נטען כי יש לערוך את שומת ההשבחה רק על החלק היחסי ברכוש המשותף, שהינו לטענתה גם חלקה היחסי בזכויות הבניה מכוח תכנית 9377, ולא על כלל הזכויות. לטענת העוררת בתקנון המוסכם של התכנית אין הוראה המצמידה את זכויות הבניה לעוררת ולכן הזכויות הינן בבעלות משותפת. הטענה הנוספת של העוררת הינה כי יש להביא בחשבון במצב קודם את האפשרות להשלמת קומת גג מכוח תכנית 62. כמו כן צרפה העוררת שומה של שמאי מטעמה. המשיבה הגישה כתב תשובה מטעמה. נתקיים דיון בפני ועדת הערר, ולאחריו אף הגישה העוררת אסמכתא נוספת. דיון האם יש לערוך את שומת היטל ההשבחה על כלל הזכויות מכוח תכנית 9377? הסוגיה הראשונה בה יש לדון הינה - האם יש לערוך את שומת היטל ההשבחה על כלל הזכויות מכוח תכנית 9377 כטענת המשיבה, או שמא רק על חלקה היחסי של העוררת ברכוש המשותף, כפי שנטען בערר על ידי העוררת. אנו סבורים כי הן מטעמי השתק שיפוטי והן לגופם של דברים יש לערוך את השומה בהסתמך על כלל הזכויות. ונבאר: השתק שיפוטי דוקטרינת ההשתק השיפוטי קובעת כי בעל דין אינו יכול לטעון טענה מסוימת, עובדתית ו/או משפטית בהליך מסוים ולטעון טענה סותרת בהליך אחר. ר', למשל, פסק דינו של בית המשפט העליון לאחרונה בעא 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב (): "הכלל של השתק שיפוטי נועד להתמודד עם מצבים, בהם בעל דין מעלה טענות סותרות בהליכים שונים. על-פי כלל זה, בעל דין הטוען טענה מסוימת מושתק - במצבים מסוימים - מלטעון טענה הפוכה בהליך אחר. זאת, בין אם מופנות הטענות כנגד אותו בעל דין, ובין אם מופנות הטענות כנגד בעלי דין אחרים" (הדגשה שלי - ג.ה.). כב' בית המשפט העליון אף מסביר את הרציונאל מאחורי הכלל: "תכלית הכלל של השתק שיפוטי היא "למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט... הדגש בהשתק השיפוטי הינו על היחס בין בעל הדין לבין בית המשפט" (עניין בן ששון, בעמ' 633). לתכלית זו שני היבטים: בהיבט המוסרי, הנגזר מעיקרון תום הלב, מבקש הכלל למנוע ניצול לרעה של בתי המשפט; בהיבט המעשי, נועד הכלל כדי למנוע קבלת החלטות סותרות בידי טריבונלים שונים (ראו: עניין וינוקור, בפסקה 10)." ור' גם עמש (ת"א) 45921-02-11‏ ‏ פלונית נ' פלוני (), בו מסביר כב' בית המשפט את הכלל: "כאמור, לא מדובר בשאלה של הודאת בעל דין, או בשאלה שיש בה להכריע בשאלת אמינות של טענה זאת או אחרת. מדובר במניעות, שתוצאתה כי הצד שטען טענה עובדתית לא רשאי לטעון בהליך אחר טענה עובדתית סותרת." ור' גם פסר הדין הידוע בעניין בר"ע 4224/04 בית ששון נ. שיכון עובדים והשקעות בע"מ () המקרה שלפנינו הינו מקרה מובהק שבמובהקים בו קיימת תחולה לעקרון ההשתק המשפטי אף לאור פרשנות צרה לעקרון זה, ונבאר: העוררת טענה בפני ועדת הערר כי זכויות הבניה מכוח התכנית 9377, אותה תכנית הנדונה במקרה שבפנינו, שייכות לה ולא ליתר דיירי הבניין. יוטעם, לא מדובר בטענה שולית שעמדה בקצהו של הטיעון בערר 136/05, אלא בטענה המרכזית שנדונה באותו הערר, כאשר העוררת הגישה סיכומים נרחבים בסוגיה זו עצמה, סיכומים בהם פירטה בלהט מדוע היא סבורה כי במקרה זה זכויות הבניה בגג שייכות לה בלבד. ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת וקבעה, כפי שצוטט לעיל, כי אכן זכויות הבניה מכוח התכנית שייכות לעוררת (המשיבה בערר 136/05). בנסיבות אלו, מנוע העוררת ומשותקת מלעלות טענה סותרת בהליך זה, טענה על פיה הזכויות שייכות לכלל הדיירים. יובהר, הטענה הנטענת על ידי העוררת היום הינה הפוכה לגמרי לטענה שנטענה על ידה בהליך הרישוי. משל נאה המשיל לנו כב' בית המשפט העליון הנכבד בנסיבות דומות במסגרת רע"א 6166/12 יעקב קוטליצקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב-יפו (). וכך קובע כב' בית המשפט העליון: "לא ניתן להלום סיטואציה בה מחד גיסא טוענים המבקשים כי לצרכי היטל השבחה אינם חוכרים לדורות, אולם מאידך גיסא הם נהנים מהטבות שונות - פטור ממכרז, שיעור מופחת של דמי ההיתר - על סמך הנחה שביסודה ההיפך הגמור. לדידי, המבקשים הריהם בנסיבות כאלה "כאותו אדם הבא לשכור דירה ברחוב הירקון בתל-אביב ושואל את המשכיר, היש בדירה משב רוח בקיץ מהים? והמשכיר אומר בודאי, הנה הבית והנה הים, ואז שואל השוכר, היש טחב בחורף מהים? והמשכיר משיב: חלילה, איפה הבית ואיפה הים?" (מתוך ע"א 8301/04 פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ)". כך, גם בענייננו, לא ניתן להלום סיטואציה בה העוררת כאשר ביקשה היתר בניה טענה כי הזכויות שיצרה התכנית בגג כולן הינן: "לה עצמה בלבד", ואילו כאשר נדרשת לשלם היטל השבחה בגין זכויות אלו, היא טוענת כי זכויות אלו הינן של כל דיירי הבית המשותף. לפיכך, בהתאם לכלל ההשתק השיפוטי, יש לדחות את טענת העוררת ולקבוע כי היטל ההשבחה יחושב לפי שייכות מלאה של זכויות הבניה לעוררת. למעלה מן הצורך נציין כי גם לגופם של דברים יש לנהוג כך, ונפרט בקצרה: עריכת תחשיב היטל ההשבחה למועד הקובע את היטל ההשבחה בגין התכנית 9377 יש לערוך למועד הקובע שהוא מועד אישור התכנית ולא למועד המימוש. העיקרון הבסיסי של היטל ההשבחה הינו כי החיוב מחושב ליום הקובע, אשר הינו במקרה של השבחה עקב תכנית, יום אישור התכנית. מיום זה חוב היטל ההשבחה מוצמד בלבד עד מועד המימוש, כאשר לא נערך כל תחשיב עצמאי חדש במועד המימוש. לעניין ההסדר התחיקתי האמור, ר' ערר (דרום) 6046/12 מכנס נ. הוועדה המקומית באר טוביה (). עוד יש לציין כי במסגרת תחשיב היטל ההשבחה בוחנים את שווי המקרקעין בעיניו של קונה סביר, וכיצד קונה שכזה היה מפרש את המצב התכנוני במועד הקובע ולא במועד המימוש. במקרה שבפנינו התכנית אושרה כאמור בשנת 2004, זמן לא רב לאחר המועד הקובע קבעו הן הוועדה המקומית והן ועדת הערר כי הזכויות מכוח תכנית 9377 שייכות לעוררת והיא זכאית לנצלן. כאמור זו הייתה גם סברת העוררת בעצמה. כלומר הן בעל המקרקעין והן שתי גופי תכנון אובייקטיביים סברו כי פרשנות נכונה למצב התכנוני והקנייני שנוצר עקב תכנית 9377 הינו כי הזכויות מכוח התכנית מוענקות לדירת הגג בלבד. בנסיבות שכאלו אנו סבורים כי פרשנות זו, אשר ננקטה הן על ידי העוררת, הן על ידי הוועדה המקומית והן על ידי ועדת הערר, בהחלט משקפת את הפרשנות שהיה רואה גם קונה סביר כנגד עיניו במועד הקובע. יוטעם, אף אם מבחינה משפטית אובייקטיבית ייתכן ונפלה שגיאה בעמדת העוררת, הוועדה המקומית וועדת הערר, ואין צורך להכריע בכך, עדיין עמדה זו היא שעמדה בפני קונה סביר במועד הקובע. לפיכך, אנו סבורים כי גם לגופם של דברים, כאשר בוחנים את שווי המקרקעין מיד לאחר המועד הקובע, הרי קונה סביר היה מביא בחשבון כי הזכויות מכוח התכנית שייכות לדירת העוררת, והדבר היה משתקף בשווי. השלמת קומת גג במצב הקודם העוררת טוענת כי יש להביא בחשבון במצב הקודם את האפשרות להשלמת קומת גג במצב הקודם בהתאם לתכנית המתאר. ועדת הערר כבר קבעה הנחיות לגבי אופן ההתחשבות בהוראה בדבר השלמת קומת גג בתכנית 62. ר', למשל, ערר (ירושלים) 38/10 וויי קון אינבסטמנטס נ. הוועדה המקומית ירושלים (): "השלמת קומת גג - 5% תוספת זו אף היא בשיקול דעת, אולם בניגוד לתוספת של 3% לעיל, תוספת זו ניתנת כדבר שבשגרה ברחבי העיר, ר' ערר (ירושלים) 93/10 חמד ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים (). אלא שתוספת זו כשמה כן היא, השלמה של קומת גג, כך שיש צורך להראות, כי קיימת קומת גג חלקית ואכן אפשר לנצל זכויות אלו להשלמתה. נושא זה של האפשרות המעשית לקבל במגרש זה השלמת קומת גג על רקע הבינוי וההיתרים הקיימים לא נבחן בוועדת הערר, וממילא הינו בתחום המקצועי של השמאי המייעץ. לפיכך, אנו מנחים את השמאי המייעץ לבחון את הבנוי ואת ההיתר הקיים במצב הקודם, והיה ואלו מאפשרים שימוש באותם אחוזים להשלמת קומת גג להביאם בחשבון. יובהר, כי נטל ההוכחה כי ניתן היה לנצל את הזכויות להשלמת קומת הגג במצב הקודם הינו על העוררת." אנו סבורים כי הנחיה זו תקפה גם למקרה שבפנינו. כמו כן, על השמאי המייעץ לבחון האם במצב החדש קיימת אפשרות להשלמת קומת גג בהתאם לאותם קריטריונים המפורטים לעיל, והיה והתשובה חיובית יש ליתן ערך לכך גם במצב החדש. סיכום לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר בכל הנוגע לטענה כי יש לערוך את תחשיב היטל ההשבחה רק בהתאם לחלק היחסי של העוררת ברכוש המשותף. אנו מנחים את השמאי המייעץ לערוך את השומה על פי נקודת המוצא כי לעוררת מלוא הזכויות בזכויות הבניה שהעניקה התכנית לדירת הגג. כמו כן, אנו מנחים את השמאי המייעץ לבחון את האפשרות להשלמת קומת הגג מכוח הוראות תכנית המתאר 62 בשני מצבי התכנון וזאת בהתאם לפרמטרים המפורטים לעיל. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. היטל השבחהרכוש משותף