עתירה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית להתקין מעלון

עתירה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית להתקין מעלון לאורך המדרגות המובילות לביתם. הדיון בעתירה זו מתמקד בשאלה, האם על פי תכניות המתאר, התקנות והוראות הדין, ניתן היה להתיר את הקמת המעלון. רקע 2. העותרים הינם בעלי דירות המתגוררים בשני בתים סמוכים ברח' אינשטיין מס' 67 וברחוב אינשטיין מס' 69 בחיפה. המשיבים 16-3 הינם בעלי דירות המתגוררים בבתים סמוכים, ברח' אינשטיין 67א' וברח' אינשטיין 69א'. הבתים ברח' אינשטיין 67 ואינשטיין 67א' נמצאים בחלקה 3 בגוש 10784 ורשומים יחדיו כבית משותף. הבניינים ברח' אינשטיין 69 ואינשטיין 69א' נמצאים בחלקה 4 בגוש 10784 ורשומים יחד כבית משותף. 3. למען שלמות התמונה יובהר כי רח' אינשטיין מצוי בשכונת אחוזה בחיפה. בניינים 67 ו-69 הינם בנינים קדמיים המצויים בצמוד לרחוב, ואילו בניינים 67א' ו-69א' הינם בניינים אחוריים, מצויים במדרון, מתחת למפלס הרחוב ומתחת לבתים הקדמיים. הגישה לבניינים האחוריים נעשית דרך שביל מדרגות העובר בין הבתים, חלקו בחלקה 3 וחלקו בחלקה 4. מדובר בשביל ברוחב של כ- 1.90 מ'. השביל מחולק למספר גרמי מדרגות בלתי רצופים. 44 מדרגות מובילות אל קדמת הבתים האחוריים. מנקודה זו מתפצל השביל, 11 מדרגות נוספות מובילות לבית מס' 67א' ושביל נפרד עם מדרגות ספורות מוביל לבית מס' 69א'. 4. בין דיירי הבתים האחוריים מצויים גם אנשים מבוגרים או בעלי מוגבלויות פיזיות ועל-כן התארגנו וביקשו להתקין מתקן שיקל על הנגישות לבתיהם. תחילה הוגשה בקשה להקמת מדרונית, שהיא מעין קרונית הנעה על פס מתכת (בקשה מס' 66/4546/06). בקשה זו נדחתה בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") בהחלטתה מיום 3/7/05 (נספח א' לעתירה). ערר שהוגש על החלטה זו (ערר 238/05) נדחה בהחלטת ועדת הערר מיום 12/1/06 (נספח ג' לעתירה). 5. לאחר החלטה זו הגישו המשיבים בקשה שנייה, הפעם בקשה למתן היתר להקמת מעלון. מעלון הינו ספסל מתקפל, הנע על גבי פס מתכת הצמוד למעקה השביל (בקשה מס' 66/4546/07). בקשה זו אושרה על ידי הוועדה המקומית בהחלטתה מיום 1/9/11. על החלטה זו הגישו העותרים עררים לוועדת הערר המחוזית (עררים מס' 338/11, 347/11). ביום 5/2/12 החליטה ועדת הערר לקבל את העררים באופן חלקי בלבד. בהחלטה (נספח י') קבעה, כי על פניו ניתן להתיר מתקן מסוג "מושב מעלון מתקפל [...]", עם זאת הוסיפה כי "על הוועדה המקומית לפעול בהתאם להחלטתנו הנ"ל לבחון את הדרוש בחינה ולהעביר את הבקשה המתוקנת לעיונם של העוררים". על החלטה זו הוגשה עתירה לבית משפט זה שנדונה בפני כב' השופט ר' שפירא (עת"מ 53915-03-12). בפסק דינו מיום 24/5/12 הורה בית המשפט להשיב את העניין לוועדת הערר על מנת שתבהיר האם משמעות החלטתה כי ניתן להקים מעלון והדיון מוחזר רק לבדיקת הדגם הספציפי או שמא כוונתה כי על המשיבים לשוב ולהגיש בקשה חדשה לקבלת היתר. 6. ביום 7/6/12 ניתנה החלטת ההבהרה, בגדרה קבעה ועדת הערר כי אף שבאופן עקרוני "יש צורך בתכנית המסדירה את הנושא, ייתכן ויהיו מצבים בהם ניתן יהיה גם כיום להתיר מדרונית, כאשר הן מבחינה צורנית והן מבחינה פונקציונאלית, זו מתיישבת עם סוג המבנים המותרים במרווח". 7. בעקבות כל אלו הוחזר הדיון לוועדה המקומית שבחנה מחדש את הבקשה להיתר שהגישו המשיבים ואת המתקן נשוא הבקשה. אף שמדובר בדיון חוזר סומנה הבקשה כבקשה חדשה שמספרה 66/4546/10. ביום 17/12/12 התקבלה החלטת הוועדה המקומית המתירה את הקמת המעלון, כפוף לבדיקה אקוסטית. הוועדה המקומית הוסיפה כי "מפאת היקפו הזניח של המתקן, המורכב מפס מתכת המותקן לאורך המדרגות ועל גביו ספסל מושב, אשר מתקפל כאשר המתקן אינו פועל, הרי שאין מקום לדבר על 'מבנה במרווח' ויש לראותו כחלק אינטגראלי מתפקוד שביל המדרגות וממבנהו". 8. על החלטה זו הוגשו העררים נשוא העתירה שבפניי (עררים 37/13, 46/13). ביום 4/7/13 ניתנה החלטת ועדת הערר, הפעם בהרכב שונה מהרכב הוועדה שדן בעררים הקודמים. בהחלטה אחרונה זו ציינה ועדת הערר כי הבקשה להתקנת המעלון הינה בקשה תואמת תכנית ועל כן לא קיימת זכות ערר עליה. עם זאת הוועדה בחנה גם את העררים לגופם. הוועדה קבעה כי גם בהיעדר הוראה מפורשת בתכניות המתאר המתירה הקמת מעלון, הרי שניתן לבסס את הבקשה על הוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970. הוועדה הדגישה כי "[...] מאחר ולא מדובר בתוספת שטח אלא במתקן המוכר בדין (הן בתקן והן בתקנות), הרי שאין צורך בתכנית אשר תקבע את האפשרות להתקינו". הוועדה מפנה לסעיף 3.8.29.13 לתקנות, הקובע הוראות בדבר הקמת מעלון. על החלטה זו הוגשה העתירה בפניי. הטענות בעתירה 9. בעתירתם מעלים העותרים שלל טענות כנגד החלטת ועדת הערר, כשהעיקרית שבהן הינה כי אין לאשר את הקמת המעלון בלי שקיימת הוראה מתאימה בתכנית המתאר. הקמת המעלון, כך לטענתם, מהווה סטייה ניכרת מתכנית, וככזו אין להתירה, אף לא בגדרן של תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב- 2002 (להלן "תקנות סטיה ניכרת"), שכן מדובר בבניה במרווחים. עוד נטען, כי המעלון מהווה סכנה בטיחותית, הוא יגרום לפגיעה בפרטיות העותרים ויגרום להם מטרדים ועל-כן, אפילו ניתן על פי התכנית להתיר את בניית המעלון, היה על הוועדה להפעיל את שיקול דעתה ולהימנע ממתן ההיתר. 10. המשיבים מצדם תומכים בהחלטת הוועדה, אם כי המשיבים מציגים עמדות שונות. באת כוח ועדת הערר סבורה כי הבקשה למתן היתר להקמת מעלון אינה תואמת את הוראת תכנית המתאר. עם זאת, סבורה באת כוח הוועדה כי התקנת המעלון אינה מהווה סטייה ניכרת במובן תקנות סטייה ניכרת ועל כן ניתן לאשר את הקמת המעלון בהקלה. 11. הוועדה המקומית סבורה, כי ניתן להתיר את התקנת המעלון גם ללא צורך בהקלה, שכן אין בהתקנתו משום תוספת בנייה. הוועדה המקומית סבורה כי ניתן למצוא עיגון למתן ההיתר גם בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשס"ג-2003. מכל מקום, הוועדה המקומית מצטרפת גם לעמדת באת כוח ועדת הערר, ולפיה נכון לאשר את הקמת המעלון בגדרה של הקלה. 12. כל המשיבים סבורים כי אין מקום להתערב בשיקול דעת הוועדה וכי הקמת המעלון אינה צפויה לגרום לעותרים לכל מטרד. דיון והכרעה 13. כפי שאפרט להלן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות וכי יש להותיר את החלטת ועדת הערר על כנה. 14. בטרם אתייחס למחלוקות הדרושות להכרעה, מצאתי לנכון להעיר מספר הערות כלליות. העותרים והמשיבים מתגוררים בסמוך זה לזה, בבתים צמודים, הרשומים כבתים משותפים. מצב זה שבו לכל בעל דירה זכויות קנייניות עצמאיות בדירתו, אך מאידך הוא קשור בקשרי שיתוף עם שאר בעלי הדירות בבית המשותף, מחייב הסדרה של יחסי השיתוף. הדין קובע כי יחסי השיתוף יוסדרו על פי תקנון ובהעדר תקנון מוסכם, יחולו הוראות התקנון המצוי, הנספח לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. הוראות אלו נועדו לקבוע מסגרת משפטית ליחסי השיתוף, אולם אין בהן להחליף את הצפייה לשיתוף פעולה בין בעלי הדירות בבית משותף. שיתוף בנכסים וחיים בבית משותף, מחייבים התחשבות של כל אחד מהשותפים באחר, סובלנות, כיבוד הדדי ולעיתים אף ויתורים הדדיים זה לזה (ראו חנוך דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף" עיוני משפט כ 45 (תשנ"ו); רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994)). ללא נכונות לשיתוף פעולה, ללא הכרה בכך שלשכנך, השותף עמך, יש צרכים ויש רצונות שראוי להתחשב בהם, לא ניתן לקיים שותפות אמיתית בין הדיירים בבית המשותף. 15. במקרה הנוכחי מבקשים דיירי המבנים הקדמיים למנוע, באמצעות הפניה לרשויות התכנון, הקמת מתקן שיאפשר נגישות טובה יותר לשכניהם. צריך לזכור, כי בין דיירי הבתים האחוריים ישנם אנשים מבוגרים, אנשים בעלי מוגבלויות פיזיות, הזקוקים לאמצעים שיקלו עליהם את הירידה והעלייה בשביל המדרגות. צפוי היה כי גם דיירי הבתים הקדמיים ישתפו פעולה במציאת פתרונות שיקלו על הנגישות לבתים האחוריים, גם אם פתרונות שכאלו יחייבו אותם לוויתורים וגם אם ייגרם להם נזק כלשהו. רק נכונות לשיתוף פעולה ולוויתורים הדדיים תאפשר חיי שכנות טובה. בהתאם, צפוי היה כי הצדדים ישתפו פעולה במציאת פתרון הנגשה ולא ילחמו זה בזה בפני הרשויות. ברוח דברים אלו, הוצעו לצדדים פתרונות שונים, אולם לצערי למרות כל הניסיונות, לא הושג הסדר. יש לקוות כי הכרעה זו תשים קץ למחלוקות והצדדים ימצאו דרכים לחיים תקינים ושלווים בבית המשותף, תוך דאגה לרווחתם ולטובתם של כלל דיירי הבתים. 16. משאמרנו זאת, אין מנוס אלא להכריע בטענות השונות. ראינו, כי בין הצדדים נטושה מחלוקת האם הקמת המעלון תואמת את תכנית המתאר הרלבנטית, אם לאו. הכרעה בשאלה זו עשויה להשפיע גם על הטענות בעניין זכות הערר לוועדת הערר (ראו לגבי זכות הערר כאשר ניתן היתר התואם לכאורה תכנית - עע"מ 317/10 שפר נ' סקאל יניב (16/3/2010); עע"ם 2015/08 בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה (31/12/12)), אלא שבמקרה זה ניתן להימנע מהכרעה, שכן גם הוועדה המקומית וגם ועדת הערר ובאי כוחה בבית המשפט, סבורים כי אף אם מתן היתר להקמת המעלון אינו תואם תכנית, אין מניעה לתתו בגדרה של הבקשה. קבלת טענה זו מייתרת את הדיון בשאלה האם ההיתר המבוקש תואם את תכנית המתאר. 17. תקנות סטיה ניכרת אוסרות על מתן היתר או הקלה המהווים סטיה ניכרת מתכנית. בין היתר קובעות התקנות כי בנייה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה (כלומר בניה במרווחים) תהווה סטייה ניכרת (תקנות 2(5) - 2(7)). עם זאת, קבעו התקנות גם סייגים להוראה כללית זו; כלומר, קבעו כי ניתן יהיה להתיר בניה בסטיה מקו הגבול שנקבע בתכנית בנסיבות מסוימות (תקנה 4). תקנה 4(א)(1)(ד) לתקנות סטיה ניכרת קובעת, כי ניתן להתיר בניה במרווחים של "פיר מעלית או פיר מעלון המוקם כתוספת לבניין קיים" ותקנה 4(א)(1)(י) קובעת כי ניתן להתיר בניית "[...] מעלון בלא פיר [...] המוקמים לצורך ביצוע התאמת נגישות במקום ציבורי קיים או בבניין קיים המשמש למגורים [...]". 18. דומה כי שני סייגים אלו מלמדים כי הקמת מתקן מעלון, בין אם זה יותקן עם פיר ובין ללא פיר, אף אם ייבנה מעבר לקו גבול הבניין, מותרים ומצויים בשיקול דעתה של הוועדה. כאן צריך לזכור, כי לא ניתן לכלול בתקנות את כל סוגי המתקנים האפשריים, שהרי מתקני הרמה עשויים להיות מסוגים שונים. ההתפתחויות של האמצעים הטכנולוגיים תמיד ישיגו את שינויי הוראות הדין ועל כן יש לפרש את ההוראות בתקנות ואת המושגים מעלית ומעלון, על פי תכליתם. הוראות תקנה 4 הנ"ל מלמדות כי מחוקק המשנה סבר כי יש להתיר הקמת מתקנים שנועדו להקל על נגישות בבניינים קיימים גם מעבר לקו הגבול לבניה. הטעם בדבר ברור, שהרי בבניינים קיימים לא תמיד ניתן להתקין את המתקנים בתוך גבולות הבניין הקבועים. 19. עוד נזכיר, כי חשיבות הנגשת המבנים אינה מוגבלת לדיירי הבתים אלא גם לכל מי שעשוי להגיע לבקרם. התקנות אינן מגבילות את מתן ההיתרים למבנים בהם מתגוררים אנשים עם מוגבלויות. אין להחיל על הוראות התקנות האמורות את המגבלות הקבועות בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח- 1998. 20. מקור נוסף למתן היתר מצוי גם בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשס"ג-2003, לפיהן ניתן להתיר עבודת בניה לצורך "ביצוע שיפור הנגישות לבניין ובתוכו" (תקנה 2(10) לתקנות). הצבת מעלון שאין בו משום הוספת מבנה, פיר וכדומה, אלא רק התקנת פס מתכת אליו מחובר כיסא ישיבה מתקפל, הינה עבודה מצומצמת שנועדה לשפר את הנגישות. ודוק, אין פירושו של דבר שכל מתקן הרמה ייחשב כעבודה מצומצמת וטיבה של העבודה יבחן על פי סוג המתקן המבוקש והעבודות הדרושות להקמתו. 21. אין כל בסיס לטענה בדבר פגם בפרסום ההקלה. הבקשה להקמת מעלון פורסמה כדין כבר ביום 10-11/2/2011 והיא כללה פירוט של המעלון המוצע. 22. איני מוצא גם מקום להתערבות בשיקול דעת הוועדה שקבעה כי יש להתיר את הקמת המעלון. כידוע, הלכה היא שבית המשפט אינו "מתכנן על" ואינו בוחן את החלטות הגורמים המקצועיים כ"טריבונל תכנוני" (ראו בג"צ 5137/08 אלבז נ' הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (14/10/10); בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678, 688 (1991); בג"צ 1125/91 ליטמן נ' הוועדה לבניה למגורים, מחוז המרכז (31/12/91); ע"א 1805/00 מחצבות כנרת נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63, 70 (2001); ע"א 5927/98 בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד נז(5) 752, 760 (2003); עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה, מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 209 (2004); בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); עת"מ (חי') 2377/04 עין גדי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה (24/8/06)). הוועדה שקלה את השיקולים התכנוניים ומצאה כי ניתן להתיר את הקמת המתקן. הוועדה התנתה את הקמת המתקן בבדיקה אקוסטית, בדיקה שנועדה למנוע מטרדי רעש. החלטת הוועדה הנה החלטה סבירה, היא נועדה לקדם את הנגישות לבתי המשיבים מחד, מבלי שתהיה פגיעה משמעותית בעותרים. 23. אוסיף, כי העותרים לא השכילו להצביע על כל פגיעה שתגרם להם ואף לא על מטרדים שייגרמו להם אם יוקם המתקן. העותרים אינם משתמשים במדרגות וככל שחוששים הם מפני מטרדי רעש הרי אלו מצאו פתרונם בדרישת הוועדה. החשש שמא תרבוץ על העותרים אחריות לפצות מי שייפגע כתוצאה מהשימוש במתקן, טענה שהושמעה בדיון, גם היא אינה בגדר השיקולים התכנוניים המקצועיים שעל הוועדה לשקול, מה גם שעניין זה יכול למצוא פתרונו בדרך של קביעת הוראות בתקנון, הסכמות על ביטוח וכדומה. סוף דבר 24. בשים לב לכל האמור ומבלי שאדרש לכל הטענות שנטענו, דומה שדי בכך כי הוועדה רשאית הייתה להתיר את הקמת המעלון במסגרת הקלה כדי להביא לדחיית העתירה. אשר על כן אני דוחה את העתירה. העותרים ישלמו למשיבים הוצאות כדלקמן: למשיבה 1 - סך של 5,000 ₪; למשיבה 2 - סך של 5,000 ₪; למשיבים 16-3, ביחד ולחוד, - סך של 5,000 ₪. כל הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. עררועדת ערר