תביעה לביטול הסכם הפשרה מטעמי צדק והגינות רקע כללי וההליך שלפני לפני תביעה למתן סעד הצהרתי לפיה התבקשתי להצהיר כי הסכם פשרה שנכרת בין התובע לנתבע אשר ניתן לו תוקף של פסק דין מבוטל ולהורות על ביטולו בהתאם. עוד התבקשתי להצהיר כי התובע הינו דייר מוגן בנכס שפרטיו יפורטו להלן. אין חולק בין הצדדים כי התובע הינו הבעלים של דירה הממוקמת בבנין ברחוב יל"ג 34 בחיפה והידועה כחלקה 34 תת חלקה 13 בגוש 10864 (להלן: "הדירה"). אין חולק עוד כי הדירה נרכשה על ידי התובע ביום 30.1.2009. אין חולק עוד גם בזמן שרכש התובע את הדירה התגורר בה הנתבע והוא גר בה עד עצם היום הזה. 10.6.2010 הגיש הנתבע תביעה לסילוק יד וכספית כנגד התובע, במסגרת ת.א. 18950-06-10 בבית משפט השלום בחיפה (להלן: "תביעת הפינוי"), בה טען כי בעת שרכש את הדירה התובע הציג את עצמו כדייר מוגן ובעקבות מצג זה הוא הוטעה וגרם לו לחתום על זכרון דברים לפיו ישולם לו סכום של 200,000 ₪ עבור חלקו כדייר מוגן. הנתבע במסגרת אותה תובענה הפנה לשלל ראיות, עליהם נעמוד בהמשך, מדוע לדעתו התובע אינו דייר מוגן בדירה ואף טען כי הלה הינו מסיג גבול בדירה. הנתבע התגונן בפני התובענה כאשר טענתו המרכזית הינה שהוא דייר מוגן, תצהירי עדות ראשית הוגשו על ידי הצדדים והתיק נקבע לשמיעת עדים. בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 8.9.2011 הגיעו הצדדים להסכם כדלקמן: "לאחר דיון שלא לפרוטוקול, במסגרתו הובאה בפני הצדדים הצעת ביהמ"ש באשר לאופן סיומו היעיל והפרקטי של הליך זה: הצדדים: אנו מסכימים להצעת ביהמ"ש לפיה ימונה השמאי, מר ערן וולקן ממשרד מאיר וולקן שמאים, בחיפה, מטעם בית המשפט, אשר יעריך את שווי זכות הדיירות המוגנת של מר חנא מוסלם, הנתבע בתיק זה, בנכס נשוא המחלוקת. מוסכם עלינו כי קביעת השמאי תהא מחייבת מבחינתנו. אנו נישא בשכ"ט השמאי בחלקים שווים. מוסכם כי בהתאם לנוהג בבתי המשפט במחוז חיפה שכ"ט המומחה לא יעלה על 5,000 ₪ + מע"מ. בהתאם להערכת השמאי, יפקיד התובע את הסכום שיקבע השמאי אצל בא כוחו בנאמנות, תוך 30 יום מיום הקביעה. בד בבד ייערך מר חנא מוסלם, הנתבע, לפינוי הנכס, תוך 60 יום מיום הקביעה. פינוי הנכס יתבצע לא יאוחר מאשר 60 יום לאחר קבלת הודעה בדבר הפקדת הסכום הכספי אצל ב"כ התובע, כשהדירה היא באותו מצב שראה אותה השמאי וללא חובות של חשמל, מים, ארנונה, כנגד הצגת מסמכים שהחובות סולקו. ברור כי בתקופת הביניים ועד למועד פינוי הנכס בפועל, ישא הנתבע בכל התשלומים הנובעים מהחזקת הנכס, לרבות דמי השכירות בגינו, כמות שהינם משתלמים כיום. אי ביצוע פינוי הנכס במועדו יוביל לכך שהנתבע ישא בפיצוי מוסכם בשיעור של 1,000 ₪ לכל יום איחור במסירת החזקה בנכס, אשר לתובע תהא זכות לקזז אותו מהכספים המופקדים אצל בא כחו. מבקשים ליתן תוקף של פסק דין להסכמה שבין הצדדים." (להלן: "הסכם הפשרה") ביום 31.10.2011 הגיש התובע התביעה המונחת לפני. בד בבד עם הגשת כתב התביעה הגיש התובע בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. בית המשפט מפי כבוד השופטת הוך-טל, אשר אישרה את הסכם הפשרה, הורתה בהחלטתה מיום 11.12.2011 על עיכוב פסק הדין בכל הקשור לסעד הפינוי ודחתה את הבקשה ככל שהיא נוגעת לבדיקת השמאי עליו הסכימו הצדדים. טענות הצדדים בכתב התביעה טוען התובע כי יש להצהיר על ביטול הסכם הפשרה וזאת מן הנימוקים כדלקמן: 7.1 יש להורות על ביטול הסכם הפשרה מטעמי צדק והגינות. 7.2 מאז שנת 1980 עת רכש התובע את זכויותיו כדייר מוגן בדירה חלפו עברו כשלושים שנה , עדים נפטרו והלכו לעולמם, מסמכים חשובים אבדו ופרטים חיוניים נשכחו מהזיכרון וניסיונות התובע לאתר מסמכים ועדים לא צלחו דבר אשר הקשה עליו להתמודד אל מול טענות הנתבע. 7.3 ביום 24.8.2009 נחתם בין התובע לנתבע זכרון דברים לפיו התחייב הנתבע לשלם לתובע סך של 200,000 ₪ כנגד זכותו של התובע לדיירות מוגנת (להלן: "זכרון הדברים") אך הנתבע התחמק מלמלא אחר התחייבותו. במקום זאת הגיש הנתבע את התביעה לפינוי הדירה. 7.4 התובע לא יכל לאתר מסמכים לאחר שהוגשה תביעת הפינוי נגדו והיה בידו הסכם שכירות מיום 1.12.1980 אשר נפלו בו פגמים וטעויות כפי שיפורט להלן ולמקראו לא ניתן לדעת בוודאות אם הוא מתייחס לתובע. בנוסף היה ברשותו תצהיר של מר מרדכי גבע המאשר כי התובע הינו דייר מוגן. 7.5 בפתח ישיבת ההוכחות התבקש התובע להמתין מחוץ לאולם ולאחר כעשר דקות הוא נקרא להיכנס שם הוצג בפניו הסכם הפשרה שגובש על רקע הראיות הנמצאות בתיק. התובע חסר הניסיון נאלץ להסכים להמלצת בא כוחו לפשרה בכאב רב ואשר בעיקרה הוא מתחייב לפנות את הנכס. 7.6 התובע טוען כי לפני מספר ימים מהגשת התביעה הנוכחית הגיע לידיו תיק מסמכים שמצא אחיו מר אילי מוסלם בדירת הוריו, בין היתר המסמכים התגלה מסמך מקורי מיום 30.10.1980 החתום בין הבעלים של הדירה לבין התובע. התובע טוען כי מסמך זה הינו בעל חשיבות והשלכה מכרעת על תוצאות תביעת הפינוי. 7.7 התובע טען בכתב התביעה בי בעקבות מסמך זה הגיע לרעייתו של הדייר המוגן שקדם לו אשר הביעה נכונות להעיד במשפט. 7.8 התובע יטען כי יש להורות על ביטול הסכם הפשרה מכח העילה של גילוי ראיות חדשות. 7.9 בנוסף טוען התובע כי יש להורות על ביטול הסכם הפשרה בעילה של טעות, הטעיה ועושק. התובע טען כי בשעת עריכת ההסכם היה שרוי בלחץ נפשי ורגשי וכי הנתבע ניצל מצוקה זו אשר התווספה לתמימותו של התובע מה שגרם לתובע להסכים להסכם הפשרה. הנתבע בכתב הגנתו מעלה את הטענות כדלקמן: 8.1 הסכם הפשרה נכרת בהמלצת בית המשפט כאשר שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין מנוסים כשכל עורך דין לצרכים, לאינטרסים ולטענותיו של לקוחו וההסכם נערך בנוכחות עורכי הדין והלקוחות. 8.2 התובע טען בתביעת הפינוי כי הוא דייר מוגן ועל רקע טענה זו הגיעו הצדדים לכלל הסכם בדבר פינויו מהדירה תוך שהם מביאים בחשבון את טענת הדיירות המוגנת, שעבורה הוא היה אמור לקבל כסף לפי חוות דעת של שמאי שמינה בית המשפט. 8.3 התובע הפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים בטרם הגשת תביעת הפינוי כפי שהפר את הסכם הפשרה ועל כך הוא חייב לשלם פיצוי מוסכם כפי שהסכימו הצדדים. 8.4 התובע הגיש לבית המשפט בהליך שהתנהל בתביעת הפינוי תצהיר בצירוף מסמכים להוכחת טענותיו וכן הביא עדים שתמכו בגרסתו שהוא דייר מוגן בתביעה. רק לאור ראיות אלו הסכים הנתבע לשלם לתובע את מלוא שווי דמי המפתח המגיעים לתובע כדיר יוצא ולוותר על תביעתו לקבל מהתובע סך של 50,000 ₪. 8.5 הנתבע מכחיש את השתלשלו העניינים המתוארות על ידו בכל הקשור לישיבה שהתקיימה בבית המשפט בה הצדדים הגיעו להסכם הפשרה. הנתבע טוען כי כבר בזיכרון הדברים הסכים התובע לפנות את הדירה. בדיו שהתקיים בבית המשפט יצאו הצדדים מנקודת הנחה כי מגיע לתובע דמי מפתח עבור היותו דייר מוגן ורק גובה הסכום היה שנוי במחלוקת. 8.6 עילת התביעה לביטול הסכם הפשרה מקורה באי כדאיות העסקה שאינה מהווה עילה לביטול הסכם עקב טעות. 8.7 התובע אינו מציין את תאריך גילוי המסמך ולכן הנתבע אינו יודע אם המסמך היה בידי התובע עבור לכריתת הסכם השרה. מה עוד למסמך זה אין כל רלוונטיות לתוצאות המשפט. גם מסמך זה היה בידיו הוא לא היה משנה את תוצאות הפשרה שהכירה בזכות התובע לדיירו מוגנת. ביום 15.11.2012 נשמעו עדי הצדדים. מטעם התובע העידו גב' רות אקסלרד, מר אילי מוסלם, מר מוטי גבע והתובע ומטעם הנתבע העידו מר אברהם קלמן גרוס והנתבע. דיון והכרעה מהותו של הסכם פשרה הסכם פשרה ניתן לביטול מחמת פגם ברצון על ידי הגשת תובענה עצמאית. העילות לביטולו הן אותן עילות הקבועות בפרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") כגון טעות, הטעיה כפיה ועושק (ראה: ע"א 249595 בן לולו נ. אטראש, פ"ד נא(1) 577, 588). בע"א 7663/11 גבריאל דדון ואח' נ. יוסף חדד ואח' [טרם פורם] (להלן: "עניין דדון") התייחס כבוד השופט דנציגר למהותו של הסכם פשרה כדלקמן: "הסכם פשרה משמעותו הגעה לפיתרון מוסכם שנראה לשני הצדדים הוגן בנסיבות העניין, אגב ויתורים הדדיים וחלוקת הסיכונים והסיכויים של כל אחד מהצדדים. תכונה מרכזית של פשרה היא סופיותה, כשציפייתם הסבירה של הצדדים הינה כי מדובר ב'סוף פסוק' וכי לא יבואו בעקבותיו תביעות בעתיד בעניין שבמחלוקת...לפיכך לא בנקל תתקבל טענתו של צד להסכם פשרה שנפל פגם בכריתתו, ונטל ההוכחה לעניין זה מוטל, מטבע הדברים, על כתפי הצד שתובע את ביטול ההסכם. אמנם לא מדובר בנטל הוכחה מוגבר בהשוואה לנטל ההוכחה שנדרש להוכחת קיומו של פגם בכריתת הסכם 'רגיל' (שכשלעצמו אינו נטל קל), אך נקודת המוצא הינה כי הסכם פשרה מעצם טבעו הינו הסכם שהצדדים שקלו היטב שיקוליהם בטרם כריתתו, ולכן יש לבחון בזהירות יתרה את טענת הפגם בכריתה." יחד עם זאת, יש להדגיש כי לא תמיד בית משפט יגיע למסקנה שאין לבטל הסכם פשרה ולא לעולם חוסן. במקרים בהם ישתכנע כי התובע אשר הגיש את תביעתו, במסגרתה התפשרו הצדדים, והתובע ידע כי זו הוגשה בחוסר תום לב כאשר הוא ידע שהעובדות שנטענו בה אינן אמת, במטרה ללחוץ על הצד שכנגד ניתן לבטל את הסכם הפשרה מטעם זה. על כך נעמוד בהמשך ביתר פירוט. ביטול הסכם עקב טעות סעיף 14(א) לחוק החוזים העוסק בביטול הסכם מחמת טעות וקובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה." בעניין דדון מנה בית משפט העליון את יסודות ביטול הסכם בעילה של טעות וקבע כי אלו הם ארבעה: קיום חוזה; טעות יסודית; ידיעה בפועל או בכח של הצד השני על הטעות; וקשר סיבתי בין הטעות לכריתת ההסכם קרי: ללא הטעות, הצד שמבקש לבטל את ההסכם לא היה מתקשר בו. להלן אדון בכל יסוד בנפרד. אוסיף עוד כי אם הצד שכנגד לא ידע על הטעות אז יש להחיל את הוראות סעיף 14 (ב) לחוק החוזים לפיו הביטול מסור לשיקול דעתו של בית המשפט אם ראה "שמן הצדק לעשות זאת". קיום חוזה על יסוד זה הצדדים לא חלוקים ולכן אין צורך לקיים דיון בו. טעות יסודית כדי לעמוד בדרישת היסודיות על הטוען להוכיח כי אלמלא הטעות לא היה מתקשר בחוזה ומדובר בטעות מהותית וחמורה "היורדת לשורש העסקה שנעשתה ולעצם מהותה" (דברי בית משפט העליון בע"א 326/68 חג' מורשד נ. חג' אחמד, פ"ד כג(1) 573, 576 וראה גם דברי כבוד השופט טירקל בע"א 1581/98 חברת נתיבי אילון בע"מ נ. בשורה ייזום וקידום פרוייקטים בע"מ, פ"ד נד(4) 209, 218). אולם בטרם נדון בשאלה האם מדובר בטעות יסודית יש לדון בשאלה האם הייתה טעות מצדו של התובע בעת כריתת הסכם הפשרה? בעניין זה ההלכה הפסוקה דרשה כי העובדות לגביהם התרחשה הטעות היו עובדות הידועות בעת כריתת ההסכם ולא על נסיבה אשר תתרחש בעתיד. הטעות צריכה להתייחס למצב הקיים בהווה ובעבר ולא לגבי אמונה באשר למצב הדברים בעתיד. סעיף 14 לחוק החוזים מכיר רק בטעות לגבי מצב הדברים בעת הכריתה וטעות לגבי נסיבות או אירועים שיתרחשו בעתיד לאחר כריתת ההסכם אינה נופלת לגדרי טעות (ראה: ). הטעות במקרה הניצב לפניי הינה טעות למצב הדברים בהווה כפי שהיה בעת כריתת הסכם הפשרה. התובע סבר באותה עת בטעות כי אין בידו או בידי מי מטעמו הסכם המוכיח את טענתו לדיירות מוגנת ועל כן הוא מקיים תנאי זה. בנוסף הנני סבור כי מדובר בטעות מהותית. המחלוקת העיקרית שהייתה בין הצדדים עת ניהלו את תביעת הפינוי הייתה האם התובע הוא דייר מוגן. טענתו המרכזית של הנתבע הייתה כי אין בידי התובע חוזה המוכיח את טענתו כי הינו דייר מוגן. על סמך העובדה כי אין בידי התובע הסכם המוכיח את טענתו לדיירות מוגנת נעשה הסכם הפשרה. אינני מקבל את טענת הנתבע כי נקודת המוצא בהסכם הפשרה הייתה כי התובע הינו דייר מוגן. הראיה הסכם הפשרה סוטה מזיכרון הדברים שנעשה בין הצדדים וממנו התנער הנתבע בטענה כי התובע אינו דייר מוגן. אם הנתבע היה מודה כי הו דייר מוגן מה המניעה הייתה לקיים את זכרון הדברים? אולם נשאלת השאלה האם טעות זו של התובע באה במניין הטעויות לגביהן ניתן לבטל את הסכם הפשרה? בענין דדון התייחס כבוד השופט דניצגר לשאלה מה ה אותן טעויות בהסכמי פשרה אשר מן הראוי להפעיל לגביהן את סעד הביטול כדלקמן: "זאת ועוד, כאשר צד להסכם פשרה טוען בדיעבד כי יש מקום לבטל את ההסכם עקב טעות (בין אם בידיעת הצד השני ובין אם לאו), מתעוררת במלוא העוצמה שאלת ייחודו של הסכם הפשרה כהסכם ל"קניית סיכון" ביחס להסכם "רגיל". ככל שמדובר אך ורק בטעות בהערכת הסיכונים והסיכויים, ובהבנה מאוחרת של אחד הצדדים כי הפשרה אינה מוצלחת מבחינתו כפי שחשב מראש, הרי שמדובר בטעות הנמצאת בליבת הסיכון שנטל על עצמו הצד להסכם שאינה מקימה עילה לביטולו. זוהי למעשה טעות בכדאיות העסקה (או כדאיות הפשרה), שכידוע אינה מקימה עילת ביטול. עם זאת, אין פירושו של דבר שהסכם פשרה הינו חסין לחלוטין מביטול מחמת טעות. כאשר צד להסכם הפשרה מוכיח כי ביסודו של ההסכם עומדת טעות יסודית בנקודה שלא הייתה שנויה במחלוקת ואשר לגביה לא התפשרו הצדדים, ניתן הסכם זה לביטול ככל הסכם אחר." בענייננו הטעות נוגעת להערכת הסיכון מטעם התובע. עת התפשר התובע הסיכון היה שלא יצליח להוכיח את טענתו כי הוא דייר מוגן מאחר ואין הסכם בכתב בידיו. הפשרה הייתה סביב נקודה שהייתה שנויה במחלוקת והיא האם התובע הינו דייר מוגן. גילוי הראיה בדמות ההסכם בכתב הינה טעות הנמצאת בליבת הסיכון שנטל התובע ועל כן אינה מקימה לכאורה עילה לביטול הסכם הפשרה. לאפשרות של גילוי ראיה חדשה לאחר הסכם הפשרה התייחסו ד. פרידמן ו- נ. כהן בספרם "חוזים", תשנ"ג - 1992, כרך ב' עמ' 738 כדלקמן: "גישה זו עשויה לחול גם לגבי טעות בדבר ראיות. מי שמתפשר מכיוון שאיננו יודע על קיום ראיה העשויה להוכיח את גירסתו או מכיוון שהוא מעריך שסיכוייו במשפט אינם טובים, איננו זכאי לבטל את הפשרה, אם גילה כעבור זמן את הראיות החסרות." הדברים הנ"ל סויגו בסייג החשוב לענייננו כדלקמן: "אולם אם פעל הצד השני שלא בתום לב, וביודעו שאין לו זכות תביעה ניצל את העדר הראיות להשגת פשרה, תהא הפשרה ניתנת לביטול." (שם) בבואי ליישם את הכללים הנ"ל הנני סבור כי הנתבע הגיש את תביעת הפינוי בחוסר תום לב תוך שהוא מנצל את העובדה כי באותו שלב לא היה בידי התובע הסכם שכירות. תביעת הפינוי הוגשה לדעתי תוך שהנתבע ידע כי אין לו כל עילת תביעה כפי שאפרט להלן. אתחיל בכך שלכתב התביעה ולתצהיר עדות ראשית בתביעת הפינוי לא טרח הנתבע לצרף את הסכם הרכישה אשר במסגרת רכש הנתבע את זכויות הבעלות בדירה. באותו הסכם הצהיר המוכר בפני הנתבע כדלקמן: "המוכרים מצהירים כי הם הבלעדיים והמוחלטים על הדירה וכי לא רובץ עליה כל שעבוד ו/או חוב ו/או עיקול ו/או הערת אזהרה ו/או זכות לצד ג' כלשהו למעט זכות של הדייר הגר בדירה בשכירות מוגנת..." הנתבע טוען להגנתו כי אמנם לא צירף את אותו הסכם אך התובע בתצהירו עדות הראשית בתביעת הפינוי צירף את אותו הסכם. לעניות דעתי עצם העובדה כי התובע צירף את אותו הסכם אינו גורעת מחוסר תום ליבו של התובע. צד הפונה בתביעה לבית המשפט עליו להציג את מלוא העובדות והראיות הנמצאות ברשותו כחלק מדרישת תום הלב בהתנהלות דיונית. במסגרת גילוי המסמכים עליו לגלות מסמכים מועילים ומזיקים לו כאחד. על כן הימנעות מצירוף אותו מסמך מהווה כשלעצמה חוסר תום לב. ההלכה הפסוקה קבע כי מקום בו רוכש דירה, רוכש אותה כתפוסה על ידי דייר מוגן הוא מושתק מלטעון כי הדייר אינו דייר מוגן. בע"א 56/67 ברוך אלימלך נ. ליאון יחיאל, פ"ד כא(1) 666 רכש המערער דירה כתפוסה ולאחר מכן הגיש תביעה לסילוק ידו של הדייר המשיב בטענה שאינו דייר מוגן. וכך נקבע בבית משפט העליון: "השופט הראשי המלומד בבית-משפט השלום דחה תביעת המערער משלושה טעמים מצטברים, ואלה הם: ראשית, קיבל טענת הגנתו של המשיב שאין יריבות בינו לבין המערער; שנית, פסק שיש לראות את המשיב כדייר מוגן מכוח סעיף 30 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955; ושלישית, ראה להשתיק את המערער מחמת מניעות. בית-המשפט המחוזי. כערעור. הסתפק באמצו לעצמו את טעמו השלישי של בית-משפט השלום, ופירש את הסכמת המערער לרכוש את זכות החכירה על הדירה כדירה "תפוסה" כוויתור מצד המערער כלפי המשיב לתבוע פינויו או סילוק ידו מן הדירה. טענתו של המערער לפנינו שאין כאן השתק, מפני שהמשיב לא שינה מצבו לרעה - טענת סרק היא: הרי ויתר המשיב על זכות החכירה שהיתה לו בדירה על-פי חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל, ולא קיבל בעד ויתור זה אלא התמורה הראויה להעברת הזכות בדירה כשהיא תפוסה על-ידיו, ולא החמורה הראויה להעברת הזכות בדירה כשהיא מתפנית על-ידיו.אף אני מסתפק הייתי בטעמו של בית-המשפט המחוזי לדחיית תובענתו של המערער, אילולא תרעומתו של המערער לפנינו, כאילו שגה בית-המשפט המחוזי בגישתו לבעיה....." (ההדגשה שלי - א.כ.) גם בענייננו רכש הנתבע את הדירה כתפוסה על ידי דייר מוגן. יש להניח כי המחיר ששילם בעדה אף היה בהתאם. הסכמתו של הנתבע לרכוש את הדירה כתפוסה על ידי דייר מוגן משמעה ויתור מצידו להגיש תביעת פינוי ולטעון אחרת. תביעה לפינוי היה רשאי להגיש אך ורק בעילות הקבועות על פי חוק הגנת הדייר. אם לא די בכך התובע החזיק בדירה כשלושים שנה כאשר הוא שילם שכר מוגן במשך כל אותם שנים לבעלים הקודמים ממנו רכש הנתבע את הזכויות ואף שילם חלק משכר הדירה לנתבע עצמו אשר הסכים לקבלו. כל אלה מלמדים כי התובע הינו דייר מוגן אשר לא ניתן לחלוק על מעמדו, גם בהעדר הסכם בכתב, ולכן גם מסיבה זו היה מנוע הנתבע מלהגיש א תתביעת הפינוי כפי שהגיש. בשים לב לכך, הגשת תביעת פינוי בה טען כי התובע הינו משיג גבול הייתה תביעה חסרת תום לב וכל מטרתה היא להשיג תנאים טובים יותר מאלו שהוסכמו בזכרות הדברים. תביעה זו הייתה ניצול של מצב בו לתובע לא היה הסכם דיירות מוגנת באותו שלב על מנת לסחוט ממנו תנאים טובים יותר. לא מצאתי כי בהתנהגות התובע דבק חוסר תום לב. טענתו כי גילה את ההסכם לאחר כריתת הסכם הפשרה הינה טענה סבירה אחרת מדוע שלא יציגו במסגרת תביעת הפינוי? טענה נתמכה כדבעי בעדות אחיו של התובע. התובע אף העיד כי בעקבות מציאת ההסכם ידע את פרטי הבעלים אשר השכירות לו את הדירה וכך הגיע לעדה גב' אקסלרד. בשים לב לכך מתקיים בענייננו החריג בו ניתן לבטל הסכם פשרה ומן הדין לאפשר לתובע לבטל את הסכם הפשרה. קשר סיבתי התובע הצהיר כי אלמלא הטעות לפיה הוא סבר שאין בידיו חוזה שכירות הוא לא היה מתקשר באותו הסכם פשרה. טענה ז ולא נסתרה ואף נראית לי סבירה. ידיעה של הצד שכנגד לא הוכח כי הנתבע ידע שמדובר בטעות. מדובר בטעות לגבי ראיה שנמצאת בשליטת התובע. לא הוכח כי הנתבע החזיק באותה ראיה. בשים לב לכך מדובר בטעות משותפת שחלים לגביה הוראות סעיף 14(ב) לחוק החוזים והביטול הוא בשיקול דעתו של בית המשפט. מאחר והגעתי למסקנה, כפי שאפרט בהמשך, שיש לבטל את ההסכם מחמת עושק אזי מן הצדק להורות על ביטול ההסכם מטעמי צדק לפי סעיף 14 (ב) לחוק החוזים. ביטול בעילה של עושק סעיף 18 לחוק החוזים קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה." בענייננו היה התובע במצוקה. במידה ותביעת הפינוי של הנתבע הייתה מתקבלת התובע היה מפונה מביתו ללא קבלת כל פיצוי כספי בשים לב לכך שהנתבע במסגרת תביעת הפינוי התנער מזכרון הדברים וטען שהתובע הפר אותו. הנתבע אף ידע כי התובע נמצא במצוקה. לכל אורך תביעת הפינוי נפנף הנתבע בעובדה כי אין בידי התובע חוזה ולכן הוא נמצא כמי שניצל את מצוקת התובע בעת כריתת הסכם הפשרה. נשאלת השאלה האם תנאיו של הסכם הפשרה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל? הקושי הניצב להוכיח תנאי זה נעוץ בעובדה שבמסגרת זיכרון הדברים הסכים כבר התובע להתפנות תמורת סכום מסוים, 200000 ₪ ואילו בהסכם הפשרה הוסכם כי ישולם לתובע השווי של זכותו בדיירות מוגנת בהתאם להערכת שמאי מוסכם. יטען המשיב כי הסכמה כי ישולם שווי השוק ש הזכות אינו חורג מהמקובל. הערכת השמאי שמונה הייתה כי שווי הזכות של דיירות מוגנת עומד על סך של 135,000 ₪. אחד המבחנים המשמש לאינדיקציה האם תנאי ההסכם בלתי סבירים הוא טענת הפרשי הערך בין הערכים המוחלפים. במרה זה יכול לטעון המשיב כי תמורת מסירת הדירה כפנויה ישולם לתובע שווי הזכות של דיירות מוגנת. אך יחד עם זאת כי מבחן זה הינו "הנחיה - אך לא תכתיב" (ראה: ג. שלו "דיני חוזים - החלק הכללי" דין הוצאה לאור בע"מ תשס"ה - 2005, עמ' 350). וכך מסכמת שלו ספרה הנ"ל את אמו המידה לצורך בחינת סבירות התנאים: "אמת המידה היא, אם כן, סבירות או ליתר דיוק: חוסר סבירות. את זאת יקבע בית - המשפט, על פי נסיבות העניין, תנאי השוק, הוראות החוזה ועמדת המיקוח היחסיות של הצדדים לעסקה." (ראה: שלו עמ' 350) בענייננו אמנם הוסכם כי הערכים שיוחלפו הם בהתאם להערכת שווי שוק. יחד עם זאת, בל נשכח כי ברקע נכרת בין הצדדים זיכרון דברים לפיו ישלם הנתבע סך של 200000 ₪ תמורת זכותו של התובע. לאחר שהשמאי ביצע את הערכתו עלה כי שווי השוק נופל בהרבה מהשווי עליו הסכימו הצדדים בסך של 65,000 ₪ מתוך 200000 ₪. על כן לדעתי בנסיבות העניין ההסכם אליו הגיעו הצדדים אינו סביר בנסיבות העניין. לכן ולעניות דעתי יש לבטל את ההסכם גם מחמת עושק. התוצאה בשים לב לאמור לעיל הנני מקבל את התביעה ומצהיר על ביטול הסכם הפשרה שנכרת בין הצדדים. הנתבע יישא בהוצאות התובע בסך של 7000 ₪. חוזהביטול חוזההסכם פשרה