תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

בין הצדדים הוסכם כי הנתבעת 1 תשלם בגין הדירה 60,000 דינר ירדנים באופן הבא: 40,000 דינר במועד החתימה על ההסכם והיתרה בסך 20,000 דינר בתשלומים חודשיים שווים ורצופים בסך 600 דינר לחודש. אין חולק כי במועד החתימה על ההסכם שילמה הנתבעת 1, 23,500 דינרים ועמדו לזכותה 20,000 דינר בגין עסקה קודמת שהייתה בין הצדדים. מכאן שהמקדמה שולמה במלואה.הנתבעת 1 לא שילמה ולו תשלום חודשי אחד לאחר תשלום המקדמה.



במסגרת הסכם המכר, הצהיר התובע כי הוא הבעלים של הדירה. אחת השאלות העומדות במוקד תובענה זו היא, האם אכן הדירה הועברה לבעלותו של התובע.




הנתבע 3 הוא בנו של הנתבע 4. אין חולק כי בעל הקרקע שעליה נבנה הבניין היה הנתבע 3, והוא קיבל אותה מאביו. ואף כי הנתבע 4 הציג עצמו כבעל הקרקע לעיתים או כשלוחו של הנתבע 3, וחתם על הסכמים בנוגע לקרקע, הרי שבסיכומים טען נתבע 4 כי הקרקע איננה בבעלותו אלא בבעלות בנו.




הנתבע 2 הוא קבלן לא רשום, ובינו לבין הנתבע 3 נכרת הסכם קומבינציה בו הוסכם כי הנתבע 2 יבנה בניין על גבי הקרקע שבבעלות הנתבע 3, ובתמורה יקבל שתים מהדירות בבניין ויחידה במרתף (להלן: "הסכם הקומבינציה"). לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה חתמו הצדדים לו על 3 תוספות להסכם.




אין חולק כי הדירה, שבסופו של יום נמכרה לידי הנתבעת 1, הייתה אמורה לעבור לידי הנתבע 2, וזאת בהתאם להסכם הקומבינציה.




התובע טוען כי הוא והנתבע 2 היו שותפים עסקיים, והוא שמימן את הקמת הבניין למעשה. כאשר נתגלעה בין התובע לנתבע 2 מחלוקת, הם הגיעו להסכמה לפיה הנתבע 2 לא יוכל לבצע אף פעולה בחלקו בדירות בפרויקטים השונים, והתובע יוכל למכור או לעשות כל פעולה משפטית בדירות שבפרויקט. בין דירות אלו הייתה גם הדירה נשואת התובענה. הסכמה זו הועלתה על הכתב וקיבלה תוקף של פסק דין ביום 27.10.08, כחודש לאחר שהתובע מכר את הדירה לנתבעת 1.




במסגרת ההליכים שבפניי הגיעו הצדדים להסכמה כי התביעה כנגד הנתבע 2 תימחק. הנתבע 2 הגיש בקשה לביטול פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה שבינו לבין התובע, אך בקשה זו נדחתה.


טענות התובע:


התובע טוען כי הוא הפך לבעלים של הדירה מכוח הסכם הקומבינציה והסכם הפשרה עם הנתבע 2, ועל כן היה רשאי לנהוג בה מנהג בעלים, ולמכור אותה לנתבעת 1 אך משהפרה הנתבעת 1 את ההסכם, הרי שיש לבטלו.




בכתב התביעה דורש התובע את הסעדים הבאים:


א. צו מניעה קבועה כנגד הנתבעים שיאסור עליהם לבצע כל פעולה בדירה, בין אם פעולה משפטית ובין אם פעולה אחרת.
ב. פסק דין המצהיר על בטלות ההסכם בין התובע לנתבעת 1. התובע מבקש כי בית המשפט לא יורה לו להשיב דבר לנתבעת 1 שכן הוא הגיש בקשה לפיצול סעדים ובכוונתו לתבוע מהנתבעת 1 את נזקיו בעתיד.
ג. לחילופין וככל שבית המשפט לא יכריז על בטלות החוזה, יש לחייב את הנתבעת לפרוע את יתרת חובה בהתאם להסכם.




טענות הנתבעים:


הנתבע 3 אכן חתם על הסכם קומבינציה עם הנתבע 2, אך הנתבע 2 הפר את ההסכם ועל כן ההסכם בטל. על פי ההסכם, הנתבע 2 היה צריך לדאוג להשיג היתר בנייה לבניין ולבנות על פיו, אך הנתבע 2 חרג באופן בוטה מההיתר שניתן. בעוד שעל פי היתר הבניה היה יכול הנתבע 2 לבנות 2 קומות ומרתף, הרי שבסופו של יום בנה הנתבע 2 5 קומות. לפיכך הסכם הקומבינציה בוטל.




משבוטל הסכם הקומבינציה, לא הועברה אף דירה לידי הנתבע 2, וממילא הוא לא יכול היה להעביר אותה לידי התובע. על כן התובע הטעה את הנתבעת 1 כאשר מכר לה דירה שאיננה בבעלותו.




הנתבעת 1 טוענת כי התובע הטעה אותה כאשר מכר לה דירה שאינה בבעלותו, והפר את ההסכם כאשר התחייב שהמבנה יהיה בעל היתר בניה, בעוד שבפועל היתר הבניה שהיה לבניין בוטל. מטעם זה הפסיקה הנתבעת 1 לשלם לתובע, אך היא לא זו שהפרה את ההסכם ביניהם.


ההליכים בתיק:


בטרם אפנה לדון בתובענה, אציין כי התובע ביקש שיינתן צו מניעה זמני שיאסור על מי מהנתבעים לבצע כל פעולה בדירה עד למתן פסק הדין. הצדדים הסכימו בדיון שהתקיים בפני ביום 15.4.10 כי איש לא יעביר זכויות בדירה שהייתה באותה עת עדיין במצב של שלד, לא לידי מי שהינו צד להליך וגם לא לידי צדדים שלישיים. עוד הוסכם כי לא תצמח למי מהצדדים זכות לפיצויים במהלך תקופת הצו בקשר עם הדירה.




חרף צו המניעה שנועד להקפיא מצב משפטי קיים, וחרף טענות התובע ויתר הנתבעים, שילמה הנתבעת 1 לנתבע 2, בשנת 2013 100,000 ₪ נוספים, בגין הדירה.


דיון והכרעה:
תובענה זו מעוררת שתי שאלות מרכזיות. הראשונה היא האם התובע היה בעל הזכויות בדירה והשנייה, ככל שיקבע כי התובע היה בעל זכויות בדירה, האם הנתבעת 1 היא שהפרה את ההסכם עימו. אדון בשאלות אלו כסדרן.




האם התובע היה במועד החתימה על הסכם המכר הבעלים של הדירה?


כזכור, התובע טוען כי הזכויות בדירה הועברו לו מהנתבע 2, שקיבל אותם במסגרת הסכם קומבינציה מהנתבע 3. לעומתו, הנתבע 3 טוען כי לא העביר זכויות כלל לנתבע 2, שכן הנתבע 2 הפר את ההסכם עימו, וההסכם בוטל.




לצורך הבנת מערכת היחסים החוזית בין הנתבע 2 לנתבע 3 אצטט מספר סעיפים מהסכם הקומבינציה שרלבנטיים לעניינו. הנתבע 3 הוא צד א' להסכם והנתבע 2 הוא צד ב':

"4. צד א' מתחייב להגיש את החלקה הנ"ל לצד ב' לצורכי הקמת פרוייקט מגורים עליה מורכב מ-5 קומות ויפעל להוציא ההיתר הנדרש מעיריית ירושלים שיהיה על שם צד א', צד ב' ישא בכל ההוצאות והאגרות הנדרשות לקבל את ההיתר.
....
...
6. צד ב' מתחייב להתחיל בעבודות הקמת הפרויקט נדון ההסכם הזה לאחר קבלת היתר הבנייה הנדרש לפי החוק.
7. בכפוף להסכם זה, צד א' נותן לצד ב' את החלקה הנ"ל לצורכי הקמת הפרויקט, צד ב' ולארח תום בניית הפרויקט מתחייב לוותר לטובת צד א' ולמסור לו שתי דירות, ודירה תחת קרקעית בניין שדה, תמורת זה ולאחר שצד ב' יעמוד בהתחייבות שלו להוצאת ההיתר המתאים ולהתחיל בעבודות הבנייה הוא יהיה שותף בשיעור 50% בבניין ובשטח האדמה שהפרוייקט קיים עליה. .. על כן צד א' מתחייב לוותר על מחצית הבנייה (דהיינו חלקת צד ב') על פי יפוי כוח בלתי חוזר בפני הנוטריון בירושלים.
....
....
....
10. מוסכם בין שני הצדדים, כי לאחר תום הבנייה בפרויקט נדון ההסכם... שהבניה תהיה בהתאם להיתר המוענק, צד ב' ימסור לצד א' את החלק שלו שהוסכם עליו לפי ההסכם הזה, דהיינו דירה תחת קרקעית ושתי דירות, צד א' יקבע מקום הדירות בבניין, הבניין יהיה מורכב מ-2 דירות שמפריד ביניהם מדרגות לכל קומה מעל הקומה התחת קרקעית, דהיינו הבניין יהיה מורכב מ2 קומות וקומה תחת קרקעית, מוסכם בין שני הצדדים כי כל בניה נוספת מעל הבנייה המותרת, תהיה באחריות של צד ב' והוא שיא בכל הקנסות שמוטלות על הבניה...".



מהאמור לעיל ניתן ללמוד על כך שבהסכם קיימת סתירה פנימית, שכן מצד אחד הנתבע 2 היה אמור לקבל מחצית מהבניין והבניין היה אמור להיות עם היתר ל-5 קומות, אך מצד שני הנתבע 2 אמור לקבל רק 2 דירות ומרתף, בבניין שהוא רק 2 קומות. קשה להתרשם כי כוונת הצדדים הייתה במועד החתימה על ההסכם לקבל את כל ההיתרים הנדרשים לצורך הקמת 5 קומות, ונראה כי ההסכם נועד לבניה של 5 קומות וקבלת היתר לשתיים בלבד.




לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה חתמו הנתבע 3 והנתבע 4 על הסכמים משלימים לתוספות בניה עד לגובה שש קומות. כלומר גם מהסכמים אלו עולה כי הייתה לכל הפחות עצימת עיניים בנוגע להיתר הבנייה. לטעמי, מדובר ביותר מעצימת עיניים שכן הסכמים אלו נחתמו מספר שנים לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה המקורי, ולאחר שהבניין כבר עמד על תילו. מכאן שהנתבעים 3 ו-4 הסכימו לחריגות הבניה, ואך ניסו בהסכמים אלו לחייב את הנתבע 2 לשאת בעלות הקנסות בגין חריגות אלו.




אוסיף ואציין בעניין זה כי הנתבע 3 טען שהוא ואביו פנו למחלקת הפיקוח בעיריית ירושלים, כאשר ראו שהנתבע 2 בונה שלא על פי ההיתר, אך מחלקת הפיקוח לא סייעה בידם לעצור את הבניה. טענה זו הינה טענה מוזרה. ראשית, לא הוצגה בפני כל פניה בכתב, שנית, אם אכן רצו הנתבעים 3 ו-4 למנוע את הבניה הרי שהיו יכולים לפנות לבית המשפט ולעתור לצו מניעה. משלא עשו כן, ונוכח נוסח ההסכם, הרי שאני קובעת כי הנתבעים 3 ו-4 הסכימו לחריגות הבניה.




בעדויות של הצדדים התברר גם, כי אמנם הנתבע 3 נקנס בגין חריגות הבניה, אך הבניין לא נהרס ומעדות הנתבע 2 כמו גם מעדויות הנתבעת 1 והנתבע 4, עולה כי הנתבע 3 מכר את הדירות שנותרו בבעלותו.




בכתב ההגנה טענו הנתבעים 3 ו-4 כי הם נקטו בהליכים משפטיים כנגד הנתבע 2 וניתן פסק דין המונע מהנתבע 2 לעשות כל דיספוזיציה בדירה. פסק הדין לא הוצג בפני מעולם, והנתבע 3 התעלם מטענה זו בתצהירו.




בתצהיר העדות הראשית הנתבע 3 כן הצהיר כי הסכם הקומבינציה בטל, אך לא הציג כל ראיה לכך שפעל לביטולו או כדי למנוע מהנתבע 2 להפר אותו. התרשמתי בחקירה הנגדית כי הנתבע 3 אינו מהימן, והוא נכון להצהיר בקלות הצהרות שרחוקות מן האמת, וזאת כדי לשרת את מטרותיו. כמו כן, התרשמתי כי הנתבע 3 היה מעוניין בחריגות הבניה מטעמים כלכליים, ועתה הוא נאחז בחריגות אלו כדי לנסות ולהשיב את הדירה לידיו.




יש לציין כי בחקירה הנגדית הודה הנתבע 3 כי כאשר הנתבעת 1 נכנסה לגור בדירה, ואמרה לו שרכשה אותה מהנתבע 2, הוא לא מצא בכך כל פגם, שכן הנתבע 2 הוא הבעלים של הדירה. בנקודה זו התערב הנתבע 4 בחקירה הנגדית והיא נקטעה (ראו עמ' 35 לפרוטוקול מיום 11.11.13).




על כן אני קובעת שלנתבע 2 קמה זכות חוזית בדירה בהתאם להסכם הקומבינציה, והיות ועסקינן בדירה שאינה רשומה, ודינה כדין מטלטלין הרי שהוא היה רשאי להעביר זכות זו. מכאן שהנתבע 2 היה יכול להעביר את זכויותיו בדירה לידי כל צד שלישי, ועל פי ההסכם שהתובע הציג, הנתבע 2 העביר את הדירה לידיו.




גם הנתבע 2 התגלה כעד לא מהימן והציג מספר גרסאות למערכת היחסים בינו לבין התובע, במהלך החקירה הראשית והנגדית. כן עולה מגרסאות אלו כי הנתבע 2 חתם על הסכם הפשרה עם התובע, לאחר שהיו ביניהם חילוקי דעות כספיים. גם התברר כי התובע אכן מימן חלק מהבניה בבניין, אך הנתבע 2 לא השיב מה היה חלקו של התובע, וטען כי הוא והתובע בנו הרבה פרויקטים יחד וחלוקת המימון ביניהם השתנתה.




לאחר החתימה על הסכם הויתור ולאחר שהסכם זה קיבל תוקף של פסק דין, והתובע הגיש את התביעה שבפני, נמלך הנתבע 2 בדעתו וביקש לבטל את פסק הדין. פסק הדין בסופו של יום לא בוטל ומכאן שההסכם בין התובע לנתבע 2 נותר בעל תוקף של פסק דין.




הנתבעים טוענים כי היות ופסק הדין ניתן לאחר שהתובע מכר את הדירה לתובעת, הרי שבמועד המכירה, לא היה התובע הבעלים של הדירה. אין בידי לקבל טענה זו, שכן התובע מכר את הדירה לתובעת לאחר שהנתבע 2 חתם על הסכם הויתור, והסכם זה תקף אף לפני שקיבל תוקף של פסק דין. בחקירתו הנגדית הנתבע 4, לעומת זאת הודה כי הסכים להעברת הדירה לידי התובע, וזאת כנגד קבלת הקומה הרביעית בבניין (ראו עמ' 38 לפרוטוקול, שם). נוכח האמור לעיל, התרשמותי היא שהנתבעים 3 ו-4 ידעו היטב על מערכת היחסים בין הנתבע 2 לתובע, ואף הסכימו להמחאת הזכויות מהנתבע 2 לתובע, ולמכירת הדירה לנתבעת 1.




על כן אני קובעת כי הזכויות בדירה הועברו לידי התובע והוא היה רשאי להעבירן לידי הנתבעת 1, כפי שעשה.




האם הנתבעת 1 הפרה את ההסכם, ומהו הסעד לו זכאי התובע?



הנתבעת 1 לא שילמה לתובע אף תשלום מהתשלומים החודשיים, ולא הודיעה לו דבר בעניין ההפרות הנטענות על ידה. כאמור, הנתבעת 1 טוענת שלא שילמה לתובע כי התברר לה שהוא לא הבעלים של הדירה, ובגלל שלא ניתן היתר בנייה לבניין.




במבוא להסכם המכר הצהיר התובע כי הוא הבעלים היחיד של הדירה ולבניין יש היתר, אשר מצורף כנספח להסכם. הנתבעת 1 נאלצה להודות בחקירה הנגדית כי ראתה את היתר, ובו מצוין במפורש כי ההיתר הוא לבנות 2 קומות בלבד, בעוד שבמועד הרכישה עמדו על תילן כבר 5 קומות.




הנתבעת 1 אף הסבירה כי היא מהנדסת וכאשר ראתה שהתובע אינו רשום כבעל ההיתר, היא סברה שיש לקבל את הסכמת בעל ההיתר, שהוא לשיטתה בעל הקניין במקרקעין. אחר כך טענה שבהיתר כן הופיע שמו של התובע, ולכן הניחה שהוא בעל המקרקעין, ולא היא.




כך או כך, הנתבעת 1 קיבלה לידה את הדירה במועד המוסכם והחלה בהשלמתה ממצב של שלד למצב של דירה המותאמת למגורים. הנתבע 4 בנה עבורה את קירות הפנים, וכפי שעלה מהעדות של שניהם לא ציין בפניה כי היא רכשה את הדירה ממי שלא היה בעליה.




לא ברור באיזה שלב התעורר חשדה של הנתבעת 1 שהתובע אינו הבעלים או שההיתר אינו מתאים לבניין עצמו, אך כבר מהחודש הראשון הנתבעת 1 עשתה דין לעצמה ולא שילמה את התשלום המוסכם. התובע דרש את התשלומים בעל פה, ובחלוף כ-10 חודשים שלח באמצעות בא כוחו לנתבעת 1 הודעה על ביטול ההתקשרות.




אין בידי לקבל את טענת הנתבעת 1 כי התובע הוא שהפר את ההתקשרות עימה. כפי שהתברר במסגרת הליך זה התובע אכן היה הבעלים של הדירה, וממילא בהסכם המכר התחייב התובע לנהל כל הליך משפטי כנגד טוען אחר לבעלות ולשפות את הנתבעת 1. בשים לב לכך שעסקינן במקרקעין לא מוסדרים, הרי שבמקרים כאלה שאלת הבעלות במקרקעין מתעוררת לא פעם, ולא נראה כי התובע יכול היה להציג ראיות טובות יותר לזכויותיו בנכס, או בטוחות מתאימות יותר.
אמנם הנתבעת 1 טענה שנאמר לה שהבניין נבנה מכוח היתר, אך התברר כי הוצג בפניה ההיתר המלא, והיא בחנה אותו, והיה עליה להבין כי מתעורר קושי בשל הפער בין ההיתר לבין הבניה בפועל. יודגש כי במועד שבו הנתבעת 1 רכשה את הדירה, ההיתר היה לבניית שתי קומות, אך הבנין במצבו כשלד, כבר כלל חמש קומות. יתר על כן, הנתבעת 1 שילמה במהלך שנת 2013 לנתבע 2 100,000 ₪ על חשבון דירה זו. הנתבע 2 טען כי תשלום זה הועבר לידי הנתבעים 3 ו-4 במסגרת ההתחשבנות ביניהם, ושאלה זו לא הובררה עד תומה. אך כך או כך, אילו הנתבעת 1 לא הייתה מעוניינת להמשיך ולהחזיק בדירה שאין בגינה היתר, הרי שלא הייתה מגדילה עשות ומשלמת גם לנתבע 2 סכום מכובד בגין אותה דירה.




על כן אני קובעת כי הנתבעת 1 היא שהפרה את ההסכם בין הצדדים, והפרה זו הינה הפרה יסודית, ומכאן שהתובע פעל כדין כאשר ביטל את ההסכם.




התובע מבקש כי בית המשפט יורה על ביטול ההסכם אך לא על סעד של השבה, שכן הוא מעוניין לתבוע את הנתבעת 1 בגין נזקיו. אפתח ואומר כי אכן נזקיו של התובע טרם התגבשו במלואם, ועל כן אני מתירה לתובע לפצל את סעדיו. במסגרת פסק דין זה, אני מורה על ביטול ההסכם וקובעת כי הנתבעת 1 תפנה את הדירה מכל חפץ ואדם וזאת בתוך 30 יום. התובע ישיב לידי הנתבעת את הסכומים ששילמה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, בתוך 60 יום ממועד הפינוי.




הנתבעים ישאו ביחד ולחוד בהוצאות התובע בסך של 5,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחו בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות הסכם קומבינציה

  2. חוזה קומבינציה עם חברה

  3. סכסוך בעסקת קומבינציה

  4. חתימה על הסכם קומבינציה

  5. הפרת חוזה קומבינציה

  6. הפרת הסכם קומבינציה

  7. פקיעת הסכם קומבינציה

  8. דמי תיווך על עסקת קומבינציה

  9. עסקת קומבינציה בשכונת התקווה

  10. דמי תיווך מתווך עסקת קומבינציה

  11. שינוי תב"ע לאחר הסכם קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה בפתח תקווה

  13. בוררות עקב סכסוך עסקת קומבינציה

  14. מועד פקיעת הסכם קומבינציה

  15. עסקת קומבינציה קרקע חקלאית

  16. הפרה יסודית של הסכם קומבינציה

  17. הסכם קומבינציה - חלוקת זכויות על פי אחוזים

  18. דמי תיווך - עסקה מעורבת / עסקת קומבינציה ?

  19. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם קומבינציה

  20. פקיעת ערבות עקב הפרת הסכם הקומבינציה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון