תחולת תמ"א 38

תחולת תמ"א 38 סעיף 4 קובע כי תכנית זו תחול על מבנים קיימים, אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ל - 1.1.1980 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי ת.י 413 פטר אותם מתחולתו. אין מחלוקת כי המבנה נבנה לפני 1.1.1980, והתקן חל במקרה דנן. סעיף 105 לתקן 413 קובע את סוגי המבנה שהתקן חל עליהם ובכלל זה מבנה מגורים למעט מבנה נמוך. מבנה נמוך הוא מבנה חד קומתי או דו קומתי ששטח הבניה הכולל שלו קטן מ - 400 מ"ר, הנמצא באזור שבו Z קטן או שווה ל - 0.075 שהינו בנוי עם קומת עמודים והעשוי שלד בטון מזוין או שלד פלדה. מן האמור עולה כי ככל שהמבנה הנדון אינו עומד באחד התנאים הנ"ל הרי שהתקן חל עליו, ומכאן שנכנס גם לתחולת תמ"א 38. במקרה דנן שטח המבנה קטן מ - 400 מ"ר אולם הוא נמצא באזור שבו Z שווה 0.090 הגדול מ - 0.075, ולפיכך התקן חל עליו. כמו כן, המבנה אינו עשוי מהחומרים הנדרשים (שלד בטון מזוין או שלד פלדה) בהתאם לאישור קונסטרוקטור. סעיף 12 תוקן במסגרת תיקון 3 והביא לכך כי על מנת לאשר תוספת בניה יש לבחון את התכניות החלות במקרקעין ולא את המבנה שבנוי בפועל. המקרקעין מסווגים כאזור מגורים ב', ולפיכך המבנה עומד בכל התנאים הנדרשים. לועדה המקומית אין סמכות לסרב לבקשה מטעמים של הסדר חניה. הבקשה להיתר עומדת בתקן החניה הארצי. העוררת יצרה 17 מקומות חניה התאומים את התקן הנדרש עבור 13 יחידות דיור. הועדה המקומית העלתה דרישות חניה מיוחדות ואין לכך כל בסיס. דרישה זו מנוגדת לדין הקובע מפורשות שאין לסרב להיתר בניה מכוח תמ"א 38 מטעמי חניה. כחלק ממהלך כולל נחקק ביוני 2012 תיקון לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 הכולל את סעיף 158 א 3 הקובע כי מוסד תכנון אינו ראשי להתנות היתר לביצוע עבודה לפי תכנית חיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים. מטרת הסעיף היא ברורה פרויקטים רבים של תמ"א 38 בוטלו בגלל בעיות של תקן חניה. לעיתים מוסדות התכנון המקומיים רצו למנוע פרויקטים כאלה בעיקר נוכח הפטור מהיטל השבחה והם נתלו בבעיות החניה על מנת לנמק את סירובם. טענת הועדה המקומית לפיה נושא החניה צריך להיות מוסדר באמצעות תכנית, הינה טענה שלמעשה מביאה לדחיית בקשת העוררת להיתר מכוח תמ"א 38, אך מטעמי חניה בניגוד למצוות הסעיף. הדברים באו לידי ביטוי גם בהחלטת ועדת הערר (ת"א) במסגרת ערר תא/ 5337/12, שם התייחסה ועדת הערר לעניין זה וקבעה כי על פי החוק מקום בו לא ניתן להסדיר מקומות בפועל יש להפנות לדרך של תשלום בקרן חניה. ככל שהועדה מוטרדת מבעיות חניה באזור ניתן למצוא פתרונות גם במסגרת בקשה להיתר מבלי להתנות זאת בתכנית. הועדה המקומית גילתה דעתה שיש לאשר הגדלת הזכויות במגרש עת המליצה לועדה המחוזית על הפקדת התכנית. הבקשה תואמת תכנית זו וקיים טעם לפגם בכך שאותה ועדה שאישרה את התכנית להגדלה זו מסרבת כעת לבקשה דומה, כנראה מטעם של חסרון כיס בהיטל ההשבחה. תמצית טענות הועדה המקומית המטרה בתמ"א 38 הינה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מבנים שלא נבנו על פי תקן 413 וזאת תוך מתן תוספת זכויות בניה שיהיה בהן כדי להוות תמריץ כלכלי שיאפשר את מימושה ויישומה של התמ"א. המחוקק ביקש ליצור משוואה של תוספת זכויות בניה לצורך חיזוק מבנים, נוכח חשיבותו של האינטרס הציבורי לעשות זאת. זכויות הבניה מהוות נדבך משני גם אם חשוב לצורך חיזוק המבנים ונכנסות בגדר הטבה לבעלי נכסים המתחייבים לחזק את ביתם מפני רעידות אדמה. ליישום הזכויות הקבועות בתמ"א 38 ולהוצאת היתר מכוחה קיים מחיר ציבורי הכולל עומס עצום על כלל התשתיות ההנדסיות העירוניות, הגדלת מצוקת החניה, עומס על השירותים העירוניים, חסימת אוויר אור ונוף, פגיעה ושינוי אופיו של המרקם העירוני, הגדלת צפיפות אי נוחות לתושבים בעת ביצוע העבודות ופגיעה בפרטיות, ומשום כך ועל מנת לאזן בין האינטרס הציבורי החיוני בחיזוק מבנים לבין אינטרסים ציבוריים רחבים אחרים הותיר המחוקק למוסדות התכנון שיקול דעת רחב אם להיעתר לבקשה מסוימת אם לאו. התמ"א לא חלה על הבקשה מושא הערר. בגדר בקשה זו התבקש להרוס מבנה חד קומתי ולהקים תחתיו בניין בן 6 קומות וקומה חלקית. הרציונל הכלכלי אינו מתקיים שכן ממילא קיימת היתכנות כלכלית להקמת הבניין על 4 קומותיו מכוח התכנית המפורטת התקפה במקום. כלומר כאן אין כל אינטרס ציבורי בהענקת זכויות עודפות וכפולות ולכן בחינת תכליתית של התמ"א תוביל למסקנה כי אין היא חלה במקרים כאלה. אמנם, מקדם Z הוא ברחובות 0.090 אולם, פרשנות תכליתית להוראות התמ"א מובילה למסקנה כי התקן אינו חל במקרה שלפנינו כי פרשנות אחרת, משמעה שהתקן חל על כל מבנה ברחבי העיר רחובות. בין אם תקן 413 חל ובין אם לאו הרציונל לפיו הסיכונים והעלויות הנדרשות לחיזוק מבנה נמוך וקטן פחותים ולכן התמריצים לחיזוק מבנים אלו קטנים ביחס ישיר, והוא מתקיים בענייננו. לחלופין "ולמען הזהירות" טוענת הועדה המקומית כי גם אם ימצא כי התמ"א חלה על הבקשה הרי ממילא לועדה המקומית מסור שיקול דעת רחב אם לאשר את הבקשה או לא. לא מדובר בזכויות מוקנות ולועדה המקומית הסמכות והחובה לשקול שיקולים תכנוניים אורבניים, רחבים ופרטניים בהתחשב בתנאי הבניין והסביבה, ובפרט של המחיר הציבורי הכבד. הועדה סבורה כי אין מקום לאשר זכויות נוספות על הזכויות שמקנה התכנית המפורטת שהדבר לא חיוני לשם חיזוק מבנה לא כל שכן לאפשר את ניצול מלוא הזכויות האפשריות מכוח התמ"א. אין מקום להכפיל את מספר יחידות הדיור. לא יעלה על הדעת שהעיר תצמח לגובה ללא יד מכוונת במקרים שבינם לבין תכלית התמ"א אין ולא כלום. לאחרונה חל גידול במספר הבקשות לחיזוק מבנים בעיר ונזומה רח/ 2000 / טז', שהינה תכנית על פי סעיף 23 לתמ"א, במסגרת זו נקבעה שלביות של חיזוק מבנים ובניית 400 יחידות דיור תחילה ולאחר מכן בדיקה פרוגרמתית, אלא שתכנית זו נדחתה על ידי המחוז. באשר לתכנון הנקודתי שאושר להפקדה - הן הועדה המקומית והן הועדה המחוזית סברו כי לא מדובר בפתרון נאות בנושא חניה וקבעו תנאים לעניין זה. אין זה מתקבל על הדעת כי במסגרת היתר התבקשו 13 יחידות דיור ובמסגרת התכנית 12 בלבד. העוררת מבקשת לילך במסלול חלופי למסלול התכנוני המקובל בדמות הכנת תכנית מפורטת ועל ידי כך לקורא תיגר על סדרי בראשית והמשטר התכנוני ויש להתנגד לכך. דיון והכרעה כפי שהסברנו לא אחת תמ"א 38 הינה הפתרון הבלעדי שמציעה כיום המדינה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כפי שהסברנו בערר 43+9/10: "ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה. גם במקרה דנן בו מדובר ברחוב מעורב מבחינת גובה הבניה, אשר נבנה זה מכבר וזקוק לחיזוק פשוטו כמשמעו, לא מצאנו כי יש במוצע בבקשות כשלעצמן כדי לפגוע באנטרס של שוכניו ועל כל פנים לא מעבר לצפי הטבעי שאמור לקחת דייר/תושב סביר המתגורר בעיר מה עוד כי באותו רחוב הודגמו כמפורט לעיל מבנים אחרים בגובה זה." ובערר 142/08: "עוד הובהר כי התכנית כוללת החיזוק הנדרש על פי תמ"א 38 ופתרון חניה לכל הדירות בבניין , קיימות כמבוקשות ( וזאת בשונה מהדרישות עפ"י תמ"א 38 למציאת פתרון חניה לדירות החדשות בלבד). בהתחשב בכל האמור ובחשיבות שרואה ועדת הערר לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, כמו גם במצבו העכשווי של המבנה שהוצג לנו בתמונות, והעובדה כי על פי דין קיימת שארית משמעותית של זכויות בניה אנו רואים לנכון לאשר החלטת הועדה המקומית. איננו סבורים כי יש בשיפוץ ובתוספת המבוקשת כדי להוריד ערכם של בניינים סמוכים, בסופם של דברים עם סיומו של השיפוץ ייתכן ויביא רוח חדשה ותנופה תכנונית גם ליתר השכונה דבר שיביא דווקא לעליית ערך הבתים בה. מכל מקום טענה זו נטענה בעלמא ללא כל תימוכין." ובעניין 30+42/10: "בבסיסה של תמ"א 38 ובראשון לציון גם תכנית רצ/1/ 106 רציונל של עידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה, כמפורט בסעיף 2 לדברי ההסבר לתכנית: "... הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים", כן ראה בסעיף 5 לדברי ההסבר, שם נקבע כדלקמן: "... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים" ואף עמדנו על השינויים בתמ"א ופירטנו: "למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. ואמנם, שידרוג זה ננקט במסגרת תמ"א 38/3, אפשר תוספת זכויות משמעותית יותר, הסיר מגבלות וביניהן הקל בנושא של מבנים נמוכים כפי שפורט לעיל ויפורט להלן, ובמקביל הגביר את הצורך בבקרה הנדסית והותיר את שיקול הדעת של הועדה המקומית על כנו. עצם השינוי בנושא סעיף 12 לתמ"א אשר מטפל ספציפית בבתים נמוכים, מדבר בעד עצמו. כפי שהוסבר בספרם של מיכה גדרון ואהרון נמדר פסקה 1401: "שינוי מס' 3 לתמ"א שינה באופן מהותי את ההתייחסות ל"מבנה נמוך". בעוד שלפי נוסח סעיף 12 עד שינוי מס' 3 היותו של בניין "מבנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח הבניין כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בנוסחו המתוקן קובע כי היותו של בניין "מבנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל... הנושא במסגרת הדיונים אודות התיקון בולנת"ע עלתה הטענה לפיה יווצר מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה, שאינה תואמת את הסביבה. טענה זו נדחתה כדלקמן: "לעניין הגדרת מבנה קטן, הובהר כי הסעיף היה כבר בתמ"א המקורית ומיכוון שעלו שאלות רבות לעניינו ועל מנת למנוע פירוש שגוי של וועדות מקומיות הובהרה כוונת הסעיף כי יש להתייחס למצב על פי תכניות שחלות ולא על פי המצב בשטח, אף לא שונתה מהותו. נטען כי ההבהרה כפי שנקבעה יכולה ליצור מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה שאינה תואמת את הסביבה. בנוסף בתגובה הוסבר כי ההבהרה תואמת זכויות שנקבעו מכוח תכניות מאושרות וכי התמ"א הינה תכנית בקנה מידה ארצי ושלם כך ניתן שיקול דעת רחב לועדות המקומיות." (עיין פרוטוקול הולנת"ע מיום 14/2/12). לאחר מכן אף נדונה סוגייה זו בפני המועצה, עת העלה מר אלי בן ארי מטעם הגופים הירוקים הסתייגות ברורה לעניין זה וטען כדלקמן: "הצעת אלי בן ארי לתיקון 2.ב' בהצעת היו"ר: רציונל תמ"א 38 בא לאפשר חיזוק של אותם אלפי מבנים בבניה רוויה שקיימים במגזר העירוני, ולא לאפשר תוספת למבנים בבניה נמוכה, לוילות ולבניה צמודת קרקע, לרבות ובמיוחד כאלה המצויים במגזר הכפרי. לתוספת יחידות דיור במקומות אלה צפויות להיות בין היתר השפעות סביבתיות ותחבורתיות ולכן נכון שתוספת כזו תבוא על פי תכנית המתייחסת ספציפית למקום. נוסח הרישא של סעיף 12 להוראות התמ"א כיום מאפשר תוספת בניה מכח התמ"א גם לוילות דו קומתיות שגודלן המאושר הוא מעל 400 מטר. הדבר לא הוכן ולא הגיוני. לכן מוצע לקבל את ההתנגדות בנוגע לסעיף זה, לשנות את הרישא של סעיף 12 ולקבוע כי תוספת זכויות הבניה הקבועה בהוראת סעיף 11 לא תינתן אלא אם מדובר בבניינים שלפי התכנית החלה במקום גובהם לפחות 3 קומות עם 3 יחידות דיור, או לפחות 2 קומות עם 4 יחידות דיור." (ר' פרוטוקול המועצה הארצית מיום 6/3/12). העולה מן האמור כי חרף הבעייתיות עליה הצביעה כאן הועדה המקומית הוחלט לערוך שינוי בתמ"א כמפורט לעיל, ולאפשר לועדה המקומית ליתן הזכויות הקבועות בסעיף 11 גם למבנה נמוך. הכל כמובן בכפוף לשיקול דעתה. אשר לתקן הרי שזה קובע כדלקמן: מבנה נמוך מוגדר כדלקמן: "מבנה מגורים חד קומתי או דו קומתי, ששטחה בניה הכולל שלו קטן מ - 400 מ"ר הנמצא באזור שבו Z קטן או שווה ל - 0.075, שאינו בנוי עם קומת עמודים ועשוי שלד בטון מזוין או שלד פלדה." טענת הועדה המקומית לפיה חרף תנאיו המצטברים של התקן (5 במספר), והעדר קיומם של לפחות 2 מהם בענייננו (מקדםZ וכן העדר שלד בטון מזוין או שלד פלדה), יש לפרש את הוראות התמ"א כאילו אינן חלות במקרה דנן, סותרות מניה וביה את לשון התקן. לא זו אף זו, כמובהר בהרחבה לעיל טענה זו עומדת תרתי דסתריי אל מול התיקון שנערך מפורשות בתמ"א על ידי הגוף המוסמך (המועצה הארצית), אשר החליטה לאשרו למרות הקושי עליו מצביעה כיום הועדה המקומית. הפרשנות שמציעה הועדה המקומית איפוא לעניין זה, סותרת את מילותיו של התקן, את כוונת המתקין בתקנו את סעיף 12 לעיל, ועומדת בניגוד לעקרונות פרשניים מקובלים של הרמוניה מחויבת בין סעיפי דבר החקיקה. לפיכך אנו דוחים את טענות הועדה המקומית ככל שהן נוגעות לתחולתה העקרונית של תמ"א 38 במקרה דנן. כפי שהסברנו לעיל, וכמבואר בתמ"א עצמה לרבות בתיקון שנזכר לעיל זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות. עמד על כך בית המשפט בעת"מ 2905/08 באור השקעות (1995 בע"מ) נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח', שם נקבע כדלקמן: " הנה כי כן,סמכותה של הוועדה המקומית מנוסחת באופן ברור כסמכות שבשיקול דעת, שכן הוועדה המקומית "רשאית" להתיר תוספת בנייה. יתרה על כן, על הוועדה המקומית מוטלת שורה של הגבלות הכובלות את שיקול דעתה אף אם החליטה להתיר תוספת בנייה כאמור לעיל. באי כוח המשיבים טענו לפניי כי נקיטת המונח "רשאי" בכל הנוגע לסמכותה של רשות מנהלית יכולה להתפרש גם באופן מחייב, דהיינו כסמכות שבחובה לעומת סמכות שברשות וביססה טענותיה על פסיקה וספרות בנושא (ראו למשל את האמור בבג"צ3094/93 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' ממשלת ישראל, מז(59), 404). אלא שבמקרה הנדון אני סבורה כי הניסיון לפרש את המונח "רשאי "מיותר במילא, שהרי תמ"א 38 עצמה לא הסתפקה בקביעה ערטילאית זו אלא הרחיבה וקבעה פרק שלם שעניינו סמכותה ושיקול דעתה של הוועדה המקומית בנושא. משכך, היקף סמכותה של הוועדה המקומית צריך להתפרש ולהיגזר מהקבוע בלשונו של פרק ג' לתמ"א38 הוא הפרק הרלוונטי. 28. פרק ג' לתמ"א 38 שכותרתו "שיקול דעת מוסד תכנון ושמירת זכותו" קובע באופן מפורש כי לוועדה המקומית יש זכות לסרב לבקשה לתוספת בנייה על פי המנגנון הקבוע בסעיף 11 לתמ"א. סעיף 22 לתמ"א המופיע במסגרת פרק ג' נושא את הכותרת: "שמירת זכות הוועדה המקומית לסרב לתת היתר" וזוהי לשונו: "אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בנייה על פי סעיפים 11-14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים או נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עמו תוספות בנייה. הוועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור". מכל אלו עולה כי תמ"א 38 סייגה באופן ברור את הפריבילגיה הניתנת למבקש היתר מכוח סעיף 11 לתמ"א, בקובעה מפורשות כי הוועדה המקומית רשאית לסרב למתן היתר על אף הקבוע ביתר חלקיה של התמ"א. יתרה על כן, הוראות התמ"א קובעות בבירור מהם הטעמים בגינם תהא רשאית הוועדה המקומית לסרב למתן היתר. עינינו הרואות- כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה אינן זכויות מוקנות כנטען על ידי העותרת אלא זכויות המסויגות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. 29. על אף זאת שיקול הדעת של הוועדה המקומית אינו שיקול דעת רחב החובק כל נימוק או טענה. לשונו של סעיף 22 לתמ"א מתווה ומנחה את הוועדה המקומית באשר לפרמטרים וטעמים בגינם תהא רשאית לסרב להענקת זכויות הבנייה. בעצם צמצומו של שיקול הדעת של הוועדה המקומית לפרמטרים ונימוקים מסוימים בלבד יש כדי לענות על התכלית של תמ"א 38 כפי שהיא מפורטת בדברי ההסבר שלה(סעיף 2 לדברי ההסבר- נספח ו' לעתירה): "מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן ישראלי 413 לשם עמידותם בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו נעל פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה. הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים". (ההדגשה אינה במקור- מ.ר). משכך מצטמצמת המחלוקת שלפניי לשאלת עמידתה של הוועדה המקומית בתנאי סעיף 22המתווים את סמכותה לסרב לבקשה להיתר כמפורט בסעיף 11 לתמ"א. ואמנם עיקר המחלוקת בין הצדדים מתמקדת הלכה למעשה בתוכן אותו ניתן ליצוק לסעיף. שיקול הדעת בסעיף 22 לתמ"א מוגדר כדלקמן: "אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה, על פי סעיף 11-14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור..." כבר קבענו בעבר כי: "...לצד הוראות אלה קובעת התמ"א מערכת של שיקול דעת במגוון של תחומים לרשות המקומית ולא מחייבת קבלת כל בקשה לחיזוק מבנים באופן אוטומטי. כך, נקבע בפרק ג' שיקול דעת למוסד התכנון בשמירת זכותו לסרב ליתן היתר ו/או לאשר תכנית מפורטת בשל תנאים ייחודיים ו/או לקבוע אי החלה של התכנית בתחום חלקים ממרחב התכנון המקורי ועוד. התמ"א מקדמת האינטרס הציבורי החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך קביעת מנגנון מאזן של תמריצים לצורך ביצוע החיזוק "במחיר" של תוספת זכויות, על כל השלכותיה." (ר' ערר 345/10 נעמה וניר זהבי נ' הוועדה המקומית הוד השרון ואח'). כתוצאה מהאיזון הנדרש השכילו רובן של הרשויות לדרוש בדיקה כלכלית אשר תסביר ותאיר את הצורך ככל שקיים בתוספת זכויות על מנת לחזק בניין. הועדה המקומית רחובות טרם עשתה זאת ונמסר לנו במהלך הדיון כי היא שוקדת על פיתוח נוהל כזה היום. אנו סבורים כי נוהל כזה הינו מחויב המציאות שכן רק כך ניתן להבטיח איזון בין האיטנרסים הציבוריים השונים: האינטרס בחיזוק המבנים ובטחון הציבור מחד, ויתר האיטנרסים הציבוריים בתכנון מושכל מאידך. יתר על כן בידי הועדה המקומית עומדים כלים המוכרים לה אשר קודמו על ידה, אם כי לתכלית אחרת הכוונה לתכניות על פי סעיף 23 לתמ"א מכוחן ניתן להתאים את הוראות התמ"א לתנאים ייחודיים של יישוב או חלקים ממנו, ניתן להחיל רק חלק מהוראות התכנית בתחום ספציפי או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית, לכל דבר ועניין. כך שבמידה והועדה המקומית סבורה כי מבחינה תכנונית יש להגביל אזורים מסוימים מתחולת התמ"א ו/או לצמצם את הזכויות הקבועות בה הרי שהיא יכולה לפעול מכוח סעיף 23 הנ"ל. במקרה דנן כאמור לא נדרשה ולא נתקבלה חוות דעת כלכלית. לפיכך אנו סבורים כי יש להציג חוות דעת כזו תחילה ולגזור את הזכויות המבוקשות בהתייחס לקבוע בה. מאידך גיסא, במקרה דנן גילתה הועדה המקומית דעתה כי התכנון המגולם בבקשה ברובו מניח את דעתה שכן הוא תואם את שתוכנן והומלץ על קידומו במסגרת התכנית שקודמה בועדה המחוזית. במצב דברים זה, בו הועדה המקומית בחנה מגרש נתון ותכנון המקודם עליו ומצאה כי נכון לקדמו, איננו סבורים כי היא יכולה לחזור בה 180 מעלות ללא שינוי נסיבות. אומר כב' השופט לנדוי בבג"צ 318/75, רוברט חדג'ס נ. הועדה המחוזית לתכנון, פ"ד ל(2), 133: "רשות תכנון רשאית מבחינה עקרונית לשנות את דעתה, אם לטובת האזרח ואם לרעתו, כאשר השתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה, ראה בג"צ 123/64, ( - סאיסנאס טאני קליופי, ואח' נגד הועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, תל-אביב יפו, ואח': פד"י כרך יח (3), ע' 533); בג"צ 162/67, ( - בית יולס בע"מ נגד המועצה הארצית לתכנון ולבניה - ועדת משנה לערעורים, ואח': פד"י, כרך כ"א (2), ע' 375), ואחרים), וכן היא יכולה להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנחוץ לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור". מקום בו בחנה הועדה המקומית תכנית נקודתית והמליצה על קידומה הרי שבהעדר נסיבות חדשות איננו סבורים כי ראוי לה לחזור בה באופן קיצוני שכזה. בכך, נבדל נושא המגרש נשוא ערר זה מיתר המגרשים המצויים בתחומי התכנון של הועדה המקומית ואשר ייתכן ויקודמו בהם בקשות לפי תמ"א 38. במקרה דנן, גילתה הועדה כבר את דעתה לפיה ראוי להגביר את הזכויות במקרקעין הנתונים וכן את מספר היחידות בתנאים מסוימים. יחד עם זאת, אנו סבורים כי ניצול הזכויות על פי תמ"א 38/3 בסביבה כה רוויה מחייב תחילה פתרון לתשתיות הבסיסיות שיש לספק בתחום המגרש ובכלל זה נושא החניה. סעיף 158 שתוקן לאורנה אכן אוסר על פסילה של בקשה לחיזוק מבנה מפאת דרישה להתקנת מקומות חניה "אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס". ועדה זו גילתה דעתה באופן קונסיסטנטי לפיה מקום בו מתבקשת בניה אינטנסיבית לא כל שכן באזור מבונה ומאוכלס, יש מקום לדרישה לניצול תת הקרקע לצורכי חניה. תפיסה זו נובעת ממוגבלותו של משאב הקרקע והחיוב לטעמנו לנצלו באופן היעיל ביותר מקום בו מדובר בקרקע לבניה כמובן. לפיכך אנו סבורים כי תנאי לאישור הבקשה חייב להיות הצגת תכנון הכולל חניון תת קרקעי ובו יוסדרו חניות לכל היחידות המבוקשות. אשר למספר היחידות המבוקשות - הרי שזה ייגזר מכמות הזכויות שניתן יהיה להוסיף על פי חוות הדעת הכלכלית מחד, וכמות החניות שניתן יהיה להוסיף בחניון התת קרקעי. הנה כי כן, לא מצאנו ממש בטענות הועדה המקומית לאי תחולת התמ"א. במקרה ייחודי זה בו מדובר בתכנון המקביל לתכנון שקודם, הן על ידי הועדה המקומית והן על ידי הועדה המחוזית, גילו מוסדות התכנון הרלבנטיים את דעתם כי נכון לאפשר זכויות נוספות במקרקעין נשוא הערר; אנו סבורים כי תנאי למתן הזכויות על פי תמ"א 38 הינו בדיקה כלכלית / חוות דעת אשר מציגה את הזכויות הנחוצות על מנת להקים את הפרויקט. במקרה דנן, ובכל מקרה של תכנון נקודתי חדש, בלב שכונה מבונה, יש טעם בדרישה למרתף חניה תת קרקעי ובו יינתנו מלוא פתרונות החניה ליחידות המבוקשות. לפיכך הבקשה תתוקן כך שתכלול בדיקה כלכלית כאמור, מרתף חניה ומספר יחידות דיור וזכויות כנגזר משני הפרמטרים הללו. התכנון החדש יכלול שטח מגונן כקבוע בהחלטת הועדה המחוזית בחזית המבנה. הבקשה תתוקן ותדון בפני הועדה המקומית על פי העקרונות האמורים לעיל. בניהתמ"א 38תמ"א