דוגמא להסכם פיתוח פנים מגרש תחילתו של תיק זה הוא בתביעה בסדר דין מקוצר אשר הגישה התובעת, הלה הנדסה בנייה וייזום בע"מ (להלן - התובעת), נגד הנתבעת, X X (להלן - הנתבעת) על סך של 117,499 ₪, עבור עבודות בנייה אותן ביצעה התובעת עבור הנתבעת. התובעת היא חברה אשר עיסוקה בייזום והקמת פרויקטים בתחום הנדל"ן. במועדים הרלוונטיים, ביצעה התובעת את הרחבת היישוב כפר חנניה- פרויקט "מעלה חן" (להלן - הפרויקט). הנתבעת רכשה מגרש בפרויקט (מגרש 98; להלן - המגרש) והתקשרה ביום 01.07.2005 עם התובעת בהסכם לביצוע עבודות לפיתוח פנים מגרש (להלן - הסכם הפיתוח או - ההסכם) והסכם לביצוע עבודות תשתיות ציבוריות. על פי גרסת התובעת, מאחר והנתבעת ביקשה להגביה את המגרש בשני מטרים, נדרשה בניית תמיכה בדמות מסלעות. לטענת התובעת, בהתאם לסעיף 7.8 להסכם, על הנתבעת לשאת בעלות בניית המסלעות בסך של 81,565 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית, סך של 117,499 ₪. על פי טענת התובעת, בניית המסלעות נעשתה על פי בקשת הנתבעת. לנתבעת ניתנה רשות להתגונן והיא טוענת, כי רכשה את המגרש בהסתמך על הצהרת התובעת, כי המגרש והכביש יעמדו בקו אחד ודרישה זו היוותה בסיס להחלטתה להתקשר בהסכם. עוד לטענתה, היא שאלה באופן ספציפי על סעיף 7.8 להסכם והובטח לה, שלא מתוכננים הפרשי גבהים בין המגרשים לבין עצמם. עוד טוענת הנתבעת, כי היקף המסלעות שנבנו לא הוכח כדבעי על ידי התובעת וכי גם מטעם זה דין התובענה להידחות. לבסוף טוענת הנתבעת טענות קיזוז, היה והתובענה תתקבל. דיון לאחר שעיינתי בחומר הראיות, התרשמתי מחקירות המעורבים בדבר ושקלתי את טענות הצדדים בכתב, שוכנעתי, כי דין התובענה להידחות. סעיף 7.8 להסכם הפיתוח קובע כדלהלן: "במקרה שיהיו הפרשי גובה בין המגרש ו/או מגרשים סמוכים ו/או מגרשים שטוחים אחרים סמוכים ו/או במידה והדבר יתחייב על פי תוכניות הבניה שאושרו, תקים החברה עבור המשתכן מסלעות ו/או קירות תומכים מאבן לקט מקומית ו/או גדר, על פי שיקול דעתה ו/או תדאג למילוי קרקע בתחום המגרש עד להשגת הגובה הנדרש, הכל על חשבון המזמין בהתאם למחירים כדלקמן ...". אין מחלוקת בין הצדדים, כי במועד בו נבנו המסלעות, אכן היו הפרשי גובה בין מגרש הנתבעת לבין המגרשים הסמוכים לה. לכאורה, על פי לשון הסעיף, קיומם של הפרשים אלו, מצדיק את הקמת המסלעות על ידי התובעת ואת חיובה של הנתבעת בעלות הביצוע. אף על פי כן שוכנעתי, כי לא כך הם פני הדברים, שכן יש לנהל משא ומתן ולקיים חיוב הנובע מחוזה בתום לב ושוכנעתי, כי לא ניתן לקבוע, כי שהתנהלות התובעת בעניין המסלעות נעשתה בתום לב. בבואה לרכוש את המגרש ייחסה הנתבעת חשיבות מרובה להיותו של המגרש בקו אחד עם הכביש. מחומר הראיות עולה בבירור, כי דרישה זו הובהרה היטב לתובעת. הנתבעת הצהירה על כך בתצהיר עדותה הראשית (סעיפים 10-11) והאמור בו לא נסתר בחקירתה הנגדית. עוד שוכנעתי, כי הנתבעת קיבלה הבטחה, שהמגרש יהיה בקו אחד עם הכביש. הנתבעת הצהירה על כך בתצהיר עדותה הראשית: "12. ... במהלך ביקור בשטח אתר ההרחבה עם נציג התובעת טרם המשא ומתן לרכישת המגרש וכן במהלך המשא ומתן לרכישה, ביררתי היטב נושא זה, ונאמר לי מפורשות, כי מפלס המגרש אכן יהיה (פחות או יותר) בגובה מפלס הכביש. ... 14. גם במהלך המו"מ המשפטי בין הצדדים שנוהל מצידי ע"י אבי, עו"ד יגאל X, נעשה בירור בנושא, ונתקבלו שוב אותן התשובות מהתובעת, שתאמו את צרכיי". הנתבעת, אשר לוותה בעת ביצוע העסקה על ידי אביה, יגאל X, עו"ד במקצועו, הייתה מודעת לסעיף 7.8 להסכם ועל כן ערכה בירור בעניין מול התובעת. לטענת הנתבעת, הובטח לה, כי לא יהיו הפרשי גובה המחייבים הוצאות נוספות על פי סעיף 7.8. שוכנעתי, כי יש לתת אמון בעדויותיהם של גב' X ושל עו"ד יגאל X, כי אכן כך היה. הנתבעת הצהירה בתצהיר עדות ראשית, כי: "15. ... במהלך העיון בטיוטת ההסכמים נתקל עו"ד X גם בהוראת סעיף 7.8 לחוזה פיתוח המגרש בו מפורטות העלויות שידרשו מרוכש במקרה בו ידרש, בשל הפרשי גובה בין מגרשים, ביצוע מסלעה או קיר תומך. 16. היות ולנושא זה יכולות היו להיות משמעויות כספיות ניכרות מבחינת כדאיות הרכישה של המגרש, ביקש עו"ד X לוודא טרם החתימה, כי אין הפרשי גובה בין המגרש המיועד עבורי למגרשים הסמוכים, והוא קיבל לכך אישור מפורש במסגרת הפגישה שנתקיימה עם באי כח התובעת (שאינם אלו המייצגים אותה בהליך זה). הדבר גם מצוין בכתב ידו של עו"ד X כהערה במסגרת המשא ומתן בצד הסעיף בהסכם התשתיות הציבוריות שדן בנושא הפרשי הגובה. העמוד מהסכם התשתיות בו נרשמה הערת עו"ד X מצ"ב לתצהיר ומסומן 1. 17. בהסתמך על הבטחות התובעת בנושא גובה המגרש, שצפוי היה להיות במפלס הכביש והמגרשים הסמוכים (בקירוב), חתמתי על ההסכמים עם התובעת. שוב, אם היה נאמר לי, כי יהיו הפרשי גובה ניכרים בין המגרש לכביש ו/או כי יווצרו הפרשי גובה בין המגרש למגרשים סמוכים שיחייבו בניית מסלעות ובגין כך תבקש התובעת להשית עלי עלות כספית ניכרת, לא הייתי מתקשרת לרכישת המגרש, ולמצער, בהיבט הכספי הייתי בוחנת היטב את כדאיות הרכישה". הנתבעת העידה בעניין סעיף 7.8 כי: "ש. ושאת ראית את הסעיף הזה אני הבנתי שאת גם שוחחת עם אביך על הסעיף הזה. ת. נכון. ש. ואתם הבנתם שלא מדובר על תוספת כסף שתיגזר מהגבהת המגרש לכביש אלא מדובר על תוספת כסף שתיגזר ככל שיהיה צורך לבנות מסלעות עם מגרשים סמוכים, ת. אוקי, הסעיף הזה מדבר על הגבול בין מגרשים סמוכים אנחנו דיברנו על הסעיף אמרתי לאבא בוא תראה מה הסעיף הזה אומר והוא אמר אני אשאל, הוא שאל האם יהיו צפויים להיות הפרשי גבהים בין המגרש שלנו למגרשים הסמוכים והתשובה הייתה אין הפרשי גבהים משמעותיים..." (עמ' 73 לפרוטוקול). גם עו"ד X העיד: "שאלתי האם יש הפרשי גובה, נאמר לי אין הבדלי גובה" (עמ' 61 לפרוטוקול). ובהמשך: "אני במפורש שאלתי אותם אמרתי זה עניין של עלויות, האם קיימת אפשרות שיהיה הפרשי גובה, אמרו לי לפי התוכניות אין הפרשי גובה אמרתי אם אין הפרשי גובה ... אלה הם עלויות שווה לנו להיכנס לעסקה, כן ששווה לנו להיכנס לעסקה וכשאומרים לי צד שני לעסקה במיוחד כשאני יושב עורך הדין ועם הנציג הבכיר של החברה והוא אומר לי שאין הפרשי גובה... כשאומרים לי אין הפרשי גובה אותי זה מספק" (עמ' 62 לפרוטוקול). גרסת הנתבעת, ואביה, כי הובטח לה שהיא רוכשת מגרש אשר יהיה בקו אחד עם הכביש ועם המגרשים הסמוכים (בקירוב) מבלי שהדבר יגרור אחריו עלויות נוספות וכי הובטח לה, לאחר שהתברר שהדבר אינו תואם את תכניות התובעת, שייעשו השינויים הדרושים, נמצאה מהימנה. הדברים עולים בבירור מתצהיר הנתבעת ומתצהיר עו"ד X, שהותירו רושם אמין במהלך החקירה הנגדית. תמיכה לטענה ולמסקנה שלנתבעת הובטח, כי המגרש יהיה (בקירוב) בגובה הכביש ניתן למצוא במכתב הנתבעת לתובעת מיום 15.01.2006: "בהזדמנות זו ברצוני להזכיר כי על פי סיכומנו עם מנכ"ל חברתכם יושאר הפרש הגובה בין פני המגרש לכביש במצבו הקיים (כחצי מטר)" (הדגשה הוספה, נספח 6 לתצהיר הנתבעת). מר X העיד, כי הובהר לו שאין הפרשי גובה בין המגרש לכביש: "... היה לנו חשוב מאוד לדעת שאנחנו נמצאים על בסיס אחד לכן שאלתי אם קיים ואני הצגתי את הדבר הזה בעת שחתמנו על העניין אמרו לי אין הפרשי גובה אין הפרשי גובה אין לי בעיה אני חותם, אז יכול להיות שהייתי תמים מדי, בשיקול בדיעבד אם היית אומר לי שעושים שמה חפירות למרות שאמרו לי שזה הגובה בטח שהייתי כותב את זה, אבל אף אחד לא אומר שיבוא ולעשות שם חפירות פתאום" (עמ' 63 לפרוטוקול). כמו כן, הדברים עולים מסיכום פגישה שערך עו"ד X עם מנכ"ל התובעת, מר רפי אפללו, ביום 18.12.2005, לאחר שהסתבר, כי גובה המגרש אינו כגובה הכביש: "הנושא השני שעל סדר היום - גובה המגרש. הבהרתי לרפי את השיקולים של X בבחירת המגרש ... מר רפי אפללו השיב מיד שהוא נותן הוראה להשאיר את גובה המגרש כפי שהוא עתה - וכפי שX ראתה אותו כאשר בחרה במגרש - לאמור כ- 0.5 מ' מתחת לגובה הכביש. מר אפללו הוסיף וציין כי יהיה צורך בחתימתה של X על התכניות שיוגשו בענין זה לועדת בנין ערים. הגבתי מיד שודאי שנחתום על מה שיהיה צריך" (הדגשה הוספה, נספח 4 לתצהיר התובעת). הנתבעת נחקרה על כך בחקירתה הנגדית ועדותה הותירה רושם אמין ומהימן: "ש. ... את מסכימה איתי שבחוזה שלך אין התחייבות מפורשת של חברת הלה לבנות לך את המגרש ולפתח לך פיתוח פנים במגרש כדי שיהיה בגובה הכביש? ת. אין בכתוב ויש בעל פה. ש. בעל פה, ואביך אכן ייצג אותך והתייעצת איתו בכל שאלה נכון? ת. כן. ש. את התרשומת שאביך צירף בנספח 2 לתצהירו ואת בנספח 4 לתצהירך ... ש. ... בואי בואי מה אבא שלך דיווח לך? ת. סיפר לי אחרי הפגישה בוודאי. ש. ומה הוא סיפר לך הוא סיפר לך נפגשתי עם אללוף והוא אמר שהוא יעמוד בהתחייבויות שלו? ת. ושאת הדיון לגבי הגבהים כן ושרפי אללוף הבטיח שזה יוסדר לפי בקשתי ויותר מזה אפילו שכול הרחוב עוד לא מפותח ואין שום בעיה להתאים את זה לצרכים שלנו כי אנחנו הראשוניים שם" (עמ' 72 לפרוטוקול). גם עדותו של עו"ד X הותירה רושם אמין, מהימן ומשכנע בדבר גרסת הנתבעת לאירועים נשוא התובענה. מנגד, התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית של אדם אחד בלבד, מר צחי וסרשטיין (להלן - וסרשטיין). מר וסרשטיין אינו מתייחס לשלב המשא ומתן וההבטחות אשר ניתנו לנתבעת, לטענתה, בעת החתימה על ההסכמים ולאחר מכן. זאת, על אף שבחקירתו הנגדית הוא מאשר, כי הוא שהציג לנתבעת את הפרויקט והשיב על שאלותיה (עמ' 23 לפרוטוקול) וכי היה נוכח במועד החתימה על ההסכמים (עמ' 29 לפרוטוקול). בעוד שבפי הנתבעת גרסה סדורה ומהימנה ביחס להבטחות אשר ניתנו לה בטרם נחתמו ההסכמים ולמצגים שהוצגו בפניה, התובעת לא פרסה גרסה עובדתית בעניין זה ואף נמנעה מלהעיד את ב"כ באותה עת, אשר היו נוכחים בעת החתימה על ההסכמים וכן את מנהלה, מר רפי אפללו, שעמד בקשר עם הנתבעת ואביה והיה מעורב בהליכי רכישת המגרש ופיתוחו. מר וסרשטיין העיד, כי "מטבע הדברים" חייב היה מגרשה של הנתבעת להיות מתחת לגובה הכביש, שכן מדובר על בנייה בצלע ההר (עמ' 34-36 לפרוטוקול). בנסיבות אלו תמוה כיצד הבטיחה התובעת לנתבעת, כי לא יהיו הפרשי גובה וביטלה את חששה, כי תצטרך לשאת בעלויות "תמיכה בהפרשי גבהים". כמו כן יש לתמוה מדוע, ככל שביקשה לטעון כי הבטחות כאמור לא ניתנו, מדוע לא העידה את המעורבים בדבר. זאת ועוד, אף אם בקשת הנתבעת להגביה את המגרש נעשתה מבלי שהדבר הובטח לה, הרי שהיה על התובעת להעמידה על המשמעות הכספית של הגבהת המגרש. התובעת, לא רק שלא עשתה כן, אלא התהדרה בכך, שהיא מבצעת את השינוי "על חשבונה": "6. אנו שינינו את מפלסי הפיתוח והמגרש שלך, עפ"י בקשתך, הן בביצוע והן בשינוי תכנית הבינוי, שבינתיים הוגשה לוועדה האזורית מרום הגליל. 7. עבודה זו נעשתה ללא כל חיוב כספי או תמורה ממך אלא למען מילוי בקשותיך להביא אתך לשביעות רצון מלאה וללא כל מחויבות חוזית או אחרת מצידינו". (נספח 8 לתצהיר הנתבע, מכתב התובעת מיום 6.2.2006). על התובעת, אשר מבקשת לחייב את הנתבעת בסכום השווה ערך ליותר מאשר 30% מעלות כלל העבודות נשוא שני ההסכמים יחד, היה להוכיח, כי אכן בניית המסלעות הייתה מוצדקת והיא כשלה מלעשות כן. לא ברור מדוע גובה המגרשים הסמוכים נמוך מסף הכביש בשני מטרים, לא ברור מדוע לא ניתן היה למלא את המגרשים הסמוכים למגרש הנתבעת בעלות נמוכה בהרבה מבניית המסלעות. התובעת טוענת, כי לא ניתן היה למלא את המגרשים הסמוכים מהטעם שלא נחתמו לגביהם הסכמים ומטעם זה לא הייתה לה סמכות ורשות להיכנס למגרשים אלה, אך טענה זו אינה משכנעת. עד התובעת מר צחי וסרשטיין מאשר, שכלל אינו יודע אם המגרשים הסמוכים נמכרו באותו הזמן (עמ' 40 לפרוטוקול) ועל כן דין טענה זו להידחות. בנוסף לאמור לעיל, התובעת גם כשלה מלהוכיח את הסכום הנתבע על ידה. על התובעת היה להוכיח את היקף העבודות אשר נעשו בפועל על ידה בראיות ולא עשתה כן. אמנם, סעיף 7.8 קובע מחיר לבניית מטר מסלעה, אך השאלה כמה מטרים נבנו בפועל על ידי הנתבעת לא הוכחה כדבעי. להוכחת הסכום צרפה התובעת לתצהיר וסרשטיין העתק אישור מדידה, כנספח ד'. נספח ד' הוא מכתב של מר ישראל מלר, הנדסאי בנין העובד בתובעת, אליו צורפה סקיצה כלשהי, כאשר כלל לא ברור מי ערך את המסמכים ואת המדידות. בנוסף, מר ישראל מלר כלל לא הובא לעדות על ידי התובעת. בנסיבות אלו לא ניתן לקבל את תחשיבי התובעת ולבסס עליהם מסקנה כלשהי. סיכומו של דבר, שוכנעתי, כי הנתבעת התקשרה עם התובעת בהסכמים בהסתמך על מצג שהוצג לה לפיו, המגרש אותו היא רוכשת יהיה בגובה הכביש וכי לא תידרש לשאת לשם כך בעלויות המנויות בסעיף 7.8. בניגוד למצג זה, מבקשת עתה התובעת, לחייב את הנתבעת בתשלום עבור בניית מסלעות. דרישה זו אינה עומדת בקנה אחד עם דרישת תום הלב. בנוסף לכך, היקף עבודות בניית המסלעה כלל לא הוכח על ידי התובעת. סוף דבר התובענה נדחית. התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 2,500 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 24,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 5.2.14 ועד לתשלום המלא בפועל. חוזהקרקעותהסכם פיתוח