תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר מקרקעין, בגין אי תשלום מס שבח ואי המצאת אישור מס שבח לרישום הזכויות על שם הקונה.



התובעת רכשה מן הנתבעים זכויות חכירה במגרש שעליו מבנה לתעשייה ומסחר, על פי חוזה שנחתם בין הצדדים ביום 11/11/07, ושילמה את מלוא התמורה החוזית לנתבעים וקיבלה חזקה במבנה.


על פי החוק ועל פי החוזה, מוטל תשלום מס שבח בגין עסקת המכר על המוכרים (הנתבעים). הנתבעים הגישו לרשויות המס הצהרה עם שומה עצמית בסך 88,526 ₪ ושילמו את הסכום בהתאם. מנהל מס שבח הוציא לנתבעים שומת מס על סך של 286,000 ₪, שהופחתה לאחר הסגה, לסך של 280,878 ₪. הנתבעים הגישו ערר על החלטת מנהל מס שבח ובפסק דין שניתן בערר ביום 15/4/2010, נתקבל הערר, וועדת הערר הורתה למנהל מס שבח לערוך עיון מחדש בשומה ולחשב מחדש את השבח. עד היום, לא ערך מנהל מס שבח שומה חדשה.

על פי החוזה, הופקד סך של 200,000 ₪ מתוך התמורה החוזית לצורך הבטחת ביצוע תשלומים שונים שחלו על המוכרים, לרבות מס שבח. אך נוכח סכום השומה, נכון להיום, אין די בסכום זה לתשלום מס השבח.

עד היום לא שילמו הנתבעים את מס השבח ולא המציאו לתובעת אישור של מס שבח לרישום הזכויות בנכס על שמה.



התובעת טוענת, כי מחדלי הנתבעים כאמור, משך תקופה העולה על חמש שנים, מהווים הפרה יסודית של החוזה, המזכה אותה בתשלום פיצוי מוסכם על פי החוזה.


הנתבעים טוענים, כי השומה ה"מופרכת" שהוציא מס שבח לא אפשרה להם להשתמש בפיקדון אשר היה אמור לשמש בטוחה לתשלום "כל" התשלומים, כולל מס שבח, וכי אי תשלום מס השבח ואי המצאת אישור אינם מהווים הפרה יסודית של החוזה, ואינם מזכים את התובעת בתשלום פיצוי מוסכם על פיו. לחילופין טענו הנתבעים כי הפיצוי המוסכם גורף, בלתי סביר ואיננו תואם את הנזק הצפוי מההפרה, וכי לא נגרם לתובעת כל נזק מסוים.



הצדדים לא היו חלוקים על העובדות ובקדם המשפט שהתקיים ביום 9/9/12, הודיעו שהם אין חולק ביניהם כי המחלוקות בתיק הן משפטיות בלבד: "האם עיכוב בהסדרת נושא מס שבח מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר בין הצדדים ? אם כן, האם זכאים התובעים לפיצוי מוסכם כפי שנרשם בהסכם המכר, במלואו, או שמדובר בפיצוי בלתי סביר ויש לפצותם עפ"י הנזק שניתן היה לצפות מראש בגין הפרה זו, בעת החתימה על החוזה ? אם לא, האם זכאים התובעים לפיצוי כלשהו ובאיזה סכום."


הוראות החוזה



להלן הוראות החוזה הרלוונטיות להכרעה בשאלות שבמחלוקת:

...
והואיל וברצון המוכר למכור ולהעביר לקונה את מלוא זכויותיו בנכס כשהנכס נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול, וכל זכות צד ג' אחרת, וכן למסור לקונה את החזקה בנכס כאשר זה פנוי מכל אדם ומכל חפץ השייך למוכר ;
...
3. (א) המוכר מתחייב לאפשר להעביר את מלוא זכויותיו בנכס לקונה ולעשות את כל שנחוץ כדי שהזכויות יועברו בספרי רישום המקרקעין או בספרי מינהל מקרקעי ישראל על שם הקונה ו/או לפקודתו.
(ב) העברה לצורך הסכם זה פירושה: המצאת יפויי כוח בלתי חוזר לבא כוח הקונה להעברת הנכס על שם הקונה, וכן אישורי מס-שבח מקרקעין, מס-מכירה, מס-רכוש, ו....
4. (א) תמורת התחייבויות המוכר על פי חוזה זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר סכום של 800,000 ₪ (שמונה מאות אלף ₪) בתוספת מ.ע.מ. כחוק או להמציא למוכר אישור על ביצוע תשלום המע"מ ישירות לשלטונות מע"מ או בדרך של המצאת חשבונית עצמית ו/או בדרך של קבלת אישור מע"מ הפוטר את המוכר (להלן : "התמורה") במועדים ובתשלומים שלהלן:

  1. סכום של 400,000 ₪ בתוספת מ.ע.מ. ישולם למוכר לא יאוחר מ- 14 יום ממועד חתימת הסכם זה וכנגד פירעון התשלום ישוחרר ההסכם לידי הקונה והקונה יהיה רשאי לרשום לטובתו הערת אזהרה.
  2. היתרה תשולם למוכר לא יאוחר מ- 60 יום ממועד חתימת הסכם זה במעמד וכנגד מסירת החזקה בנכס לידי הקונה.
  3. מתוך התמורה האמורה בס"ק ( 2) לעיל, יופקד סכום השווה ל 200,000- ₪ (מאתיים אלף ₪) (להלן: "הפיקדון") בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, עו"ד אריה בן-ארי מחיפה. סכום זה יופקד בידי עורך הדין עד להמצאת האישורים המנויים בסעיף 3 (ב) לעיל ופינוי השוכר ... מהחלקה ותיקון שטח הגדר כך שהחלקה תכיל גס את 30 מ"ר הנוספים. עוה"ד הנאמן ישקיע את הכסף בהשקעה סולידית בבנק מסחרי הפועל בישראל בהתאם להוראות המוכר, ועם המצאת האישורים לקונה או לבא כוחו, יעביר את סכום "הפיקדון" בצירוף פירות ההשקעה (או בניכוי ההפסדים של ההשקעה) ובניכוי דמי ניהול החשבון - למוכר.

למען הסר ספק, הפקדת הכסף בידי עורך הדין בן-ארי כמוה כתשלום למוכר.


המוכר נותן בזה הוראה בלתי חוזרת לעו"ד אריה בן-ארי לפרוע מסכום הפיקדון שבידיו חובות של המוכר ולרבות שומת מס שבח אם הופקה ולא בוטלה בתוך 14 יום ודמי היוון ודמי הסכמה אם יחולו ובלבד שיודיע 7 ימים מראש למוכר על כוונתו לפרוע את החוב, והמוכר לא פרע אותו קודם לכן.
יתרת "הפיקדון" תשוחרר למוכר לאחר המצאת אישורים לב"כ הקונה על ביצוע כל התשלומים החלים על המוכר עפ"י הסכם זה.
...

(ב) ....
(ג) הסכומים הנזכרים לעיל, ומועדי תשלומם, הנם תנאים יסודיים בחוזה זה, ואולם, איחור של עד 14 ימים בביצוע התשלומים או חלקם לא יחשב כהפרה יסודית של חוזה זה, אך יחייב את הקונה בתשלום לפי שער הדולר אשר היה עליה לשלם או לפי שער הדולר אשר שלם בפועל, לפי הגבוה מבין השניים, ובתוספת ריבית פיגורים בשיעור הריבית החריגה על משיכות יתר בחשבון חח"ד בבל"ל בע"מ, וזאת החל מן היום הראשון לפיגור.
...
6. (א) מס שבח מקרקעין ומס מכירה אם יחולו, ותשלום דמי היוון ודמי הסכמה אם יחולו יחול על המוכר וישולם על ידו במועד הקבוע בכפוף לזכותו למיצוי הליכי השגה וערעור.
מוסכם בזה כי במידה והמוכר יחליט להשיג על שומת מס השבח ימציא המוכר התחייבות ו/או ערבות ו/או כל אמצעי אחר לשלטונות המס ובלבד שימציא אישור מס שבח לטאבו וזאת בתוך 30 יום ממועד קבלת שומת מס השבח.
...
7. (א) צד אשר יפר הפרה יסודית את הוראות חוזה זה מתחייב לשלם לצד השני פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש, בסך של $18,000 (שמונה עשר אלף דולר של ארה''ב) וזאת מבלי לפגוע בזכות של הצד הנפגע לכל סעד אחר על פי הוראות כל דין, לרבות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970.

דיון והכרעה
הפרה יסודית מוסכמת



לטענת התובעת, הגדרת "תנאי יסודי" על פי סעיף 4(ג) לחוזה "הסכומים הנזכרים לעיל, ומועדי תשלומם" כוללת גם את המועדים לתשלום מס שבח. לשיטתה, הסכומים שהיה על ב"כ הקונים "לפרוע מסכום הפיקדון שבידיו חובות של המוכר ולרבות שומת מס שבח אם הופקה ולא בוטלה בתוך 14 יום" (על פי ס"ק 4(א)(4) לחוזה), באים בגדר "הסכומים ומועדי תשלומם".


לטענת הנתבעים, "הסכומים ומועדי התשלום" הנזכרים בסעיף 4(ג) מתייחסים אך ורק לתשלומים שהיה על הקונה לבצע.

כל צד מביא תימוכין לשיטתו מחלקים אחרים בחוזה. התובעת טוענת, כי כוונת הצדדים ומטרת החוזה בכללותו - לבצע העברה מלאה של הזכויות, כולל רישום בטאבו - מלמדים, כי תשלום מס שבח בתוך 14 יום, מהווה תנאי יסוד בחוזה. הנתבעים מצד שני, לומדים מלשון סעיף 4(ג) לחוזה ובעיקר מהסיפא שלו המתייחס לחיוב הקונה בלבד: "אך יחייב את הקונה...", כי התשלומים הנזכרים בסעיף זה מתייחסים רק לתשלומים החלים על קונה.



לאחר שעיינתי בסעיפים הרלוונטיים ובחוזה כולו, הגעתי לכלל מסקנה, כי הגדרת "תנאי יסודי", על פי סעיף 4(ג) לחוזה, מתייחסת רק לאי ביצוע תשלומי התמורה החוזית במועדיהם, ולא לאי תשלום מס שבח.


מסקנה זאת מתבססת ראשית, על לשון הפשט של החוזה. סעיף 4(א) לחוזה קובע את סכום התמורה החוזית שעל הקונה לשלם למוכרים ואת התשלומים והמועדים בהם תשולם התמורה החוזית, כאשר פירוט התשלומים ומועדיהם מופיע בסעיפי המשנה של סעיף 4(א).

כל סעיפי המשנה של סעיף 4(א) נכנסים תחת מטרית הביטוי: "במועדים ובתשלומים שלהלן:", אשר מתייחס לתשלום התמורה החוזית שעל הקונה לשלם למוכרים. דהיינו, בעברית פשוטה, כל סעיפי המשנה של סעיף 4(א) מתייחסים רק לתשלום התמורה החוזית על ידי הקונה.

במסגרת זאת, כל מטרתם של תת סעיפים 3 עד 5 לסעיף 4(א) הוא להגדיר כיצד יבוצע תשלום התמורה החוזית - באמצעות הפקדת חלקו בנאמנות, תוך מתן הוראות לנאמן מה לעשות בכספי הפיקדון שהופקד בידיו. אין בסעיפי משנה אלה כל אמירה פוזיטיבית לגבי חיובים החלים על המוכרים ואין בהם קביעה של חיובים כאלה. חיובי המוכרים בעניין תשלום מס שבח נרשמו במפורש ככאלה בסעיפים אחרים בחוזה.

משכך, כאשר נוקב סעיף 4(ג) לחוזה בלשון "הסכומים הנזכרים לעיל, ומועדי תשלומם" פשיטה שהכוונה לסכומים והמועדים הנזכרים בסעיף 4(א). דהיינו, תשלומי התמורה החוזית אשר על הקונה לשלם למוכרים.



ויודגש, סכומי מס השבח לא נזכרים בסעיף 4(א) לחוזה. כל מה שניתן להבין בעניין זה מסעיפי המשנה של סעיף 4(א) הוא, כי סכום הפיקדון של 200,000 ₪ אמור לשמש כבטוחה לביצוע "כל" התשלומים החלים על המוכרים, המצאת כל האישורים הנזכרים בסעיף 3(ב) לחוזה וביצוע חיובים נוספים מצד המוכרים. על כן ברור, כי הביטוי "הסכומים הנזכרים לעיל" איננו יכול להתייחס לסכומי מס שבח.




ועוד, נוכח משמעות סעיפי החוזה כאמור, טענת התובעת כי האמור בס"ק 4(א)(4) מטיל חיוב על המוכרים לשלם את מס השבח בתוך 14 ימים מיום הפקתה, אינו תואם את לשון החוזה. משאין בסעיף זה חיוב על המוכרים, ממילא לא יכול להיות מדובר בתנאי יסודי.

וניתן אף לומר, אם נאמץ את פרשנות התובעת דווקא, כי תקופת 14 הימים לביצוע התשלום מניין מתחיל להיספר רק אם השומה הופקה ולא בוטלה, ומכיוון שהשומה בוטלה, טרם הגיע המועד לתשלום מס השבח.

פרשנות התובעת אף איננה מתיישבת עם סעיף 6 לחוזה, אשר במסגרתו נקבעה חובת המוכרים לשאת בתשלום מס שבח "במועד הקבוע בכפוף לזכותו למיצוי הליכי השגה וערעור", או להמציא אישור מס שבח לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בתוך 30 יום ממועד קבלת השומה.



כאשר לשון החוזה ברורה על פני הדברים, ואין בסיס סביר להניח כי כוונתם הייתה שונה, אין צורך לבצע מהלכי פרשנות מתוחכמים לצורך התחקות אחר כוונת הצדדים. חזקה שכוונת הצדדים, באה לידי ביטוי בלשון החוזה כפשוטו.


הפרה יסודית מסתברת



כטענה חליפית טענה התובעת, כי גם אם יקבע שמחדלי הנתבעים לא הוגדרו בחוזה במפורש כהפרה יסודית מוסכמת, יש לראות בהם הפרה יסודית מסתברת, כמשמעותה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"ה-1970 (להלן: חוק התרופות).


הנתבעים טענו, כי בשל העובדה שהעיכוב בתשלום מס השבח נובע משומה מופרכת שהוצאה להם ומהליכי ההסגה והערר שטרם הסתיימו, מחדלם לא מהווה כלל הפרה של החוזה ומכל מקום, לא הפרה יסודית שלו.



על פי סעיף 3 לחוזה, הנתבעים התחייבו במפורש להמציא לתובעת אישור להעברת הזכויות בנכס על שמה, כחלק מ"העברה" של הנכס לקונה. על כן, ונוכח הוראת סעיף 6(א) לחוזה: "מוסכם בזה כי במידה והמוכר יחליט להשיג על שומת מס השבח ימציא המוכר התחייבות ו/או ערבות ו/או כל אמצעי אחר לשלטונות המס ובלבד שימציא אישור מס שבח לטאבו וזאת בתוך 30 יום ממועד קבלת שומת מס השבח", ברור אם כן, כי אי המצאת האישור לטאבו עד היום מהווה הפרה מתמשכת של החוזה, וטענת הנתבעים כי כלל לא הפרו את החוזה משוללת יסוד.


השאלה היא, האם מדובר ב"הפרה יסודית" של החוזה אם לאו.



סעיף 6 לחוק התרופות מגדיר "הפרה יסודית" כדלקמן:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."



בע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ (24/11/2005), נדון מקרה דומה, בו חל עיכוב של כשלוש שנים ברישום נכס מקרקעין על שם הקונה. שם, בפסקה 12, מתייחסת כבוד השופטת עדנה ארבל לשיקולים הכלליים להגדרת הפרה כהפרה יסודית:

"ההפרה היסודית המסתברת הינה פגיעה חמורה ביסוד החוזה, חמורה עד כדי מיטוט בסיסו העסקי ושלילת התועלת שהוא נועד להעניק לנפגע ועל כן יכיר בה בית המשפט באותם מקרים קיצוניים בהם יש בהפרה כדי להביא לסיכול מטרת החוזה (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) עמ' 548-549)."

ובהתייחס, באופן ספציפי, לחשיבות של השלמת רישום עסקת מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, אומרת כבוד השופט ארבל (שם בסע' 10):
"... יש גם חשיבות לעצם היותו של רישום הזכויות על שמו של הרוכש שיקול חשוב ומשמעותי עבורו, עת שהוא מתקשר בחוזה לרכישת נכס מקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 קובע כי השתכללותה של עסקה במקרקעין מותנית בהשלמת רישומה כדין ועל כן חוזה לרכישת זכויות במקרקעין שלא הסתיים ברישום הזכויות אינו מקנה לרוכשים את הזכויות במקרקעין עבורן שילמו במיטב כספם. מכאן, ככלל, ובהיעדר הסכמה אחרת, יש אינטרס בהשלמת הרישום במהרה. שיקול זה ועמו העובדה שרישום הזכויות נעשה בלשכת רישום המקרקעין ותלוי גם בסדרי העבודה שם, מאפשרים לטעמי לקבוע, לצורך ההכרעה בערעור, כי ברגיל רישום זכויות אורך לכל היותר חודשים ספורים, מבלי שנקבע פרק זמן מוגדר ונוקשה לעניין זה (ראו לעניין זה: ע"א 305/87 שרביב בע"מ נ' פרוביזור, פ"ד מד(3) 40)."

ובהמשך פסק הדין (בסע' 13) מיישמת כבוד השופטת ארבל את הכלל על נסיבות המקרה וקובעת, כי מדובר בהפרה יסודית:
"אני סבורה, כי ככלל, עיכוב קל ברישום הזכויות בנכס מקרקעין אין בו כדי לעקר את יסודותיו העסקיים של החוזה ומכאן גם שלא יעלה כדי הפרה יסודית מסתברת של החוזה. אלא, שבנסיבות המקרה שבפנינו אני נוטה לדעה כי לא ניתן לראות בעיכוב הנוסף ברישום היחידה, לאחר מתן פסק הבורר, איחור קל בלבד. אדם סביר, כך אני סבורה, לא היה נקשר בחוזה לו חזה כי הצד השני לא יקיים התחייבותו, כאשר ידוע לשני הצדדים כי מדובר בהתחייבות מחודשת שלכתחילה היתה אמורה להתבצע לפני זמן רב, ובשים לב לצורך ברישום הזכויות לצורך השלמת העיסקה, כפי שכבר הובהר."



הדברים שנאמרו בפסק דינה של כבוד השופטת ארבל יפים לענייננו ואף ביתר שאת, נוכח התבטאויות מפורשות בחוזה דנן, לפיהן התחייבו הנתבעים להעביר את הנכס לקונים כולל, כך כתוב ובמפורש (בסעיפים 3(א) ו3(ב) לחוזה), המצאת אישור מס שבח.




ההפרה במקרה שלפנינו אף חמורה יותר, מבחינת התמשכותה, מאשר ההפרה שנידונה שם. שם, דובר בהתחייבות חוזית להשלים את רישום העברת זכויות בתוך פרק זמן של שלוש שנים, אשר הוארך לאחר פסק בורר ל"פרק זמן סביר", שהתארך יתרת על המידה. ואילו במקרה שלפנינו, מדובר על התחייבות להמציא אישור מס שבח בתוך 30 ימים, אשר חלפו לפני למעלה מחמש שנים.


ויתר חומרה נוסף להפרה בענייננו. שם עלתה טענה, שלא נסתרה, לקיומה של אחריות מצדם של הקונים לכך שהרישום לא הושלם, בגין הימנעות מהעברת מסמכים דרושים, מצב שאיננו קיים בענייננו.



נתתי דעתי לטענות הנתבעים, כי המחדל בהשלמת הרישום לא גרם לתובעת נזק, לאור קיומו של ייפוי כח בלתי חוזר לביצוע כל פעולה לרבות בנייה ולאור חתימת מנהל מקרקעי ישראל על תכניות בניה שהגישה התובעת. אין לי אלא להפנות בעניין זה לדברים נוספים שנכתבו בע"א 10474/03 (פסקה 13):

"אני ערה לכך שניתן היה לטעון כי בכך שהמערערים יכולים היו לעשות שימוש ביחידה, על אף העיכוב ברישום, ובהתאם לסעיף 10 לחוזה הם אף היו יכולים למכור את זכויותיהם בה לאחרים. יחד עם זאת, אני סבורה כי הקושי שסביר שהיה צפוי למערערים במכירת זכויותיהם ביחידה – זכויות חוזיות גרידא כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום – שולל במידה רבה את התועלת שהיה בידי המערערים להפיק מהנכס, לו מצאו כי אין הוא משביע את רצונם."



נתתי דעתי גם לנתונים רלוונטיים אחרים, אשר יש בהם כדי להוסיף לכף המאזניים כנגד הקביעה שמדובר בהפרה יסודית, לרבות העובדה שרוב ועיקר חיובי הנתבעים כולל מסירת החזקה במקרקעין, בוצעו במועדם והעובדה שהתובעת עושה שימוש בנכס, לא ביטלה את החוזה ולא ביקשה לעשות כן, ואף נמנעה, עד כה, מהגשת תביעה לסעד של אכיפה אשר יורה לנתבעים להמציא לה אישור כנדרש.




מנגד, אין להימנע מלציין את העובדה שהנתבעים לא הציגו כל נימוק מוצדק מדוע, ללא קשר לסוגיית סופיות השומה, לא פעלו על פי סעיף 6(א) לחוזה להמצאת "התחייבות ו/או ערבות ו/או כל אמצעי אחר לשלטונות המס ובלבד שימציא אישור מס שבח לטאבו וזאת בתוך 30 יום", גם בחלוף למעלה מחמש שנים? מדוע אינם משלמים את מס השבח תחת מחאה ושמירת זכותם לדרוש בחזרה את מה ששילמו ביתר? מדוע הם סבורים כי הסיכונים, הסיבוכים והקשיים הכרוכים באי השלמת הרישום אמורים לחול על התובעת ולא עליהם, כאשר ממילא, הם אלה שחייבים לשלם את מס השבח, מלכתחילה ובסופו של יום. בנסיבות העניין, מחדלם של הנתבעים, אשר מהווה הפרה ברורה ובוטה של החוזה, נעשה בצורה מודעת ומכוונת, למרות שיכולו להימנע ממנו, גם אם הדבר עשוי להיות כרוך בנשיאה בעלויות זמניות כלשהן. טענת הנתבעים, כי נהגו בניקיון כפיים ובתום לב, איננה מתיישבת עם התנהגות זאת.


הנתבעים טענו, כי שני הצדדים העריכו את מס השבח הצפוי בסכום נמוך באופן משמעותי מזה שנקבע בשומה ולכן הוסכם על השארת פיקדון של 200,000 ₪ בלבד לצורך הבטחת ביצוע כלל התחייבויות הנתבעים, כולל תשלומים נוספים, מה שהוביל לכך שהסכום שנמצא בפיקדון אינו מספיק לתשלום מס השבח. אין בטענה זאת כדי לסייע להם. הפיקדון הופקד כבטוחה בלבד, לכך שהנתבעים יבצעו את התחייבויותיהם החוזיות, ולא נועד לבוא במקומן. גם אם הצדדים לא העריכו נכון את הבטוחה שיש להפקיד, אין בכך כדי לשנות את ההתחייבויות הכתובות ומפורשות של הנתבעים, להמציא אישור מס שבח בתוך 30 יום, גם אם יהיה עליהם לספק לרשויות המס ערבויות או לנקוט בכל אמצעי אחר. הנתבעים קיבלו לידם (או בנאמנות) את מלוא התמורה החוזית ועליהם לשאת מנגד בהתחייבויותיהם שלהם. ומבלי להרחיב מילים למעלה מן הצורך אומר רק, כי אין בשומת מס שבח "בלתי צפויה" כדי להוות סיכול של החוזה.



בסופו של דבר, נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי מחדלם של הנתבעים מגיע כדי הפרה יסודית של החוזה, אשר מזכה את התובעת בפיצוי מוסכם על פי סעיף 7(א).


גובה הפיצוי:



על פי הסכמת הצדדים (סע' 7(א) לחוזה), צד אשר יפר את החוזה הפרה יסודית ישלם לצד השני "פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש" בסך 18,000$.




הנתבעים טענו, כי לא נגרם לתובעת נזק כלשהו, וכי הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה הינו גורף וחסר סבירות ביחס לנזק הצפוי מההפרה ולכן, אין לזכות את התובעת בפיצוי כלשהו.




הנתבעים לא הביאו ראיה כלשהי לטענתם בדבר היעדר כל יחס סביר בין הפיצוי עליו הוסכם לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה והסתפקו בהפניה לכך שלא נגרם לתובעת נזק בפועל. משכך נותרה טענתם זו סתמית, בעלמא ודי בכך כדי לדחותה. ראה ע"א נוביץ נ' לייבוביץ, לו(1) 537, 546 (1982):

"הנטל בעניין זה מוטל על זה המבקש להשתחרר מסעיף הפיצויים המוסכמים. אין די בטענה בעלמא, כי הפיצוי גבוה מדיי, אלא על הטוען זאת להראות, על יסוד הראיות שלפני בית המשפט, כי הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק (ראה: ע"א 300/77 [8]; ע"א 169/75 [12], בעמ' 513; ע"א 717/78 [13])."

וראה גם ע"א 169/75 דוידסקו נ' שפר, ל(1) 507, 513 (1975):
"יכול היה המערער, שהוא זה שהפר את ההתחייבות, לבוא ולנסות להוכיח כי הסכום שנקבע חסר יחס כלשהו לנזק שניתן היה לצפות לו (להבדיל מן הנזק שנגרם הלכה למעשה); אולם המערער שבפנינו לא הוכיח בנדון זה מאומה ובהעדר ראיה כאמור לא יראה בית-משפט מקום להפחתה כלשהי, כי בהעלאתה הסתמית של טענה כאמור - לא סגי."



למעלה מן הצורך, בחנתי גם את האפשרות שמדובר בפיצוי ללא יחס סביר לנזק הצפוי.

על פי ההלכה, כפי שפורטה בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, מז(3) 427, 433 (1993):
"נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים, וממילא מפרשים הם בצמצום את סמכותם לקבוע תניית פיצויים כבלתי סבירה. ובלשונה של השופטת בן-פורת בע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ [5], בעמ' 686:
"הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה כל שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו".



בדיקה קונקרטית של נסיבות המקרה מעלה, כי שעור הפיצוי המוסכם משקף בהחלט נזקים העלולים להיגרם כתוצאה מאי השלמת רישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין.


יפים לעניין זה דברים שנאמרו, בנסיבות דומות, בע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ ואח' נ' פישל, פ"ד מ (4) 319, 328:
"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב. אמנם, לא היחס בין הפיצוי המוסכם למחיר הדירה, שאותו בחן השופט קמא, הוא הקובע, אלא היחס בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי באופן סביר. אך שיעורו של הנזק הצפוי מושפע במידה רבה גם משווי הדירה. שיקולו של בית המשפט, שקבע כי הפיצוי המוסכם עומד ביחס סביר לנזק, הינו שיקול נכון, ואין מקום שנתערב בו".

בנסיבות העניין שלפני, פיצוי מוסכם המגיע כדי 10% משוויו של נכס המקרקעין הנדון בעת חתימת החוזה, הוא סביר לחלוטין. מדובר בשיעור נזק צפוי, מקובל ואף נמוך משעורי נזק גבוהים יותר שהוכרו בפסיקה בגין הפרות דומות.
כך למשל בעניין אהרון (ע"א 4481/90 הנ"ל, בעמ' 439) קבע בית המשפט בנסיבות דומות, כי פיצוי מוסכם בשיעור 17% משווי נכס המקרקעין שנמכר מהווה פיצוי שאיננו מופרז:
"...והפיצוי הועמד על 000, 15דולר, דהיינו, על כ- 17אחוזים ממחיר הדירה. במחדל כה כבד כבענייננו אינני רואה שיעור פיצויים זה כמופרז, ונראה לי שבעלי חוזים סבירים יכולים היו להסכים על-פיצוי מעין זה."



ויש לזכור, הצדדים עצמם נתנו דעתם להערכת הנזקים הצפויים מהפרה יסודית של החוזה, ואף רשמו בחוזה במפורש שמדובר בפיצויים "מוערכים מראש".




לעניין טענת הנתבעים כי לא נגרם לתובעת נזק כלל אוסיף עוד, כי מדובר בטענה שאיננה רלוונטית כאשר מבוקש פיצוי מוסכם על פי חוזה, בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות. ראה עניין אהרון (ע"א 4481/90) בעמ' 432:

אכן, זו הרבותא בהוראת סעיף 15(א) לחוק התרופות: שאם קבעו בעלי חוזה שיעור פיצויים מוסכם, זכאי הצד הנפגע לאותו שיעור פיצויים בלא שיחויב להוכיח נזק שבא עליו, ואף אם לא נשא בכל נזק שהוא. וכלשון השופטת נתניהו בע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ ואח' נ' ישראל פישל ואח' וערעור שכנגד (להלן - פרשת סיני [1]), בעמ' 328 – 329: "אי-הוכחתו של נזק... אינה רלוואנטית. הרי זו משמעותו של סעיף, 15 כי הפיצוי המוסכם ייפסק ללא הוכחת נזק... ואף אם בפועל לא נגרם כלל נזק ..." (ההדגשות שלי - ע.ר.).

סיכום:



אשר על כן ולאור כל הנ"ל אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 85,515 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (15/2/11) ועד התשלום המלא בפועל.




אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪, בתוך 45 יום מהיום, אחרת יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית דין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.




עמית רוזינס
כפי שהוסכם על הצדדים ונרשם לפרוטוקול בישיבה מיום 9/9/12, ניתן היתר לפיצול סעדים ואם לאחר קביעה סופית של שומת מס שבח הנתבעים לא ישלמו את מס השבח וייגרם לתובעת נזק בגין כך תהא ראשית לתבוע אותו הנזק בנפרד.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק מס שבח

  2. חישוב מס שבח

  3. מס שבח - פחת

  4. הנחה במס שבח

  5. סעיף 16 לחוק מס שבח

  6. השגה על מס שבח

  7. אי תשלום מס שבח בזמן

  8. ועדת ערר מס שבח

  9. מס שבח לפי שווי השוק

  10. מס שבח מקרקעין על חלקה

  11. מס שבח על זכויות בניה

  12. ערעור של מנהל מס שבח

  13. ניכוי פחת במס שבח

  14. דירה במתנה מס שבח

  15. שומה עצמית מס שבח

  16. תיקון שומת מס שבח

  17. מס שבח דירה יחידה

  18. מס שבח דירה במתנה

  19. טעות חישוב מס שבח

  20. מס שבח דירה בירושה

  21. השגה על מס שבח עוד

  22. ערר על שומות מס שבח

  23. יום הרכישה - מס שבח

  24. קיזוז הפסדים מס שבח

  25. עסקת חליפין - מס שבח

  26. ביטול חכירה - מס שבח

  27. קיזוז הפסד הון כנגד מס שבח

  28. איחוד וחלוקה מס שבח

  29. הפקעת נכס - פטור ממס שבח

  30. איך מערערים על מס שבח

  31. איגוד מקרקעין - מס שבח

  32. איחור בהגשת ערר מס שבח

  33. זכות אובליגטורית - מס שבח

  34. יום המכירה לעניין מס שבח

  35. צו מניעה גביית חוב מס שבח

  36. כונס נכסים - פטור ממס שבח

  37. ניכוי הוצאות בחישוב מס שבח

  38. חישוב מס שבח על מכירת מגרש

  39. ערר על החלטת מנהל מס שבח ברחובות

  40. תביעה נגד עורך דין - מס שבח

  41. זיכוי מס שבח - הפקעת מקרקעין

  42. 4 שנים - פטור ממס שבח כל ארבע שנים

  43. על מי חל מס שבח בעסקת מקרקעין

  44. חתימה על טופס מס שבח תחת כפיה

  45. תביעה על טעות חישוב גובה מס שבח מקרקעין

  46. הגדרת ''דירת יחיד'' לצורך מס שבח

  47. ההבדל בין מס שבח מקרקעין לבין מס רווחי הון

  48. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין

  49. מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ?

  50. תקנה 4 תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר)

  51. תביעה לתשלום פיצוי מוסכם, על פי חוזה מכר בגין אי תשלום מס שבח

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון