תמ"א 38: נטען כי ההסכם עם היזם מקפח את זכויות הדיירים, מאחר שהתמורה שהיזם נותן להם נמוכה. עוד טען המערער כי הדיירים אינם מוסמכים לפי חוק החיזוק לקבוע את דרך החיזוק, אלא רק את עצם החיזוק, ולכן המפקח לא היה מוסמך לכפות עליו למכור את חלקו בבניין ליזם. לטענתו, לפי סע' 5(ד) לחוק החיזוק דיירי הבניין הקיים אמורים להיות הבעלים הבלעדיים של הדירות החדשות שייבנו במסגרת עבודות החיזוק ולא גורם חיצוני (היזם בעניינינו). לשיטת המערער הוא זכאי להשתתף בעלות עבודות החיזוק והבנייה של הדירות החדשות, ולקבל לבעלותו את חלקו היחסי בדירות החדשות שייבנו, מבלי לחייבו למכור את חלקו בבניין ליזם. המשיבים טענו כי תכלית חוק החיזוק היא לעודד חיזוקם של בניינים מפני רעידות אדמה, ולשם תכלית זו הוריד המחוקק את הרוב הנדרש לאישור עבודות אלו מרוב של כל דיירי הבניין ל- 2/3 מבעלי הדירות בבניין, אשר 2/3 מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם. לטענתם, קבלת פרשנות המערער, לפיה סמכות רוב דיירי הבניין לכפות על המיעוט את עבודות החיזוק מתייחסת רק לעצם עבודות החיזוק, אך לא לדרך ביצוע החיזוק, תביא לסיכול כוונת המחוקק, ותקשה מאד על רוב הדיירים לבצע את חיזוק הבניין. המשיבים הוסיפו כי המפקח קבע כממצא עובדתי כי למעשה מטרתו האמיתית של המערער היא כי הבניין לא יחוזק כלל, והדגישו כי המערער לא הוכיח כי הצעתו לפיה הוא יהיה שותף לרווחים יחד עם היזם, היא ישימה. עוד טענו כי המפקח בחן את ראיות הצדדים ואת השמאויות שהגישו וקבע כי הצעת היזם הוגנת ואינה מקפחת את הדיירים. כמו כן אין הסכמה ולוא אף של דייר אחד, לחלופות שהציע המערער. דיון 4. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו מטעמם נחה דעתי כי אין להתערב בפסק דינו של המפקח. המפקח ששמע את העדים קבע כממצא עובדתי כי רצונו האמיתי של המערער הוא שלא תבוצע כל עבודת חיזוק בבניין: "דא עקא, מעדותו בדיון בפני עולה כי בכל טענותיו אין ולו ממש אחד - סופו של דבר מטרתו האחת והיחידה של הנתבע היא כי מצב הבית יישאר כפי שהוא ללא כל חיזוק - "אני לא רוצה במיוחד את ההרחבה לא אכפת לי שהבניין יישאר כמו שהיה עד היום (עמוד 17 שורה 7( ובאופן מפורש בתשובה לשאלתי הוא עונה "אני רוצה שהכול יישאר אותו הדבר שלא יבנו ולא יחזקו את הבית" (עמוד 17 שורה 21). יוצא אם כן, כי כל התנגדותו והאיצטלות לאי חתימתו והסכמתו לפרויקט לא נותרו אלא בגדר תירוצים בלבד למטרתו האמיתית לפיה לא יבוצע כל חיזוק ולא תבוצע כל עבודה בבית. חומרה יתרה ניתן לייחס להתנהגות זו לאור העובדה כי הנתבע מודע לכך שהחלטת רוב בנוגע לביצוע העבודות מחייבת גם אותו (עמוד 17 שורות8-9 ). אולם, על אף הסכמת רוב מוחלט של בעלי הדירות לפרויקט, על אף שהוא המתנגד היחיד לפרויקט, הוא עושה כל שבידו כדי להתנגד ולעכב את ביצוע הפרויקט, על פי עמדתו "הנסתרת , "כפי שזו נתגלתה רק בחקירתו הנגדית". (עמ' 5 לפסה"ד). המפקח אף קבע כממצא עובדתי, על סמך ניתוח חוו"ד שמאיות מטעם הצדדים, כי הצעת היזם הוגנת, שוויונית, לא מקפחת וישימה מבחינה תכנונית וכלכלית: "ובמקרה דנן, רוב בעלי הדירות החליט על התקשרות במתווה מסוים. כאמור לעיל, מתווה זה שוויוני והגון, הוא בעל התכנות תכנונית וכלכלית ממשית. מתווה זה גם אינו פוגע בנתבע בהשוואה למתווים אחרים שהוצגו על ידו כמפורט בהרחבה לעיל, ובוודאי שלא ביחס לחלופה הרלבנטית האחרת היחידה (הרצויה על ידו) לפיה לא תעשנה בבית כל עבודות, לרבות עבודות החיזוק". (עמ' 14 לפסה"ד). מנגד קבע המפקח כי המערער לא הוכיח ישימות וכדאיות הצעתו: "ראשית, חלופה זו אפילו איננה מוצעת במסגרת חוות דעת השמאי לס ולפיכך ממילא לא הוכח כי יש בה כדי לשפר את מצבו הכלכלי