הפקעה - ייעוץ משפטי


עתירה לביטול הפקעה ולהשבת החלקות המופקעות לרשות העותרת.


רקע עובדתי


העותרת הייתה בעליהן של חלקה 23 וחלקה 29, בגוש 10762 בחיפה (להלן: "החלקות") ביום 11.12.75 פורסמה למתן תוקף תכנית חפ/1537, שכותרתה "אתרים לבנייני ציבור בכרמליה" (ילקוט הפרסומים 2173, תשל"ו, עמ' 699). תכנית זו ייעדה מספר חלקות להקמת אתרים לבניני ציבור (ראו: סעיף 15 לתכנית, נספח ב' לעתירה). חלקה 23 (1,682 מ"ר), וחלק מחלקה 29 (ששטחו 730 מ"ר), הופקעו מכוח סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.




ביום 19.2.78 פורסמה הודעה לפיה החלקות היו "לקניינה הגמור והמוחלט" של המשיבה 1 (נספח ג' לעתירה). בתאריך 6.4.78 נרשמו החלקות על שם המשיבה 1 בלשכת רישום המקרקעין (נספח ד' לעתירה). בתאריך 13.8.79 שילמה המשיבה 1 לעותרת פיצויים בסך 952,049 ל"י, בגין הפקעת חלקה 23 (נספח ג' לתגובת המשיבות). השטח שהופקע מתוך חלקה 29 מהווה פחות מ-40% מכלל החלקה, ולפיכך לא ניתן פיצוי בגינו, בהתאם לאמור בסעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ובסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון. בניני ציבור טרם הוקמו עד עצם היום הזה.




בהתבסס על פרק הזמן שחלף מבלי שייעשה בקרקע כל שימוש (מאז יום 6.4.78 כאמור לעיל), פנה בא כוח העותרת למשיבות, ביום 23.8.06, בבקשה לבטל את ההפקעה ולהשיב את החלקה לידי מרשתו (נספח ה' לעתירה). המשיבה 1 ענתה במכתב מיום 21.11.06 (נספח ו' לעתירה), ובו נאמר שאין להשיב את החלקה, מכיוון שהיא ממוקמת במרכזו של אתר הכולל ארבע חלקות המיועדות לצרכי ציבור. ההשבה, כך נכתב, תפגע במתחם כולו. נוסף על כך, כתבה המשיבה, החלקה הופקעה בתמורה מלאה. בא כוח העותרת חזר ופנה ביום 10.1.07 (נספח ז' לעתירה), ונענה בסירוב מצד המשיבה 1, בתאריך 25.3.07 (נספח ח' לעתירה). העותרת מבקשת את השבת הקרקע, כמו גם את ביטול הייעוד הציבורי שנקבע לחלקות. לדבריה, יעוד זה בוטל הלכה למעשה, משהשתהו המשיבות מלממשו.


טענות מקדמיות


למשיבות שלוש טענות מקדמיות: (א) על העותרת היה לפנות ראשית למוסדות התכנון (ב) על העותרת היה לצרף את הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה כמשיבה, בתור "רשות הנוגעת בדבר", כאמור בסעיף 6(א) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000. (ג) העתירה לוקה בחוסר ניקיון כפיים ותום לב, מכיוון שהעותרים נמנעו מלציין כיאות שזכו לפיצוי מלא בעבור הפקעת החלקות. נושא זה, לדברי המשיבות, הוא מרכזי ומהותי, ובהצנעתו יש משום חוסר תום לב.




דינן של טענות אלה להידחות. בצדק טוענת העותרת, כי אין מדובר בעתירה תכנונית, אלא קניינית. לא היה לכן צורך לפנות לוועדת התכנון, ולא היה צורך בצירוף הוועדה המחוזית כמשיבה. העותרת אינה מבקשת מהוועדה המחוזית כל סעד. אשר לטענת חוסר ניקיון הכפיים - העותרת ציינה בעתירתה באופן גלוי וברור את דבר קבלת הפיצוי (סעיף 9(ב) לעתירה).


זניחת מטרת ההפקעה


מטרת ההפקעה, לפי התכנית המקורית, הייתה הקמת בנייני ציבור. האם עיכוב בן כשלושים שנה במימוש מטרת ההפקעה מעיד על זניחתה? לטענת המשיבות, מטרת ההפקעה לא נזנחה. לדבריהן, במשך השנים שימש השטח לצרכי ציבור, ובהם גן ילדים (בקשה להיתר בניית גן הילדים, מיום 16.2.79. נספח ד' לתגובת המשיבות), תנועת נוער (הסכם הרשאה בין המשיבה 1 לבין תנועת הצופים, מיום 19.11.81. נספח ה' לתגובת המשיבות) ותיאטרון (הסכם הרשאה בין המשיבה 1 לתיאטרון האנגלי, מיום 2.10.94. נספח ו' לתגובת המשיבות). הצורך הציבורי בעינו עומד, ואף התגבר, לנוכח הגידול באוכלוסיית השכונה. עוד נטען, כי המשיבה 1 מפתחת גן ציבורי באתר, בעלות של כמיליון ₪ (העתק התכנית לפיתוח האתר, נספח ז' לכתב התשובה מטעם המשיבות).




בתגובה מדגישה העותרת, כי ההפקעה נועדה להגשים מטרה ציבורית ספציפית. הם מפנים לתגובת המשיבות לפנייתה הראשונית של העותרת, ביום 21.11.06, שזו לשונה: "בסביבה חסר מועדון לצעירים ומועדון לקשישים. אין גני ילדים בכמות מספקת, חסרים אתרי ספורט" (נספח ו' לעתירה). תשובה זו מלמדת, לטענת העותרת, על כך שלא נעשה בשטח שימוש כפי שנטען על ידי המשיבות. עוד היא מוסיפה, כי המשיבות אינן יכולות לטעון שהחלקה תשמש לגינה ציבורית, מכיוון שהחלקות נועדו לשמש כשטח לבנייני ציבור, ולא שטח ציבורי פתוח.


האם חורג השיהוי מגדר הסביר?


במימוש מטרת ההפקעה, חייבת הרשות לפעול בשקידה ראויה ובמהירות סבירה, ללא השתהות (ראו: א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, (רמת גן, התשס"ח-2008), עמ' 373; עע"ם 10398/02 וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (20.5.05)). חובת השקידה הראויה נגזרת מחובת ההגינות המוטלת על הרשות, כנאמן הציבור (עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה, (9.7.08), פסקה 60 לפסק דינו של השופט י' דנציגר). שיהוי במימוש מטרת ההפקעה יכול להוות עילה לביטולה (בג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בת"א יפו, פ"ד נח(3) 757. להלן: "אתרים"). סוגיית השיהוי במימוש מטרות ההפקעה נדונה במספר פסקי דין, ובהם בג"ץ 1135/93 טריידנט ס.א. חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד מח(2) 622; בג"ץ 3421/05, 11159/05, 11679/05 מח'ול נ' שר האוצר, (18.6.09. להלן: "מח'ול"; וכן פסק דין אתרים הנ"ל). שלושה שיקולים על בית המשפט לשקול, בבואו לבטל הפקעה מחמת שיהוי במימוש מטרותיה: ראשית, האם השיהוי, בנסיבות העניין, חורג מגדר הסביר; שנית, מהו הנזק שנגרם לבעלי הקרקע בשל השיהוי; ושלישית, מהו הנזק שייגרם לציבור אם תבוטל ההפקעה.




לעילת השיהוי שני פנים: ראייתי ומהותי. הפן הראייתי עניינו בשיהוי כשלעצמו; הפן המהותי עניינו בחובה המוטלת על הרשות, כנאמן הציבור, לנהוג באופן סביר ובשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה. (ראו פסקי הדין בעניין מח'ול ו-אתרים הנ"ל). המועד לבחינת הטענה בדבר זניחת מטרת ההפקעה הינו, על פי רוב, יום הגשת העתירה. כשלושים שנים חלפו ממועד ההפקעה נשוא העתירה (6.4.78), ועד להגשת העתירה (3.6.07). לאורך תקופה זו לא נעשה דבר לצורך מימוש המטרה המוצהרת של ההפקעה, קרי, הקמת בנייני ציבור. אמנם, לעיתים ניתן להביא בחשבון גם פעולות הנעשות לאחר מועד הגשת העתירה לצורך בחינת השאלה האם נזנחה מטרת ההפקעה (ראו: קמר, 377). המשיבות מנסות להיאחז באפשרות זו, בהעלותן את דבר הקמת הגן הציבורי. אין לקבל טענה זו. לא זו בלבד שגן ציבורי אינו תואם את מטרתה המוצהרת של ההפקעה, אלא שגם לא הוצגה בפניי כל ראיה לכך שצעדים מעשיים אכן ננקטו להקמת אותו גן, מלבד תכנית הפיתוח שצורפה בנספח ז' לכתב התשובה.




אשר לפן המהותי של עילת השיהוי - פגם מנהלי אכן נפל בהתנהלות המשיבות. חובת השקידה הראויה המוטלת על הרשות היא כבדת משקל; היא מקבלת משנה תוקף מקום שמדובר בזכות חוקתית. עד כה לא עשו המשיבות דבר שיש בו כדי להעיד על כובד הראש הנדרש כלפי קניינה של העותרת. בהתנהלותן של המשיבות יש משום זלזול בזכות הפרט שממנו הופקעו המקרקעין, ופגיעה באמון הציבור, העלול לחשוד שמא לא הייתה הצדקה אמיתית להפקעה (ראו גם: עניין מח'ול הנ"ל, בפסקה 16 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל). נוסף על כך, כפי שטוענת העותרת בעיקרי הטיעון, בהתנהלותה של המשיבה 1 יש משום חוסר סבירות מבחינה כלכלית: הותרת השטח - העומד כאבן שאין לה הופכין, כלשונה של העותרת - בידי המשיבה 1, מונעת ממנה רווח כלכלי בדמות היטל השבחה והיטלי תשתית וארנונה.



מאזן הנזקים


באשר למאזן הנזקים, טוענת העותרת כי נזקה רב, כיוון שנמנע ממנה להשתמש במקרקעין משך שלושה עשורים. נזקו של הציבור באם תושב הקרקע, לעומת זאת, יהיה מועט, מכיוון שהקרקע ממילא לא שימשה למטרה ציבורית, ולא נראה שתשמש ככזו בעתיד - כך הטענה. לשיטת המשיבות, העותרת זכתה לתמורה מלאה בעבור הקרקע, ולא נגרם לה כל נזק בשל השיהוי. הציבור, לעומת זאת, ייפגע אם תבוטל ההפקעה, וזאת בשל החוסר במבני ציבור בשכונת כרמליה. השבת הקרקע, לדבריהן, תמנע את השימוש באתר כולו.




אין לקבל את הטענה לפיה לעותרת לא נגרם נזק כלל. על אף הפיצוי ששולם בגין ההפקעה, הפקעת שטח איננה העברה ממוכר מרצון לקונה מרצון; הפקעה היא מעשה כפייה, הפוגע בזכות הקניין. מהעותרת נמנע השימוש בקרקע, משך שלושים שנים, כנגד רצונה. פיצוי מלא אמנם ניתן בעבור חלקה 23, אך תמורת החלק שנלקח מחלקה 29 לא שולם כל פיצוי. עם זאת, מובן כי תשלום הפיצוי מקטין את עצמת הפגיעה. לפחות בכל הנוגע לחלקה 23, ספק אם לעותרת נגרם נזק כלכלי עקב ההפקעה, או בשל השיהוי במימוש מטרתה.




הנזק שייגרם לציבור אם תושב הקרקע לעותרת יהיה משמעותי. החלקות המופקעות הן חלק מאתר המיועד לצרכי ציבור. השבתן תמנע את ניצולו של האתר כולו. כפי שעולה מהפרוגרמה לשכונת כרמליה, שנערכה ביחידה למבני ציבור של המשיבה 1 (19.7.07. נספח ח' לכתב התשובה מטעם המשיבות), הצורך הציבורי בשטח עדיין קיים. על פי הפרוגרמה, חסרים 9.9 דונם לצרכי ציבור. יש וצורך ציבורי עתידי מונע את השבת הקרקע לבעליה המקוריים, על אף שזמן רב חלף בלא שמומשה מטרת ההפקעה. כך, בעע"ם 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זכרון-יעקב, (1.2.07), השתהתה הרשות 30 שנה מבלי לממש את מטרת ההפקעה - הקמת גני ילדים על השטח המופקע. בית המשפט קבע, כי על אף פרק הזמן הממושך, עלה בידי המשיבה להוכיח צורך ציבורי שעודנו קיים. ביטול ההפקעה בנסיבות אלו, נקבע, יביא למצב בו אין ביישוב די עתודות קרקע. כמו בעניין בונשטיין כך גם כאן, על אף השיהוי הבלתי מוצדק, גובר הצורך הציבורי בהשארת הקרקע בידי הרשות.




בשים לב לפיצוי ששולם ולצורך הציבורי, אין להשיב, בשלב זה, את החלקות לרשות העותרת כמבוקש. עם זאת, אין להתעלם ממחדלי המשיבות. אני קובע את המועד של שש שנים מהיום כמועד האחרון למימוש מטרת ההפקעה. אם לא תמומש מטרת ההפקעה בתוך תקופה זו, תעמודנה לרשות העותרת כל טענותיה כנגד המשיבות. השבת החלקות במקרה כזה, תיעשה כנגד השבת סכום הפיצוי שהתקבל, בתוספת הפרשי הצמדה ללא ריבית (על כך ניתנה גם הסכמתו של בא כוח העותרת. פט. 20.5.09, עמ' 23).




כבוד גדעון גינת
לעת עתה, אני סבור כי הפתרון הראוי והמידתי הוא מתן סעד כספי בעבור החלק המופקע מחלקה 29, שבגינו לא שולם לעותרת פיצוי. הרחבת קשת הסעדים, העומדים לבעל הזכויות במקרקעין שהופקעו, הומלצה גם על ידי המלומד קמר: "הרחבת קשת הסעדים תהיה בקביעתו של פיצוי נוסף שיינתן לבעל הזכויות מקום שהשבת המצב לקדמותו אינה סבירה או אינה אפשרית" (קמר, 381. גישה זו זכתה לתמיכה גם בפסיקת בית המשפט העליון - ראו: עע"ם 10398/02 אסתר זהבה וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, (25.5.05), פסקה 3 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל; הלביץ הנ"ל פסקה 85 לפסק-דינו של השופט י' דנציגר). במקרה שבפניי ראוי לאמץ נתיב זה. ההצדקה לאי תשלום הפיצויים בגין הפקעה של חלק הקטן מ-40% מהשטח, נעוצה בכך שבעלי המקרקעין המופקעים נהנים מן הפיתוח של המקרקעין שהופקעו, המשביח את המקרקעין שנותרו בידיהם (דפנה לוינסון זמיר, פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון, האוניברסיטה בעברית בירושלים, תשנ"ה-1994, עמ' 155-157). בענייננו, מובן כי לעותרת לא צמחה כל הנאה מהקרקע שהופקעה, ולפיכך לא הייתה כל הצדקה לפטור את הרשות מפיצוי. ניתן, אפוא, לקבוע פיצוי בגובה שוויו המשוערך של אותו חלק מחלקה 29.





בא כוח העותרת הסכים לפתרון המוצע בסיכומיו בעל פה (פט. מיום 20.5.09, בעמ' 53), אולם העותרת לא ביקשה סעד כספי בעתירתה, ולא הניחה תשתית ראייתית מספקת על מנת לאמוד את הסעד. העותרת רשאית לתבוע בהליך נפרד סעד כספי בהתאם לכללים שהותוו כאן. אין בפסיקת סעד כזה כדי לפגוע בזכויותיה של העותרת במקרה של אי-מימוש מטרת ההפקעה בגדר התקופה שנקבעה לעיל.




העתירה מתקבלת באופן חלקי ונדחית בחלקה, בשלב זה, בהתאם להוראות דלעיל. החלקות תישארנה, לפי שעה, ברשות המשיבות. דרכה של העותרת פתוחה לתבוע סעד כספי כאמור לעיל. על המשיבות לשלם לעותרת הוצאות משפט (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הוצאתו בפועל של כל פריט), וכן שכר טרחת עורך דין בסך 50,000 (חמישים אלף) ₪ + מע"מ בגינו, להיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הפקעת קרקעות

  2. מטרת ההפקעה

  3. הפקעת יתר

  4. פיצויים בגין הפקעה

  5. צו תפיסה

  6. ביטול הפקעת חלקה

  7. ביטול הפקעה רעננה

  8. שווי של דונם מופקע

  9. הפקעה לצורכי ציבור

  10. ילקוט פרסומים הפקעה

  11. הסכם הפקעה - מיסים

  12. עורך דין הפקעה

  13. הפקעה שלא מומשה

  14. כביש 531 הפקעה

  15. הפקעות כביש 531

  16. ביטול הפקעה בגלל פגמים

  17. הפקעה לצורך הרחבת כביש

  18. הפקעות קרקע ביפו

  19. הפקעה לסלילת כביש

  20. פסקי דין - הפקעות

  21. הפקעת שטחים - פיצויים ?

  22. עשיית עושר הפקעה

  23. הפקעה לצורך חניה

  24. הפקעה לצרכי ציבור

  25. כביש מכבית הפקעה

  26. ביטול הפקעה של כביש בצפת

  27. הפקעה - תכנית שינוי מתאר

  28. הפקעת אדמות ערבים

  29. עתירה לביטול הפקעה

  30. הפקעת מקרקעין ברמת השרון

  31. ביטול הפקעת מקרקעין

  32. הפרשות לצרכי ציבור

  33. השבחת קרקע שהופקעה

  34. הפקעת קרקע בשכירות

  35. הקצאת קרקע חלופית - הפקעה

  36. הפקעת מקרקעין מירושה

  37. פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין

  38. הפקעה לצורכי ציבור - דוגמא

  39. הצעת חוק הפקעות קרקע

  40. חישוב פיצוי על הפקעה

  41. מה זה הפקעת קרקעות ?

  42. הפקעה - חישוב פיצויים

  43. הפקעת קרקעות - בוררות

  44. חלקה מופקעת – תביעת פיצויים

  45. השפעה של הפקעה על חוזה

  46. הפקעה בניית כביש - פיצויים ?

  47. הפקעה לצורך הרחבת דרך

  48. שכר טרחה - ביטול הפקעה

  49. פיצוי על הפקעה בתל אביב

  50. פיצוי מופחת בגין הפקעה

  51. הפקעות מקרקעין כביש 531

  52. הודעה על הפקעה - פקודת הקרקעות

  53. פיצויים על הפקעה – זכות יורשים

  54. הפקעה לצורך כריית מנהרות הכרמל

  55. הפקעות קרקע בראשון לציון

  56. פיצוי בגין הפקעת 61% משטח חלקה

  57. חוק לתיקון דיני הרכישה - הפקעות

  58. הפקעת קרקע בבעלות משותפת

  59. ביטול הפקעה - אי מימוש במשך שנים

  60. הפקעה ללא פיצוי - פגיעה בקניין ?

  61. הפקעה לצורך הקמת מתקן צבאי

  62. הפקעה לצרכי ציבור פתח תקווה

  63. טופס ערעור על הפקעת מקרקעין

  64. הפקעה - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  65. סעד של פיצוי בקרקע אשר הופקעה

  66. הפקעה לצורך הרחבת נתיב תחבורה

  67. פיצוי על הפקעה – שטח נטו או ברוטו ?

  68. הפקעה שכונת נווה יעקב בירושלים

  69. קביעת פיצוי על הפקעה בבית משפט

  70. פיצויים ממדינת ישראל בגין הפקעת חלקה

  71. פיצויים על הפקעת חלק מהמקרקעין

  72. סירוב למסור מקרקעין לצורך הפקעה

  73. פירוק שיתוף במקרקעין עקב הפקעה

  74. פיצויים על הפקעה של קרקע חקלאית

  75. קרקעות חלופיות - פיצוי על הפקעה

  76. פיצויי הפקעה - הוצאות העברת עסק

  77. הפקעת קרקע לצורכי ציבור לשם סלילת כביש

  78. תביעה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין בירושלים

  79. סעיף 189 חוק התכנון והבניה - הפקעת מקרקעין

  80. טופס הפקעה או רכישה של נכסים מטעם הממשלה

  81. פיצוי בהפקעת מקרקעין לפי המחיר נכון להיום

  82. חישוב פיצויי ההפקעה על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל

  83. זכויות חברי מושב לפיצויים בגין הפקעת קרקעות

  84. הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש

  85. תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל

  86. טופס הפקעה או רכישה מטעם הממשלה של כלי שיט ההולך ונבנה

  87. פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין - לא ע"י הפקעה לצורך הרחבת כביש

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון