סעיף 31 לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים

סעיף 31 לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש רגיל וסביר, לפי תנאי הזמן והמקום, כל עוד הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים. השאיפה צריכה להיות למצוא איזון בין השימוש ובין השמירה על הזכויות הקיימות של בעלי הדירות בדירותיהם וברכוש המשותף. (ראה: א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין [חלק שלישי – בתים משותפים, תשס"א – 2001] 102 וכן ראה: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, כ"ח 1 עמ' 645, (להלן: "פס"ד זמורה"). בהמ' 163/81 בודנוף נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד לה(4) 277, נקבע כי התנאים הללו הינם תנאים מצטברים. דהיינו: יש צורך בכך שהשימוש יהא רגיל וסביר, וכן שהשימוש לא ימנע שימוש כזה משותף אחר. שימוש סביר יהא שימוש שיתאם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף. ייעוד החלק של הרכוש המשותף משמע, השימוש בו לפי ייעודו לפי תנאי הזמן, המקום וכוונת בעלי הדירות.

12. בהתאם לנסיבות בעניינו נבחן את השימושים אשר עושים הנתבעים ברכוש המשותף.
התובעת טענה טענות שונות ואף המציאה לתיק בית המשפט תמונות רבות של החצר, בזמנים שונים ובסיטואציות שונות (ראה ת/1 – ת/5, וכן תצלומים נוספים המצורפים לתיק בית המשפט ולסיכומי התובעת). בחלק מהתמונות מופיעים אף הנתבעים, אנשי מקצוע שעבדו בדירתם וכן של אורחיהם. מעבר לעובדה כי צילום בהיקף כה נרחב וממושך של החצר והנתבעים מטריד ואף מעלה שאלות רבות בנוגע לפרטיותם, לא מצאתי בתמונות שימוש אשר חורג מהגדרת שימוש סביר, למעט השימוש שעושים הנתבעים ברחבה שביציאה מדירתם. להלן אבהיר מסקנתי זו.

התובעת העלתה את טענותיה להסגת גבול חצרה, גידול צמחיה המפריעה לה ע"י הנתבעים וחסימת הדרך לשביל הציבורי כבר בפנייתה למפקחת על רישום המקרקעין בשנת 2009. הנתבעת העלתה גם את תלונותיה בנוגע לגדר האבן המחלקת את החצר המשותפת תוך סיפוח לכאורי של חלק מהחצר ומניעת מעבר לשביל הציבורי שנמתח לו בגבול החצר. המפקחת ערכה ביקור במקום והתרשמה כי הגדר החוצצת את החצר אינה יוצרת חציצה קניינית. עוד התרשמה המפקחת כי הגדר אינה בהכרח מחלקת את החצר באופן סימטרי אולם יש בה כדי להקל על הפרדה כל שהיא בין החצרות מה שאמור להקל על טיפוח ופיתוח החצר שהיא רחבת ידיים. המפקחת שמעה את הצדדים הניצים וציינה כי עם השנים אכן הוסכם כי חלק החצר הסובבת את דירת הנתבעים תטופח על ידם ואילו חלק החצר הסובבת את דירת התובעת תטופח על ידי התובעת. הסכמה זו התגבשה ובוצעה במשך שנים. המפקחת המשיכה ופסקה כי הנתבעים לא ספחו לעצמם חלק מהחצר אלא פשוט בחרו לטפח בחלק של החצר הקרוב אליהם צמחיה ונוי. מאחר והתובעת טענה כי הצמחייה מפריעה לה קבעה המפקחת בפס"ד מיום 6.4.10 כי יש לגזום את הצמחייה הגולשת לחצרה של התובעת, ככל שהיא עוברת את הרום המהווה את המשכה של הגדר המפרידה בין החצרות. בנוסף הורתה על פתיחת פתח בגדר החוצצת בין החצרות שיאפשר לתובעת מעבר אל השביל הציבורי וממנו.

13. התובעת טוענת בהליך זה שלפני כי המצב בנכס השתנה באופן מהותי מהמצב של הנכס בעת ביקור המפקחת לפני שנים. כאמור, לטענתה הנתבעים המשיכו וניכסו מאז חלקים ניכרים ברכוש המשותף, שנועד לייחד את שימוש לטובתם. לטענתה הנתבעים בנו אדנית אבן לאורך השביל והתקינו מעליה גדר במבוק, אולם לאחר פסק הדין הגביהו הנתבעים והאריכו באופן דרמטי וניכר את הגדר, ועיבו את הצמחייה, עד כדי יצירת חציצה פיזית וויזואלית. כמו כן לאחר ביקורה של המפקחת הוגבה השביל מול בית הנתבעים וגדר האבן הנמוכה שתחמה את רוחב השביל נפרצה, במקביל לדירתם, ליצירת רחבה בהמשך לאותו רצף. התובעת כאמור צירפה תמונות רבות להוכחת טענותיה. בחנתי את התמונות שצירפה התובעת הן של הרחבה והן של הגדר בעת ביקור המפקחת ולאחר ביקורה. למרות שהנתבעים אכן הגביהו במעט את הגדר לא מצאתי בתמונות שינוי תהומי ומהותי מהמצב שהיה קיים בעת ביקורה של המפקחת.

14. כאמור פסק דינה של המפקחת לא סיפק את התובעת והיא הגישה זמן קצר לאחר מתן פסק הדין בקשה לבית משפט השלום בגין ביזיון בית המשפט (ה"פ 33008-06-10) בטענה כי הנתבעים לא עמדו בפס"ד של המפקחת. ביום 7.9.10 קבעה כב' השופטת ברסלב כי היא לא מצאה הפרה של פס"ד ע"י הנתבעים . זאת ועוד, כב' השופטת ברסלב התייחסה לטענות התובעת שהיו דומות לטענותיה בהליך זה שלפני. בנושא שביל הגישה למעבר הציבורי קבעה כב' השופטת ברסלב כי בהתאם לתמונות שהוצגו לפניה קיים שער אליו התובעת הודתה כי היא קיבלה מפתחות. גם בהליך זה צירפה התובעת תמונות של חפצים הקיימים ביציאה לשביל, כב' השופטת ברסלב הבהירה כי על הנתבעים לשמור על גישה בלתי מופרעת בכל עת יחד עם זאת קבעה כי אין להוציא מכלל אפשרות שמדובר בהצבה רגעית של חפצים. באשר לטענה של התובעת, שחזרה גם בהליך זה, כי קיימת הגבהה של 20 ס"מ, קבעה כב' השופטת ברסלב כי מעבר לעובדה כי הגובה לא הוכח בפניה, הרי שאין בכך בהתאם לתמונות, כדי להפריע את המעבר בשביל הגישה ועל כן היא אינה רואה בכך כל הפרה של פס"ד של המפקחת.

15. כעבור זמן מה הנתבעים פנו לוועדה המקומית בבקשה לאישור מצב סופי לשיפור מיגון בדירה קיימת בקומת קרקע (בנית ממ"ד) ולגליזציה לתוספת שטח (ראה נספח ד' לתצהיר הנתבעים). לאחר סיום בניית הממ"ד ע"י הנתבעים שבה ופנתה התובעת לוועדה המקומית בהתנגדות לאישור המצב הסופי של הממ"ד שנבנה. התובעת העלתה התנגדויות שונות אולם גם בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה מיום 6.3.11 נדחו תלונותיה לפיהן קיימת הפרעה או פגיעה בגישה לנכס בבעלותה. הועדה המקומית ערכה סיור נוסף במקום ומצאה כי קיימים שני שערים שדרכם ניתן לעבור מדירת התובעת למדרגות אברהם (השביל הציבורי). לאור העובדה כי ניתן למתנגדת מפתח לשער הנעול הוועדה לא התרשמה כי קיימת הפרעה או פגיעה בגישה וכן כי קיימת פגיעה בנכס התובעת.

16. כאמור התובעת לא הסכימה עם החלטה זו והגישה לועדת הערר ערעור על החלטת הועדה המקומית אולם גם ערר זה נדחה ביום 14.8.11. ועדת הערר קבעה בסעיף 19 להחלטתה כי אין לתובעת אלא לפנות לבית המשפט או למפקחת. כאמור התובעת כבר פנתה למפקחת, ולכן, ככל הנראה פנתה כעת לבית המשפט.

התובעת אומנם מרבה בנקיטת הליכים באותו עניין ואין לי אלא לציין כי החובה לנהוג בתום לב בשימוש בזכות מעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). לאור הוראות סעיף 61(ב) לחוק החוזים משמשות ההוראות שבסעיף 39 כעיקרון התנהגות וכמדיניות משפטית מחייבים ולקביעה זו משנה תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעיתים קרובות, עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקרבה פיסית הדוקה בין הצדדים המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו (ראה: ע"א 2896/90 טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 ,עמ' 459-460 (1992).

ביהמ"ש העליון חזר לא אחת על הכלל, כי עצם השימוש בזכות אינו מהווה חוסר תום לב. נקבע כי אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה האדם מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום היעדר תום לב, יהיה זה על ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה (ראה: ע"א 158/80, שלום נ. מוטה, פד"י ל"ו(4) 793, עמ' 812). כדי להסיק קיומו של חוסר תום לב יש להצביע על נסיבות בנוסף על עצם העמידה על זכות כאמור, מהן ניתן להסיק על קיומו (ראה: ע"א 2896/90 טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 ,עמ' 459-460 ; וכן ראה: ע"א 189/89, קופת חולים מכבי, כולל קופת חולים אסף נ. קופת החולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פד"י מ"ה(4), 817, עמ' 824). הנה כי כן, לאור האמור לעיל, לא נראה כי התובעת הפרה את החובה לנהוג בתום לב, מה גם שכפי שאפרט להלן מתברר כי יש לקבל חלק מטענותיה ביחס לשימוש הנתבעים ברכוש המשותף. עם זאת מביע ביהמ"ש תקווה כי פסק דין זה יביא לרגיעה כל שהיא ביחסי השכנות שבין הצדדים.

17. לאור האמור, לאחר שבחנתי את הראיות והטיעונים שהובאו לפני הגעתי לכלל מסקנה כי הגדר שבנו הנתבעים, גדר שאינה פוגעת באפשרות השימוש והגישה לחצר, היא בגדר שימוש סביר (ראה: ע. כהן, בתים משותפים, בנייה, שימוש וניהול הבית המשותף [מהדורה שנייה תשס"ט – 2009] עמ' 61). זאת ועוד, שאר הדיירים בבניין, מלבד התובעת, נתנו את הסכמתם לשימוש אותו עושים הנתבעים בחצר. הועדה המקומית אישרה את הבנייה מבחינה תכנונית. טיפוח הצמחייה והנוי של הגינה החצר הסמוכה לדירת הנתבעים אינו אלא נוהג שהתגבש לאורך שנים ארוכות (ראו פס"ד של כב' המפקחת). על כן השימוש של הנתבעים ברכוש המשותף הינו שימוש כדין.

18. מאידך, אינני מקבל את טענות הנתבעים ביחס לשימוש שנראה על פי התמונות שהוגשו, בגדר שימוש ייחודי, שהם עושים במשטח הבטון ביציאה מדירתם.

לטעמי מעצם העובדה כי מדובר במשטח שנמצא ברכוש המשותף, אין למנוע מהתובעת ומיתר הדיירים את השימוש בחלק זה מהרכוש המשותף השייך לכלל דיירי הבית המשותף.
גם לשימוש ברכוש המשותף ישנם גבולות. הנתבעים בענייננו פעלו להרחיב ולהגדיל עד לאין שיעור, את השטח הצמוד לפתחי דירתם, הם הגדילו חלון בקיר הפונה למעבר המשותף, עד שזה הפך להיות דלת זכוכית רחבה המקשרת ישירות בין פנים הבית לבין השביל והמשטח היצוק בהמשך ישיר לו. הנתבעים הגביהו את מפלס המעבר המשותף בדיוק לגובה מפלס רצפת דירתם, ובמקביל יצקו ברציפות לשביל רחבה רחבת ידיים, שעליה סוכך היוצא מקיר ביתם. על הרחבה הציבו הנתבעים דרך קבע שולחן אבן כבד. בכך יצרו הנתבעים לא רק מראית-עין של גינה פרטית, אלא גם שטח שבפועל אין איש מהשותפים במקרקעין יכול לעשות בו שימוש ברכוש המשותף, שכן השולחן עומד בדרכם. זאת ועוד, הנתבעים חוסמים את המעבר הצר שנשאר לשביל הציבורי בשולי המגרש בפרטי ציוד כאלה ואחרים כגון מתקן לייבוש כביסה, המוצב במשך שעות וימים כשהוא חוסם את השביל. שימוש זה ברכוש המשותף אינו סביר ואינו יכול להימשך.

19. לאור האמור הנני חוזר וקובע על פי העקרונות שכבר נקבעו בעבר בפסקי דין/החלטות בין הצדדים, בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, כדלקמן:


א. כל הצמחייה תיגזם עד לגובה של 3 מ' (בכפוף לאישורים, ככל שידרשו, מעיריית חיפה). הנתבעים יקפידו על גיזום הצמחייה כך שלא תהווה הפרעה או תגלוש לחצרה של התובעת. הגיזום (כמו גם פינוי הגזם) הוא באחריותם ועל חשבונם.

ב. הנתבעים, אשר אינם כופרים במעמד המשפטי של הרכוש הבמשותף, יאפשרו לתובעת ולייתר דיירי הבית, גישה בלתי מופרעת למעבר הציבורי הסמוך לדירתם והם יאפשרו לתובעת ולשאר הדיירים לעבור דרך החצר הקרובה לדירתם.
לצורך כך, הנתבעים יסירו את השולחן אשר הציבו על הרחבה כדרך קבע ויאפשרו גישה פנויה לחלוטין ובלתי מופרעת למעבר הציבורי.

הנתבעים יאפשרו לתובעת ולשאר הדיירים לעבור דרך החצר הקרובה לדירתם וכמו כן יקפידו לא להניח מיטלטלין שונים (כגון: שולחן, מתקן לייבוש כביסה וכו') על הרחבה או על השביל.

על הנתבעים לשמור על גישה בלתי מופרעת במעבר זה בכל עת. במידה וברצונם לעשות שימוש זמני וסביר ברחבה הם רשאים לעשות כן אולם מיד בסיום השימוש, עליהם לשוב ולפנותה למעבר כאמור שימשיך וישמש כמעבר גם בעת שימושם.

ג. לנוכח עיקר קביעותי כי הנתבעים עושים שימוש סביר בשטח המטופח על ידם, שהינו שימוש בשטחים מהרכוש המשותף, לא זכאית התובעת לקבל דמי שימוש או פיצויי כספי או פיצויי בגין נזק בלתי ממוני, בעד השימוש שעושים ויעשו הנתבעים ברכוש המשותף ועל כן תביעתה בעניין זה נדחית.

בנסיבות כפי שפורטו לעיל ולמען לאפשר לצדדים להמשיך ולחיות זו לצד אלה, אינני עושה צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מיסוי שותפות

  2. סיווג שותפות

  3. תקנות השותפות

  4. שותפות לא רשומה

  5. עורך דין שותפות

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. פירוק שותפות עסקית

  8. פירוק שותפות בחברה

  9. הסכם פירוק שותפות

  10. שותפים לחיצת יד

  11. בעלות משותפת במושע

  12. הסכם הפסקת פעילות שותפות

  13. פירוק שותפות לראיית חשבון

  14. הוצאת שותף משותפות

  15. תביעה כספית בפירוק שותפות

  16. מלכ''ר או עוסק מורשה

  17. הסכם שותפות מוסך מכונאות רכב

  18. חוזה שותפות מועדון לילה

  19. חלוקת נכסי שותפות בפירוק

  20. הפרת הסכם שותפות - התיישנות

  21. פיצויי פיטורים בפירוק שותפות

  22. תביעה על שותפות עסקית בכפיה - פרוטקשן

  23. תביעה לתשלום שעניינה הסכם פירוק שותפות

  24. פקודת השותפויות נוסח חדש תשל''ה – 1975

  25. קניית קרקעות בחו''ל - הפרת הסכם שותפות עסקית

  26. הוסכם בין הצדדים כי התובע ירכוש 30% מהעסק ונחתם הסכם שותפות

  27. הסכם קונסיגנציה לפיו יספק לבית העסק שבבעלות משותפת משקאות חריפים במחירים מוסכמים

  28. סעיף 31 לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים

  29. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון