טענות הגנה זהות הליך תלוי ועומד 1. לפני ערעור על החלטת כבוד הרשם ניר זיתוני מיום 27/6/10, אשר נעתר לבקשת רשות להתגונן של ענבר. 2. עסקינן בתביעה בסדר דין מקוצר אותה הגישה המערערת (להלן "העירייה") כנגד המשיבה/נתבעת מס' 1 (לעיל ולהלן "ענבר") וכנגד הנתבעת מס' 2 (להלן "סאנסט ביץ'") לסילוק יד ותשלום סכום של 218,369.31 ₪ עקב הפרה יסודית של החוזה. בישיבה מיום 10/5/10 נדחתה בקשת ה רשות להתגונן של סאנסט ביץ' מחמת אי התייצבות וההחלטה נשוא ערעור זה עניינה אך ורק ביחסים שבין העירייה לבין ענבר. 3. כבוד הרשם השתית את החלטתו על שלושה אדנים: האחד, כבוד הרשם מצא כי לא נסתרה טענת ענבר לפיה נדרשה לשלם ארנונה גם בגין השטח הציבורי ופנייתה להפיק שוברי תשלום אך ורק בגין המבנים נדחתה ודי בכך כדי ליתן רשות להתגונן בפני התביעה הכספית. מה גם שמפירוט חוב הארנונה שהמציאה העירייה, לא ניתן ללמוד מהו השטח בגינו נערך התחשיב. השני, לא נסתרה טענת ענבר כי לאחר שהתקיימו הליכים משפטיים בין הצדדים בנוגע לעבודות בנייה שבוצעו בנכס ללא היתר, הושגה הסכמה במסגרתה השיבה ענבר את המצב לקדמותו. להיפך, פסקי הדין שהציגה העירייה נוגעים להליכים משפטיים שננקטו על ידי סאנסט ביץ' כדי שלא להרוס את ה'דק' ולעכב את ביצוע צו ההריסה. כאשר יש הליכים משפטיים תלויים ועומדים לא ניתן לומר כי עצם קיומה של בנייה שנקבע בדיעבד כי הינה טעונת היתר, מהווה עילה עצמאית ובלתי ניתנת לסתירה לקיומה של הפרה יסודית של החוזה, המצדיקה פינוי לאלתר. והשלישי, לא נסתרה טענת ענבר לפיה ההתקשרות עם סאנסט ביץ' לצורך הפעלת עסק לממכר מזון נעשתה על בסיס מצג של היועץ המשפטי לעירייה, לפיו המהלך ראוי ויזכה לסיוע במתן האישורים הנדרשים. ויאמר מיד - לאחר שעיינתי בערעור ושמעתי את טיעוני הצדדים, נחה דעתי כי דין הערעור להתקבל חלקית. 4. במהלך הדיון הוכחו העובדות הבאות: 4.1 מינהל מקרקעי ישראל הקצה לרשות העירייה את הנכס עד ליום 10/12/10 למטרת הקמת מרכז ספורט ימי פתוח לכלל הציבור בהתאם לחוזה הרשאה שנחתם בין השניים (ראה: המבוא לחוזה - להלן "חוזה ההרשאה"). 4.2 ביום 28/9/06 נחתם בין העירייה לבין ענבר חוזה למתן שירותים והפעלת מועדון ספורט ימי פתוח לכלל הציבור בשטח של 800 מטר הידוע כחלקה 24 בגוש 11673 ובכינויו "חוף הגולשים", בתנאי מכרז פומבי שמספרו 16/05 בו זכתה ענבר (לעיל ולהלן "הנכס", "המכרז" וה-"החוזה", בהתאמה). החוזה הוא לתקופה שמיום 30/8/06 ועד ליום 10/12/10 (עם אופציה, בתנאים, להארכה לחמש שנים נוספות), תמורת דמי שימוש שנתיים בסך של 47,765 ₪, כאשר אם וככל שהחוזה הופר על יד ענבר וההפרה לא תוקנה חרף התראה, העירייה רשאית להודיע על גמר החוזה ועל ענבר לפנות את הנכס (ראה: סעיף 15ד וכן ראה: סעיף 25 לחוזה). ענבר התחייבה להפעיל בנכס מועדון גולשים, חנות למכירת ציוד גלישה וצלילה, להקים מועדון ימי וכן הוענקה לה הרשות לעשות שימוש בחוף לעוסקים בספורט ימי (ראה: סעיף 12 לחוזה). עוד מצויין בסעיף זה (ס"ק ז') כי "המפעיל זכאי למכור שתיה קרה וחמה, גלידות ומוצרי מזון אחרים, מותנה בקבלת רישיון עסק על פי דין". כמו כן, התחייבה ענבר, בין היתר, לקיים את כל דרישות הדין, כולל השגת רשיונות, שמירה על חוקי עזר, תקנות והוראות העירייה וכל רשות ממשלתית ולשלם את כל המיסים, אגרות והתשלומים האחרים החלים על הנכס (ראה: סעיף 19ג לחוזה). 4.3 ערב צאת העירייה למכרז, התחייבו ענבר וחברה נוספת בשם מיכלין ושות' בע"מ (להלן "מיכלין") כלפי העירייה, כדלקמן (הוצג בישיבה בפני כבוד הרשם וסומן מש/1): "הנדון: מכרז חוף הגלשנים והצוללים לבקשתכם הרינו לאשר לצורך המכרז הנדון כי אם אנו לא נזכה במכרז שתוציאו בעניין הנדון או לא נשתתף בו, אנו נפנה את החוף בהתראה של 60 יום שנקבל מכם כפוף לכך שהזוכה במכרז להפעלת החוף ישלם לנו השווי המבנים בסך של 273,515 ₪". בהתאמה, נכתב בסעיף 5 לחוזה: "לצורך הפעלת העסק המפעיל ירכוש על חשבונו את המבנים הארעיים הקיימים בשטח (להלן: המבנים) מאת בעליהם שישמשו את העסק. (רצ"ב חוו"ד של מומחה לשווי המבנים ותיקון סכום השווי המוסכם בסך 273,515 ₪ לא כולל מע"מ). למען הבהר, על-פי המצב החוקי הקיים לא ניתן להמיר את המבנים במבנים אחרים. המפעיל מצהיר בזה כי אין לו ולו יהיו לו כל תביעות מכל מין וסוג שהוא כנגד העירייה בגין ההשקעות שביצע ברכישת המבנים הארעיים ואחזקתם" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. 4.4 בחודש יולי 2009, או בסמוך לכך, נחתם בין ענבר לבין סאנסט ביץ' חוזה (הוצג בפני כבוד הרשם וסומן מש/2 - להלן "חוזה סאנסט ביץ'"), במסגרתו העביר ענבר לסאנסט ביץ' את הפעלת המזנון. בחוזה זה הציגה עצמה ענבר כבת רשות בנכס מכח זכייתה במכרז והחוזה. במסגרת חוזה סאנסט ביץ' התחייבה סאנסט ביץ', בין היתר, לשפץ את המבנה, לבצע את כל הדרוש לשם קבלת רישיון עסק, לשלם 50% מחיוב הארנונה "בגין שטח המזנון והקרקע, למעט מועדון הגלישה"; וכן לשלם דמי שימוש חודשיים בסך של 4,000 ₪ ומע"מ כחוק (ובתקופת האופציה דמי שימוש מוגדלים). עוד מצויין בחוזה סאנסט ביץ' מפורשות כי זכויות סאנסט ביץ' יופקעו "...בכל מקרה בו עיריית חיפה תחליט מכל סיבה שהיא להפסיק את הרשות לענבר. פקעה הרשות כאמור, מכל סיבה שהיא, מתחייב המפעיל לפנות מיידית את שטח המזנון עם דרישה, וזאת ללא כל פיצוי" (ראה סעיף 2.4). 4.5 ביום 5/8/09 ניתן צו מנהלי להריסת עבודות בנייה שבוצעו בנכס ללא היתר כדין. בקשות סאנסט ביץ' וענבר לביטול הצו נדחו (ראה גם: החלטת כבוד השופטת ג' בסול ב-ב"ש (חיפה) 69/09; החלטת כבוד השופט שפירא בע"פ 23693-10-09 והחלטת כבוד השופט א. לוי ב-רע"פ 9063-09 - להלן "צו ההריסה"). 4.6 בהתאם לפסק דינו של כבוד השופט ר. שפירא מיום 5/11/09 (ע"פ 23693-10-09 - הוצג בפני כבוד הרשם וסומן מש/4) צו ההריסה מתייחס לבניית משטח עץ בשטח של כ-68.5 מ"ר ועמודי עץ שנבנו על שביל בצמוד למבנה מועדון הגלשנים. בית משפט לעניינם מקומיים קבע כי לסאנסט ביץ' אין כל זכויות בנכס וגם לגופם של דברים - הצו הוצא כדין, מדובר בעבודות בנייה הטעונות היתר שהתבצעו ללא היתר תוך פגיעה בערכי טבע, בחוף הים ובאוכלוסיית בעלי החיים הנמצאים במקום ורמיסה גסה של שלטון החוק. כבוד השופט שפירא פסק כי צדקה ערכאת קמא כשקבעה כי המדובר בבנייה הטעונה היתר בנייה, ואשר בוצעה ללא היתר בסמוך להוצאת צו ההריסה ותוך עשיית דין עצמי. כך גם צדקה ערכאת קמא בקביעתה כי המדובר בפגיעה בסביבה חופית ולא הוצגה כל ראייה כי קיימת אפשרות לקבל היתר בנייה בעתיד הנראה לעין בתחום המוגדר כ"תחום חוף הים", כאשר בהתאם לחוק התכנון והבנייה היתר כזה צריך גם לקבל את אישור הועדה לשמירה על הסביבה החופית. בנוסף פסק כי אסור לענבר על פי החוזה להעביר לאחר את זכויותיה על פי החוזה כולן או חלקן ללא הסכמת העירייה כפי שמצויין בחוזה סאנסט ביץ' אך הסכמה לא נתבקשה ולא ניתנה. מכאן, כקביעת ערכאת קמא, אין לסאנסט ביץ' כל זכות כדין בנכס ועל כן אין לה זכות עמידה לעתור לביטולו של צו ההריסה. בקשת רשות ערעור פלילי שהגישה סאנסט ביץ' נדחתה על ידי כב' הש. א. לוי ביום 15/11/09, בין היתר מחמת העדר זכות עמידה והעדר צפי לקבלת היתר בנייה בעתיד (הוצג בפני כב' הרשם וסומן כחלק מ-מש/4). 4.7 העירייה דרשה מענבר לסלק ידה מן הנכס נוכח הפרת החוזה ולשלם לה כספים (ראה מכתבים מיום 21/9/09, 1/10/10). 4.8 בהתאם לרשומי העירייה מיום 15/10/09 חוב דמי ארנונה של ענבר עמד על סך של 218,369.31 ₪ עד לסוף שנת המס (לפי חיוב שנתי בסך של 51,650.24 ₪), מתוכו חוב העבר עמד על סך של 144,631.54 ₪. 4.9 במהלך חקירתו בפני כבוד הרשם ביום 27/6/10 הודה מר ענבר (מנהל ענבר), בין היתר, כי לא התקבל אישור העירייה להעברת הזכויות לסאנסט ביץ' (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורות 13-14) וכי ענבר לא שילמה ארנונה בגין הנכס במהלך כל התקופה (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורה 25 עד עמוד 7 שורה 8). 5. תשלום הארנונה - 5.1 משהודתה ענבר כי במהלך כל התקופה היא לא שילמה ארנונה לעיריית חיפה, די בכך כדי להוות הפרה של החוזה, המקנה לעירייה את הזכות להודיע על ביטולו לאחר שניתנה התראה במהלכה לא תוקנה ההפרה, ועל ענבר לפנות את הנכס ראה: סעיף 15ד לחוזה וכן סעיף 25 לחוזה). לעניין זה יודגש כי אם וככל שהיו לענבר טענות כנגד חיוב הארנונה, שומה היה עליה לנקוט בדרכים העומדות לה על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976 (להלן "חוק הערר"). הליך בו נקטה לראשונה רק ביום 3/9/09 או בסמוך לכך בחלוף המועד הקבוע בחוק הערר. מה גם שטענתה זו של ענבר אינה מתיישבת עם האמור בחוזה סאנסט ביץ' המתייחס ל-50% מ"...חיובי הארנונה בגין שטח המזנון והקרקע, למעט מועדון הגלישה" (ראה: סעיף 5 לחוזה סאנסט ביץ'), "חיובי", לשון רבים, תוך התייחסות מפורשת לקרקע כאשר רק שטח מועדון הגלישה מוחרג מהחיובים בהם ישאו שני הצדדים בחלקים שווים. כך גם טענה זו סותרת את הנטען במכתבה מיום 8/2/09 (צורף לתצהיר התומך בבקשת רשות להתגונן) כי עדיין לא ברורה זהות החייב, ענבר או מיכלין, נוכח הליך תלוי ועומד ביניהן (ת"א) (חיפה) 1499-07). 5.2 מעבר לכך, גם אם אקבל את טענת ענבר כי בהגשת התביעה פתחה העירייה בפניה צוהר להעלאת טיעונים אלה, הרי עסקינן אך ורק בכל הקשור לגובה החוב, להבדיל מאי תשלומו המהווה הפרה של החוזה ומקנה לעירייה, בין היתר, את סעד הפינוי. גם לעניין זה, פסק הדין המצוטט על ידי ב"כ ענבר (רע"א 1809/07, עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ (2008)) קובע כי בכל הקשור לטענה בדבר זהות המחזיק נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב יחסית להעלאתה בעוד ביחס ליתר הטענות שבסעיף 3(א) לחוק הערר, הסמכות הכללית תופעל רק במקרים חריגים: "...  ברע"א 2425/99... נפסק, מפי כבוד השופטת פרוקצ'יה, כי "מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר את עקיפתה". עם זאת, "נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית המשפט הרגיל או לבג"צ להיזקק להכרעה במחלוקת גם כאשר הנושא נתון להליך של השגה וערר והוא כאשר מדובר בענין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת". הנשיא (כתוארו אז) ברק העיר כי שאלה סבוכה היא האם לועדות הערר סמכות ייחודית או מקבילה אך, מכל מקום "אפילו אניח כי הסמכות היא מקבילה, מן הראוי הוא לעשות שימוש בשיקול הדעת השיפוטי, ובגדר "הסעד החילופי", להכיר בסמכותה של ועדת הערר. 10.  שיקולים נוספים שהוכרו על מנת להתיר לאזרח להעלות טענותיו בפני בית המשפט על אף סמכותם של גופי ערר הינם מודעותו של האזרח להליכי ההשגה המינהליים ומידת הפגיעה ועיוות הדין שיגרמו לאזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות...". וראה גם ב-ע"א 5262/08, מילגד בע"מ נ' מועצה אזורית מטה אשר (2010): "... נושאי ארנונה שונים מטופלים במספר מסלולים מקבילים, אשר קוי התיחום ביניהם אינם תמיד חדים... נוכח הוראות סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר), וכן "כעניין שבמדיניות שיפוטית, יתבקש - כך נותנת הדעת - כי נושא הכרוך באופן ברור בבדיקות עובדתיות פרטניות ימצא את מקומו במסלול ועדת הערר, על פי תכליתה והרכבה" (פרשת ריבוע כחול, פסקה ל'), ועל כן הצדק עם בית המשפט קמא כי המסלול המתאים לתקיפתה של שאלת השימוש בפועל - שאלה עובדתית מובהקת - היה של השגה וערר...". במקרה דא לא נטען כי ענבר לא היתה מודעת לאפשרות הגשת השגה וערר, מה גם שנקטה בהליך השגה באמצעות עורכי דינה, אלא שעשתה כן, כאמור, רק בחודש ספטמבר 2009. 5.3 וזאת יש לציין - שני הצדדים כשלו מלבצע את ההפרדה בין כובעה של העירייה כצד לחוזה לבין כובעים אחרים של העירייה (מינהלת ארנונה, מנהל רישוי עסקים, ועדה מקומית לתכנון ובנייה). בכל הקשור לסעד הפינוי עסקינן אך ורק בכובע העירייה כצד לחוזה. הא ותו לא. אמנם כאשר העירייה, כרשות ציבורית היא צד לחוזה קיימת 'דואליות נורמטיבית', קרי: חלות שתי מערכות - מערכת דיני החוזים ומערכת דיני המינהל הצבורי (ראה: ע"א 4553/06, 4633/06, מ"י נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (2010); ת"א (חיפה) 992/08, עיריית קרית מוצקין נ' גלי גיל מרכז ספורט ונופש קרית מוצקין בע"מ (2010); ע"א 6518/98, הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, על האסמכתאות הנזכרות דשם; רע"א 8733/96, לנגברט נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(1) 168; ע"א 8729/07, אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (2009), על האסמכתאות המצוינות בו; ע"א 9551/04, אספן בניה ופיתוח בע"מ המערערת בע"א נ' מדינת ישראל (2009); ע"א 3979/01, בניני ישקו ומקרקעין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2003); ת"א (חיפה) 622/99, באומרט נ' מדינת ישראל (2008); ת"א (חיפה) 19108/02, אהרונסון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (2009) - על האסמכתאות הנזכרות בו; רע"א 470/08, כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד האוצר (2010)) - אך עדיין קיימת הפרדה מלאה בין זכויותיה וחובותיה של העירייה כצד לחוזה לבין סמכויותיה על פי דין. מטעם זה אי תשלום הארנונה, בנייה ללא היתר ושימוש בנכס ללא רישיון עסק מהווים לא רק הפרה של הוראה חוזית של ענבר כלפי העירייה, אלא גם הפרת חובות ענבר על פי הדין. רובד נוסף זה מקנה לעירייה, בתפקידיה האחרים, סמכויות על פי דין כלפי ענבר, אך שומה לשמור על האבחנה בין השניים. בהתאמה, עצם העובדה שענבר לא שילמה ארנונה מהווה הפרה של החוזה בינה לבין העירייה. מעבר לכך, העירייה כמינהל ארנונה זכאית לדרוש את חוב הארנונה מענבר ובמסגרת זו יבורר האם זכאית ענבר להעלות טענות כנגד חוב הארנונה בשלב זה משלא העלתה אותן במועד ובאופן הנקוב בחוק הערר; ונקדים ונאמר כי הוא הדין בכל הקשור להפעלת הנכס ללא רישיון עסק - עצם הפעלת נכס ללא רישיון עסק מהווה הפרה של ההוראה החוזית וזאת מעבר להפרה של הוראות החוק המקנות לעירייה סמכויות שונות; וכך גם בנושא הבנייה - עצם הבנייה הבלתי חוקית מהווה הפרת חובתה של ענבר כלפי העירייה להפעיל את הנכס בהתאם להוראות כל דין (ראה: סעיף 19ג'). מעבר לכך, נתונות לעירייה כרשות המקומית לתכנון ובנייה הסמכויות לפעול נוכח בנייה שלא כדין, כפי שעשתה בפועל. 5.4 גם טענת ענבר כי חיובה על פיה החוזה הינו רק בגין המבנים על פי סעיף 8ב לחוזה לא תסייע בידה. מעבר לעובדה כי סעיף 19ג מתייחס לכל התשלומים השוטפים (הגם שלא נעלם מעיני כי אין בו אזכור מפורש של ארנונה), הרי שלכל היותר יש בכך כדי להשליך על גובה החיוב אך לא על העובדה, בה הודתה ענבר, כי כלל לא שילמה ארנונה במשך כל התקופה. ענבר אף לא טוענת כי במהלך כל התקופה ניסתה לשלם סכום כלשהו על חשבון חוב הארנונה אך העירייה מיאנה לקבלו וגם במכתביה אין ולו ניסיון לתשלום. על כן, גם סעיף 8ב לחוזה, בו נאחזת ענבר, הופר על ידה ויש בהפרתו כדי להקנות לעיריה את סעד הפינוי. ויצויין גם כב' הרשם ראה בכך טעם למתן רשות להתגונן בפני התביעה הכספית בלבד (קביעה עליה לא ערערה ענבר). לעניין זה יוער כי בפסק דינו של כבוד השופט י. רטנר (ת"א(חיפה) 1499/07), נתקבלה טענת ענבר כנגד מיכלין לקיזוז סך של 17,839 ₪ בגין ארנונה, המהווה את חלקה היחסי של מיכלין. מכאן, ענבר ידעה לחלץ את הסכום שלשיטתה היא חייבת בו. הדברים נאמרים בזהירות בשים לב לטענת ב"כ ענבר כי פסק הדין בוטל בערכאת הערעור, אך מכל מקום הערה זו היא למעלה מהצורך ואין בכך כדי לשנות ממסקנותי. 6. הסבת הזכויות - הוכח כי בניגוד להוראות החוזה (ראה: סעיף 18 לחוזה) ענבר המחתה זכויות לצד ג' - סאנסט ביץ' - בלא לקבל את אישור העירייה לכך. מר ענבר הודה בכך בחקירתו הגם שבשלב זה ניסה לטעון, בניגוד לאמור מפורשות במבוא לחוזה סאנסט ביץ', כי אין הוא זקוק לכך (וראה גם תצהיר מנהל סאנסט ביץ' מיום 4/8/09). ודוק: אין כל אחיזה לפרשנות ענבר כי סעיף 18 אינו מתייחס לממכר מזון. לשון סעיף 18 לחוזה חד משמעית היא: "המפעיל מתחייב כי לא ימחה ולא יעביר לאחר את ההסכם כולו או חלקו או כל זכות או חיוב הנובעים ממנו. כמו כן, לא ישתף אחר בהפעלת השירותים או יעביר לו את ההפעלה כולה או חלקה ללא הסכמה כאמור. אין האמור בסעיף זה כדי למנוע מהמפעיל להעסיק עובדים שכירים לשם הפעלת ותיפעול העסק". (וראה לעניין פרשנות חוזה מקום בו הלשון חד משמעית את דברי כבוד השופט דנציגר ב-רע"א 1452/10, מפעל הפיס בע"מ נ' טלמור (2010), על האסמכתאות המצוינות בו). מה עוד שבחוזה סאנסט ביץ' מבקשת ענבר להעביר לסאנסט ביץ' לתקופה קצובה את זכותה להשתמש בחלק מהנכס (מבנה) כבר רשות מכוח החוזה עם העירייה. די בהפרה יסודית זו כדי להקנות לעירייה את הסעדים המפורטים בחוזה ובדין ובכלל זה את סעד הפינוי המבוקש על ידה. זאת ועוד. הטענה כי הפעלת המזנון היתה על בסיס מצג של היועץ המשפטי לעירייה לפיו מהלך כזה הינו ראוי ויזכה לסיוע למתן האישורים הנדרשים, נטענה ביחס להפעלת המזנון, להבדיל מהתקשרות עם צד ג' (ראה: סעיף 13.3.4 לתצהיר מר ענבר). ביחס להתקשרות עם צד ג' טענה ענבר כי "מלכתחילה היה ברור כי לצורך הפעלה של עסק לממכר מזון, על המבקשת להביא גורם חיצוני" (ראה: סעיף 13.5.4 לתצהיר מר ענבר). למי ברור?! לענבר הפתרונים. בפרט משנטען כי הדבר היה טרם חתימת חוזה שהינו פועל יוצא של מכרז שעורכת רשות ציבורית (ולעניין זה ראה גם להלן), בעוד לשון החוזה מפורשת היא. יתירה מכך. במסגרת החוזה הצהירה ענבר, בין היתר, כי "הוא בעל נסיון וידע מוכח ועכשווי במתן השירותים ובהפעלת מועדון ספורט ימי וכי הינו רשאי על פי כל דין לנהל עסק כאמור" והדברים אינם מתיישבים זה עם זה. וממשיכה ענבר וטוענת (שם, בסעיף 13.5.4 לתצהיר מר ענבר) "גם כאשר נערכה אותה פגישה עם היועץ המשפטי, סגניתו של ראש העיר ויתר בעלי התפקידים [במהלך שנת 2009 לפי סעיף 13.3.4 לתצהירו - ב.ש.], בכך דובר" וזאת בניגוד לנטען למשל במכתב ענבר מיום 20/6/07. מכל מקום, אין די בלשון כללית ועמומה זאת, וובוודאי שאין לראות בכך משום התחייבות העירייה, אישור העירייה או אף הבטחה שלטונית כשיטת ענבר (המוכחשת על ידי העירייה - ראה למשל מכתב היועמ"ש מיום 21/9/09) וזאת עוד בטרם נדרשנו לסוגיית מעמדה של הבטחה שלטונית. אמנם, במסגרת בקשת רשות להתגונן ניתן לטעון בעל פה כנגד מסמך בכתב (ראה: ע"א 390/59, רוז'נסקי נ' וייט, פ"ד יג(3) 2149) ושומה להקל עם המבקש רשות להתגונן. בהתאמה, די כי הלה יצביע בתצהירו על הגנה לכאורה, ולו בדוחק, מפני התביעה (ראה: ע"א 248/89, החברה הכללית למוסיקה נ' WARNER, פ"ד מו(2) 273; ע"א 8493/06, עזבון המנוח כהן ז"ל נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ 2010)). ברם, במקרים בהם ברור כי ההגנה שמעלה המבקש היא משוללת יסוד ואין לה על מה שתסמוך, לא תינתן רשות להתגונן. כאמור ב-ע"א 3300/04, צול ניהול פרוייקטים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (2009): "חרף כללים מקלים אלה, שנועדו למנוע נעילת שער בפני מי שהגנה אפשרית בפיו, נקבע כי "לא ייתן בית המשפט רשות להתגונן, כשטענתו העובדתית של המבקש חסרת ממשות על פניה, או שהיא 'הגנת בדים'..." ... לעניין זה, הכלל הוא כי טענת הגנה שבתצהיר המתבדית מניה וביה, בין אם עקב חקירתו הנגדית של הנתבע ובין אם על יסוד החומר שהובא בפני בית המשפט, לא תשמש עילה למתן רשות להתגונן...". כך גם נפסק כי אין המבקש רשות להתגונן רשאי להסתפק בהעלאת טענות כלליות בתצהירו אלא עליו להיכבד ולהיכנס לפרטי העובדות שעליהן הוא מבסס את טענות הגנתו (ראה: ע"א 9652/02, אחים אלפי נ' בנק לאומי (2004); ע"א 10189/07, ששון נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (2009); ת"א (י-ם) 3389/09, קוואסמה נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (2010)) ואילו במקרה דא ענבר כאמור כשלה בכך - הטענה נטענה בכלליות וללא כל פירוט ואין לפניי כל 'תיזה עובדתית' המצדיקה מתן הזדמנות להוכיחה. נהפוך הוא. אף קצה חוט של טענת הגנה שראוי לבררה אין לפנינו, שהרי טענה זו נסתרת בחוזה סאנסט ביץ', אשר אינו כולל אישור של העירייה להסבת הזכויות אלא מורה על הצורך בקבלתו. הדברים אמורים במיוחד משחוזה סאנסט ביץ' נערך על ידי בא כוחה של ענבר, אשר חזקה עליו כי היה ער לצורך לקבל את אישור מראש ובכתב מהעירייה בטרם ביצוע המחאת זכות לצד ג'. מכאן, לפנינו הודאת בעל דין כי אישור העיריה נדרש על מנת להסב את הזכויות לסאנסט ביץ' וכי לא ניתן אישור להסבת הזכויות. לא זו אף זו. בהתאם לפסק דינו של כבוד השופט ר. שפירא מיום 5/11/09 (ע"פ 23693-10-09 - מש/4) חרף הוראות החוזה וחוזה סאנסט ביץ' - המחאת הזכות בוצעה ללא אישור העירייה, וכלשונו הסכמת העירייה "לא נתבקשה ולא ניתנה במקרה זה". בנסיבותיו של מקרה זה, ובכלל זה כמפורט גם בפסק דינו של כבוד השופט ר. שפירא בערעור ענבר מיום 27/12/09 (ע"פ 19458-12-09) ממנו עולה כי ענבר ידעה על ההליכים, לא ביקשה להצטרף אליהם כדין ושבה והגישה בקשתה רק משנדחתה בקשת סאנסט ביץ' על ידי כל הערכאות - יש בפסק דין זה כדי ליצור השתק פלוגתא ביחס לענבר כמי, שלכל הפחות, יש לה קירבה משפטית לסאנסט ביץ' (ולעניין התנאים להחלת השתק פלוגתא גם ביחס לזר ראה למשל ב-ע"א 16416-05-09, נקר נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ (2010) על האסמכתאות הנזכרות בו; והשווה: ע"א 9551/04, אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מ"י (2009); ת"א (מרכז) 13445-09-08, אבו קטיפן נ' משה הוד (2010); רע"א 3528/10, סינאי נ' מסיקה (2010)). 7. הפעלת מזנון - בהתאם להוראות החוזה זכאי המפעיל למכור שתיה חמה וקרה, גלידות ומוצרי מזון אחרים. על פניו, פרשנות סעיף זה כמאפשרת הפעלת פאב או בית קפה או מסעדה אינה מתיישבת גם עם חוזה ההרשאה מהמינהל הינו למטרת הקמת מרכז ספורט ימי פתוח לכלל הציבור ומכוחו נחתם החוזה שלפנינו לפיתוח בנכס של "מרכז ספורט ימי פתוח לכלל הצבור" על מנת לתת "שרותים לצבור הקשורים להשכרת ומכירת ציוד צלילה, גלישה, מתן הדרכה לצוללנים וגלשנים, קיום אפשרות אחסנה של ציוד ומתן שירותי חוף במסגרת מועדון הספורט הימי" (ראה במבוא לחוזה). אך גם אם הייתי מקבלת את טענת ענבר לפרשנות החוזה בשים לב כי עסקינן בבקשת רשות להתגונן - הרי שהפעלת מזנון/בית קפה/פאב/מסעדה מחייבת על פי לשונו המפורשת של החוזה רישיון עסק וכן היתרים כדין (ראה: סעיף 12ז וכן ראה סעיף 19ג לחוזה) ואין מחלוקת כי המזנון/בית קפה/מסעדה/פאב פעלו ללא רישיון עסק. ב"כ ענבר הודה בכך, כלשונו: "מבחינה מינהלית אין לנו רשיון עסק..." (ראה: עמוד 4 לפרוטוקול שורות 15-16). כך גם על פי החלטת כבוד השופט א.ה. ורבנר מיום 5/5/10 במסגרת הליך נוסף (ב"ש 98/09) צו הפסקת שימוש מכח סעיף 239 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן "חוק התכנון והבניה") מיום 4/11/09 כנגד ענבר, סאנסט ביץ' ומנהליהן יוותר על כנו ובהתאם לדברי ב"כ ענבר תלוי ועומד כתב אישום (ראה: עמוד 4 לפרוטוקול שורות 10-13). די בכך כדי לזכות העירייה בסעד הפינוי עקב הפרת החוזה. אמנם, בפי ענבר טענות כנגד העירייה על כי לא נתנה לה רישיון עסק, אלא שבהתאם לחוזה סאנסט ביץ' (מש/1), על מנת להפעיל את המזנון היה צורך לשפץ את המבנה ולהוציא אישורים ממשרד הבריאות, כיבוי אש ועוד לשם ביצוע כל התוספות, השינויים, השיפורים וההתקנות במבנה נשוא חוזה סאנסט ביץ' (ראה: המבוא לחוזה סאנסט ביץ' וכן סעיף 3.1), כאשר בחוזה נשוא הערעור מצויין מפורשות (ראה: סעיף 5) כי בהתאם למצב החוקי הקיים, לא ניתן להמיר את המבנים במבנים אחרים. כך גם כבוד השופט ר. שפירא בפסק דינו מיום 5/11/09 (ע"פ 23693-10-09 - מש/4) קובע עוד כי: "לא הוצגה בפני בימ"ש כל ראיה לכך כי קיימת אפשרות לקבלת ההיתר לבנייה בתחום שבנדון, המוגדר כ"תחום חוף הים", אשר היתר שכזה צריך לקבל אישור גם של הוועדה לשמירה על הסביבה החופית בהתאם לחוק התכנון והבניה..." (וראה גם פסק דינו של כבוד השופט א. לוי מיום 15/11/09 - רע"פ 9063/09). בהתאם לכך, בחוזה סאנסט ביץ' העבירה ענבר את האחריות להוצאת רישיון עסק וקבלת מלוא האישורים לסאנסט ביץ' ואף טרחה לכלול בחוזה זה הוראה כי אם לא יוצא הרישיון, סאנסט ביץ' לא תבוא בכל טענה כנגדה ואף תשפה את ענבר בגין כל הוצאה שתיגרם לענבר עקב הליכים משפטיים שינקטו נגדה (ראה: סעיף 4 לחוזה סאנסט ביץ'). חוזה זה לא רק סותר את טענתה הנוכחית של ענבר אלא מהווה הודאת בעל דין כי לא ניתן רישיון עסק להפעלת המקום - יהיה זה מזנון, פאב, בית קפה או מסעדה, חרף נחיצותו על פי הדין, תוך הפרת החוזה. זאת ועוד. טענות ענבר באשר להתנהלות העירייה אשר, לשיטתה, נתנה לה הבטחות שלטוניות כאלה ואחרות נטענו בכלליות. מה גם שטענות אלה סותרות בחלקן את טענותיה האחרות לשיתוף פעולה כביכול בינה לבין גורמים בעירייה ולהסכמות אליהן הגיעו הצדדים. אך גם אם נוכח הגישה המקלה הייתי מוצאת כי יש ליתן לה רשות להתגונן בטענה זו לא היה בכך כדי לסייע בידה משדי בכל אחת מן ההפרות האחרות כדי להקנות לעירייה את סעד הפינוי. לעניין זה יוער כי המדובר בחוזה שנחתם עם רשות שלטונית המחוייבת, בין היתר, בנורמות של הגינות, סבירות ושויון הנגזרות מתפקידה כנאמן הציבור (ראה למשל: ע"א 9551/04, אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מ"י (2010); ע"א 4553/06, מ"י נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (2010)). הדברים אמורים במשנה תוקף מקום בו עסקינן בחוזה שנחתם לאחר זכיית ענבר במכרז, כאשר כל אדם שביקש להשתתף בו שקל האם לעשות כן אם לאו נוכח הוראותיהן המפורשות והמדוייקות של מסמכי המכרז, ובכלל זה החוזה (ראה: עמוד 4 לפרוטוקול שורה 2), כנדרש מרשות העורכת מכרז, ולא מעבר לכך. ולעניין זה ראה ב-ע"א 3051/08, סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל (2010): "... על משרד הבינוי והשיכון, כרשות ציבורית העורכת מכרז, מוטלת חובה להבטיח שמסמכי המכרז ישקפו בצורה מלאה ומדויקת את כל המידע המצוי ברשותה ורלבנטי לנסיבות ההתקשרות. כמו כן עליה להביא לפני המציעים מידע רלבנטי שנמצא ברשותה. זאת, הן מתוך הגנה על אינטרס ההסתמכות של המציעים, הן משום העיקרון בדבר חופש המידע וזכות הציבור לדעת, הן כביטוי לשקיפות המאפשרת מנהל תקין ושמירה על טוהר המידות... בית-משפט זה אף הדגיש בעבר כי חובתה של הרשות המנהלית בעניין זה היא אף "קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי"...". (וראה גם: עת"מ (חיפה) 232/08, מועצה מקומית דיר חנא נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (2009); רע"א 470/08, כרמל התפלה בע"מ נ' מ"י (2010); והשווה: בר"מ 5359/09, טרילוג'יקל טכנולוגיות בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו (2009)). אך כאמור, אין אני נדרשת לטענה זו בשים לב להפרות האחרות שהוכחו. 8. בנייה שלא כדין - בהתאם לפסקי דין חלוטים שלפניי, ענבר ו/או סאנסט ביץ' מטעמה ביצעו בנייה בלתי חוקית בסביבה חופית תוך עשיית דין עצמי ועל כן, הוצא צו הריסה. במסגרת פסקי הדין נאמר מפורשות כי הבנייה שבוצעה טעונה היתר. אין המדובר בקביעה בדיעבד אלא בהפרה ביודעין של ענבר ו/או מי מטעמה את הוראות החוק כפי שנקבע על ידי כבוד השופט רון שפירא ורשות ערעור על פסיקתו נדחתה. משכך, המדובר בהפרה יסודית המהווה עילה עצמאית המצדיקה פינוי. גם לעניין זה, הטענה כי לאחר שהתקיימו הליכים משפטיים בנוגע לעבודות, הושגה הסכמה במסגרתה הושב המצב לקדמותו - לא תסייע בידי ענבר. ראשית, חזקה על יועציה המשפטיים של ענבר כי ישכילו להעלות את ההסכמות על הכתב, בפרט בשלב זה בו הצדדים כבר מנהלים הליכים משפטיים ביניהם וזאת מעבר ליכולת בעל תפקיד לחייב את העירייה מכוח הבטחה שלטונית (ולעניין זה לא נעלם מעיני האמור בסעיף 12 למכתב יועמ"ש העירייה). שנית, גם אם, נוכח הגישה המקלה, הייתי מתירה הגנה בטענה זו, הרי בנסיבות, היה זה כנגד הפקדת ערובה משמעותית. אך אין אני נדרשת לכך משדי בהפרות האחרות בהן הודתה ענבר ושהוכחו לפניי. מכאן, סעדה של ענבר עשוי להיות בפיצוי בגין נזקים כאלה ואחרים שנגרמו לה, לטענתה עקב התנהלות העירייה (ואין בכך כדי להביע דעה בעניין דא) - אך אין בכך, כדי להוות מגן מפני תביעת הפינוי נוכח ההפרות האחרות שהוכחו לפני (אי תשלום ארנונה והסבת זכות לצד ג'). 9. מהמקובץ עולה כי ענבר הפרה את החוזה הפרות יסודיות שלא תוקנו על ידה ועל כן, זכאית העירייה לסעד הפינוי המבוקש על ידה. שונה הדבר בכל הקשור לחוב הארנונה - לאור טענת ענבר כי יש לחייבה בתשלום ארנונה אך ורק בגין שלושת המבנים חרף העובדה כי ענבר לא נקטה בהליכים על פי חוק העזר, שומה שלא לנעול לפניה הדלת וליתן לה רשות להתגונן בכל הקשור לגובה הארנונה בלבד (להבדיל מעצם חיובה בתשלום ארנונה אשר הופר על ידה). הדברים אמורים במיוחד בשים לב לאמור לעיל באשר לאבחנה בין כובעה המינהלי של העירייה לבין כובעה החוזי. 10. למעלה מהדרוש, אתייחס לטענת ענבר ביחס לזכויות העירייה. ויאמר מיד - דין להידחות. בהתאם לחוזה, העירייה קיבלה ממינהל מקרקעי ישראל הרשאה להשתמש בנכס למטרת הפעלת מרכז ימי ומכוח זה ניתנה לענבר הזכות להשתמש בנכס. מכאן, זכות חזקה משפטית קיימת גם קיימת לעיריית חיפה, כאשר ענבר מחזיקה בפועל בנכס מכוח זכותה זו של העירייה אשר הוענקה לה במסגרת החוזה. בעצם חתימת ענבר על החוזה, מודה היא בזכויות העירייה בנכס, שאם תאמר אחרת, הרי שאף ענבר היא בבחינת מסיג גבול בנכס במהלך כל התקופה. יתירה מכך, בהתאם להצהרות ענבר בחוזה סאנסט ביץ', שנערך על ידי בא כוחה של ענבר, שבה ענבר ומצהירה כי היא במעמד של בר רשות בנכס מכוח החוזה שנחתם עם העירייה לאחר זכייתה במכרז ובהתאמה, מבקשת היא להעביר לסאנסט ביץ' זכות של בר רשות, תוך שענבר מבהירה כי לעירייה נתונה הרשות להפקיע את הזכות ולהפסיק את הרשות לענבר (ראה: סעיף 2.4 לחוזה סאנסט ביץ'). עוד יצויין כי בחוזה לא נכתב כי על העירייה לשלם לענבר את סכום המבנים מן הטעם הפשוט שהמדובר בנוסח חוזה שצורף למסמכי המכרז כהודאת ענבר (ראה: עמוד 4 לפרוטוקול שורה 2). מה עוד שקיים גורם נוסף הטוען לזכויות במבנים - מיכלין - בשיעור של 32% (ראה: מש/1, ת"א (חיפה) 1499/07). עצם העובדה שהעירייה טרחה ווידאה בטרם יציאתה למכרז, עם האנשים הנמצאים בשטח, יהיה מעמדם אשר יהיה (מסיג גבול או בר רשות) כי הם לא יפריעו להפעלת המרכז הימי על ידי הזוכה במכרז - עולה בקנה אחד עם חובותיה, אך אין בו כדי להקנות לענבר יש מאין זכויות במקרקעין. מכל מקום, יש לאבחן אבחנה חדה בין זכויות במבנים אשר מוגדרים בחוזה כמבנים ארעיים ויבילים (ולעניין זה ראה: סעיף 5 לחוזה) לבין זכויות במקרקעין. גם ניסיון ב"כ ענבר לטעון כעת כי המדובר במחוברים לא יסייע בידו מאחר והמחוברים הולכים אחר המקרקעין ולא להיפך. לא זו אף זו - עם חתימת החוזה ויתרה ענבר על כל זכות, אם וככל שהיתה לה, במקרקעין עובר לחתימת החוזה. הצהרות ענבר והודאותיה בחוזה ובחוזה סאנסט ביץ' הן בדבר מעמד העירייה והן בדבר מעמדה - מחייבות אותה. מכאן, לכל היותר המדובר במחלוקת כספית בדבר שווי המבנים שאין עניינה במסגרת זו. 11. בטרם סיום - אתייחס לשניים: 11.1 האחד, אי הגשת עיקרי טיעון - אכן העירייה לא הגישה עיקרי טיעון ובהתאם לתקנה 446(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 (להלן "התקנות"), בעל דין שלא הגיש עיקרי טיעון במועד הקבוע דינו כדין בעל דין שלא התייצב למועד שנקבע לדיון, אלא אם כן הורה בית המשפט אחרת. אין תמה כי המדובר במחדל של העירייה, אלא שיש לשים לב כי תכלית התקנה לאפשר לצד שכנגד לדעת את מכלול הטענות כנגדו ולהתכונן כדבעי. משהודיעה העירייה כי היא נסמכת על הודעת הערעור מטעמה, הרי שתכלית זו קויימה. מה גם שאף במקרה זה נותר לבית המשפט שיקול דעת האם לברר את הערעור לגופו חרף מחדל זה. לעניין זה יש לזכור כי סדרי הדין הם בבחינת 'שפחת הדין' המהותי (ראה: ע"א 189/66, ששון נ' קדמה בע"מ, פ"ד כ(3) 477; רע"א 1056/10, קווי אשראי לישראל שירותים פיננסיים משלימים בע"מ נ' אליעד (2010); בר"ע (חיפה) 1429/05, שוורץ נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ (2006)). על כן, במקרה זה ובהתקיים תכלית התקנה, אין בכך כשלעצמו כדי לגרום לדחיית הערעור. לעניין זה יודגש כי לא היה בקיום הישיבה במועדה כדי לפגוע בענבר משמלוא טיעוני העירייה היו בפני ענבר אשר בא-כוחה היה ערוך ומוכן לישיבה זו בעוד דחיית הדיון היתה גורמת להשחתת זמנם של שני הצדדים כמו גם של כלל ציבור המתדיינים הממתין ליומו. הדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך שתקופת ההרשאה נשוא החוזה עתידה להסתיים ביום 10/12/10 (לא נטען, וממילא לא הוכח, כי חוזה ההרשאה עם המינהל הוארך באופן שהתקיים התנאי לאופציה כנקוב בסעיף 4 לחוזה). יחד עם זאת, אשקלל מחדל זה בבואי לפסוק הוצאות. 11.2 והשני, הבקשה לצירוף ראיות - במסגרת ערעור זה אין לטעון טענות חדשות ו/או להביא ראיות חדשות ומכל מקום בחינת החלטת ערכאת קמא תעשה על סמך הראיות שהיו לפניה ותו לא. כאמור למשל ב-ע"א (ירושלים) 5656/04, אבו סיף נ' אלאהלייה אלמסרייה חב' לביטוח בע"מ (2005): "הכלל הוא אפוא, כי בעלי הדין אינם זכאים להגיש ראיות בשלב הערעור ובית המשפט שלערעור יפסוק את הדין "על יסוד כתבי הטענות של בעלי הדין, ההודיות שהודו, והראיות שהביאו לפני בית המשפט בערכאה הקודמת כפי שאלה מתגלים מפרוטוקול המשפט" (תקנה 453 לתקנות סדר הדין האזרחי). לפיכך, רק במקרים נדירים תתיר ערכאת הערעור, כצעד יוצא דופן, לפתוח את פרשת הראיות לאחר שניתן פסק הדין של הערכאה הראשונה. ואכן, על ערכאת הערעור לנהוג בעניין זה "ביד קמוצה ביותר"... עם-זאת, על שיקול הדעת בשאלת הבאת ראיות בערעור, כמו על כל עניין אחר של סדר דין, חולש הצורך לנהוג בדרך הנראית הטובה ביותר לעשיית דין צדק...". (וראה גם: ד"ר י. זוסמן סדרי הדין האזרחי מהדורה שביעית (1995) עמוד 847 ואילך; ת"א 4737/90, מלכה נ' בנק הפועלים בע"מ (1992); י. גורן סוגיות בסדר הדין האזרחי מהדורה עשירית (2009) עמוד 664 ואילך). העירייה אינה טוענת כי המדובר בראיות שלא היו תחת שליטתה ו/או לא היו צריכות להיות בחזקתה קודם לכן ו/או כי נתקיימו אותן נסיבות חריגות בהן תותר הגשת ראייה נוספת בערעור. המדובר בחוזה הרשאה עם המינהל; חוזה סאנסט ביץ'; מכתב מנהלת הארנונה לב"כ ענבר מיום 3/11/09; מכתבי מנהל המחלקה לרישוי עסקים לענבר מיום 23/8/09 ו-17/5/10; בקשה לצו הפסקת שימוש בפאב/מסעדה שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובנייה כנגד ענבר, מר ענבר, סאנסט ביץ' ואחרים מיום 3/11/09; החלטה מיום 5/5/10 (ב"ש 98/09); החלטת כבוד השופטת בסול ביחס לצו הריסה מנהלי ופרוטוקול הישיבה מיום 22/10/09 (ב"ש 69/09); פסק דינו של כבוד השופט שפירא (ע"פ 19458-12-09); ופסק דינו של כבוד השופט א. לוי (רע"פ 9063/09). בכל הקשור להחלטות ופסקי דין שנתקבלו על ידי ערכאות אין מניעה להצגת המסמכים. כך גם חוזה סאנסט ביץ' - הוגש בפני כבוד הרשם ועל כן, אין המדובר בראייה נוספת. מנגד, כבוד הרשם לא התיר את הגשת חוזה הרשאה עם המינהל במהלך חקירת ענבר. בשים לב כי המדובר במסמך שלא נערך או נחתם על ידי ענבר, הרי שלא היתה אפשרות לקבל את המסמך באמצעות עד זה בהעדר הסכמה ואין מקום להתיר הגשת מסמך זה. יחד עם זאת, אין בכך כדי לשנות מהמסקנות אליהן הגעתי, בשים לב לאמור בחוזה עליו חתומה ענבר. כך גם יתר המסמכים, הגם שידועים ומוכרים הם לענבר, אינם מותרים להגשה משלא עמדו בפני כבוד הרשם. 12. סוף דבר 12.1 הערעור מתקבל חלקית. 12.2 אני מתירה למשיבה להתגונן אך ורק בכל הקשור בגובה חוב הארנונה. 12.3 אני מחייבת את המשיבה לשלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, אשר נוכח מחדל המערערת כמפורט לעיל בסעיף 11.1, מועמדות על סך של 2,500 ₪ בלבד. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. הליך תלוי ועומדעיכוב הליכים