תביעה כספית בקשר לעסקה למכר דירה, עסקה שלא יצאה אל הפועל רקע 2. התובעים הם בני זוג. 3. הנתבעים הם מתווכי נדל"ן בעלי רישיון תיווך. הנתבע 2 (להלן: גבי) היה והמחזיק של שתי דירות בבניין ברחוב זמיר בהוד השרון: דירת גן ודירה בקומה הראשונה. 4. התובעים מסרו לנתבע 1 (להלן: רפאל) המחאה בסך של 200,000 ₪. ההמחאה הייתה לפקודת גבי. ההמחאה נמסרה במהלך דין ודברים שהיה בין הצדדים בקשר למכירת דירת הגן. הצדדים חלוקים באשר לדברים שסוכמו בקשר לעסקה ובקשר למסירת ההמחאה. 5. ההמחאה הופקדה לחשבון הבנק של גבי, ונפרעה ביום 25.11.10 לאחר שהתובע אישר לנתבעים להפקיד את ההמחאה. בפועל, לא יצאה עסקת המכירה של דירת הגן אל הפועל. 6. תובענה זו היא להחזר סכום ההמחאה שהנתבעים פרעו. העדויות 7. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע. לפי עדותו, במהלך חודש 11/10, עת חיפשו אחר דירת מגורים, הגיעו התובעים לדירת הגן, שהוצגה לתובעת על ידי רפאל זמן קצר לפני כן. באותו ביקור נכח רפאל, שהציג עצמו כיזם וכבעלי הבניין. מאז אותה פגישה, רפאל הפעיל על התובעים לחץ בלתי פוסק כדי שירכשו את דירת הגן. כשבוע ימים לאחר הפגישה, התובעים נפגשו עם רפאל בביתו. שם הוסכם, עקב הלחץ שהפעיל רפאל, כי התובע יפקיד בידיו של רפאל סך של 200,000 ₪, כפיקדון עד לחתימת הסכם מכר מחייב בין הצדדים. התובע העיד כי שני הצדדים ראו בפיקדון הוכחה לרצינות כוונותיהם של התובעים לרכוש את דירת הגן, בכפוף לקיומם של מספר תנאים ובדיקות, שהתובעים הודיעו עליהם לרפאל, והוא הסכים להם. בין הצדדים לא נערך זיכרון דברים או כל מסמך אחר, וממילא לא סוכמו תנאי העסקה, לרבות תנאי התשלום, מועדי התשלומים, מועד המסירה ופרטים אחרים. התובע העיד כי התובעים מעולם לא הסכימו, על פה או בכתב, כי במקרה שלא ירכשו את דירת הגן, הפיקדון ייחשב כפיצוי לנתבעים. התובע טען שאין זה סביר או הגיוני שהתובעים יסכימו לשלם פיצוי כה גבוה בשלב כה מוקדם של משא ומתן לרכישת הדירה. התובע ציין כי רפאל ביקש שההמחאה תירשם לפקודת בנו (גבי), שלימים התברר שהוא הבעלים של הדירה. עוד העיד, כי רפאל הסביר שאת הסכם המכר יעשה בנו, שהוא עורך דין במקצועו, וכי לתובעים "אין מה לדאוג". התובע, לפי עדותו, הבין שההמחאה תימסר לעורך הדין, בנו של רפאל, הנחה שהתבררה כבלתי נכונה. התובעים ביקשו לקבל אישור בכתב ו/או קבלה על קבלת ההמחאה כפיקדון עד לחתימת הסכם מכר, אך רפאל סירב וטען שממילא העסקה תיחתם בימים הקרובים. מספר ימים לאחר אותה פגישה, התובע פגש את רפאל בדירת הגן. באותה פגישה גילה מספר פגמים בדירה, ודרש כי רפאל ידאג לתיקונם. באותה הזדמנות, עלתה שאלה שהייתה חשובה מבחינת התובע, הנוגעת לאחריות המוכר לתיקון פגמים וליקויים. התובע ציין כי הדירה הייתה דירה "מיד ראשונה", קרי מהקבלן, כפי שרפאל הציג את עצמו, ועל כן דרש לקבל אחריות. רפאל סירב לדרישת האחריות או לביצוע תיקונים. באותה הזדמנות, התובע ציין בפני רפאל כי הוא עדיין ממתין לקבלת תשובה מבנו המתגורר בארצות הברית, באשר לשאלת התאמתה של הדירה לצרכיו. זאת, שכן לאחר שנשלחו לבן תמונות שצולמו בדירת הגן, האחרון הודיע שהדירה אינה נראית לו. לפי עדותו של התובע, באותו שלב רפאל החל לצעוק עליו באשר לחוסר ההחלטיות שלו בנוגע לרכישת הדירה. זאת, אף שרפאל ידע שחלק מהדירה יועד למגורי הבן. בנוסף, לתובע התברר, שגם ההון העצמי שלו והמחיר אותו יקבל ממכירת דירתו הקיימת, לא יספיקו למימון רכישת הדירה. עוד התברר לתובע כי לאור תנאי השוק, לא יצליח למכור את דירתו-הוא בקלות. משכך, נוצרה אי וודאות באשר לאפשרות מימוש דירתו של התובע, הן מבחינת המועד והן מבחינת הסכום. הצטברות כלל נסיבות אלו, בנוסף להתנהגותו הגסה של רפאל וסירובו לתת אחריות קבלן, הביאה להחלטה לא לרכוש את הדירה. התובע העיד כי עם קבלת ההחלטה לא לרכוש את הדירה, התובעים פנו לרפאל וביקשו לקבל את כספם בחזרה, אך נענו בשלילה. התובע העיד כי ממועד מתן ההמחאה ועד המועד בו הודיע לרפאל שאין ברצונו לרכוש את הדירה, לא הוחלפו טיוטות הסכם מכר, ולא נחתם כל מסמך אחר. 8. הנתבעים העידו כי שתי הדירות שבבעלותו של גבי הועמדו למכירה. גבי התגורר בדירה בקומה הראשונה, ודירת הגן פנויה. בחזית דירת הגן הוצב שלט עם פרטי משרד התיווך השייך לרפאל. רפאל העיד כי בחודש 9/10 או בסמוך לאחר מכן, התובעת 2 (להלן: איילה) יצרה עמו קשר וביקשה לראות את דירת הגן. רפאל הציג לה את דירת הגן בלבד, ואיילה גילתה בה עניין. רפאל ציין כי בעת שהציג את דירת הגן, הציג עצמו כאביו של גדי ולא כמתווך. בחלוף כחודש ימים, איילה יצרה קשר עם רפאל בשנית וביקשה לבקר שוב בדירת הגן, תוך שהיא מציינת שכוונותיה רציניות. לאחר הביקור השני, תואם, לבקשת איילה, ביקור נוסף, שלישי במספר, אז התלוו לאיילה בנותיה. לאחר מכן תואם ביקור נוסף בנוכחות התובע, רביעי במספר. במהלך הביקור, התובעים תיעדו את דירת הגן במצלמת וידאו לשם הצגתה לבנם השוהה בארה"ב, העתיד לשוב לארץ. באותו ביקור, התובעים ציינו כי שיקול חשוב התומך ברכישת דירת הגן הוא העובדה, שבדירה קיימת קומת מרתף, העשויה לשמש כיחידה נפרדת עבור אותו בן. בביקור החמישי בדירת הגן, בנוכחות הנתבעים, התובעים הודיעו לנתבעים כי בנם השוהה בארצות הברית, אישר את יחידת המרתף, והם מעוניינים להתקדם בעסקה. לאחר משא ומתן, סוכם שהתמורה בגין הדירה תעמוד על סך של 3.7 מיליון ₪. באותו מעמד, התובע ציין כי בכוונת התובעים להשלים את רכישת הדירה תוך זמן קצר, ללא קשר למכירת דירת המגורים הנוכחית שלהם, כאשר הרכישה תמומן מהון עצמי ובאמצעות משכנתה כפולה על דירת המגורים הנוכחית של התובעים ועל דירת הגן. כן ציין התובע כי בכוונתו לפנות לבנק למשכנתאות כבר למחרת היום. כעבור מספר ימים, התובע יצר קשר עם רפאל וביקש לקיים פגישה כדי לסכם את יתר פרטי העסקה, לאחר שקיבל (לדבריו) אישור עקרוני מהבנק. הפגישה התקיימה בביתו של רפאל, בנוכחות התובעים, רפאל ורעייתו. התובע הודיע שהוא נוטל הלוואה מהבנק בסך של 2.3 מיליון ₪, וסוכם שייחתם זיכרון דברים שבמעמדו ישולם סך של 400,000 ₪. כן סוכם כי בתוך 10 ימים נוספים ייחתם חוזה מכר פורמאלי, ובמעמד חתימתו ישולם סך נוסף של מיליון ₪ ויתרת התמורה תשולם באמצעות המשכנתה, בתוך 60 ימים וכנגד מסירת החזקה. באותה פגישה ולאחר סיכום תנאי העסקה כאמור, התובע ביקש להמתין עם חתימת זיכרון הדברים לצורך התארגנות פיננסית קצרה. רפאל לא התנגד, אך הבהיר לתובעים שגבי מנהל משא ומתן מתקדם גם לגבי מכירת הדירה בקומה הראשונה, ואם התובעים יתמהמהו, גבי ימכור את הדירה בקומה הראשונה, ודירת הגן לא תימכר כלל. התובע השיב כי אין כל כוונה להתמהמה וכי "מבחינת התובעים העסקה סגורה". מסיבה זו, סוכם כי התובעים ישלמו לגבי סך של 200,000 ₪ כמקדמה על חשבון התמורה, אשר לא תוחזר לתובעים במקרה שהם יחזרו מהסיכום ולא ירכשו את דירת הגן. במקביל, סוכם כי גבי יפסיק את המשא ומתן שהתנהל ויסיר את השלט "למכירה". התובע רשם את ההמחאה ללא תאריך פירעון, וביקש להמתין יומיים - שלושה להפקדת ההמחאה. הצדדים לחצו ידיים והרימו כוסית לחיים. רפאל מסר את ההמחאה לגבי, ועדכן אותו בדבר הסיכום. גבי, בעדותו, אישר את קבלת ההמחאה. רפאל וגבי העידו כי ביום 23.11.10, כאשר נסעו שניהם ברכב, התובע התקשר אליהם ואישר להפקיד את ההמחאה. באותה שיחה התובע אף ציין מיוזמתו, שבנו העביר לו 60,000 דולר, ועוד ציין כי נוכח התשלום אין צורך בחתימת זיכרון דברים, וניתן לחתום ישירות על הסכם מכר פורמאלי. גבי העיד כי ביום 25.11.10 הפקיד את ההמחאה, ובמקביל הסיר את השלט והפסיק את המשא ומתן הנוסף שנוהל על הדירה בקומה הראשונה. בהמשך, כך לפי עדותו של רפאל, ביום 26.11.00 ביקרה איילה בדירה, יחד עם חברה, ובמהלך הביקור שארך כשעתיים השתיים דנו ברעיונות לעיצוב הדירה. במהלך השבוע רפאל פנה לתובע מספר פעמים בשאלה מתי ייחתם ההסכם, אך נדחה בלך ושוב. ביום 1.12.10, התובע פנה לרפאל וביקש להיפגש בדירת הגן. כאשר השניים נפגשו, התובע ביקש לצלם את קומת המרתף כדי לקבל את אישורו של הבן לעסקה. רפאל דחה זאת. עוד באותו היום התובעים נפגשו עם הנתבעים, במשרדו של רפאל. הנתבעים העידו כי במהלך הפגישה התובעים הודיעו שהחליטו לסגת מרכישת דירת הגן, הואיל ולא יוכלו לעמוד בעלותה. זאת, לאחר שהתברר להם כי שווי דירתם נופל מהתמורה שסברו שיקבלו בגינה. באותו מעמד, התובעים ביקשו לקבל בחזרה את התשלום בסך של 200,000 ₪, אך גבי דחה את הבקשה והודיע כי הוא מוכן לקיים את העסקה לפי המוסכם. בפגישה נוספת שהתקיימה כעבור מספר ימים, לבקשת התובעים, התובעים ביקשו להתנצל על התנהלותם ואף להידבר על סכום הפיצוי, אך גבי שב והבהיר שהפיצוי לא יוחזר כלל, גם אם העסקה לא תצא אל הפועל. דיון 9. הצדדים עצמם הגדירו את המחלוקת כך: האם ההמחאה הייתה דמי רצינות, והופקדה כפיקדון על חשבון התמורה אם ייחתם הסכם מכר מחייב, או שסוכם כי סכום ההמחאה יהיה פיצוי מוסכם אם לא ייחתם הסכם מכר כאמור. 10. במישור העובדתי, שוכנעתי כי ההסכמה במועד חתימת ההמחאה הייתה, כי מדובר באקט המצביע על רצינות, וכי לא הוסכם בין הצדדים שסכום ההמחאה יישאר בידי הנתבעים בכל מקרה, אף אם בסופו של דבר לא ייחתם הסכם. ההמחאה נמסרה בפגישה שבה נכחו התובעים, רפאל ורעייתו. שני הצדדים לא הביאו לעדות את בנות זוגם, שהיו נוכחות באותו מעמד (ובמובן זה, ככל שקיימת חזקה בדבר אי הבאת עדים רלבנטיים, היא פועלת ביחס לגרסאותיהם של שני הצדדים גם יחד). כך, נותרו גרסת התובע מול גרסתו של רפאל. אציין, כי בהקשר זה לעדותה של התובעת לא היה ערך שונה לעומת עדות רעייתו של רפאל. העובדות הנוגעות לביקוריה של התובעת בדירה קודם לכן, אינן מוכחשות ואינן נוגעות לשאלה שבמחלוקת. השאלה שבמחלוקת ממוקדת להתרחשות במועד מסירת ההמחאה. העדפתי את גרסתו של התובע. ראשית, ניתן לומר כי מציאות החיים אינה מתיישבת עם הסכמה של אנשים מן היישוב לשלם סתם כך 200,000 ₪ בגין עסקה, גם אם לא תצא אל הפועל. עוד יותר בלתי מציאותי לצפות כי מי שמשלם את הסכום, יציע מיוזמתו כי סכום זה יחולט בכל מקרה (עדותו של רפאל, עמ' 21 ש' 30, ובעמ' 22 ש' 31: "הוא (התובע - מ.ב.) הכריח אותי לקבל את ה- 200,000 ₪". הראיות בתיק זה תומכות באמור לעיל. רפאל לא השיב לעניין בחלקים ניכרים מעדותו, ולא ניסה להסביר את הסתירות בגרסתו (למשל, עמ' 22 ש' 3 - 5, עמ' 22 ש' 6 ואילך, עמ' 22 ש' 20, עמ' 23 ש' 4 - 5, 7 - 8). רפאל העיד על דברים שאינם מסתברים. כך העיד, כי נתקל בחייו בעשרות מקרים בהם קונים שילמו 5% מתמורת המכירה של נכס מקרקעין בלי כל מסמך בכתב (עמ' 22 ש' 22 - 23). כך, רפאל העיד, כאמור לעיל, כי התובע ממש הכריח אותו לקבל 200,000 ש"ח, והתובע הוא שיזם את התנאי לפיו סכום זה יחולט בכל מקרה (עמ' 22 ש' 30 - 31, עמ' 21 ש' 30 - 31, עמ' 23 ש' 15). כך, רפאל העיד כי אינו נותן אישורים או קבלות, כאשר הוא מקבל שיקים בעבודתו (עמ' 23 ש' 27 - 28). אציין, כי גם עדותו של גבי לא הייתה מסתברת בחלקים רבים ממנה, כמו טענתו לפיה כל עסקאות המקרקעין שערך כמתווך וסוכמו על פה, גם נסגרו בסופו של דבר (עמ' 15 ש' 27 - 28), או התחמקותו מלהשיב באשר לגורל הפיקדון לו החלפת טיוטות לא הייתה מבשילה לכדי הסכם (עמ' 16 ש' 27 - עמ' 17 ש' 4). בנוסף, קשה ליישב בין גרסתו של גבי, לפיה בפגישה שהתקיימה בנוכחותו סוכמו המחיר והתנאים של העסקה (עמ' 18 ש' 14 - 15), עם גרסתו של רפאל, לפיה תנאים אלו סוכמו בפגישה האחרת, שנערכה מאוחר יותר. אם כבר הושג סיכום עם גבי, לא היה צורך בפגישה נוספת עם רפאל. 11. בניגוד לאמור לעיל, לא מצאתי כי בעדותו של התובע התגלעו סתירות מהותיות. ראשית, כאשר עד הותיר רושם מהימן, איני סבורה שניסוח שונה של כתב התביעה, במספר פרטים נלווים (כמו בשאלה האם המשא ומתן נוהל ביחס לאחת הדירות או שתיהן) משנה את התמונה. בשאלה השנויה במחלוקת, ההסכמה הנוגעת למסירת ההמחאה, כתב התביעה משקף את גרסת התובעים כפי שהייתה לאורך כל הדיון. אף איני סבורה כי כתב התביעה צריך להכיל את סיפור המעשה לפרטי פרטיו (תק' 71(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984), ודי בכך שסופרו עיקרי הדברים הנוגעים לעילת התביעה. מטעם זה, אף לא ייחסתי חשיבות לכך שמכתב דרישה ששלח ב"כ התובעים, והחתום על ידי ב"כ התובעים, לא היה מדויק בנושא פירעון ההמחאה. כך גם, יכול שהתובע תיאר בצורה מוגזמת את הלחץ שרפאל הפעיל עליו בנושא רכישת הדירה, אך גם אם לא היו שיחות טלפוניות, לטעמי נסיבות העניין מצביעות על כך שהופעל לחץ (גם אם לגיטימי) לסכם את העסקה. על קיומו של הלחץ אני למדה מהעובדה שבסופו של דבר התובעים ניאותו להפקיד המחאה כדמי רצינות, מבלי שנחתם כל מסמך. מסתבר בעיניי, כי התובעים לא יזמו את מסירת ההמחאה (כטענתו של רפאל) על רקע של משא ומתן רגוע, ואף לא היה להם כל אינטרס לעשות כן. מסירת ההמחאה מתיישבת בהחלט עם דרישות של הצד שכנגד לקדם את המשא ומתן. הנתבעים טענו כי תצהירו של התובע נעדר כל התייחסות לנסיבות הפגישה שבה נמסרה ההמחאה. איני סבורה כך. התצהיר משקף את הפגישה. העובדה שהתצהיר אינו מציין הסכמות מפורטות, שהושגו לפני הפגישה או במהלכה (בין אם בקשר לעסקה ובין אם בקשר למסירת ההמחאה), נעוצה בעובדה הפשוטה, שלא הושגו הסכמות כאלו. הראיה הטובה ביותר לכך היא העובדה שלא נחתם מסמך כלשהו, לא בקשר לעסקה ולא בקשר למסירת ההמחאה. 12. רפאל טען כי ההמחאה נמסרה לאחר שסוכמו כל תנאי העסקה. לטעמי, עדות זו אינה מתיישבת עם עדותו של רפאל עצמו, לפיה התובע סירב לחתום על זיכרון דברים, משום שביקש להתארגן מבחינה פיננסית. הנה כי כן, עולה מעדותו של רפאל עצמו, כי התובע חשש מחתימה על מסמך בכתב. הסיבה לכך הייתה אותה "התארגנות פיננסית" - כלומר: חוסר הביטחון של התובע, (שהתממש), בשאלה האם יוכל לשאת בתוצאותיה הכספיות של העסקה. לו ידע התובע אותה עת בוודאות כי הנושא הפיננסי מסודר, לא הייתה כל מניעה מבחינתו לחתום על זיכרון דברים. דווקא העובדה שהתובע נמנע מלעשות כן, מראה כי הצדדים אולי דיברו על תנאים מסוימים ועל מתווה מסוים, אך התנאים והמתווה לא סוכמו, והתובעים לא היו מוכנים להתחייב לסיכום כזה באותה עת. הסכם תקף רק אם התקיימו בו יסודות המסוימות וגמירות הדעת, ובמקרקעין- אף כתב. עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות, המתבצעות מספר קטן ביותר של פעמים במהלך החיים (כך לגבי האנשים מן היישוב שאינם עוסקים בנדל"ן לפרנסתם), וכרוכות בעלות גבוהה. דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, נועדה להבטיח כי בעסקאות אלו התחייבות תהיה תקפה רק לאחר שנשקלה ונבדקה היטב ובכובד ראש. זאת ועוד, עדותו של רפאל לפיה התובע לא הסכים לשלם 400,000 ₪ במעמד חתימת זיכרון הדברים, אך הסכים לשלם 200,000 ₪ ללא כל מסמך בכתב, שיחולטו בכל מקרה, בלתי מסתברת בעיניי. בלתי מסתבר, שהתובע הפעיל שיקול דעת ברמה מספיקה כדי לסרב לשלם 400,000 ₪ (כ- 10% מהעסקה) כנגד חתימה על זיכרון דברים, אך היה מוכן לשלם, ללא כל חתימה על מסמך כלשהו, 200,000 ₪, שיחולטו בכל מקרה. הנתבעים טענו שהתמורה להמחאה הייתה ויתורם על עסקת מכירה של הדירה בקומה הראשונה. הנתבעים לא הוכיחו טענתם זו, ולא מצאו לנכון להביא את הקונים הפוטנציאליים עמם ניהלו משא ומתן אותה עת. ודוק: אין עסקינן בהוכחת הנזק (שאלה שאדון בה בהמשך), אלא בהוכחת הגרסה הנוגעת לכך שההמחאה נמסרה כנגד הפסקת ניהול משא ומתן מקביל. אם כך, במישור העובדתי, העדפתי את גרסת התובעים, לפיה ההמחאה נמסרה כדי להעיד על רצינות, וכי לא הייתה כל הסכמה לכך שסכום ההמחאה יחולט, אם המשא ומתן לא יבשיל לכדי הסכם בסופו של דבר. 13. בהמשך הפן העובדתי - הנתבעים עצמם הסכימו לכך שלוּ המשא ומתן נכשל, היה מקום להחזיר את סכום ההמחאה. ב"כ הנתבעים ציין זאת (עמ' 4 ש' 2 - 3), ורפאל הסכים לכך (עמ' 23 ש' 30 - 31). אלא מה? לטענת הנתבעים, התובעים חזרו בהם מסיכום שכבר הושג, בקשר למימון העסקה. תחילה עליי לציין, כי לטעמי מניעיהם של התובעים לחזור בהם מהעסקה אינם רלבנטיים. ככל שהמניעים אינם בתום לב, או שההתנהגות אינה בדרך מקובלת, המענה לכך הוא בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי). לענייננו, הצדדים לא חתמו על מסמך בכתב, ובמשמע, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, לא הייתה הסכמה לדבר: לא לסכום, לא למועדי התשלום, לא למצבה של הדירה ולא לאחריות חוק המכר. שנית, בפן העובדתי, גם כאן העדפתי את עדותו של התובע. התובע לא הסתיר כי הנושא הכלכלי היה אחד משיקוליו, שלא להיקשר בעסקה בסופו של יום. התובע אך טען שנתגלעו בין הצדדים מחלוקות נוספות. יתר על כן: במישור העובדתי אני מוצאת שלא היה סיכום פיננסי. לראיה: אף לפי הודאתו של רפאל, התובע ביקש לא לחתום על זיכרון דברים כדי "להתארגן מבחינה פיננסית". משמע, לפי גרסתו של רפאל, לו התובע היה כבר "מאורגן" או "סגור" מבחינה פיננסית, לא הייתה מבחינתו כל בעיה לחתום על זיכרון דברים. המשמעות של הסירוב לחתום על זיכרון דברים מעלה, כי גם מהבחינה הכלכלית, כלומר: הסכמה למחיר ולתנאי התשלום, הצדדים היו בשלב של משא ומתן ולא בשלב של סיכום. זאת ועוד, הסכם דורש, פרט למסוימות, גם גמירות דעת. העובדה שהתובע ביקש לא לחתום על זיכרון הדברים עד ש"יתארגן" מבחינה פיננסית, מעידה כאלף עדים על כך שלא הייתה לו גמירות הדעת להתקשר בהסכם, ושלא היה סיכום בפן החשוב ביותר הנוגע לתמורה. לפיכך, כאשר התובעים החליטו לא לרכוש את הדירה (בין היתר) מטעמים פיננסיים, הרי אף לשיטתם של הנתבעים, לא הייתה כאן חזרה מהסכמה שהושגה, ואין מקום לחלט את סכום ההמחאה. 14. מעבר לכך שהעדפתי את גרסתם העובדתית של התובעים, אני סבורה שעמדת הנתבעים אינה יכולה לעמוד אף מבחינה משפטית. במישור הלבוש המשפטי, לפי גרסת הנתבעים, ההסכמה בין הצדדים דומה למעין "עסקת אופציה", וב"כ הנתבעים הסכים לכך (עמ' 30 ש' 10 ואילך). לשיטתם של הנתבעים, התובעים "רכשו" את הזכות לרכוש את דירת הגן, ואלמלא שילמו את 200,000 השקלים, הייתה עלולה להיסגר עסקה אחרת שהייתה מונעת מהם לרכוש את הדירה. לפי מתווה משפטי זה, ההסכמה בין הצדדים הייתה טעונה כתב בכל מקרה. זאת, שכן גם עסקת אופציה במקרקעין טעונה כתב (ע"א 220/84 מעודד ברזילי נ' יורשי המנוח גרשון גרינבאום, פ"מ כט(1) 658 (1974)). ב"כ הנתבעים טען כי אינו דורש אכיפה, ועל כן אין משמעות לנושא הכתב. אינני מקבלת עמדה זו. ההסכם הנאכף אינו הסכם מכר אלא הסכם אופציה, שלפיו תמורת 200,000 ₪ הנתבעים ויתרו על זכותם לבצע עסקה חלופית. על כן, הותרת הסך של 200,000 ₪ ברשותם של הנתבעים אינה אלא אכיפה של הסכם האופציה, הטעון כתב. 15. יתרה מכך, גם הסכם שאינו טעון כתב, תקף רק עם קיומם של שני תנאים מצטברים: גמירות דעת ומסוימות (סעיף 2 וסעיף 5 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). כאן, אף אם לא דובר בעסקה הטעונה כתב, אני מוצאת שלא התקיימו יסודות המסוימות וגמירות הדעת. ודוק: הכוונה להסכם לפיו ההמחאה תחולט כפיצוי מוסכם, ככל שהתובעים יחזרו בהם מביצוע העסקה. גמירות דעת - עמדתי היא שבנסיבות העניין, מציאות החיים וההתנהלות המקובלת מכתיבים כי לו הייתה גמירות דעת, היה נחתם הסכם בכתב על נושא הפיצוי המוסכם. לעניין זה יפים דבריה של כב' השופטת שבח בעניין דומה, ת.א. (שלום ת"א) 56258/03 חנאי אלי נ' מלונות הכשרת היישוב בע"מ (17.3.2005) (להלן: עניין חנאי): "לא יעלה על הדעת, כי צד המתעניין ברכישת נכס מקרקעין יסכים לשים כספו על קרן הצבי ולהתחייב מראש לשלם סך של 250,000 דולר רק תמורת האפשרות/האופציה לרכוש את הנכס...(סעיף 4 (ז) לפסק הדין)." בהמשך, קובעת כב' השופטת שבח כי היא דוחה את עמדת הנתבעים (המוכרים שקיבלו את הפיקדון באותו עניין), לפיה סוכם בין הצדדים כי בכל מקרה, ואף אם התובע לא ירכוש את המלון, הוא ישלם "קנס" בדרך של חילוט הפיקדון. זאת, נוכח העובדה שהתובע סירב לחתום על זיכרון דברים המתייחס לחילוט כזה (סעיף 7 לפסק הדין). אמור מעתה, שכדי להוכיח גמירות דעת ולוותר על 200,000 ₪, סתם כך, גם אם לא ייחתם הסכם, יש מקום לדרוש, על דרך הכלל, מסמך בכתב. מסוימות - ההסכמה לה טוענים הנתבעים, לא הייתה מסוימת כפי הנדרש בדין. אפילו לשיטתם של הנתבעים, ניתן לשער מצבים בהם הפיקדון היה מוחזר, לו הצדדים לא הגיעו להסכמות. למרות זאת, בסופו של יום, הנתבעים עצמם לא הצליחו לפרט הסכמה מסוימת דיה באשר לאותו "חילוט", והדברים ניכרו היטב בחקירתם הנגדית. לא ברור אילו אי הסכמות יצדיקו השבת הפיקדון ואילו לא? מה הזמן שיינתן לניהול המשא ומתן שלאחריו יהיה מוצדק להשיב את הפיקדון אם לא יבשילו הסכמות? מי יחליט האם חוסר ההסכמה מצדיק השבת הפיקדון אם לאו, ומה המנגנון לעשות כן? לפיכך, בהיעדר גמירות דעת ומסוימות באשר ל"חילוט" הפיקדון או היותו "פיצוי מוסכם", אין כלל הסכמה. 16. איני סבורה כי ניתן לראות באישורו של התובע להפקדת ההמחאה משום ראיה להסכמה שהפיקדון יחולט גם אם העסקה לא תיחתם. העברת הפיקדון לנתבעים בפועל לא הייתה יותר מאשר אישור ליכולתם הכלכלית של התובעים ולרצינותם בקשר לעסקה. העברת הפיקדון אינה יכולה למלא את מקומו של מסמך בכתב, והיא אינה יכולה ליצור יש מאין. בכך דומה ההתרחשות כאן למה שתואר בעניין חנאי: גם שם הפיקדון הועבר בפועל, ולמרות האמור, בית המשפט קבע כי דובר ב"דמי רצינות" כדי להוכיח, שמדובר במתעניינים רציניים בעלי יכולת כלכלית ולמטרה זו בלבד. הסברו של התובע, לפיו לא ראה כל פסול בכך שההמחאה תופקד, משום שאין כל הבדל מבחינתו האם תישמר בכיס או תופקד בבנק (ואף הפקדה בבנק בטוחה יותר) (עמ' 11 ש' 20 - 22), תואם לקביעה בעניין חנאי. זאת ועוד, מעשה של יום ביומו הוא שנחתמים הסכמי זיכרון דברים, שעל פיהם מועברים כספים, וכאשר הם מבוטלים מבוצעת השבה. אם כך, כאשר ההעברה נעשתה על סמך מסמך בכתב, על אחת כמה וכמה שיש לבצע השבה בענייננו. 17. אף איני רואה כל נפקות לטענת הנתבעים לפיה במעמד אישור הפקדת ההמחאה, התובע ביקש להתקדם ישירות לחוזה. התובעים התעניינו ברכישת הדירה, ולא בכדי ביקרו בה מספר פעמים וקיימו מספר פגישות. גם כאשר צדדים חותמים על זיכרון דברים (מה שלא היה כאן), הם מגלים את דעתם כי ברצונם להגיע לשלב של חוזה מוגמר. מטבע הדברים, למרות רצונם וכוונותיהם של צדדים, הדבר לא תמיד מסתייע, מסיבות שונות, וכך אף קרה כאן. אין ברצון לחתום חוזה כדי להעיד על רצון להפסיד 200,000 ₪, אם חוזה כזה לא ייחתם. מעבר לכך, ראויה לציון העובדה כי רצון הצדדים להתקדם לחוזה לא בא לידי ביטוי ראשוני מינימאלי, ואף לא הוחלפו טיוטות. איני נותנת כל משקל לטענת הנתבעים לפיה התובעים הציעו פיצוי מסוים. לא ידוע מה סכום הפיצוי שהוצע, ומתוך ההקשר מובן כי אף אם הייתה הצעה, היא נעשתה במסגרת משא ומתן לפשרה, ואין בה כדי לחייב. למותר לציין כי הנתבעים לא הרחיבו באשר למהות אותה הצעה, והתובע לא נחקר על כך. 18. לפני סיום, אתייחס להערת הנתבעים באשר לפגיעה בחיי המסחר. אין כל פגיעה בחיי המסחר בכך שהדין קובע תנאים מסוימים להכרה בתוקפה של התחייבות. אם לא הוסכם על חילוט, אין סיבה להורות על חילוט. אכן יש לאכוף הסכם, אך זאת רק אם הוא נוצר. אם צד נהג בחוסר תום לב, אין הדבר יוצר הסכם יש מאין. המענה יהיה בהוראות הדין העוסקות בשלב הטרום חוזי, ובכך אדון כעת, להשלמת התמונה. ניהול משא ומתן בחוסר תום לב 19. אפתח בכך שהנתבעים, אשר הפנו שוב ושוב לטענות בדבר שינוי והרחבת חזית, כלל לא התייחסו בכתב הגנתם לאפשרות של חילוט הפיקדון או חלקו בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב. עם זאת, אתייחס לדברים לגופם. 20. לפי עדותו של גבי, כתוצאה מהסיכום עם התובעים, הוא הפסיק משא ומתן מתקדם למכירת הדירה בקומה הראשונה. כתוצאה מכך נגרם לגבי נזק בכך שלא מכר הן את הדירה בקומה הראשונה והן את דירת הגן, נזק העולה באופן משמעותי על הפיצוי המוסכם שגולם בהמחאה. 21. כפי שציינתי, במישור העובדתי, העדפתי את גרסת התובעים, וזו אינה מעלה על פניה כל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב. העובדה שהתובעים ביקרו בדירה מספר פעמים, מצביעה אך ורק על כך שהיו רציניים בכוונותיה, ועל כן השקיעו מזמנם וממרצם כדי לבדוק את אפשרות הרכישה. בנוסף, העובדה שבסופו של דבר התגלעו בין הצדדים חילוקי דעות באשר לעסקה - אין בה די כדי לייחס לתובעים חוסר תום לב בניהול המשא ומתן. זאת ועוד, אף לו קיבלתי את עמדתם של הנתבעים, לפיה התובעים חזרו בהם מהעסקה מטעמים פיננסיים בלבד, אין בכך משום חוסר תום לב. כפי שציינתי, דרישת הכתב נועדה כדי שצדדים לעסקת מקרקעין יבחנו את כל היבטיה. אם צד סבר שיוכל לעמוד במתווה ובתנאים מסוימים של עסקה, ולאחר שבחן אותה, בטרם נחתם חוזה, הגיע למסקנה שלא יוכל לעשות כן, אין בכך משום חוסר תום לב. מדובר בשיקול לגיטימי, שבדיוק לשמו נוצר סעיף 8 לחוק המקרקעין. 22. מעבר לאמור, הנתבעים לא הוכיחו כל נזק. גבי טען בעלמא כי הפסיק את המשא ומתן למכירת הדירה בקומה הראשונה. גבי לא הציג ראיות מינימליות בנוגע לנזק שנגרם לו כתוצאה מכך: לא הובאו המתעניינים בדירת הקומה הראשונה להעיד, ולכן לא הוכח שהיה משא ומתן. בנוסף, גבי עצמו הודה שלא הוחלפו טיוטות בקשר לדירה בקומה הראשונה (עמ' 19 ש' 9 - 10). בתצהירו של גבי לא הוזכר דבר באשר לניסיונות מכירה של אחת הדירות לאחר כישלון המשא ומתן עם התובעים, אך בחקירתו החוזרת התברר כי הדירה בקומה הראשונה נמכרה (עמ' 20 ש' 9 - 10). למותר לציין כי לא הובאו ראיות בשאלה, מתי נמכרה הדירה בקומה הראשונה, והאם היא נמכרה בתנאים פחות טובים מאלו שהוצעו (אם הוצעו) בחודש 12/10. בסופו של דבר, גבי עצמו הודה כי לא צירף כל ראיה לנזק שנגרם לו (עמ' 20 ש' 3 - 4). סיכום 23. התביעה מתקבלת. 24. אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 203,584 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד היום. כן ישלמו הנתבעים לתובעים את אגרת המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ועד היום. בנוסף, יישאו הנתבעים בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. מכירת דירהמקרקעיןחוזה דירה