הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

נטען כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות ובכלל זה שינתה את מטרת השכירות, העבירה זכויות חזקה ו/או ניהול ו/או שליטה בחנות לידי משפחת גלעדי והשכירה את החנות בשכירות משנה לנתבע 3 למשך 8 שנים, והכל ללא הסכמת הבעלים.

הנתבעת נטשה את החנות ו/או איבדה כל זיקה אליה.

הנתבעת הפיקה רווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה.

הנתבעת לא שילמה דמי שכירות החל מיום 31/12/10.

תמצית טענות הנתבעת
4. לא קמה כל עילת פינוי כנגד הנתבעת.

כבר במחצית שנות ה- 90 הציעה הנתבעת לגיסתה, הגב' רחל גלעדי, לעבוד בחנות ולנהל אותה תמורת אחוז קבוע מהרווחים. המנוח ידע כי הזכויות בחנות לא עברו מהנתבעת לאחרים לרבות לא למשפחת גלעדי, והוא מעולם לא העלה טענה כלפי הנתבעת בדבר ניהול החנות על ידי בני משפחת גלעדי.

הנתבעת ביקשה ממנשה ז"ל לבקש את הסכמת יורשי המנוח להשכיר את החנות בשכירות משנה לנתבע 3, והתובע 1 נתן את הסכמתו.

על יסוד ההסכמה האמורה, השכירה הנתבעת את החנות לנתבע 3 בשכירות משנה, על פי הסכם מיום 14/3/06, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 1,000$.

דמי השכירות לתובעים שולמו כסדרם. תחילה בשיעור 400 $ לחודש ובהמשך הופחתו בהסכמה ל- 350$ לחודש.

דיון והכרעה

הטענה בדבר אי תשלום דמי השכירות
5. התביעה הוגשה ב- 1/2/11 ונטען בה כי דמי השכירות אינם משולמים מיום 31/12/10. לאור לוח הזמנים האמור, אין מקום לקבוע כי הוכח נתק בתשלום דמי השכירות. מעבר לכך. התובעים לא טענו לנתק ממושך בתשלום דמי שכירות אלא לאי סדירות התשלומים. בכך אין כדי להקים עילת פינוי.

הטענה בדבר הפקת רווח בלתי הוגן
6. עילת פינוי בגין הפקת רווח בלתי הוגן מעוגנת בסעיף 131(6) לחוק.

לטענת התובעים, הנתבעת עושה רווח בלתי הוגן על חשבונם, כאשר רווח זה בא לידי ביטוי בהשכרת משנה ללא הסכמה, בשיעור התשלום הנמוך שמועבר לתובעים, בהפחתה חד צדדית של דמי השכירות, וכאשר הנתבעת ומשפחת גלעדי נהנים רק מהכנסות ללא הוצאות.


לטענת הנתבעת, דמי השכירות החודשיים המתקבלים מהשכרת המשנה לנתבע 3 הם בסך 1,000$, כאשר מתוך סכום זה משולמים לתובעים דמי שכירות בסך 350$.

בהקשר זה נתתי דעתי לכך שבתשובות לשאלות ההבהרה מטעם התובעים, ציין מומחה בית המשפט כי "דמי השכירות המשולמים לפי החוזה נמוכים מדמ"ש חופשיים בסביבה הקרובה ואף אינם ריאליים" (תשובות לשאלות הבהרה מיום 12/6/12).

הגם שהריני ערה לקביעת מומחה בית המשפט בדבר שיעורם הנמוך של דמי השכירות שמשלם נתבע 3 כשוכר משנה, הרי לא הוכח כי משולמים תשלומים "מחוץ לחוזה" כפי שנטען על ידי התובעים.

חרף סימני השאלה המתעוררים בעניין תנאי השכרת המשנה, לרבות ובמיוחד לעניין שיעורם של דמי השכירות, לא שוכנעתי כי הונחה תשתית ראייתית מספקת לביסוס עילת פינוי המעוגנת בסעיף 131(6) לחוק, כפי שפורשה על ידי הפסיקה. (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עדכון 5, עמ' 97-98, להלן: "בר אופיר").

7. הגם שלא קמו עילות פינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק ומכוח סעיף 131(6) לחוק, הריני קובעת כי הוכחו עילות פינוי אחרות כפי שיפורטו להלן.

השכרת המשנה לסודוך
8. סעיף 131(2) לחוק מקים עילת פינוי אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.

בסעיף 5 להסכם השכירות נקבע כי:
"השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו...".

בסעיף 19 להסכם השכירות נקבע כי הפרת תנאי מתנאי החוזה מקימה עילת פינוי. על כן, באם תוכח הפרה של תנאי מתנאי הסכם השכירות, אזי תקום לתובעים עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק.

9. אין חולק כי הנתבעת השכירה את החנות לנתבע 3 כזכיין של "סודוך", על פי הסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 14/3/06 (להלן: "ההסכם עם סודוך").

הנתבעת אישרה כי אכן השכירה את החנות לנתבע 3, אלא שלטענתה היה זה בהסכמתו המפורשת של תובע 1.

בשים לב לטיבה של הטענה, מוטל הנטל על הנתבעת להוכיח כי השכרת המשנה היתה בהסכמת התובעים או מי מהם.

כפי שיפורט להלן, לא זו בלבד שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח את טענתה בדבר ההסכמה הנטענת, אלא ששוכנעתי באופן וודאי כי לא ניתנה הסכמה כאמור.

ובמה דברים אמורים?

10. מטעם הנתבעת, העיד בעלה מר עזרא גבריאלי (להלן: "גבריאלי"). בתצהירו העיד גבריאלי כי מר גלעדי ז"ל פנה לתובע 1 "וביקש את הסכמתו להשכיר את החנות בשכירות משנה לנתבע 3. הסכמת התובע 1 ניתנה באופן מיידי..." (סעיפים 27-28 לתצהיר גבריאלי).

דא עקא, הן מתצהירו של גבריאלי והן מעדותו עלה, כי הטענה בדבר הסכמת התובע 1 הינה בגדר עדות שמיעה בלבד. גבריאלי אישר כי הוא עצמו מעולם לא נפגש ולא שוחח עם מי מהתובעים (עמ' 22 שורה 14 לפרוטוקול). גבריאלי גם אישר כי למעשה לא היה נוכח כלל בפגישה הנטענת בין התובע 1 לבין משפחת גלעדי ואין לו ידיעה אישית אודות נסיבות הפגישה (עמ' 22 שורה 17-28 לפרוטוקול).

אינני מוצאת לנכון לקבל את עדותו של גבריאלי ולו מחמת היותה עדות שמיעה.

11. בחירת הנתבעת להעיד דווקא את גבריאלי, הגם שאין לו ידיעה ממקור ראשון, תמוהה במיוחד לאחר שהוברר כי לא היתה כל מניעה להעיד את רחל גלעדי, אחותו של גבריאלי, אשר היא זו שטיפלה בענייני החנות, ניהלה אותה והיתה אשת הקשר עם בעלי הבית. חרף מעורבותה הממשית של רחל גלעדי בנושא החנות, לא ניתן כל הסבר ולו מינימאלי להימנעותה מלהעיד (עמ' 22 שורות 6-12 לפרוטוקול).

הימנעותה של הנתבעת מלזמן את רחל גלעדי לעדות, למרות שהיא זו שטיפלה בענייני החנות, מקימה חזקה כי עדותה היתה פועלת לחובת הנתבעת. (י. קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003, חלק שלישי בעמ' 1650 והאסמכתאות שם).

12. לא זו אף זו. עדותו של גבריאלי לא זו בלבד שלא נתמכה בראיות חיצוניות, הרי היא נסתרה מתוך הראיות.

מן הראיות עולה כי ההסכם עם סודוך נחתם ביום 14/3/06, כאשר קדם לחתימה משא ומתן קצר (עדות נתבע 3, עמ' 22 שורה 24 לפרוטוקול).

לפי טענת גבריאלי ניתנה הסכמת התובע 1 קודם לחתימת ההסכם עם סודוך, וזאת בפגישה שהתקיימה עימו. דא עקא, לגרסת התובע 1 הוא הגיע לארץ מארה"ב ביום 13/3/06 ונפגש עם מנשה גלעדי רק ביום 15/3/06, דהיינו לאחר חתימת ההסכם עם סודוך. ויודגש, כי קודם לאותה פגישה לא התקיימה כל שיחת טלפון או כל מפגש אחר בין הצדדים.

התובע 1 העיד כי מטרת הפגישה היתה לפנות את החנות תמורת פיצוי כספי (סעיף 16 לתצהיר התובע 1, וכן עמ' 15 שורות 26-30 לפרוטוקול). בפגישה זו נאמר לו על ידי מנשה ז"ל, כעובדה מוגמרת כי החנות הושכרה לצד שלישי למשך 4 שנים וכי הסב המנוח נתן לו הסכמה לכך. בנסיבות אלה, הרגיש חסר אונים ובמצב דברים זה, שב לארה"ב. התובע 1 הדגיש, כי לא ביקשו את רשותו מראש להשכרת המשנה ורשות כזו לא ניתנה על ידו לא קודם לפגישה ולא במהלכה.

עדותו של התובע 1 נתמכה בתמונות שצולמו על ידו במהלך שהותו בארץ במרץ 2006 והוצגו ת/1. יצוין, כי על פי דרכונו היה התובע 1 בארץ מיום 13/3/06 עד יום 17/3/06. בתמונות שצילם התובע 1, נראית החנות כחנות בגדים פשוטה ומוזנחת.

התובע 1 העיד כי בפגישה עם מנשה ז"ל חשב כי האחרון הוא השוכר את החנות ורק בשנת 2010 כשבא שוב לארץ ראה שבמקום מחזיקה סודוך. (עמ' 16 שורות 3-5 לפרוטוקול).

עדותו של התובע 1 היתה מהימנה עלי והריני מוצאת לנכון לקבלה.

שוכנעתי כי התובע 1 כלל לא ידע כי הנתבעת השכירה את החנות לסודוך וכי לא נתן כל הסכמה להשכרת משנה זו.

13. קיים קושי לקבל את הטענה לפיה ההשכרה הנוכחית לנתבע 3 נעשתה על יסוד הסכמת המנוח, וזאת נוכח התנהלות המנוח כפי שהיא עולה מההסכם משנת 98'.

בהסכם משנת 98' נקבע במפורש כי שכירות המשנה הינה "רק למטרות של מסחר בהלבשה או הנעלה או מסחר כללי, ולא מכירת מזון או מסעדה או בית קפה." (סעיף 12 להסכם משנת 98', ההדגשה אינה במקור, ע.ב).

הסכם זה מלמד הן כי המנוח הקפיד על מתן הסכמה בכתב, והן כי סירב ליתן הסכמה להשכרת משנה למטרת עסקי מזון. זאת ועוד. לפי ההסכם משנת 98' נדרשה הסכמת בעל הבית בכתב לגבי השוכר המסוים לו ביקשה הנתבעת להשכיר את החנות (סעיף 3 להסכם משנת 98').

לאור האמור, נוטה הכף למסקנה לפיה התובע 1 הוטעה לחשוב כי ניתנה הסכמת המנוח להשכרת המשנה לנתבע 3, בעוד שזו לא היתה האמת לאשורה.

14. הריני דוחה את ניסיונה של הנתבעת לטעון להסכמה שבשתיקה מצד התובעים.

מקובלים עלי הסבריו של התובע 1 בדבר הנסיבות שהביאו לשיהוי בהגשת התביעה. התובע 1 הסביר כי הוצאת צו הירושה הצריכה זמן וכי סבר כי אין מקום להגיש תביעה בטרם נרשמו זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין.

מעבר לכך וזה העיקר. לא הוכח כי התובעים או מי מהם ידעו את פרטי השכרת המשנה וממילא לא הוכח כי נתנו הסכמתם להשכרה זו.

לא הוכח כי ניתנה הסכמת התובע 1 להשכרה לסודוך דווקא, לניהול עסקי מזון בחנות, ואף לא לתקופת השכירות הממושכת – 3 שנים, ועוד אופציה ל-5 שנים, עד מרץ 2014.

מקובלת עלי גרסת התובע 1 כי לא נאמר לו דבר בקשר להשכרת המשנה לסודוך לעסקי מזון, וכי לא ניתנו לו פרטים לגבי משך תקופת השכירות שניתנה לסודוך. לגרסתו, נאמר לו כעובדה מוגמרת כי ניתנה הסכמת סבו המנוח להשכרת משנה ל- 4 שנים עד 2010.

גרסת התובע 1 נתמכת גם בתכתובת מזמן אמת. כך במכתב ב"כ התובעים מיום 26/10/10 (נספח י') נאמר כי לפנים משורת הדין יסכימו התובעים כי השכרת המשנה תסתיים ביום 31/12/10 אשר הוא מועד תום תקופת השכירות עליה נמסר להם על ידי מנשה ז"ל.

לאור האמור, לכל היותר, ניתן לייחס לתובעים מתן הסכמה בדיעבד להשכרת המשנה (הסכמה הנובעת ממצג שווא שהוצג להם) וזאת עד סוף שנת 2010 ולא מעבר למועד זה.

15. על יסוד הראיות שבפני, ונוכח מחדלי הנתבעת מהבאת ראיות לביסוס גרסתה, הריני קובעת כי לא ניתנה הסכמת התובעים לא במפורש ואף לא בשתיקה להשכרת המשנה לנתבע 3.

משהוכח כי הנתבעת השכירה את החנות לנתבע 3, בניגוד להסכם השכירות, ומשנדחתה טענת הנתבעת בדבר קבלת הסכמת התובעים להשכרת המשנה, אזי הוכחה עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק.

העברת החנות לאחרים ונטישה
16. כאמור בפתח הדברים, התביעה הוגשה גם כנגד בנה של רחל גלעדי (הנתבע 2) בטענה כי הנתבעת העבירה לו או למי ממשפחת גלעדי את החזקה ו/או הניהול ו/או השליטה בחנות.
הנתבע 2 נמנע מלהתגונן ואף אחד אחר מבני משפחת גלעדי לא מצא לנכון להעיד. כפי שקבעתי לעיל, הימנעותה של רחל גלעדי ממתן עדות רובצת לפתחה של הנתבעת והדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שעל פי עדותו של גבריאלי, רחל גלעדי היא זו שמנהלת את החנות והעובדות הן בידיעתה האישית.

בעדותו אישר גבריאלי כי נכון למרץ 2006 אחותו רחל גלעדי הפעילה את החנות (עמ' 23 שורה 4 לפרוטוקול).

אף אם תתקבל גרסת גבריאלי כי המנוח נתן הסכמה לכך שרחל גלעדי תנהל את החנות, עדיין אין בכך כדי ללמד על הסכמה לכך שהנתבעת תמסור את החנות לידיה של רחל גלעדי, כפי שעשתה בפועל.

הנתבעת היתה רשאית להסתייע ברחל גלעדי לצורך ניהול החנות, אך מכאן ועד מסירת החנות לידי האחרונה כפי שנעשה, מרחק רב.

17. מן הראיות עולה, כי אין מדובר בניהול החנות עבור הנתבעת אלא במסירת החנות לרחל גלעדי ומשפחתה, תוך ניתוק זיקתה של הנתבעת לחנות.

