חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

הקלה מהוראות התוכנית התקפה בדבר חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה, כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 294 בגוש 6680 ברח' מול הים 3 ארסוף (להלן: "המקרקעין") וכך החליטה הועדה המקומית: "המלצת מהנדס הועדה לסרב לבקשה מהטעמים הבאים: על אף שהבקשה להיתר תואמת בעקרון לתכנית חש/מק/10/5/א/1 (נדרשים תיקונים נקודתיים, שככל שארסוף היתה מחוברת למערכת ביוב מרכזית ניתן היה לאשר את הבקשה), הרי שאי השלמת חיבור הישוב למערכת הביוב המרכזית אשר מהווה תנאי מפורש להוצאת היתר בניה לפי הוראות תכנית חש/5/10 א' וחש/מק/5/10/א/1 אינו מאפשר להוציא היתר למבקש. החלטות: לסרב לבקשה לפי המלצת מהנדס הועדה." תחילתה של הפרשה, עת רכש העורר המקרקעין בשנת 1963. משנת 2005 מנסה העורר לקדם בנייה במקרקעין. לדבריו הוא נדחה בלך ושוב במהלך כל השנים, ונאלץ לגור בשכירות, כאשר מצבו מביאו לעבר פי פחת בהעדר נכונות הבנקים למשכן המקרקעין, נוכח עמדת הועדה שלא מאפשרת לממש אותם. בשעתו נידון ענין זה בפני ועדת הערר אשר קבעה כדלקמן: "הוראות תוכנית חש/5/10/א קובעות כדלקמן: 2.0.1 ביוב ב. "שלבי ביצוע: היתרי בניה יוצאו לאחר אישור התוכנית הכוללת - כמפורט בסעיף א' דלעיל, עם פתרון זמני של סילוק שופכין על ידי בורות רקב. בורות הרקב ימוקמו, עפ"י הנחיות נציבות המים, בחלקו המערבי של מגרש המבקש. פתרונות זמניים אלה יהיו לגבי מוסדות ציבור ששטחם אינו עולה על 150 מ"ר, וכן לגבי יחידות הדיור, וזאת לתקופה של 10 שנים או לחילופין, עד למימוש הבניה של 50% מקיבולת התוכנית למגורים - התקופה הקצרה מבין השתיים. פתרון בורות הרקב לא יחול על בתי המלון ועל השטח המסחרי. ..." הקושי ביישום הוראות אלה נוצר עקב טעות. כפי שהבהרנו בהחלטתנו בערר 230/10 בשעתו, אושרה תכנית ביוב לפי מיטב הבנתם של הגופים המוסמכים. אותה תכנית אושרה עפ"י חוק הרשויות ביוב ועל סמך אישורה הוצאו בעבר היתרים. לימים קבע בית המשפט העליון כי לא ניתן להקים את תחנת השאיבה ללא קבלת אישור כנדרש לפי חוק התכנון והבנייה, דבר שכרוך עפ"י רשויות התכנון באישור תכנית כהגדרתה באותו חוק. עניינם של עררים 230/10 כמו גם 54/12 בהיתרי אכלוס למבנים שנבנו עפ"י היתרים שיצאו בתקופת הביניים, קרי: לאחר שאושרה תכנית עפ"י חוק הרשויות ביוב ובמקביל לבנייתו של מכון הסניקה שנבנה עפ"י אותה תכנית. ענייננו לעומת זאת בהיתר המבוקש ואינו עולה בקנה אחד עם הוראות התכנית. במצב דברים זה, גם אם נסבור כי קיימת הצדקה בנסיבות העניין לחרוג מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין, הרי שחריגה כזו צריכה להיות מעוגנת בהוראות החוק בין אם באמצעות פרסום הקלה, בין אם באמצעות תכנון נקודתי כזה או אחר, או בכל אמצעי חוקי אחר. אנו סבורים כי מחובתה של הוועדה המקומית להאיץ ככל שניתן ההליך התכנוני בנוגע לאישורה של תחנת הסניקה עפ"י המפורט בהמלצות מהנדס הוועדה במסגרת החלטה נשוא ערר זה. אין זה סביר בעינינו כי במהלך שלוש שנים האחרונות, מאז מתן פסק הדין של בית המשפט העליון טרם הוכנה תכנית, לא כל שכן הומלצה להפקדה או הופקדה. אשר על כן ולאור כל האמור אין מנוס מלדחות הערר בגין הבקשה שהוגשה. יחד עם זאת ככל שתוגש בקשה מתוקנת אשר תכלול הקלה ותותאם לבינוי הקבוע בתב"ע, הרי שזו תטופל ללא שיהוי ו/או דיחוי על ידי הוועדה המקומית, אין באמור כדי להכתיב ו/או לקבוע מראש תוצאות הדיון בבקשה להקלה שתוגש אם תוגש." ואמנם בקשה זו הכוללת הקלה פורסמה לבקשה לא הוגשו התנגדויות כלל, והועדה המקומית ראתה לדחותה למעשה ללא כל נימוק. בדיון שלפנינו טענה הועדה המקומית כי התנאי הקבוע בתוכנית בנוגע לשלבי הביצוע, הנוגע למימוש הבניה של 50% מקיבולת התוכנית למגורים טרם התמלא. על מנת להבהיר את הדברים יצאה ביום 22/5/13 החלטת ביניים במסגרתה התבקשה הועדה המקומית להבהיר את אחוז מיצוי הזכויות, בתחום חש / 5 / 10 / א' עד כה. הועדה המקומית התבקשה לפרט כמה היתרים התבקשו, כמה יחידות ניתן לבנות על פי התכנית, הן על פי המצב התכנוני התקף והן על פי חש / 5 / 10 / א. ביום 6/6/2013 התקבלה תגובת הועדה המקומית לפיה ביישוב כ - 95 מגרשים בייעוד מגורים, על פי חש / 10 / 5 / א, כאשר הועדה המקומית הוציאה היתרי בניה ל - 44 מבנים במגרשים אלה על פי אותה תכנית. 5 מבנים היו קיימים עוד קודם לאישורה של חש / 10 / 5 / א'. עוד נמסר כי חש / מק / 10 / 5 / א / 1 ניתן לבנות עוד 45 יחידות וכן 14 יחידות נוספות לפי חש / 10 / 5 / י'. כמו כן, נמסר כי חש / 10 / 5 / ה' / 1 איחדה שני מגרשי מגורים לצורך הקמת מבנה אחד. לסיכום, פוטנציאל יחידות הדיור המירבי ביישוב עומד על כ - 155 יחידות דיור. בין אם נבחן את פוטנציאל יחידות הדיור ובין אם נבחן את מימוש היחידות הספציפיות הקבועות בחש / 10 / 5 / א', הרי שהרציונל העומד בבסיס התנאי אשר מתנה מימוש בניה של 50 אחוז מקיבולת התכנית למגורים טרם התממש. כפי שהבהרנו בערר 54/12 ורטהיימר נ' הועדה המקומית חוף השרון: "גם ניתוח הרציונל העומד בבסיס אותם תנאים מעלה כי עניינו בהסדרת מכון סניקה עבור אכלוס של למעלה מ - 50% מבתי היישוב, תנאי שהובהר לנו כי לא התמלא עד עצם היום הזה. לא זו אף זו, פתרון חלופי זמני בנוגע לתשתית הביוב אפשרי לטעמנו, כפי שהבהרנו במסגרת ערר 230/10 עם התקנתה של מערכת ביוב ביתית שתטפל במכלול השפכים הביתיים (כולל מים שחורים) פתרון זה נחשב מקובל מבחינה אקולוגית ומהווה ביצוע בקירוב של הוראות החיקוק הרלוונטי." במצב דברים זה, ובכפוף לקידומה של תוכנית כהגדרתה בחוק להסדרת הביוב, אנו סבורים כי אין מניעה לאפשר לעורר, הקלה מהתנאי הקבוע בתוכנית אשר קובע כאמור 50% או 10 שנים לפי המוקדם. ההקלה נוגעת ל-10 השנים אשר כבר פקעו, אולם לטעמנו קיימת בנסיבות האמורות, בהן הוקם מתקן כאמור, אלא שנפסק בסופו של דבר כי יש לאשרו בתוכנית תחילה, הצדקה להאריך תקופה זו כל עוד תשמר המכסה של 50% כאמור לעיל. לפיכך הערר מתקבל במובן שההיתר יוצא בכפוף להמלצת הועדה המקומית, להפקדת תוכנית כהגדרתה בחוק, לביוב בחלקו המזרחי של הישוב, ובכפוף להתקנת מערכת ביתית לטיפול שפכים בהתאם לקבוע בהחלטותינו בעניין עררים 230/10, 54/12 וכו'. הועדה המקומית הבהירה כי בכוונתה לדון בנושא בתוך חודש ימים מהיום ולפיכך עליה להציג את תוצאות הדיון בתוך 45 יום מהיום. בכפוף לאמור הערר מתקבל. בניההיתר בניהביוב