של הנתבע או ללמד על כי בביצוע הפרויקט, כפי שהוסכם בין בעלי הדירות, יש כדי לפגוע בזכויות הנתבע בכלל או לפגוע בו יותר מאשר בבעלי הדירות האחרים. ויוזכר, החלופות לחיזוק הבית המוצעות על ידי הנתבע נדחו אחת לאחת כאמור לעיל. גם לא עלה בידי הנתבע להוכיח, ולו בראשית ראיה, כי ישנה היתכנות כלשהי לביצוע חיזוק כאמור. גם בנוגע לחלופה זו לא הוכיח הנתבע קיומה ולו של הצעה אחת של יזם כלשהו אשר מסכים לכך כי מי מבעלי הדירות אשר יחפוץ בכך יהיה "שותפו" בדירות החדשות. עו"ד רוטמן בעדותו אינו מסוגל לתת דוגמא לפרויקט תמ"א 38 כנ"ל (עמוד 22 שורות 22-24). כך גם מעיד השמאי וינלס - "מהיכרותי את שוק הנדל"ן והתמ"א בפרט אני לא מכיר עסקה שבה הדיירים היו שותפים למשהו בגג" (עמוד 13 שורות 24-25). גם אין רוב מבין בעלי הדירות בבית המסכים לחלופת דרך ביצוע העבודות האמורה". (עמ' 13 לפסה"ד). עולה איפוא כי המערער לא הצליח להוכיח בערכאה קמא כי בהצעת היזם התמורה נמוכה יחסית לחלופות ראליות אחרות. הלכה פסוקה היא כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעות מהימנות ובממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית, והמערער לא שכנע כי זה המקרה המצדיק חריגה מכלל זה. בהודעת הערעור ביקש המערער כי תאומץ הצעתו כי הוא יישא בחלקו בעבודות החיזוק ובבנייה החדשה, וכי הוא ייהפך יחד עם הייזם לשותף בבעלות בדירות החדשות שיתווספו לבניין. אולם כאמור המערער לא טרח להביא ולו הצעה אחת, מיזם כלשהו, אשר מוכן לשפץ את הבניין כאשר המערער יהיה יחד עמו בעלים במשותף בדירות החדשות שייבנו. אילו היה המערער מביא יזם שמוכן לעבוד יחד איתו, הייתה אולי יכולה להתעורר השאלה האם לפי חוק החיזוק ניתן לכפות על המערער את עיסקת הקומבינציה כאשר יש הצעה חלופית קונקרטית, שלא תאלץ את המערער לוותר על חלקו בבניין. בלא הצעה קונקרטית מצד המערער, שניתן ליישמה בפועל אין ממש בטענותיו ואין מה לבחון. בנסיבות אלה, אין לאפשר למערער להכשיל את חיזוק הבניין כשכל יתר הדיירים מסכימים על הדרך שהוצעה, וזאת ללא כל בסיס ואלטרנטיבה שהתכנותה הוכחה. יתר על כן, יש להניח שהדיירים האחרים אף הם מעוניינים להשיא רווחים כלכליים, ואילו נמצאה דרך מעשית לכך וודאי שהיו בוחרים בה. בפועל הם לא מצאו פתרון מעשי כזה, וטענותיו של העותר ערטילאיות. מהראיות עולה שהמשיבים השיגו 3 הצעות ובחנו אותן (אם כי אחד מעדי המשיבים העיד כי יכול להיות שהם לא העבירו את ההצעות לדיירים אלא באו אליהם עם הצעה שנראתה להם הטובה ביותר). עוד ציינו המשיבים כי חלק מהדיירים במיוחד מנציגות הבניין הם עורכי דין אנשי עסקים ודירקטורים, אשר מבינים היטב את משמעות החלטתם. הם גם היו מיוצגים ע"י עו"ד במו"מ מול היזם, כך שהיזם לא הטעה אותם והאינטרסים שלהם נשמרו היטב. המערער לא הצליח להפריך את הממצא העובדתי שקבע המפקח על סמך עדות המערער כי למעשה המערער אינו חפץ כלל בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. תכלית חוק החיזוק, לעודד אזרחים ויזמים להתקשר בעסקאות לשם חיזוק הבניין. כדי לאפשר מימוש מטרה זו הקל המחוקק על דיירי בניינים בכך שהוריד את הרוב הנדרש ממאה אחוז ל-2/3 מבעלי הדירות אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זאת על מנת להגדיל את כוח הכפייה של הרוב על המיעוט, כדי להגשים את התכלית החשובה של חיזוק הבניין. לפיכך, גם לא מצאתי ממש בטענת המערער שלפי חוק החיזוק אין סמכות לרוב דיירי הבניין לכפות על המיעוט את שיפוץ הבניין בדרך של עסקת קומבינציה עם יזם. צדק המפקח בקביעתו כי חוק החיזוק מסמיך שני שלישים מבעלי הדירות בבניין לקבוע לא רק את עצם העובדה כי הבניין יחוזק מפני רעידות אדמה, אלא גם את דרך ביצוע החיזוק. אם לא תאמר כן, חוק החיזוק, יהפוך לאות מתה, למרות החידוש בהורדת הרוב הדרוש לקבלת החלטה על חיזוק הבניין. אי לכך, המסקנה המתבקשת היא כי הקניית הסמכות לשני שליש מבעלי הדירות להעביר החלטה על חיזוק הבניין הכופה את המיעוט להשתתף בכך, כוללת בתוכה מיניה וביה גם את ההחלטה על הדרך לביצוע החיזוק בפועל. 5. המפקח התייחס בפסק דינו לטענות באשר להיבט החוקתי. מקובלת עלי מסקנתו כי אין כאן פגיעה בזכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. הטעם לכך הוא שזכות הקניין של דייר בבית המשותף, באופן אינהרנטי, מוגבלת יותר מזכות קניין רגילה של אדם על בית, שאיננו בגדר בית משותף. ביהמ"ש העליון ב - רע"א 7112/93 בתיה צודלר נ' שרה יוסף, פד"י מח(5) 550 (להלן: "פס"ד צודלר") ער לחוק היסוד ולאיסור הקבוע בו לפגוע בקניינו של אדם. יחד עם זאת קובע פסק דין צודלר, שלמרות שחוק היסוד חל על זכות קניינית של דייר בבית משותף, זכות קניינית זו היא מוגבלת ואין היא זכות קניינית קלאסית. מעצם הסכמתו של דייר להיות שותף בבית משותף הוא מוותר על האוטונומיה המוחלטת שלו והוא מכפיף את עצמו לדינים המיוחדים של בתים משותפים : "ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו. ראה והשווה פרופ' ג' טדסקי, "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל (תשל"ה-ל"ו) 214, 223-224, 225-227, .230 אכן, הבית המשותף הינו מוסד ,sui generis שיש בו גם מכאן וגם מכאן, ומסרב הוא בכל תוקף להסגיר עצמו בשלמות למשבצת זו או אחרת מן המשבצות המסורתיות של דיני הקניין. יתרה מזאת: הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בו יסודות שמעבר לדיני הקניין. יסודות יוצרים אלה בבית המשותף - יסודות שהם מטה -קנייניים - כוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, את אספת הדיירים ("...בבתים המשותפים אין התקנון והחלטות האסיפה הכללית מוגבלים אך ורק לעניני הרכוש המשותף, אלא בכוחם לחול גם על הדירות - בסייגים שבס' 62 לחוק ובס' 12 לתקנון המצוי": טדסקי, במאמרו הנ"ל, בעמ' 230), הגבלות קנייניות ספציפיות החלות על בעלי הדירות בבית ועוד. אכן, בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונאליים - והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין "קלאסי" כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי כך ברכוש המשותף. 13. נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה". (עמ' 562-563 לפס"ד צודלר). אין ממש בטענת המערער כי המפקח טעה במסקנתו כי לא נגרם נזק כלכלי למערער בכך שנכפה עליו חוזה שתמורתו לדיירים נמוכה. המערער הציג תחשיב שלפיו, על סמך שמאות המשיבים, שווי הזכויות שהמערער נאלץ לוותר עליהן לטובת היזם גבוה בכ- 160,000 ₪ משווי התמורה שהוא מקבל לידיו במסגרת הסכם הקומבינציה. המשיבים חולקים על תחשיבו של המערער, אך ממילא המערער לא התמודד עם העובדה המרכזית שהוא לא הביא ולו הצעה קונקרטית אחת מקבלן כלשהו שבה התמורה שמתקבלת לדיירי הבניין גבוהה יותר מזו של הייזם. ב"כ המערער נשאל בעת חקירתו בערכאה קמא האם יש לו עסקאות תמ"א אחרות לשם השוואה שבהן ניתנת תמורה גדולה יותר, והשיב שהוא יביא עסקאות להשוואה, אך בסופו של יום לא הובאו דוגמאות כאלו. לא זו אף זו, בתחילת הדיון שהתקיים לפניי בערעור זה, השיב ב"כ המערער, במענה לשאלתי: "אין לי הצעה חלופית ולא יכולה להיות לי הצעה חלופית" (עמ' 1 לפרוט' מיום 30.10.2013, ש' 12). סיכום לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור. המערער יישא בהוצאות המשיבים בסך 25,000 ₪ + מע"מ, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984. חוזהבניהתמ"א 38תמ"א