נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר
בפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים חיפה (להלן – "ועדת הערר") בתיק ערר 196/05 מיום 18.9.08, לפיה נקבע כי השמאי המכריע שמונה במסגרת ההליכים בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, לא ידון בנזקי ההקפאה אשר נגרמו למערערים, לטענתם, מהפקדתה של תוכנית מתאר חפ/1400.

העובדות בתמצית

1. המערערים הינם בעלי הזכויות במקרקעין המצויים ברח' אלכסנדר זייד 33 בקריית חיים, הידועים כחלקה 4 בגוש 11575 (להלן – "המקרקעין"(.

2. ביום 13.9.03 הגישו המערערים תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – "החוק"), בגין נזקים אשר נגרמו להם כתוצאה מאישורה של תוכנית חפ/1612/ג' שפורסמה למתן תוקף ביום 16.4.01 (להלן – "התוכנית הראשונה").

המשיבה דחתה את התביעה בהחלטתה מיום 29.8.05 בנימוק כי באותה עת, הומלצה להפקדה תוכנית נוספת – חפ/1612/ה' אשר השפיעה באופן משמעותי על הפגיעה הנטענת במקרקעין (להלן – "התוכנית השנייה").

3. על החלטה זו של המשיבה הגישו המערערים ערר לועדת הערר, אשר קבעה בהחלטתה מיום 26.10.05 כי ימונה שמאי מכריע שיבחן האם המקרקעין נפגעו כטענת המערערים, תוך התעלמות מהתוכנית השנייה שהייתה אז בשלבי תכנון בלבד. על החלטה זו הגישה המשיבה ערעור מינהלי (עמ"נ 294/05) במסגרתו הוסכם בין הצדדים כי התיק יוחזר לועדת הערר על מנת שזו תיתן את החלטתה בהתחשב במצב התכנוני העדכני, לרבות בהתחשב בתוכנית השנייה (שאושרה בינתיים). הדיון הוחזר לועדת הערר ובמסגרת הדיון בועדה הסכימו הצדדים על מינויו של שמאי מכריע, מר גדעון גולדשטיין.

4. המערערים הגישו כתב תביעה מעודכן לשמאי המכריע, במסגרתו תבעו לראשונה פיצויים בגין הקפאת זכויות הבניה ממועד הפקדת תוכנית חפ/1400 ועד מועד אישורה של התוכנית השניה. המערערים צירפו לתביעתם חוות דעת מעודכנת של השמאי זיו אבישי .

5. בשים לב להוספת הטענות בנוגע לתקופת ההקפאה, הגישה המשיבה בקשה לועדת הערר להגדרת סמכויותיו של השמאי המכריע וטענה כי נזקי ההקפאה הנטענים אינם בסמכות השמאי המכריע. כן טענה כי תוכנית חפ/1400 הינה תוכנית מופקדת שלא אושרה ולפיכך לא ניתן לתבוע בגינה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

6. ועדת הערר קיבלה את טענת המשיבה ובהחלטה מיום 18.9.08 הורתה לשמאי המכריע שלא לדון בראש הנזק של נזקי הקפאה.

מכאן הערעור שלפנינו.

7. המערערים טוענים כי ועדת הערר שגתה בהחלטתה שלא להתיר לשמאי המכריע להתייחס אף לנזקי ההקפאה. לטענתם, תוכנית חפ/1400 הקפיאה את זכויות הבניה במקרקעין ואילו התוכניות הראשונה והשנייה הפשירו את הזכויות. לטענתם, בעלי הזכויות במקרקעין הגישו בעבר בקשה לאישור תוכנית בניה, בקשה שנדחתה נוכח ההשלכות על זכויות הבניה בשל התוכנית המופקדת חפ/1400 במידה והיא תאושר.

המערערים טוענים עוד כי בפועל התוכנית המופקדת הגבילה את זכויות הבניה במקרקעין ולמעשה הקפיאה אותן עד למתן תוקף לתוכניות האלטרנטיביות, התוכנית הראשונה והתוכנית השנייה. לטענתם, עם אישור התוכנית השנייה אשר "הפשירה" את זכויות הבניה לאחר הקפאתם על ידי התוכנית המופקדת חפ/1400, קמה להם זכות התביעה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.

המערערים מדגישים כי אין המדובר בתביעה שהוגשה בגין הנזקים אשר נגרמו להם עקב אי השלמת הליכי התכנון משך זמן רב (ממועד הפקדת תוכנית חפ/1400 ועד לאישור התוכניות הראשונה והשנייה), אלא עניינה בזכויות הבניה שהוקפאו, הלכה למעשה, מכוח התוכנית המופקדת, הגם שזו מעולם לא אושרה והופשרה כאמור בתוכניות נשוא ההליך בערר.

8. המערערים מוסיפים וטוענים כי מועד היווצרות הפגיעה במקרקעין הינו מועד פרסומה של התוכנית המופקדת חפ/1400. המערערים מציינים כי המשיבה מתנהגת בחוסר תום לב באשר משמעות מעשיה עקיפת הוראות סעיף 197 לחוק, על ידי הבאתה לפרסום של תוכנית חפ/1400 בה בשעה שאין בדעתה לפעול כלל לקדמה לכדי מתן תוקף, באופן שלעולם תביעות הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק שעילתן הפגיעה כתוצאה מהתוכנית המופקדת ידחו על הסף.

9. המערערים נסמכים על החלטת ועדת הערר בנסיבות דומות (152/03), שם סברה ועדת הערר כי המשיבה למעשה עוקפת את הוראות סעיף 197 לחוק על ידי הפקדת תוכנית אחת וקידום תוכנית אחרת.

המערערים טוענים עוד, בהסתמך על ההלכות שנקבעו בפסק דין קהתי (ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קהתי, פד"י מ"ח(2) 190) ובפסק דין הר (בר"מ 3781/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר מיום 7.8.06), כי קיימת זיקה תכנונית ישירה בין התוכנית המופקדת, המקפיאה, לבין התוכניות המפשירות (הראשונה והשנייה) ויש להכיר בתוכניות אלה כהליך תכנוני אחד.

10. המערערים מוסיפים וטוענים כי מטעמים של צדק יש להתיר לשמאי המכריע להתייחס לנזקים בגין תקופת ההקפאה באשר מדובר בנזקים רבים וכבדים שנבעו ממחדלה של המשיבה.

11. המשיבה סומכת ידיה על החלטת ועדת הערר וטוענת כי לא נפל בהחלטה כל פגם. לטענתה, יש לדחות על הסף את טענת המערערים בנוגע לנזקי ההקפאה מאחר ולא בה זכרה בכתב התביעה המקורי שהוגש למשיבה והטענה כלל לא נדונה על ידה. עוד נטען כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי לא ניתן לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין תוכנית מופקדת שלא אושרה.

המשיבה מוסיפה עוד כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי לא ניתן לראות בתוכניות הראשונה והשנייה ובתוכנית חפ/1400 מהלך תכנוני אחד. בעניין זה טוענת המשיבה כי לא התקיימו התנאים שנקבעו בפסק דין הר.

12. בשולי הדברים מוסיפה המשיבה וטוענת כי התוכנית שהופקדה חפ/1400, אינה כוללת כל הוראה המקפיאה את זכויות הבניה ומכל מקום כי לא נגרם למערערים כל נזק.


דיון

13. אקדים ואומר כי דין הערעור להדחות.

כללי

14. תוכנית חפ/1400 הינה תוכנית מתאר של העיר חיפה כולה והיא נועדה להוות תחליף לתוכניות המנדטוריות החלות בעיר מתוך כוונה ליצור תכנון עירוני חדש, חלף זה שאושר בתקופת המנדט הבריטי.

תוכניות חפ/1612/ג' וחפ/1612/ה' הינן תוכניות נקודתיות שנועדו להרחיב את כביש אח"י אילת בקרית חיים כך שיקשר בין שני חלקי הקריה.

טרם דיון בתוכניות אלה ובטענות המערערים, אציין שאין בהחלטת ועדת הערר ובדחיית ערעור זה כדי לשלול מהמערערים מימוש זכויותיהם לפיצויים בהליך המתאים בגין נזקים שנגרמו להם, אם נגרמו, כתוצאה מהתוכנית המופקדת חפ/1400, וזאת מבלי להביע דעה לגוף העניין.

חריגה מהסכמה

15. בדיון שהתקיים בועדת הערר הוסכם בין הצדדים על מינויו של השמאי המכריע אשר ידון בטענות המערערים בנוגע לפגיעה במקרקעין שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית בתוכנית הראשונה חפ/1612/ג' בלבד.

על אף הסכמה ברורה זו, הגישו המערערים לשמאי המכריע כתב תביעה מעודכן בו הוסיפו טענה חדשה, שלא בא זכרה בכתב תביעתם המקורי, בנוגע לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתוכנית המופקדת חפ/1400.

אני סבורה כי המערערים לא היו רשאים להוסיף טענות חדשות שלא נטענו על ידם קודם לכן, בתביעתם לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, וכן הם לא היו רשאים לחרוג מהחלטת ועדת הערר מיום 10.4.08 לפיה השמאי ידון בנושא הפגיעה במקרקעין שנוצרה עקב חפ/1612/ג' וה' בלבד. ברור מנוסח החלטת ועדת הערר כי השמאי המכריע לא הוסמך על ידה לדון בנזקים שנגרמו כתוצאה מהפקדת תוכנית חפ/1400, וממילא לא היו רשאים המערערים לכלול נזקים אלה במסגרת טענותיהם בפני השמאי המכריע.

די בנימוק זה כדי לדחות את הערעור.

16. אף לגוף העניין דין הערעור להידחות.

סעיף 197 לחוק קובע כדלקמן:

"(א) נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".

לשון הסעיף ברורה ולפיה הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעף 197 לחוק מוקנית למי שנפגע כתוצאה מתוכנית שאושרה בלבד ("מי שביום תחילתה של התוכנית").

מאחר והתוכנית המופקדת חפ/1400 לא אושרה בסופו של דבר, ממילא כל פגיעה שנגרמה למערערים כתוצאה מהפקדתה של תוכנית זו, לא יכולה לבוא בגדרו של סעיף 197 לחוק, ועל המערערים למצות את זכויותיהם בהליך המתאים.

17. המערערים ערים לנוסח הסעיף ולקושי בטיעוניהם, ולפיכך, טוענים הם כי יש לראות בתוכנית שהופקדה חפ/1400 ובתוכניות המאושרות, הראשונה והשנייה, כהליך תכנוני אחד אשר החל עם הפקדתה של תוכנית חפ/1400 והסתיים עם אשור התוכנית השנייה.

ועדת הערר דנה בטענה זו וקבעה כי הקריטריונים שנקבעו בפסק דין הר על מנת שהתוכניות השונות תוכרנה כהליך תכנוני אחד, לא התקיימו בענייננו.

18. שוכנעתי כי לא נפל פגם בקביעה זו של ועדת הערר ולפיכך אין מקום להתערב בהחלטתה.

בפסק דין הר נקבעו הקריטריונים להכרה בשתי תוכניות כהליך תכנוני אחד כדלקמן:

"נראה, אם כן, כי כאשר קיימות שתי תכניות שנועדו להשיג מטרה תכנונית משותפת ניתן בנסיבות מתאימות להתייחס אליהן כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. קשה להגדיר מראש רשימה סגורה של כל המצבים בהם הדבר יהיה אפשרי. אולם, ניתן להצביע על מספר מאפיינים של תכניות, שבהתקיימם מן הראוי יהיה לראות שתי תכניות, שפורמאלית הן נפרדות זו מזו, כתכנית אחת לצורך תביעה לפי סעיף 197. ראשית, על מנת ששתי תכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים על הזיקה התכנונית ביניהן להיות הדוקה ומשמעותית. על שתי התכניות לחול על אותם מקרקעין ונדרש קיומו של קשר ענייני ומשמעותי ביניהן. זאת, בדומה למקרה שלפנינו בו התכנית המקפיאה מייעדת שטח מסוים לאיחוד וחלוקה והתכנית המשחררת מיישמת את שנקבע בתכנית המקפיאה וקובעת את אופן האיחוד והחלוקה. שנית, קיומה של זיקה פורמאלית בין שתי התכניות, כך שהתקנון של תכנית אחת צופה את אישורה של תכנית מאוחרת יותר המתייחסת לאותם מקרקעין, מחזק את האפשרות כי שתי התכניות תוכרנה כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים. שלישית, פרק הזמן שצפוי לחלוף בין מועדי אישורן של שתי התכניות אף הוא בעל חשיבות לשאלת ההכרה בהן כתכנית אחת. כך למשל, כאשר התכנית המוקדמת יותר היא תכנית שבמהותה היא תכנית זמנית שנועדה לחול לפרק זמן מוגבל עד לאישורה של התכנית המאוחרת יותר, יהיה בכך כדי לחזק את הקשר בין שתי התכניות. ודוק: עצם העובדה שבדיעבד מסתבר שהתקופה שחלפה בפועל בין מועדי אישורן של שתי התכניות הייתה ארוכה יותר מזו שנצפתה מלכתחילה, אין בה כדי לנתק את הקשר בין שתי התכניות.
 
מקום בו יתקיימו שלושת המאפיינים שתוארו לעיל הנטייה תהיה, אפוא, להתייחס לשתי התכניות הנדונות כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק".

19. נראה כי אף לא אחד משלושת המאפיינים המפורטים לעיל מתקיים בענייננו.

א. לא קיימת כל זיקה תכנונית בין התוכנית המופקדת חפ/1400 לבין התוכניות שאושרו, לא כל שכן אין זיקה "הדוקה ומשמעותית" ביניהן.

כאמור לעיל, תוכנית חפ/1400 הינה תוכנית מתאר של העיר חיפה כולה. התוכנית נועדה לתכליות רבות ומגוונות, וחלה על כל המקרקעין המצויים בתחום שיפוטה של עיריית חיפה. לעומת זאת, תוכנית חפ/1612 נועדה להסדיר התנועה בציר אח"י אילת בלבד. אעיר כי שיטחה קטן באופן משמעותי מהשטח עליו חלה תוכנית חפ/1400.

ב. לא קיימת זיקה פורמאלית בין התוכנית שהופקדה חפ/1400 לבין התוכניות שאושרו. תוכנית חפ/1400 אינה מתייחסת כלל לתוכנית חפ/1612 ואין ביניהן כל קשר, כמפורט לעיל.

ג. תוכנית חפ/1400 לא נועדה לשמש מלכתחילה לתקופה מוגבלת אלא היא נועדה להוות תחליף לתוכניות המנדטוריות לעיר חיפה רבתי.

20. משלא מתקיימים המאפיינים שנקבעו בפרשת הר על מנת שניתן יהיה להכיר בתוכנית המופקדת חפ/1400 ובתוכניות המאושרות כתוכנית אחת, או כהליך תכנוני אחד לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, ממילא, לא ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהפקדת תוכנית חפ/1400.

21. אסיים בדברים שאמרתי בפתח פרק הדיון - אין לשלול כי הותרת תוכנית חפ/1400 זמן כה רב כתוכנית מופקדת, גרמה למערערים נזקים. ואולם, זכאותם להפרע בגין נזקים אלה היא במסגרת הליכי נזיקין ולא במסגרת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק.

22. לאור כל האמור דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות בסכום כולל של 5,000 ₪.




ניתן היום, ט' טבת תשע"א, 16 דצמבר 2010, בהעדר הצדדים.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון