתנה להבטחת חיובי הקבלן. סעיף 16 להסכם קובע כי "אי עמידתו של צד כשלהו על ביצוע מדויק של תנאי הסכם זה... לא תיחשב כויתור על תנאי הסכם זה...". המשיבים היו רשאים לאפשר לקבלן להקדים את מכירת הדירות ורישום הערות האזהרה לטובת הקונים כדי לקדם את הפרויקט, ובוודאי אין לראות בכך משום הפרה של ההסכם, שהרי הדבר נעשה לטובת הקבלן ולפי בקשתו.

18. אכן, בעניין זה הלכו המשיבים לקראת החברה, שכאמור נשלטה על ידי שתי חברות שאחת מהן בשליטת המבקש, שהיה מנהל בחברה. המבקש בוודאי לא התנגד למהלך זה, שהיטיב עמו. מן העדויות שהיו בפני הבוררת עלה כי המבקש עצמו פנה אל המשיבים וביקש את הסכמתם להקדמת רישום הערות אזהרה. מעדותו של עו"ד פוני (אשר טיפל בהסכמי מכר הדירות) עולה כי לפחות לגבי שלוש הדירות הראשונות שמכר הקבלן, אשר נמכרו בשלב בו המבקש היה עדיין שותף ומנהל בחברה (בחודשים דצמבר 1999- פברואר 2000), הסכימו בעלי הקרקע להקדמת רישום הערות האזהרה נוכח בקשה מפורשת של נציגי הקבלן וביניהם המבקש עצמו, וזאת מתוך רצון להקל על הקבלן ולאפשר את התקדמות הבניה (עדות עו"ד פוני בעמ' 32-33 לפרוטוקול מיום 26.6.08). המבקש העיד כי בעודו מנהל ושותף בחברה, החברה היתה מעוניינת למכור גם את שלוש הדירות הנוספות שהיו בבעלותה, אלא שלא היה להן ביקוש באותה עת (עמ' 153 לפרוטוקול מיום 8.7.08). דהיינו, המבקש מודה כי לו היה ביקוש לדירות, הוא עצמו היה מאפשר את מכירתן שלא בהתאם לקצב התקדמות הבניה, וממילא, הוא היה נדרש לשם כך לפנות אל בעלי הקרקע על מנת שיתירו רישום הערת אזהרה על הדירות.

יתר על כן, מסיכומי המבקש בבוררות עולה כי לטענתו, במועד בו הופסקה פעילותה של החברה, דהיינו בחודש יוני 2001, היו צריכות להיות רשומות רק שתי הערות אזהרה (סעיף 2טז' לסיכומים). מכאן, שהמבקש מודה כי לפחות חלק מהערות האזהרה נרשמו בעודו שותף בחברה, כביכול בניגוד להוראת סעיף 10.3 הנ"ל (שהרי, כאמור, כבר בפברואר 2000 היו רשומות שלוש הערות אזהרה). בנסיבות אלו, המבקש מושתק מלטעון נגד הקדמת רישום הערות האזהרה, וברור כי מדובר בניסיון עקר להתחמק מאחריות החברה לקריסת הפרויקט ולהפרת ההסכם.

19. עוד יש לציין כי לא הובאו בפני הבוררת ראיות לכך שפקיעת הערובה גרמה לערב (המבקש) נזק, כנדרש לצורך תחולת סעיף 6(ב) לחוק הערבות. המבקשים טענו אמנם כי לולא נמכרו שתי הדירות האחרונות בטרם עת, היו נותרות לרשות המשיבים 2 דירות, אותן ניתן היה למכור ולעשות בכספים שימוש להשלמת הבניה (עו"ד פופר בעמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 13.3.08). אך המבקשים לא הביאו ראיה לכך שהכספים שהתקבלו עבור הדירות שנמכרו לא שימשו את החברה לבניית הפרויקט, טרם קריסתו. אכן, המשיבים טענו כי מכירת הדירות דווקא אפשרה להתקדם בבניה, ובכך הקטינה את נזקי החברה, וכתוצאה מכך גם את נזקי המבקש.

לאור מכלול נימוקים אלו, אין כל ממש בטענת המבקש כי הקדמת רישום הערות האזהרה מהווה צעד של ויתור על בטוחה שפגע בו כערב. לכן אין כל בסיס לטענה שפסיקת הבוררת בנקודה זו מהווה עיוות דין, גם אם לא נומקה בהרחבה.

20. כך גם אין ממש בטענת המבקש לפיה הבוררת התעלמה מן התביעה-שכנגד שהגיש. הבוררת קבעה בצורה נחרצת כי המשיבים אינם אחראים לקריסת החברה, וכי האחראים לכך הם השותפים בחברה ומנהליה, כולל המבקש. הבוררת קבעה כי: "... התנהלות הקבלן – הביאו לקריסת הפרויקט. ניסיונו של הנתבע 2, מרציאנו (המבקש – ע.ב.), לתלות את קריסת הפרויקט ברשלנות התובעים בכך – שהסכימו לבקשת הקבלן להקדים הערות אזהרה, ניסיון כושל הוא....". דהיינו, הבוררת דחתה את טענת המבקשים כי המשיבים היו אחראים להפרת ההסכם, והטילה את מלוא האחריות על החברה. מכאן התבקשה גם דחיית התביעה-שכנגד, המבוססת על הטענה כי המשיבים אחראים להפרת ההסכם.

21. אשר לטענה כי הבוררת לא נימקה את דחיית התביעה-שכנגד, הרי שהבוררת הבהירה מדוע היא סבורה שהאחריות לקריסת הפרויקט מוטלת כל-כולה על החברה, ולא על המשיבים, והדגישה כי החלטתה מבוססת על המסמכים, העובדות בשטח, והתרשמותה ממהימנות העדים (עמ' 12-14 לפסק). הבוררת התרשמה כי המבקש עושה ניסיונות להתחמק מן האחריות המוטלת עליו כערב לחובותיה של החברה, שהוא עצמו היה שותף בה (באמצעות המבקשת) ואחד ממנהליה. הבוררת גם הגיעה למסקנה כי החברה נקלעה לקשיים עוד בשלב בו המבקש היה שותף ומנהל בה (שכן בהסכם ההיפרדות בין המבקש לשותפיו צויין כי החברה מצויה בקשיים פיננסיים – עמ' 13 לפסק). הבוררת גם קיבלה את הטענה שהמבקש ניצל את מעמדו כדי לרכוש דירה יקרה בבניין כנגד קיזוז חובות החברה כלפיו, ובכך הביא להחמרה נוספת במצב החברה (עמ' 15 לפסק), אף שהיא הכירה בעסקה זו כתקפה.

יש לזכור כי החברה הפסיקה את הבניה לאחר שקרסה מבחינה כלכלית והודיעה כי אין היא יכולה להמשיך בביצוע הפרויקט, באופן שהיה צורך למנות כונס נכסים להשלמתו; דבר זה חייב תשלומים נוספים מצד בעלי הדירות ועיכוב של למעלה מחמש שנים במסירתן (עמ' 5-6 ו- 17 לפסק). בנסיבות אלו, הפרת ההסכם על ידי החברה מתבקשת מאליה, ואילו הטענה שהסכמת המשיבים להקדמת רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היתה הפרה של ההסכם – טענה שעליה התבססה התביעה-שכנגד שהגישו המבקשים – נשמעת מופרכת על-פניה. אין פלא, אפוא, שהבוררת קבעה ללא כל קושי שהאחריות לקריסת הפרויקט מוטלת כל-כולה על החברה, ולא על המשיבים. די בכך כדי לדחות את עילת הביטול המבוססת על הוראת סעיף 24(6) לחוק הבוררות (העדר הנמקה).

בהקשר זה, לא למותר להזכיר את ההלכה שנפסקה על ידי בית המשפט העליון באשר לחובת ההנמקה של בורר, לאמור:

"...די בכך שהפסק ינומק כך שיהא בו להראות לקורא כי לא נעלמו מעיני הבורר הנושאים שעמדו לפניו להכרעה, כי לא נשתכחו מלבו טענות הצדדים, כי מצויה בו התייחסות עניינית לכל אלה, וטעמים, לפחות בתמצית, שהביאו לתוצאות הפסק" (ע"א 1325/92 קולקר נ' דיפלומט אופנועים (1985) בע"מ, פ"ד מז(3) 89).

דברים אלו צוטטו בהסכמה על ידי כב' השופט י' דנציגר ברע"א 1714/08 אריה נוי ז"ל נ' חיימוביץ, לא פורסם (1.5.08), פסקה 20, באומרו: "פעמים רבות ניתן להסתפק בהנמקה קצרה ועניינית שהיא בבחינת 'מיפוי' של השיקולים שהובילו את הבורר להחלטתו".

22. המבקשים טוענים להתעלמות של הבוררת מ"הסכמות עובדתיות" שבין הצדדים, ובכך הם מכוונים לעובדה שהחברה מכרה שתי דירות (מתוך השש שהגיעו לה) לאחר מכירת הדירה למבקש. המבקשים לא הפנו להסכמות עובדתיות כלשהן שהיו בין הצדדים, אך העובדה דלעיל אכן לא היתה שנויה במחלוקת. הבוררת אמנם כתבה בטעות, בפירוט העובדות שאינן שנויות במחלוקת, כי הדירה שנמכרה למבקש בחודש אוקטובר 2000 היתה האחרונה מבין הדירות שיועדו לה (עמ' 5 לפסק סעיף 10). אך היא גם כתבה כי החברה מכרה חמש דירות עד חודש נובמבר 2000, ומכאן שהיתה מודעת לכך שדירת המבקש לא היתה האחרונה שנמכרה על ידי החברה (עמ' 5 סעיף 7). הבוררת גם היתה מודעת לטענת המבקשים כי המשיבים אחראים לקריסת החברה, משום שהסכימו לבקשתה להקדים רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות; הבוררת דחתה טענה זו (עמ' 13 למטה בפסק). המבקשים נאחזים בטעות עובדתית זו - שממילא אינה מהווה עילה לביטול הפסק, ואין היא מהווה חריגה מסמכות - כטובע הנאחז בקנה סוף. אך לא ברור מה משמעותה של טעות זו, אם אכן טעות היא, ומה חשיבות השאלה האם המשיבים נתנו הסכמתם להקדמת רישום הערות אזהרה לפני או אחרי מכירת הדירה למבקש. לכן יש לדחות גם טענה זו של המבקשים.

23. משמצאתי כי הבוררת הכריעה בכל העניינים שנמסרו להכרעתה ונימקה את הפסק, אין עוד מקום לטענה בדבר עיוות דין חמור שנגרם למבקש, ובדבר פגיעה בעקרונות הצדק הטבעי. טענות אלו חסרות בסיס. למבקשים לא נגרם עיוות דין כלשהו כתוצאה מפסק הבוררת, ודי בכך כדי לדחות את בקשת הביטול (סעיף 26(א) לחוק הבוררות).

ה. התוצאה

24. הבקשה לביטול פסק הבוררות נדחית, וניתן פסק דין המאשר את הפסק.

25. המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י' סיון תש"ע, 23 מאי 2010, בהעדר הצדדים.












לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון