בקשת העורר לאישור תשריט חלוקה לצרכי רישום (תצ"ר) מקרקעין הידועים כחלקות 13, 46, 50, בגוש 8031 (להלן: "המקרקעין") בטייבה. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "לדחות את הבקשה, יש להגיש תכנית מפורטת להעלאת אחוז ההפקעה לצורכי ציבור ל - 40%." תמצית טענות העוררים במקרקעין חלה תכנית טב/2509/2 שאושרה בשנת 1992. העוררים טוענים כי הגישו תצ"ר התואם את הוראות התכנית, אולם הוא נדחה מטעם שאחוז ההפקעה בו מגיע כדי 33.84% ולפיכך התבקשו העוררים להגיש תכנית מפורטת חדשה להעלאת אחוזי ההפקעה. לטענת העוררים המשיבה אינה רשאית לדחות את התצ"ר באשר הוא תואם את הוראות התכנית. כמו כן אין ולו בהכנה כל תיקון סטטוטורי להוראות התכנית, ולפיכך גם על פי פסיקת בית המשפט העליון חובה על הועדה המקומית לאשר התשריט אשר תואם את הוראות התכנית. העוררים מבהירים כי התכנית אושרה כדין, בעליה חלקה הסתמכו עליה והמתינו 20 שנה לאישורה כאשר כיום מבקשת המשיבה להחזיר את הגלגל לאחור שלא כדין. הועדה המקומית טענה כי לא ניתן לאשר התשריט מחמת אי התאמה באחוזי ההפקעה, אשר עולים על פי הוראות התכנית כדי 40.33% בעוד בתשריט מוצעת הפקעה של 33.84% בלבד. המינהל הבהיר בתגובה לערר כי בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1069 אין קביעת אחוז ספציפית כחובת הפקעה, אלא ששיעור ההפרשות לצורכי ציבור בתכנית למגורים ייגזר מצפיפות יחידות הדיור לדונם נטו, מגודל משק בית ממוצע, וממאפייני האוכלוסייה המיועדת. למינהל (כך הובהר) לא מוכרת חובת הפקעה של מינימום 40 אחוז. מאוחר יותר לאחר שב"כ הועדה המקומית שוחח עם ב"כ המינהל, הבהיר ב"כ המינהל כי יש להבחין בין שני המרכיבים בשאלה העומדת להכרעה: מאחר והזכויות בחלקה הינן זכויות במושע עומדת הרשות על כך כי הזכויות יחולקו טרם אישור התצ"ר. באשר למרכיב התכנוני ולסתירה בין התשריט לבין הטבלה הרשות אינה מעוניינת לקבוע פרשנות, ומותירה את הנושא לסמכות מוסדות התכנון וועדת הערר. עם תום הדיון בועדת הערר התקבלה החלטת ביניים לפיה הצדדים יוכלו להוסיף טיעונים. העוררים צירפו חישוב של עורך התצ"ר לפיו אין בין טבלת השטחים שבתקנון לבין התצ"ר סתירה, שכן בהתאם לטבלת השטחים בתקנון שטחי המגורים הינם 35.047 מ"ר כך שאחוז ההפקעה הינו למעשה 35.92% לעומת זאת בתצ"ר הכולל 144 מ"ר השלמה מחלקה 50 השטח מגיע כדי 34,804 מ"ר וסה"כ הפרש שטח המגורים בין התצ"ר לבין טבלת השטחים שבתקנון הינו 243 מ"ר שהוא הפרש זניח, ולא מדובר בסתירה. החישוב לפיו על פי התצ"ר אחוז ההפקעה מגיע כדי 33.84% בטעות יסודו, אחוז ההפקעה על פי התצ"ר הוא 36,36%. לפיכך מדובר בהעדר סטייה או לחלופין בסטייה זניחה. עוד הוסיפו העוררים וטענו לפי הלכת נקר כי אין תשובה נחרצת האם התקנון גובר על התשריט או להיפך וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. העוררים חוזרים ומפנים למשך תקופת אישורה של התכנית (20 שנה) במהלכן היא תוקנה אי אילו פעמים והיום מבקשים להמשיך את הקיפאון בהליך התכנוני. עו"ד נטען כי ניתנו היתרי בניה בחלקות אחרות דבר שיוצר יחס של איפה ואיפה ללא הצדקה. כן נטען כי תקנון התכנית אינו מחייב איחוד וחלוקה ואף לא נערכו טבלאות איזון. עוד טענו העוררים לעניין תביעתו של המינהל בנוגע לחלוקת הזכויות בין הרשות והאחרים טרם אישורו של התצ"ר, כי אין מקום לטענה זו בשלב זה, שכן מה שהוגש הוא חלוקת קרקע למגרשים ולשטחים ציבוריים כך שהתליית הסכמתה לאישור התצ"ר, עד לחלוקת הקרקע אינה במקומה. מה עוד כי העוררים פנו אל הרשות על מנת לקבוע את חלוקת הזכויות. דיון והכרעה המחלוקת במקרה דנן נובעת מסתירה לכאורית במסמכי התכנית, שכן אין מחלוקת כי התצ"ר המוצע תואם באופן גרפי את הקבוע בתשריט המצב המוצע שבמסמכי התכנית. כמו כן אין חולק כי התצ"ר תואם גם את הטבלה המופיעה בתקנון התכנית ומבארת כל אחד ואחד מהמגרשים בשטחו, במספר היחידות המותר בו וקובעת את מספרי המגרשים. על פי שני הפרמטרים האלה התכנית קבעה בחלקה 13, 35 דונם למגורים והפרשות לצורכי ציבור ביתרתה. אלא, שלכאורה בטבלאות המופיעות בתשריט, ואינן תואמות מספרית את הקבוע בטבלה המופיעה בתקנון, חלקות 13 ו - 50 מחויבות בהפרשת דרכים בהיקף של 22.11%, שצ"פ בהיקף של 13.33%, ושב"צ בהיקף של 4.78% ובסה"כ קצת למעלה מ - 40%. על פי אותה טבלה השטח הנותר באותן חלקות למגורים הינו 32,728 מ"ר בלבד. על פי התצ"ר מוצע שטח של כ- 35 דונם למגורים. העולה מן הדברים הוא כי הן התשריט עצמו והן הטבלה המפורטת בתקנון התכנית קובעים שטח של כ - 35 דונם למגורים, כאשר על פניו קיים ביטוי אחר בטבלה המופיעה לצד גוף התשריט. אנו סבורים כי יתכן ובטבלת השטחים המופיעה בתשריט (בשונה מטבלת השטחים המופיעה בתקנון ותואמת את התשריט), ייתכן ונפלה טעות. על יחסי הגומלין והסימביוזה המחויבת בין מסמכי תכנית נתונה נקבע כבר בעבר כדלקמן: "למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו,כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו:האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם " ר' ע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואחרים. במקרה דנן הן האונה הגרפית המחייבת הפרשות ספציפיות לצורכי ציבור והן האונה המילולית במסמך המילולי המחייב (קרי התקנון) גורסות התאמתו של התצ"ר למבואר בהן. ודוק: ברי כי ההפקעה או ההפרשה לצורכי ציבור כשלעצמה אינה מהווה מטרה אלא אמצעי להשגת הצרכים הציבוריים הנדרשים בין על פי פרוגרמה ובין על פי כל כלי עזר אחר. במקרה דנן נדרשו הפרשות ספציפיות הבאות לידי ביטוי באותו תשריט. כך, למשל, נדרש מגרש לצורכי ציבור הוא מגרש 92 בשטח מסוים של 1,125 מ"ר דרך מסוימת ברוחב של 16 מ"ר והפרשות מסוימות לשצפ"ים אף הן ברוחב נתון ומשורטט בקנה מידה. לא ייתכן כי בשל שאיפה להגיע לאחוז הפקעה מסוים על מנת לתקן הטעות בלבד יש לפתע צורך להרחיב את אותה דרך או השב"צ או כל ייעוד ציבורי אחר המצוי בתחום החלקה. כך או אחרת, הואיל והן התשריט והן התקנון תואמים מפורשות את התצ"ר, איננו סבורים כי נכון לשנות את אותה תוצאה המוצגת בו רק בשל טבלת שטחים אשר כנראה נפלה בה טעות. לא זו אף זו, למותר להזכיר כי מקום בו ניתן לפרש תכנית באופן הפוגע פחות בזכות הקניין של הפרט אנו מצווים לבחור בפירוש זה, מה עוד, שלהבנתנו במקרה דנן אותו פירוש אינו בא על חשבון אינטרס ציבורי כלשהו. לעניין זה הלכה פסוקה היא כי: "לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו המעניק הגנה חוקתית לזכות הקניינן יש לפרש כל חוק שקדם לחוק היסוד על פי העקרונות החוקתיים שהותוו בחוק היסוד (דנ"פ 2316/95 עימאד גנימאת נ. ימ"י פד מ"ט (4) 589) כמובן שניתן ללמוד מקל וחמר, שגם תכניות ת.ב.ע יש לפרש באופן שיפגע במידה פחותה ככל האפשר בזכות הקניין" (ר' ת"א 470/92 מיכקשוויל נ. ו' מקומית ראשל"צ ואח' שניתן ע"י כבוד השופטת הד"ר דרורה פלפל) כמו כן ר' "לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו". עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט." לאור כל האמור, בהתחשב הן בצורך התכנוני המפורט ברחל בתך הקטנה בתשריט, כמו גם בביטויו הכמותי בתקנון אנו סבורים כי יש לקבל את עמדת העוררים בנוגע לחלוקה הקבועה בתצ"ר. לפיכך הטיפול מוחזר לועדה המקומית לאישור התצ"ר בכפוף לכל דין. תכנית לצרכי רישוםתוכנית בניהבניהתשריט