מימוש אופציה על פי הסכם

טוענת כי הנתבעים מימשו את האופציה שעמדה לרשותם על פי ההסכם, אך עשו דין לעצמם וחרף הוראות ההסכם, לפיו דמי השכירות בגין תקופת האופציה יעמדו על סך של 2,500 ₪, המשיכו לשלם דמי שכירות בסך של 2,000 ₪ בלבד ופינו את המושכר בסוף חודש מאי 2011, קרי בחלוף חצי שנה בלבד מתקופת האופציה. 4. לטענתה, הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שנותרו חייבים כלפיה הסכומים, כמפורט להלן: 4.1. סך של 17,400 בגין דמי שכירות עבור תקופה של ששה חודשים, עד לתום תקופת האופציה, החל מחודש יוני ועד לחודש נובמבר 2011 (לפי 2,500 ₪ X 6, בתוספת מע"מ). 4.2. סך של 3,480 ₪ בגין הפרש דמי שכירות ששולמו באופן חלקי החל מחודש דצמבר 2010 ועד לחודש מאי 2011 (500 ₪ X 6, בתוספת מע"מ). 4.3. סך של 7,312 ₪ בגין תשלומי ארנונה עבור כל תקופת השכירות (מתוך סך של 8,746 ₪ שולם לתובעת הסך של 1,434 ₪ בלבד) (העתק קבלות בגין תשלומי ארנונה ששולמו על ידי התובעת צורפו לתצהיר עדותה הראשית). 4.4. סך של 563.5 ₪ בגין תשלומי מים וביוב (העתק קבלות בגין תשלומי המים והביוב צורף לתצהיר עדותה הראשית). 4.5. סך של 8,442 ₪ בגין דמי ניהול עבור התקופה החל מחודש יוני 2011 ועד לחודש נובמבר 2011 (העתק אישור חברת האחזקות "שילב" בגין גובה החוב צורף לתצהיר עדותה הראשית). 4.6. סך של 20,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם. 4.7. סה"כ - הסך של 57,198 ₪. מסכום זה יש לנכות את התשלום שהופקד על ידי הנתבעים בקופת בית המשפט בסך של 3,147 ₪ וסה"כ 54,051 ₪. 5. לפיכך, התובעת מילאה את שיק הבטחון על הסך של 55,000 ₪ והגישה אותו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. 6. מנגד, טוענים הנתבעים, במסגרת תצהירי עדות ראשית מטעמם כי בהתאם לסעיף 15א להסכם, הוגבל סכום השיק לסך של 10,000 ₪ בלבד והתובעת עשתה דין לעצמה שעה שמילאה אותו על הסך של 55,000 ש"ח. 7. הנתבעים טוענים, כי לאחר שמילאו כל התחייבויותיהם על פי ההסכם בגין תקופת השכירות המקורית, סוכם בינם לבין התובעת, באמצעות בעלה, כי תקופת האופציה תהא לששה חודשים בלבד, קרי עד ליום 31.5.11 וכי דמי השכירות בגינה ימשיכו לעמוד על סך של 2,000 ₪ בלבד בתוספת מע"מ. 8. בהתאם להסכמות אלו, הופקדו בידי התובעת ששה שיקים על הסך של 2,320 ₪, כל אחד, ובכך לטענתם שולמו דמי השכירות במלואם בגין תקופת האופציה. כמו כן, שולמו על ידם דמי הניהול במלואם ישירות להנהלת הקניון בסך של 4,010 ₪ (העתק דפי בנק המתעדים תשלומים לחברת הניהול וכן אישור חברת הניהול, לפיו לא נותר כל חוב כלפיה צורפו לתצהירי עדות ראשית של הנתבעים). 9. עוד טוענים הנתבעים, כי ביום 31.5.11 הודיעו לתובעת על פינוי המושכר מכל חפץ באמצעות מכתב בדואר רשום. למכתב צורפו מפתחות המושכר וצוין בו כי הנתבעים מאשרים את החוב לעירייה וכי ישלמוהו לידי התובעת כנגד אישור התשלום (העתק המכתב צורף לתצהיר עדותם הראשית). 10. הנתבעים הפקידו בקופת בית המשפט סך של 2,913 ₪ בגין חוב לעירייה עבור 6 חודשים וכן סך של 214 ₪ בגין חוב מים, וסה"כ הסך של 3,117 ₪. דיון 11. השאלה העיקרית הנשאלת בתביעה זו הינה האם הסכימו הצדדים לשנות מתנאי ההסכם, באופן שהוסכם כי תקופת האופציה תימשך ששה חודשים בלבד ודמי שכירות החודשיים במהלכה יעמדו על הסך של 2,000 ש"ח בתוספת מע"מ, וזאת בניגוד לאמור בהסכם. 12. לענין זה טוענת התובעת, כי לא הסכימה לדרישה זו של הנתבעים לקיצור תקופת האופציה ולהותרת גובה דמי השכירות על כנו, וכי מעולם לא הושגה הסכמה כאמור, מה גם שכל הסכמה הנוגדת את האמור בהסכם טעונה הסכמה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 19 להסכם. 13. לאחר ששמעתי את הצדדים הגעתי למסקנה, לפיה השתכללה בין הצדדים הסכמה מאוחרת למועד החתימה על ההסכם המשנה את תנאיו, ולפיה תקופת האופציה תעמוד על חצי שנה בלבד כנגד תשלום דמי שכירות בשיעור של 2,000 ₪, בתוספת מע"מ כחוק. ואנמק. 14. ראשית, הסכמה זו עולה מדבריה של התובעת עצמה. התובעת בעדותה ציינה כי נאלצה להסכים לדרישות הנתבעים להעמיד את תקופת האופציה על חצי שנה בלבד כנגד דמי שכירות בשיעור הזהה לדמי השכירות שהיו בתקופת השכירות וזאת "מחוסר ברירה", והבהירה כי: "ש. אמרת מחוסר ברירה, תסבירי. ת. יש לי הסכם כתוב, חתום, שעמד אצלם מספר ימים וביקשו להתייעץ. שריינתי כל מקרה של הפרה. שריינתי כל אפשרות שיכולה להתרחש במהלך תקופת השכירות. באים שני חברה ואומרים לי שסוכם 2,500 ₪ וכיו"ב והם החליטו שיהיה משהו אחר והם רוצים לשלם 2,000 ₪, 12 תשלומים ואמרתי להם שהתנהגות שלהם גובלת בהפרת הסכם ואמרו לי שכן ואמרתי שהם יודעים מה הדין ואמרו לי כן. הוא אמר לי שהוא מוכן לתת לי 12 שיקים לפי 2,000 ₪ לחודש, ביקשתי שיכין לי 12 שיקים ואחרי זה אני מגישה תביעה" (עמוד 13 לפרוטוקול מיום 15.7.2013 בשורה 32 - עמוד 14 לפרוטוקול בשורה 6). 15. משמע, על פי גירסת התובעת עצמה, הנתבעים לא הסכימו לממש את האופציה בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם, אלא העמידו תנאים חדשים בדבר קיצור תקופת האופציה והותרת גובה דמי השכירות על כנו. כנגד דרישה זו של הנתבעים, בחרה התובעת שלא להודיע להם על סירובה ועל סיום תקופת השכירות ופינויים מהמושכר, אלא בחרה לאפשר להם להמשיך ולשכור המושכר וקיבלה לידיה ששה שיקים בגובה דמי השכירות שהוסכמו על ידם חלף 12 שיקים בגובה דמי השכירות הקבועים בהסכם, תוך שהיא גומרת בליבה להגיש נגדם תביעה בתום תקופת השכירות. אין לראות בהתנהלות זו אלא הסכמה לשינוי תנאי השכירות שנקבעו בהסכם באשר לתקופת האופציה. 16. שנית, עדותם של הנתבעים היתה מהימנה עלי, ולפיה נוכח גובה הכנסותיהם מהחנות, הסכימו להארכת תקופת האופציה לתקופה של חצי שנה בלבד תוך הותרת דמי השכירות, בשיעור של 2,000 ₪, על כנם (עמוד 15 לפרוטוקול מיום 15.7.2013 בשורות 9-10 וכן עמוד 4 לפרוטוקול מיום 29.11.2013 בשורות 10-18). 17. שלישית, ערה אני לטענת התובעת, לפיה על פי סעיף 19 להסכם כל שינוי של ההסכם צריך שייעשה בכתב. ואולם, סעיף זה עצמו הינו בר שינוי על ידי התנהגות הצדדים (ת.א. (מחוזי ירושלים) 1228/99 א. דורי חברה לעבודות הנדסה בע"מ נ. מדינת ישראל). בפסק דין זה ציין כב' השופט אוקון כי תנאי להוכחת שינוי הסכם, הוא קיומה של ראשית הראיה בכתב לשינוי. דרישה זו אינה מחמירה במיוחד (פסקה 26 לפסק הדין). 18. בענייננו, קיימת ראיה בכתב לכך שתקופת האופציה קוצרה על ידי הצדדים לחצי שנה וגובה דמי השכירות נותר על כנו, בכך שבסמוך למועד מימוש האופציה נמסרו לתובעת ששה שיקים בלבד בגובה דמי השכירות עליו הוסכם בתקופת השכירות, וזאת בניגוד לתנאי האופציה הקבועים בהסכם. 19. זאת ועוד, תנאי ההסכם שונו פעמים נוספות בעל פה. כך למשל, התובעת הסכימה כי הנתבעים ימציאו ערב אחד להסכם השכירות, במקום שני ערבים כקבוע בהסכם, והסכמה זו לא בא לה כל זכר בכתב (עמוד 10 לפרוטוקול בשורות 1-4). כמו כן, התובעת הסכימה לקבל מהנתבעים שיק פתוח במקום שטר חוב הקבוע בהסכם (עמוד 10 לפרוטוקול בשורות 10-14). 20. רביעית, אך בחלוף ארבעה חודשים ממועד מימוש האופציה, ביום 3.4.2013 בחרה התובעת לפנות לנתבעים בכתב בדרישה לשלם לה את הפרש דמי השכירות וכן כי ימסרו לה ששה שיקים נוספים עד לחודש נובמבר 2011 (נספח ז לתצהיר התובעת). הנתבע 2 הבהיר בעדותו כי רק משקבל מכתב זה מהתובעת, הבין כי היא סבורה כי ההסכם הוארך לתקופה של שנה "בעוד הסכמנו עם בעלה לחצי שנה" (עמוד 18 לפרוטוקול מיום 15.7.2013 בשורות 10-11). 21. חמישית, התובעת העידה כי בחרה לקבל מהנתבעים ששה שיקים בגובה דמי שכירות בשיעור של 2,000 ₪ כל אחד במקום 12 שיקים בסך של 2,500 ₪ כל אחד, וזאת על סמך עצה שקיבלה מעורך דינה ולפיה, "עורך הדין אמר שהעניין מורכב ואני עלולה לא לקבל כלום ושאקח מה שהוא יכול לתת ואח"כ אגיש תביעה וזה מה שהיה" (עמוד 3 לפרוטוקול מיום 29.11.2013 בשורות 16-18). התובעת טוענת כי יש לראות בהתנהלותם זו של הנתבעים ככפיה (עמוד 11 לפרוטוקול בשורה 20). 22. ואולם, כבר נפסק כי אין די בניצול יתרון עסקי, כדי שחוזה שנכרת בנסיבות אלו ייחשב לכזה שנכרת מחמת כפייה, אלא דרושה הוכחת "חריגה מכללים נאותים שקובע מוסר העסקים" (ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705), שכן נפסק כי: "בשוק חופשי רשאי פלוני לעשות שימוש ביתרון עסקי-כלכלי שיש לו על אחרים, וחוזה הצומח מתוך מערכת מעין זו לא נסווג אותו כחוזה שנכרת בכפייה". 23. הוא הדין בענייננו. המושכר עמד כנכס ריק כחצי שנה לפני השכרתו לנתבעים ונותר נכס ריק ממועד עזיבתו על ידי הנתבעים, בחודש יוני 2011 ועד היום, קרי למעלה משנתיים (עמוד 9 לפרוטוקול בשורות 4-5 ועמוד 13 לפרוטוקול בשורה 20). 24. בנסיבות אלו, מצאתי לקבוע כי הגירסה, לפיה התובעת בחרה כלכלית להמשיך ולהשכיר המושכר לנתבעים כנגד דמי שכירות מופחתים, על פני העמדתו להשכרה בשנית בשוק החופשי, עדיפה עלי על פני גירסתה של התובעת, לפיה נכפו עליה התנאים שנתבקשו על ידי הנתבעים לתקופת האופציה. 25. לאור כל האמור לעיל, מסקנתי היא כי הוסכם בין הצדדים כי תקופת השכירות תוארך לתקופה של חצי שנה בלבד, החל מחודש דצמבר 2010 ועד לחודש מאי 2011, וזאת כנגד תשלום דמי שכירות בשיעור של 2,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. משכך, הנתבעים עזבו את המושכר עם תום תקופת האופציה עליה הוסכם, ולא נטשוהו, כטענת התובעת. 26. לפיכך, דין התביעה לתשלום הפרש דמי שכירות לתקופה זו וכן דין התביעה לתשלום דמי שכירות לתקופה של ששה חודשים נוספים, החל מחודש יוני 2011 ועד לחודש נובמבר 2011, כמו גם תשלום דמי ניהול, ארנונה ומים לתקופה זו - להידחות. 27. לאור האמור, חובם של הנתבעים הינו בגין הארנונה ומים לתקופת האופציה, כפי שהודו במכתבם לתובעת מיום 31.5.2011, בסך של 3,117 ₪, סכום אשר הופקד בקופת בית המשפט. 28. באשר למצבו של המושכר בתום תקופת האופציה, התובעת עותרת לחיוב הנתבעים בסך של 2,500 ₪ וזאת על פי הצעת מחיר שקיבלה (נספח יב לתצהירה). דא עקא, התובעת מודה בעדותה כי ביצעה תיקונים במושכר אך "לאחרונה", קרי בחלוף למעלה משנתיים ממועד יציאת הנתבעים את המושכר ולא טרחה לצרף כל קבלה לביסוס הוצאותיה. בנסיבות אלו, מצאתי לדחות תביעתה בראש נזק זה (עמוד 13 לפרוטוקול בשורות 4-12). סוף דבר 29. לאור האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת הסך של 3,117 ₪, אשר ישולם מתוך הפקדון שבקופת בית המשפט. 30. לאור האמור, אין צו להוצאות. חוזהמימוש אופציהאופציה