גבריאלי אישר כי:
"בסופו של דבר לא קיבלתי שום דבר כי לא היה מה לקחת. הקצת שהיה עבר לאחותי רחל" (עמ' 23 שורה 8 לפרוטוקול).

משמעות הדברים היא, כי מי שנהנה מהתקבולים בגין הפעלת החנות היתה רחל גלעדי ולא הנתבעת. הנתבעת לא קיבלה מאומה מהתמורה שהתקבלה בגין ניהול החנות.

זאת ועוד. גבריאלי אישר כי מי ששלם למנוח את דמי השכירות היתה אחותו רחל גלעדי ולא הנתבעת.
הנה כי כן, מן הראיות עולה כי אין מדובר בניהול החנות עבור הנתבעת אלא בהעברתה לרחל גלעדי ו/או למי ממשפחתה.

גם בתקופת השכרת החנות לסודוך, לא היתה לנתבעת כל זיקה אליה. כפי שעולה מאישורי התשלום שהוצגו ת/3, דמי השכירות שמשלמת סודוך משולמים לידיה של רחל גלעדי. לא הוצגה כל ראיה המלמדת כי דמי השכירות מועברים מרחל גלעדי אל הנתבעת, ולמעשה גבריאלי העיד כי היא אינה מקבלת כל תקבול מהשכרת המשנה לסודוך. (עמ' 24 שורה 22 לפרוטוקול).

על כן הריני קובעת כי הנתבעת העבירה את החזקה בחנות לגיסתה רחל גלעדי ו/או למי ממשפחת גלעדי, וזאת תוך הפרת חוזה השכירות. הפרה זו מקימה עילת פינוי כנגד הנתבעת.

18. העברת החנות לרחל גלעדי ו/או למי ממשפחת גלעדי מקימה גם עילת פינוי בגין נטישה.

בסוגיה זו נקבעו בפסיקה שורה של פרמטרים אשר בהתקיימם העברת מושכר מוגן לאחר, תיחשב כנטישה. לעניין זה נקבע, כי העסק המוגדר בחוזה השכירות צריך להיות דווקא עסקו של הדייר, ועל הדייר מוטלת החובה לנהל במושכר עסק משלו ולא עסק של אחרים. אם אין הדייר מנהל במושכר עסק משלו, בין משום שהפסיק לנהלו ובין משום שהניח לאחר (אדם או חברה) לנהל במושכר עסק שאיננו שלו, כי אז הדייר אינו מקיים תנאי חיוני להגנת החוק על מעמדו כדייר מוגן.

במסגרת זו יש לבדוק שורה של שאלות ובכללן: מי מנהל את המושכר, מי מפיק רווחים מהעסק שמתנהל במושכר, מי נושא בחובות ובהוצאות המושכר, מי מגיש דוח"ות לרשויות המס בגין הפעלת המושכר, בידי מי נמצאת השליטה בכל הנוגע להפעלת העסק במושכר. באם הפעולות האמורות אינן מיוחסות לדייר אלא לאחר, אזי המסקנה היא כי הדייר נטש את המושכר. (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד ל"ז(2) 337 (1983), וכן בר אופיר, בעמ' 150(1)).

בענייננו, כפי שפורט לעיל, כל הפעולות האמורות אינן מתבצעות על ידי הנתבעת אלא על ידי רחל גלעדי ו/או מי מבני משפחתה. במצב דברים זה, הנתבעת איבדה כל זיקה לחנות ועל כן ניתן לראותה כמי שנטשה אותה .

סיכום ביניים
19. הוכחו עילות פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק וכן בגין נטישה, ועל כן דין תביעת הפינוי להתקבל.

סעד מן הצדק
20. סעד מן הצדק לא התבקש, ומטעם זה כשלעצמו אין לדון בו. אכן, ייתכנו מקרים שבהם ידון בית המשפט בסוגיית הסעד מן הצדק אף אם לא נתבקש בכתב ההגנה, אך זאת במקרים ראויים, אשר מקרה זה אינו בא בגדרם.

מכל מקום, גם לו נתבקש על ידי הנתבעת סעד מן הצדק לא היה מקום לתיתו.

הנתבעת לא טענה וממילא לא הוכיחה כי החנות משמשת לה מקור הכנסה וכי אם תפונה ממנה ייכרת מטה לחמה. נהפוך הוא. מן הראיות עולה כי הנתבעת כלל אינה מתפרנסת מהחנות ואינה מקבלת כל תקבול מהעסק המנוהל בה, ואף לא מדמי השכירות שמשלם נתבע 3.

בנוסף, גבריאלי העיד כי הנתבעת היא בעלת חברה שרכשה מגרש להקמת תחנת דלק עם שותפים, וכי הוא בעל נכסים, לרבות תחנת דלק פעילה ואולם שמחות ביפו (עמ' 26 שורות 13-18 לפרוטוקול).

טעם נוסף המצדיק אי מתן הסעד נעוץ בחומרת ההפרות כפי שתוארו לעיל.

אשר על כן, אין מקום ליתן לנתבעת סעד מן הצדק.

סוף דבר
21. התביעה כנגד הנתבעת - מתקבלת.

על הנתבעת לפנות את החנות שברחוב סוקולוב 60, חולון.

מכוח הסכמת התובעים והנתבע 3, הסכמה אשר קבלה תוקף של פסק דין ביום 1/7/13, רשאי הנתבע 3 להחזיק בחנות עד ליום 30/3/14, כאשר עליו לשלם את דמי השכירות בהתאם להסכמה.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכירת סככות

  2. הסכם שכירות מאפיה

  3. בוררות - הסכם שכירות

  4. הסכם מכירת משק חקלאי

  5. הסכם שכירות למראית עין

  6. פינוי משרד - הסכם שכירות

  7. הסכם שכירות פעוטון

  8. הסכם שכירות – פינוי שוכרים

  9. הפרת הסכם שכירות חנות

  10. הסכם שכירות מסעדת אל גאוצ'ו

  11. הסכם מכירת קרקע חקלאית

  12. נספח הארכת הסכם שכירות

  13. הסכם שכירות אדמה חקלאית

  14. טעות בכתובת בהסכם שכירות

  15. הסכם שכירות בלתי מוגנת עם מסעדה

  16. זכות שוכר להאריך את הסכם השכירות

  17. הפרה מתמשכת של הסכם שכירות

  18. פיצוי מוסכם הסכם שכירות על אי פינוי

  19. הסכם מכירת מניות מייצגות שטח מקרקעין

  20. הסכם שכירות - בורגר ראנץ / מקדונלדס

  21. הסכם שכירות פתיחת מועדון ספורט קראטה

  22. פסק דין בנושא הפרת הסכם שכירות

  23. פיקוח על הסכמי שכירות תחנות דלק

  24. שיקים להבטחת תמורה בהסכם שכירות

  25. הפרת הסכם שכירות שיפוצים - עילה לפינוי ?

  26. תאונה עצמית - הסכם שכירות רכב עם חברת השכרה

  27. שינוי תנאי הסכם שכירות לעניין ערבות

  28. הפרת הסכם שכירות - שינוי מטרת השכירות

  29. תשלום פיקדון במעמד חתימה על הסכם שכירות

  30. פרשנות הסכם שכירות - איך מפרשים הסכם שכירות ?

  31. הסכם מכירת דירה - נזקים בגין אי פינוי דירה בזמן

  32. תביעה ותביעה שכנגד הסבות סביב הסכם שכירות

  33. הסכם מכירת זכויות כלפי מנהל מקרקעי ישראל

  34. ביטול הסכם שכירות עקב צו מניעה לפתיחת גן ילדים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן ניהול מו"מ להסכם שכירות בבניין משרדים

  36. דרישה להשבת הכספים שחולטו מהערבות הבנקאית ופיצוי על הפרת הסכם שכירות

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון