תביעה כספית שעילתה הפרת חוזה 2. החוזה נושא התביעה נכרת בין הנתבעת שהיא חברה קבלנית (להלן: "הנתבעת" או "אחים אום") לבין חברת ויקטור חיימוביץ נדל"ן (להלן - "התובע" או "חיימוביץ"). אף שהחוזה נכרת בין שני תאגידים, הרי שהצדדים התייחסו לתובע כאל אישיות משפטית לא מאוגדת. כך אתייחס אליו גם אני. 3. הצדדים כרתו את החוזה שהיה אמור להסדיר את היחסים ביניהם ב- 23.11.09. 4. עיקרו של החוזה הוא בכך, שחיימוביץ היה אמור לשווק ולמכור דירות שהנתבעת בנתה בפרויקט הקרוי בפני הצדדים "תפארת טי" (להלן: "הפרויקט"). הפרויקט הזה כלל שני בניינים ובסך הכל עמדו לשווק 90 יחידות דיור בבניינים שנקראו D ו- E, ועוד כמה דירות (14) שנותרו למכירה בבנין "A". סך הכל כמאה דירות. 5. העמלות שלהן זכאי חיימוביץ על פי החוזה נעות במדרג שבין מינימום בשיעור 0.85% לבין 1.15$ במקסימום. שיעור העמלה נקבע על פי קצב השיווק החודשי. 6. במוקד הסכסוך נשוא הענין שבפני, מצויה הוראת סעיף 7 לחוזה שזו לשונה: "חברת אחים אום רשאית להפסיק את ההתקשרות עם חברת ויקטור חיימוביץ נדל"ן בהודעה של 14 ימי עבודה מראש, במידה ולא תעמוד במטרות וביעדים שהציבו לה בעלי החברה" 7. על פי הנטען בתביעה, לאחר שהתובע שיווק 77 דירות ונותרו רק 23 דירות לשיווק - שלחה לו הנתבעת ב- 10.01.11 (ואולי ב- 27.01.11) מכתב שבו נאמר כך: "הנדון: הפסקת שיווק תפארת טי ויקטור חיימוביץ - אחים אום לאחר הסכמה והבנה של 2 הצדדים המופיעים בנדון, הוחלט להפסיק את הסכם ההתקשרות בין 2 הצדדים החל מיום 31.01.11. חברת אחים אום מודה על כל השיווק המוצלח שהיה באותה התקופה ומאחלת למר ויקטור הצלחה בהמשך הדרך" 8. בענין מכתב זה, טען חיימוביץ את הטענות הבאות: אחת - שבניגוד לנטען ברישא של המכתב, הוא מעולם לא הגיע להסכמה להפסקת ההתקשרות. שתיים - שביטול החוזה בידי הנתבעת בנימוק שהוא (חיימוביץ) לא עמד במטרות וביעדים שהוצבו לו. ( ראו מכתבו של עו"ד עמיאור בא כח הנתבעת מיום 07.03.11 - נספח ה' לתביעה) - "פשוט איננו נכון". לא הוצבו יעדים, ומכל מקום, הוא חיימוביץ, עמד בכל היעדים והציפיות. 9. א. עמדתה של הנתבעת היתה עמדה "מתפתחת" במובן זה, שעם חלוף הזמן, טענותיה הלכו והתפתחו. תחילה טענה - שהיתה זו זכותה על פי סעיף 7 להסכם, לסיים את ההתקשרות בין הצדדים. (סעיף 19 להגנה) ראו גם סעיף 21). לטענתה, ככל שחדשי השיווק הראשונים היו מוצלחים, הרי שלא כך היו פני הדברים ערב הפסקת ההתקשרות. (סעיף 24 להגנה) ראו גם סעיף 33 (ב) להגנה. ב. כאמור לעיל, בחלוף זמן, כמעט שנה לאחר שהוגש כתב הגנה, העלה ד"ר אלי סויסה, מנהלה של הנתבעת, טענה נוספת הקרויה במשפט העברי: "לאו בעל דברים דידי אתה..." על פי טענה זו, השיווק נעשה בפועל על ידי שותפות שהתקיימה בין התובע לבין אחד, מאיר שלום (להלן- "מאיר שלום"). נטען שאף שההסכם נשוא התביעה דנא היה לכאורה בין התובע לבין הנתבעת, הרי שבפועל, הפרטנר "האפקטיבי" להסכם עם הנתבעת היתה השותפות בין התובע דנא לבין אותו שלום. משכך, משהסכים אותו שותף "בכיר", מאיר שלום, להפסקת ההתקשרות עם הנתבעת, הסכמתו ודאי מחייבת את התובע שהיה השותף הזוטר. זאת ועוד, על פי הטענה שהועלתה בחריפותה במהלך עדותו של ד"ר סויסה, ובסיכומים מטעם הנתבעת - מכוחה של הקונסטרוקציה האמורה שלפיה ההסכם בין התובע והנתבעת צריך להקרא בכפיפות ובצמידות להסכם השותפות בין התובע למאיר שלום- לתובע בכלל לא היה "מנדט" להגיש את התביעה. 10. ענין היחסים ה"פנימיים" בין התובע לבין שותפו לעסקים, מאיר שלום, השתרבב לתוך היחסים ה"חיצוניים" בין התובע לבין הנתבעת , ומילא נפח משמעותי למדי בדיון. אומר מיד, כי לטעמי, מרבית העובדות והטענות שקשורות ביחסים הפנימיים האמורים, אינו רלבנטי לענין הנדון. 11. אחד ההיבטים שדווקא קשור ב"טבורו" לענין הנדון, נוגע לכך, שאחרי שהתובע הוצא מהתמונה, שיווק יתרת הדירות נעשה באמצעותו של אותו מאיר שלום שהעסיק גב' בשם "אלה" . אותה "אלה" הועסקה גם בתבנית השיווק הקודמת שבמרכזה עמד התובע. השינוי לא היה רק שינוי פרסונלי (הוצאת התובע), אלא דגם ההתקשרות היה שונה. במקום תגמול כספי קודם שהיה נגזרת אחוזית מהשיווק, ההתקשרות של הנתבעת עם מאיר שלום, היתה מבוססת על סכום קבוע של 16,000 ₪ לחודש ומתוך הסכום הזה, הוא נשא ב- 5,000 ₪, שכרה של "אלה". למותר לציין, שהשיווק ברובו נעשה על ידי אותה "אלה". (ראו עמ' 7). 12. דיון והכרעה: תוקפו של החוזה: טענתה הראשית של התובעת, כמפורט לעיל, היתה שהחוזה בין הצדדים הקנה לה זכות לבטלו "במידה (וחיימוביץ) לא תעמוד במטרות וביעדים שהציבו לה בעלי החברה". על פי פרשנותה של הנתבעת, לשונו של החוזה מניחה שהיתה הסכמה בין הצדדים, שלנתבעת מסור שיקול דעת סובייקטיבי להביא את החוזה לידי סיום כשתגיע למסקנה שהתובע לא עמד ביעדים ובמטרות שהוצבו לו. כלומר, טענת הנתבעת היתה שהחוזה עצמו מקפל בתוכו את האפשרות לביטולו כדין על ידי הנתבעת על פי שיקוליה הסובייקטיביים. מצד שני, התובע לא התכחש לכך, שאין מדובר ב"חתונה קתולית", ושלנתבעת באמת נשמרה הזכות לבטל את החוזה. אלא שלטעמו המילים "במידה ולא תעמוד במטרות וביעדים שהציבו לו בעלי החברה" - אינן מילים נרדפות להחלטה שרירותית. עמדתי היא, שהמילים "מטרות" ו-"יעדים" אכן מניחות קיומו של תוכן ספציפי וקונקרטי. בקונטקסט הנדון, ודאי שאין מדובר בסתם כותרות. על פי ראייתי, הפירוש הסביר היחיד שניתן לתת לסעיף האמור הוא, שהנתבעת היתה רשאית לבטל את החוזה, ככל שבאמת היתה מגדירה לתובע קצב מכירות מסוים וככל שהתובע לא היה ממלא אחר ההגדרה הזו. כל פרשנות אחרת, מביאה לתוצאה המשפטית של יכולת ביטולו של החוזה בידי הנתבעת בכל נקודת זמן - סתם כך, באופן שרירותי. למען הסר ספק, אילו הצדדים ניסחו את החוזה ביניהם כך, שלנתבעת זכות לביטול החוזה בכל עת, על פי שיקול דעתה, לא היה בנוסח זה, כשלעצמו, כדי להקנות עילה לתובע. זכות הביטול "כדין" של הנתבעת אינה נובעת מהחלטה סתם, אלא היא נובעת מתפקוד של התובע שהוא מתחת לציפיות של הנתבעת. נכון שגם המונח "ציפיות" הוא מונח עמום, אבל בהעדר כל נקודת אחיזה קונקרטית - ברור למדי שלא ניתן לבטל את החוזה סתם כך. לפיכך, ביטולו של החוזה בשל אי עמידה כביכול של התובע במטרות וביעדים בלי יציקת תוכן ממשי בטענת אי העמידה הנטענת. לא היה כדין. מסקנה זו, מתחייבת לא רק מהפעלה של הליך פרשני, אלא היא נובעת גם מתוך דיני החוזים עצמם. הלכה היא ש: "... בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת... דרישת תום הלב היא להתנהגות שתעשה ביושר והגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה" ראו: תג"ד 59/80 שרותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' ביה"ד הארצי לעבודה בירושלים פד"י לה' (1), 828. יתר על כן: "סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) עלול להטיל על בעלי חוזה חובות נוספות שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך הן מתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב" (שם) בכלל: יש לקיים כל חיוב הנובע מחוזה בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה, ובכלל זה הזכות לבטל את החוזה בשל הפרת תניה, שהיא בגדר הפרה יסודית" ראו: ע"א 158/80 שלום נ' מוטה פד"י לו' (4) 793. 13. מן הכלל אשוב אל הפרט: א. ציפיותיו של התובע שהנתבעת תאמר לו מהם אותם יעדים ומטרות שהציבה לו ובהם לא עמד - היא ציפיה לגיטימית. הנתבעת התבקשה, בשאלון שהופנה אליה - לפרט מה היו אותם "יעדים" ו- "מטרות" - אבל השיבה תשובות כלליות וסתמיות. על כורחך אתה בא למסקנה, שהנתבעת השתמשה בסעיף 7 לחוזה, ללא ששימוש זה נשא בתוכו תוכן ממשי. ב. במהלך עדותו של מנהל הנתבעת, ד"ר אלי סויסה הוא העיד כך: "הפסקנו עם התובע את ההתקשרות כי היתה תקופה של שוק טוב וקצב שיווק טוב ומחירים טובים. השיווק היה בקצב לא משביע רצון ולא במחירים להם ציפינו". (עמ' 11 ש' 19-21) מדברים אלה אתה נמצא למד, שניתן לתת ל"יעדים" ולמטרות ביטוי קונקרטי. אבל עינינו הרואות, שחרף נסיונו של ד"ר סויסה לספק גרסה לכאורה יותר ספציפית - בסופו של דבר. טענתו נותרה סתמית וכללית. מדבריו של ד"ר סויסה עלה הרושם, שהתובע מכר דירות במחירים שהיו נמוכים מהציפיה של הנתבעת. אבל, על רקע הודאתו ש "אנו מגדירים את מחירי הדירות" (עמ' 13 שורה 12) - מתבקשת המסקנה, שהטענה כאילו התובע מכר דירות במחירים נמוכים מהמצופה - סתם כך על דעת עצמו וללא תיאום עם הנתבעת - היתה אף היא אמתלה גרידא. המסקנה היא איפוא, שעל פי החוזה, לנתבעת באמת היתה שמורה הזכות לבטל את ההסכם, אלא שבניגוד לפרשנותה, אין מדובר בזכות אוטומטית שרירותית, אלא שהיה עליה להפעיל זכות זו בדרך מקובלת ובתום לב על בסיס של מסד ראייתי. הרושם המתקבל הוא, שהנתבעת לא פעלה בענין זה בדרך האמורה. 14. מי הם בעלי הדין הראויים: א. כאמור לעיל, תוך כדי קידומו של התיק, הנתבעת הוסיפה לטענותיה טענה חדשה. על פי תצהיר שהגיש ד"ר אלי סויסה, התברר לו רק תוך כדי הכנת תצהיר תשובות לשאלון, שהשיווק נעשה בפועל על ידי השותפות. (הכוונה לשותפות בין חיימוביץ לשלום) ולא על ידי המשיב (הכוונה לתובע - י.ט), והתמורה מהשיווק חולקה בין השותפים על פי חלקיהם בשותפות. (סעיף 6 לתצהיר). מתוך עובדה זו, ש"לפתע" התגלתה לד"ר סויסה, נגזרו שלש טענות: האחת - הסכמתו של השותף הבכיר, מר מאיר שלום לסיום ההתקשרות - מחייבת את התובע. (סעיף 8 לתצהיר). הטענה השניה - שצריך לקרוא את ההסכם (נושא ההתקשרות - י.ט) "לתוך" ההסכם בין התובע למאיר שלום. משמע, המסקנה היא, שההתקשרות האמיתית היתה בין הנתבעת לבין השותפות (בין התובע למאיר שלום - י.ט). ראו סיכומי הנתבעת בעמ' 16. הטענה השלישית הנובעת מהטענה השניה שהובעה על ידי ד"ר סויסה היתה, ש "התובע לא מוסמך מבחינתי להגיש את התביעה... מי שצריך לעמוד בפרונט של התביעה הוא שלום" (עמ' 11 שורות 4-7). ב. אין בידי לקבל אף לא אחת מטענות אלה. אבל, קודם שאפרט, אני מבקש להקדים ולומר, שגם "מקומן" של טענות אלו, הוא ב"מתחם" של חוסר תום לב מצד הנתבעת. ג. על פני הדברים נראה, לפחות לכאורה, שביטול ההסכם עם התובע והמרתו בהסכם אחר עם אותו מאיר שלום, היתה, מבחינתה של הנתבעת בגדר Efficient Breoch. "הפרה יעילה". זוהי ראיה כלכלית הגורסת, שאין לחייב צד לחוזה לקיים את החוזה מקום שבו טובת ההנאה שתקום לו, אם יפר את החוזה - עולה על הפיצוי שישלם בשל הפרתו את החוזה. ראו למשל: ע"א 2454/98 לינדאור נ' רינגל פד"י נו' (1) 236,225. כאמור, על פי תחשיבו של התובע, התגמול שקיבל עבור כל דירה של הנתבעת ששיווק היה 8,500 ₪ בתוספת מע"מ. אחרי ביטול ההסכם עם התובע, הנתבעת התקשרה עם מאיר שלום ושלמה לו 16,000 ₪ מחיר קבוע. על פי עדותו של שלום "זה היה מחיר הרבה נמוך ממה שקיבלתי כשהיינו שותפים" (עם התובע - י.ט) (עמ' 7 שורה 11). קשה להמנע מהתחושה, שאחד החישובים של הנתבעת היה, שגם אם תתבע בידי התובע - הפיצוי שתשלם לו עדיין יהיה נמוך מהחסכון שחסכה על ידי ביטול ההסכם אתו. ד. שלילת הלגיטימיות של חיימוביץ כתובע ראוי והעברתה אל מאיר שלום- היא ביטוי קיצוני של העדר תום לב. אחרי שאותו מאיר שלום "ירש" את הזכות לשווק את הדירות, והפך ל"פרטנר" של הנתבעת, טענת הנתבעת היא, שהוא גם ה"פרטנר" הראוי להליך משפטי... ה. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כאילו החוזה בינה לבין התובע כפוף לחוזה השותפות בין התובע לבין מאיר שלום. על פי הבנתי, שני ההסכמים מתקיימים זה בצד זה. ההסכם האחד הוא ההסכם נשוא התביעה בין התובע לנתבעת. ההסכם השני - הוא הסכם השותפות בין התובע למאיר שלום. השותפות שהתקיימה בין התובע למאיר שלום - היא בגדר נתון חיצוני להסכם שבין התובע לנתבעת. אופן חלוקת הכספים בין התובע לבין שלום והגדרת חלקו של כל אחד בשותפות - מצוי מחוץ לחוזה בין התובע לנתבעת ולכן, גם "מחוץ לתחומה" של הנתבעת. 15. פיצויי קיום: א. כידוע, פיצויי קיום נועדו להעמיד את הנתבע במצב שבו היה נתון, אילו קוים עמו החוזה. הענקת פיצויי קיום שקולה, ולו כלכלית - לאכיפה. ראו: ד. פרידמן ונילי כהן "חוזים", כרך ד' עמ' 534 וכן ראו: שלו ו- י. אדר דיני החוזים - תרופות (2009), עמ' 291-294. ב. סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 קובע כי: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה שהמפר ראה או שהיה עליו לראות, מראש, בעת כריתת החוזה" על פי עדותו של מאיר שלום: "הוא" (הכוונה לד"ר סויסה מנהלה של הנתבעת - י.ט) העדיף שהחוזה לא יהיה דרך "אנגלו סכסון", אלא שיחתם מול התובע, שהוא יודע שהתובע עובד אצלי" (עמ' 5 שורה 5). הנה כי כן, ההסכם בין התובע לנתבעת לא נחתם כפי שנחתם "במקרה", או בהיסח הדעת, אלא זהות הצדדים להסכם זה היתה בכוונת מכוון, לפחות מצדו של ד"ר סויסה, שעל פי עדותו של מאיר שלום (שהעיד מטעם סויסה), ידע גם ידע בזמן אמת, על טיב הקשר בין התובע לבין מאיר שלום. ג. הזכות לפיצויים מותנית בהתקיימותן במצטבר של ארבע דרישות: האחת - נזק. הדרישה השנייה - סיבתיות (הוכחת קשר סיבתי עובדתי בין הנזק שבגינו נתבע הפיצוי לבין הפרת החוזה. הדרישה השלישית - שהנזק הנתבע יכלל בגדר ציפייתו הסבירה של המפר ודרישה רביעית - הוכחת שיעורו של הנזק. בענין זה ראו: ע"א 196/88 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' הפועלים ליסינג בע"מ פד"י מו' (1) 756, 771. הנזק הנתבע הוא מסוג מניעת רווח. התביעה מבוססת על מכפלה של הרווח הממוצע שהתובע הפיק משיווקה של דירה, בכמות הדירות שטרם שווקו. בהקשר הזה, של תביעה שעניינה מניעת רווח. קביעת שיעור הפיצויים מחייבת תכופות השערות וניחושים שכן, יש להזקק להערכות לגבי מציאות שלא התקיימה בשל כך, שההתקשרות בין הצדדים לא מומשה במלואה. בכגון דא, די לו לתובע, שיביא אותם נתונים, שניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אמדן להשלמת החסר. ראו: ע"א 11173/02 אלוניאל בע"מ נ' זאב בר בנין ופיתוח 1994 בע"מ ואח' פסק דינו של השופט ריבלין (כתוארו אז). התובע צירף לתביעתו רשימה של כל הדירות ששיווק ושבצידה נקב ב "דמי הטיפול" שבהם זוכה. לטענתו, (שלא נסתרה) הרווח הממוצע שהפיק עמד על 8,500 ₪. ברור, שהתובע גם נזקק לתשומות ובכלל זה, שכרה של אותה משווקת בשם "אלה", וכמובן, השקעת זמנו. על פי הנספחים שהתובע צירף, שיווק הדירות על ידו, נמשך ממאי 2010 עד פברואר 2011 - דהיינו, במשך 10 חודשים לרבות חודש ספטמבר 2010 שבו לא נמכרו דירות. בהתחשב במכלול הנתונים והשיקולים ובכללם ההנחה ששיווק הדירות ה "ראשונות" כנראה קל יותר משיווק הדירות ה"אחרונות", התשומות הכרוכות בשיווק הדירות ובכללם, שכרה של "אלה" - ובעובדה שבמשך התקופה האמורה התובע שיווק 77% מהדירות - אני מניח, כאומדנה דדיינא, שהתובע היה מצליח לשווק בתקופה סבירה נוספת של 6 חודשים, עוד 70% מיתרת הדירות שלא שווקו. דהיינו - כ- 16 דירות. המכפלה היא איפוא, 16 כפול 8,500 ₪ לדירה - דהיינו, 136,000 ₪. מסכום זה יש לנכות לפחות את שכרה של "אלה" - 30,000 ₪. כלומר, על פי הערכתי, הרווח הסביר הצפוי של התובע עומד על 106,000 ₪ . לרווח זה יש להוסיף עוד דמי תיווך בסך 9,000 ₪ עבור דירה שמכר ואשר לטענתו, שלא נסתרה, לא שולמה לו עמלה בקשר לדירה זו. (ראו: סעיף 34.2 לתביעה). סה"כ אני פוסק לתובע סך של 115,000 ₪ בתוספת מע"מ. בשים לב לכל הנתונים, ובכלל זה תשומות הצדדים, אני פוסק לתובע שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. הנתבעת גם תשפה את התובע עבור הוצאות שהוציא בקשר לאגרת בית המשפט. הפרת חוזהחוזה