בקשה לאיחוד חלקות בהם בנוי מבנה אחד במסגרת אותו איחוד שנמצא על ידי ועדת הערר ראוי, אך בשם הוראות תכנוניות הקבועות בתכניות החלות במקרקעין (תכנית נת/7/400), כמו גם בשם הדמוקרטיזציה בהליכי תכנון והצורך לתכנן את אותו פרויקט בשום שכל, קבענו במסגרת ערר 370/09 כי אין להסתפק ב"איחוד תחילה" ויש להעביר התכנון בכללו הליך של הפקדה במסגרת תכנית בניין עיר. לפיכך הוכנה התכנית נשוא הערר. העוררים ה"ה אלה גלנט, צבי גלנט, וערן גלנט ואח' כולם בעלי זכויות בחלקה סמוכה (חלקה 10). הגם שמדובר בעוררים שעררו בשעתו כאחד בחרו הם לפרוש את טענותיהם על פני 3 כתבי ערר מפורטים ביותר ובהן הועלו מרבית הטענות המשמשות בדיני התכנון והבניה. תמצית טענות העוררים לטענת העוררים במסגרת ההחלטה שונתה התכנית באופן מהותי והתווספו לה הוראות ומטרות שלא פורסמו, ולפיכך ומאחר ולא פורסמה להתנגדויות שוב נפל פגם מהותי בהליך האישור. העוררים טוענים כי אותו שינוי משמעו דרישה להפקדת התכנית מחדש. בפרסום המקורי מדובר על בניין עם קומת עמודים גבוהה בעוד בסופו של יום החליטה הועדה המקומית על 2 בניינים שלכל אחד מהם קומת עמודים גבוהה על קו צידי 0. איחוד החלקות היה חלק מהתכנית המקורית ולא בכדי, שכן היה ברור למגיש התכנית כי האיחוד הינו תנאי הכרחי לצורך תכנית הבניה. לא ייתכן ששינויים כה משמעותיים בתיאורה המשפטי של התכנית ובמקורות הסמכות מהם היא יונקת לא יגררו בהתאמה שינוי אופרטיבי בבניה בשטח. התכנית אינה בסמכות הועדה המקומית, שכן על פי הערות שהתקבלו בהתאם לסעיף 109 לחוק, שכן היא משנה את הייעודים שנקבעו בתמ"מ 8/21/3 אשר קבעה ייעוד למלונאות. כמו כן התכנית משנה ייעוד ממגורים ג' שהיא מלונאות ומגורים למגורים ב' שהיא ייעוד למגורים. כמו כן אושר חניון משותף לשתי החלקות שהינו על קרקעי ובמצב דברים זה מדובר באיחוד חלקות ביחס לחניה שאינה מרתף. העוררים טוענים אף כי התכנית חורגת מסמכות הועדה המקומית מאחר והיא כוללת הוראות בדבר תוספת אחוזי בניה מעבר למותר בהקלה. התכנית מבוססת בין היתר על הוראות תכנית נת/100/ש/1 אשר מתירות הקמת דירות גג במקרים מסוימים ומקצות לשם כך 2.5% משטח המגרש. אלא, שלאור הגדלת מספר הדירות הכללי אותה הוראה בנת / 100/ש/1 לא יכולה לחול ולפיכך מדובר בתוספת שטחים שאינה בסמכות. התכנית אינה בסמכות שכן היא כוללת תוספת קומות מעבר לקומות המותרות במסגרת הקלה. לא ניתנה למתנגדים זכות טיעון בנוגע לשינויים המהותיים שנערכו. ההחלטה אינה עומדת בתנאי תמ"מ 8/21/3. לא הוצגה חלופה תכנונית כקבוע בסעיף 9.4 לאותה תכנית ובתכנית לא הוצגו שימושים תומכי תיירות. הקביעה כי תהיה בלובי עמדת אינטרנט אינה יכולה לעמוד מאחר ולהבנת העוררים אין המדובר בשימוש תומך תיירות, בהיקף ו/או באופי אליו התכוונה התכנית. תמ"מ /8/21/3 מחייבת תכנית מקומית המתייחסת לכל שטח האתר ולא ניתן לאשר מגורים באזור תיירות על ידי תכנית מפורטת למגרש בניה, לפיכך הועדה המקומית חרגה מסמכותה בכך שאישרה תכנית מפורטת במקום תכנית מקומית המתייחסת לכל האתר. לא הוצגה חלופה הכוללת שימוש תומך תיירות בשטח התכנית ועמדת האינטרנט אינה מהווה שימוש תומך תיירות. לא הוצגה בפני הועדה המקומית סקירת מצאי ופוטנציאל יחידות אכסון מלונאי, שכן יש בכך כדי להפר את דרישות סעיף 9.4 לתמ"מ 8/21/3. תנאי לאישור תכנית היא אישור תכנית כוללת בהתאם לסעיף 7.8.2 לתמ"מ /21/3 ומשלא הוכנה תכנית כזאת אין מקום לאשר את התכנית. התכנית לא קיבלה את אישור הולחו"ף, אישור הולחו"ף ניתן תחת הנחה כי לא ניתן להקים 2 בניינים על מגרשים נפרדים ואילו התכנית במתכונתה היום, היא ל - 2 מבנים על מגרשים נפרדים. קביעות ולחו"ף בנושאים שאינם בסמכותה הייחודית אינם רלוונטיות. בדונה במצאי המלונאי הועדה אינה יכולה להסתמך בלעדית על החלטת הולחו"ף מבלי לדון בנתונים עצמאית: בתכנית תמ"מ 3/21 קיימת הנחיה מפורשת לעניין כלל המתחם לתיירות ונופש והוא הכנתה של תכנית מתאר מקומית המתייחסת לכל שטח האתר, מאחר ותכנית כזו לא הוכנה על פי הנדרש הרי שלא ניתן לאשר כל תכנית אחרת. לו היו מוצגות בפני ועדת התכנון חלופות כנדרש יש מקום להניח כי היתה נבחרת חלופה הכוללת אכסון מלונאי. בתכנית לא ניתנו פתרונות חניה ראויים וגם זאת על חשבון אחוזי הגינון. לא התקיימו התנאים הקבועים בתמ"א 13 להפקדת התכנית. לא הוכן תסקיר השפעה על הסביבה. תכנית הבינוי סותרת את הוראות הדין ואת הוראות התכנית עצמה, בתכנית הבינוי יש לובי משותף ובריכה משותפת החוצים את גבולות החלקות, דבר שאינו חוקי. כמו כן התכנית מנוגדת לנת/7/400 שכן האחרונה מתירה תוספת קומות בתנאים, ביניהם העדר תוספת יחידת דיור מעל המותר בהתאם לתקנות, הרחבת המרווחים הצדדיים ועוד, ואולם התכנית מוסיפה יותר יחידות דיור ואינה עומדת בקווי הבניין האמורים. משבוטל איחוד החלקות התכנון המוצע אינו אפשרי לאור הוראות בדבר המפלס הכניסה הקובעת. זאת ועוד, תכנית הבינוי נסמכת על הנחה שאינה נכונה ביחס לזכויות הבניה. שטח המגרשים קטן ב - 26 מ"ר והדבר לא בא לידי ביטוי בתכנית הבינוי. כמו כן לא נקבע מעמדה של האחרונה. הוראות התכנית שהינה תכנית מפורטת סותרות את תכנית המתאר, בעניין בריכת השחייה סותרות את נת / 400/7/93 שמחייבת הקמת הבריכה על גג משותף, גג צמוד או במרתף, ואילו במקרה דנן אין כוונה לאפשר הקמה על גג לובי הבניין. התכנית אינה סבירה ופוגענית בצורה שאינה מידתית. הטענה כי התכנית תורמת תנועתית מאחר ומפחיתה כניסות ויציאות לרחוב אינה נכונה. התרת קומת כניסה בגובה 3 קומות אינה סבירה, אי שמירת מרווח סביר בין המבנים אינה סבירה מבחינה תכנונית, היא חוסמת מבט מדירתו של ערן גלנט ברחוב ראשון לציון 34, במקום היחיד הפתוח לנוף. צמצום המרווחים בין הבניינים עומד בסתירה להוראות תמ"א 13. חסימת המבטים לים וצמצום של חומת הבניינים היא אינטרס ציבורי ראשון במעלה. בפועל במקום חניון בקומת המרתף מדובר בחניון על קרקעי בגובה 4 מטר וזאת בקו בניין 0, הבלטת המרפסות אינה סבירה ויש לחייב את היזמים בהתקנת מקומות חניה מעבר לקבוע בתקן. קיימת חלופה תכנונית ראויה גם ללא איחוד החלקות לבניית בניינים סבירים על בסיס התכניות הקיימות, או לחלופין איחוד ומבנה אחד בשטח חלקה 12 הדרומית אשר יותיר פתח לים. תמצית עמדת המשיבים המשיבה קידמה בשעתו (משנת 2008) תכנית לשילוב בין מגורים ומלונאות במקרקעין, אולם מקץ שנתיים הודיע הבנק המלווה כי התכנית אינה כדאית כלכלית ובהעדר מימון, ולאחר קבלת חוות דעת מומחית בתחום המלונאות התבקשה הועדה המקומית לבחון אפשרות לפרויקט שונה. בשנת 2009 אושרה חלופה תכנונית לבניית מגורים בהתבסס על איחוד חלקות בתשריט. כפועל יוצא מכך הוגשו עררים בשם עשרות דיירים הסמוכים לפרויקט, אולם רובם המכריע הוסרו. ועדת הערר דנה בערר חלק מהעוררים והחליטה כי הגם שמדובר בתכנון ראוי יש לנקוט בדרך המלך ולהביא תכנית כוללת לאישור הועדה המקומית, כך פעלה המשיבה והתכנית אושרה בסופו של דבר בועדה המקומית, לאחר קבלת אישור הולחו"ף. הולחו"ף שדנה בסוגיה קבעה כי היא סבורה כי המגרש אינו מתאים לשילוב מגורים ומלונאות לאור גודלו ומבנהו הצר, וכן קבעה כי צורת המתחם אינה רגולרית באופן שאינו מאפשר הקמת מלון ותפעולו באופן מיטבי. כמו כן קבעה הולחו"ף כי מאחר ומדובר בתכנית נקודתית אין לה השפעה משמעותית על הסביבה החופית. אף נציגי הועדה המחוזית הביאו תמיכתם בתכנית בכפוף לאישור תמ"מ /8/21/3, כן ציינו כי לא סביר להקים מלון בנתוני המגרש הקיימים. הולחו"ף קבעה כי התכנית עמדה בסעיפי ההחרגה המופיעים בתמ"מ /8/21/3. בפני הולחו"ף הוצגו חלופות לשילוב בין השימושים ולחלופה נשוא ערר זה והיא החליטה לאשרה. במסגרת ההערות על פי סעיף 109 לחוק הובהר על ידי נציגת הצוות המקצועי בועדה המחוזית כי ניתן לפעול בדרך שהותוותה על ידי הועדה המקומית, ולקבוע קווי בניין 0 למגורים ולשנות את הוראות הבינוי על מנת שלא לבצע הליך של איחוד וחלוקה. כך אף אישרה הועדה המקומית את התכנית. התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית, אף ועדת הערר קבעה כך בפעם הקודמת, ואף הועדה המחוזית אשר התייצבה לדיון בולחו"ף תמכו בה. הערות הועדה המחוזית התקבלו על רקע שינוי בנהליה של האחרונה בנוגע לתכניות איחוד וחלוקה בשטחים המצויים בבעלות אחת. הועדה המקומית התנגדה לרציונל העומד בבסיס האיסור לאיחוד וחלוקה כנ"ל, בהתבסס על פסק הדין שניתן בעניין עת"מ (ב-ש), 17605-12-11 אור הנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שמעונים, אולם קיימה את הדרך שהוצעה על ידי לשכת התכנון המחוזית. בניגוד לטענות העוררים אין המדובר בשינוי ייעוד. הייעוד המותר הינו מגורים ג' הווה אומר מגורים ומלונאות, כך בתכנית התקפה וכך גם בתכנית החדשה. על פי נת / 100 / ש/1 ניתן לבחור מימוש של אחד משני הייעודים ובמקרה דנן נבחר הייעוד למגורים. התכנית אף תואמת את תמ"מ 8/21/3 שכן מולאו כל התנאים המפורטים בסעיף ההחרגה 9.4. הסמכות לאשר על פי סעיף 9.4 לתמ"מ מסורה לועדה המקומית, שכן נקבע שם כי מוסד התכנון הוא מוסד המוסמך לאשר את התכנית. לא מדובר במגרש רגולרי כפי שקבעה ועדת הערר בפעם הקודמת, קביעה המהווה השתק פלוגתא. לא זו אף זו, ענייננו נופל בגדר מגרש לא רגולרי אף על פי תב"ע נת / 400/7 שכן מדובר בחלקות קמורות אשר בליטת הקימור של אחת מהצלעות בכל אחת מהחלקות הינו למעלה מ - 1.5 מ'. בהתאם לחוות דעת שצירפו העוררים ניתן לבנות במגרש 11, 170 מ"ר לקומה, ובמגרש 12, 190 מ"ר לקומה, משטחים אלה יש לגרוע לובי וברי כי לא ניתן לבנות 2 דירות בקומה בגודל סביר. כמו כן לא ניתן לבנות מרתף חניה מתחת לחלקה 12 בשל הגיאומטריה הלא רגולרית. בניגוד לטענת העוררים אין צורך בנסיגות בקומות העליונות. עניינה של תוספת הקומות בנת / 400/7 במגרש רגולרי בלבד. המרחק בין הבניינים סביר. דרישת העוררים לרווח את הבניינים מעבר ל - 9 מטר ניצבת בסתירה לדרישתם שמשיבה 2 תממש את זכויותיה לפי 2 דירות בקומה, בדרך שמשמעה הגדלת תכסית הבניה וצמצום הריווח. לעניין ההצלה והשפעות הנטענות - דירת הגב' גלנט מצויה בשורת הבינוי השלישית לים, לפניה מצוי בשורה ראשונה בלו וייס ופרויקט שער הים שקיבל היתר לבניית 38 קומות. מאחורי אלה בשורת הבינוי השניה נמצא פרויקט פאלאס. תוספות הקומה הינה בסמכות הועדה המקומית, אין כל מגבלה על מספר הקומות שניתן להוסיף בתכנית בסמכות הועדה המקומית, שכן גובהו של בניין ומספר קומותיו מהווים מרכיב ומאפיין עיקריים בבחינתו הארכיטקטוניים של בניין ולפיכך מהווים בינוי או עיצוב אדריכלי. את תיקון 43 יש לפרש באופן רחב. לא מדובר בתוספת זכויות בניה או יחידות דיור. בחלקה 11 ממילא ניתן לאשר 12 יחידות דיור ובחלקה 12 10 יחידות דיור, לפי מפתח של 15 יחידות דיור לדונם. התכנית תביא לשיפור בדרכי התנועה. בניגוד לטענות העוררים תקן החניה ושטחי הגינון הינו כדין, בנוסף ל - 23 חניות בחניון קיימות 7 חניות נוספות בקומת הקרקע כך שיש עודף חניות מעל התקן. אישור בריכת השחייה נעשה אף הוא כדין. גג לובי משותף הינו גג משותף וכן התכנית אינה משנה מנת/400/7/93. תוספת אחוזי בניה בגין דירת גג ניתנה כדין. תמצית עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית לא אישרה שינוי בייעוד הקרקע הוא נותר מגורים ותיירות בהתאם להנחיות מבא"ת, ובהתאמה לייעוד המקורי מגורים ומלונות. התכנית תואמת את תמ"מ /8/21/3 בניגוד לנטען נבחנו חלופות תכנוניות אחרות, שלא התקבלו גם על דעת הולחו"ף, ניתן מענה לשירות תיירות - עמדת אינטרנט תיירותי. התכנית אינה כוללת תוספת אחוזי בניה. זכויות הבניה הוקטנו כחלק מהתיקונים הנדרשים ביישום החלטת הועדה שקיבלה חלק מההתנגדויות. היזם לא קיבל תוספת שטחים בקומה הטכנית, ומאגר המים מעל דירת הגג מקורו בשטחי שירות מותרים. דיון לפי סעיף 9.4 לתמ"מ הינו בסמכות הועדה המקומית, כך גם חניון משותף בשתי החלקות, ושינוי בקווי הבנייה בעניין הבריכה. ביטול האיחוד אינו טעון הפקדה מחדש, מדובר בשינוי פורמאלי בלבד שכן התכנית במהותה לא השתנתה. שטחי הבניה תוקנו בהתאמה להקטנת שטח החלקות, מספר יחידות הדיור נותר בעינו. לא נעשתה כל פגיעה במתנגד פוטנציאלי שכן התכנון שפורסם כולל את אותם אלמנטים ואף למעלה מכך. למתנגדים ניתנה הזדמנות מלאה לפרט באריכות את התנגדותם בכתב ובעל פה. הוראות תמ"מ /8/21/3 אינן פוגעות בתכנית מתאר מקומית או מפורטת שבתוקף, כמובהר בסעיף 10.2 לתמ"מ 21/3. התכנית אינה סותרת את נת / 100/ש/1 ואף לא את נת / 400/ 7. בסמכות ועדה מקומית לאשר תוספת קומות ו/או יחידות דיור הגם שבסה"כ לא הוספו יחידות כאמור. החניה מוצעת ביתר ביחס לתקן. התכנית כבר קיבלה את אישור הולחו"ף ואין צורך באישור חוזר. הקטנת שטח המגרשים ב - 26 מ"ר אינה משפיעה על פוטנציאל שינוי קווי הבניין ואין חובה לקבוע מעמד של תכנית בינוי בכללותה כמחייבת. התכנית מפחיתה בפועל כניסות ויציאות לרחוב. קומת הכניסה תמשיך להיות בקו אחד, וקיים מרווח סביר בין הבניינים. לא קיימת פגיעה ממשית בראות לים של העוררים וככל שעסקינן בראות של הולך רגל ברחוב הרי שהוא יכול להתקרב לים ולראותו ללא הפרעה. בניגוד לנטען על ידי העוררים המתחם כולו קטן ולא רגולרי הקימור של אחד מצלעותיו של מגרש 11 הינו 150 ס"מ ומגרש ,12 218 ס"מ, קרי שניהם עולים על 1.5 מטר ובשניהם לא ניתן לבנות בניין סביר. כמו כן לא ניתן לבנות מרתף חניה מתחת לחלקה 12 בשל הגיאומטריה. דיון והכרעה הבסיס הסטטוטורי לאישור התכנית הרעיון התכנוני של בניית פרויקט אחד בשתי החלקות המהוות יחד את המקרקעין נשוא הערר, אינו חדש. רעיון זה, עמד בבסיס ההיתרים שהוצאו בשעתו למלון "פאלאס", וזאת חרף העובדה כי מדובר בשתי חלקות שונות. במצב דברים זה, ובשים לב לניצול סעיפי המשנה האחרים לסעיף 62(א)(א) לחוק, איננו מוצאים פסול בעצם התווית דרך זו. אשר על עצם השינויים שנעשו בתכנית, כמבואר בסעיף 4 להחלטת הועדה המקומית, הרי שמדובר בשינויים טכניים בלבד, שכן תשריט התכנית, הכולל בינוי, פורסם להתנגדויות, והתכנון המתואר בו, הוא זה שאושר בסופו של דבר בשינויים מסוימים, כך שלא מדובר בשינוי תכנוני, כי אם טכני בלבד. במצב דברים זה, איננו רואים ממש בטענות העוררים בדבר הצורך בפרסום מחדש, נוכח שינוי ההגדרות כאמור לעיל. מעבר לצורך, נוסיף כי בין לבין, ניתן פסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מנהליים, בעניין עתמ (ת"א) 31621-07-12, שם נקבע כדלקמן: " האם ניתן לערוך תכנית איחוד וחלוקה במקרקעין בבעלות יחידה? 16. מטענת המשיבות עולה כי כאשר המקרקעין נושא התוכנית המיועדת הם בבעלות של בעלים אחד, לא ניתן כלל לערוך תכנית איחוד וחלוקה. במילים אחרות - ללא קשר לשאלת הסמכות, תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שמתייחסת רק למקרים בהם ישנם מספר בעלים לקרקע. כאשר ישנו בעלים אחד, גם ועדה מחוזית אינה מוסמכת לבצע תכנית איחוד וחלוקה בהם. טענה זו - הנובעת מעמדת המשיבות בסיכומים מטעמן, שונה מהעמדה העולה מההחלטה נושא העתירה (לפחות בכל הנודע לעיריית חולון), לפיה התכנית אינה בסמכות ועדה מקומית (כלומר היא כן בסמכותה של הוועדה המחוזית). 17. על כל פנים, אני סבורה כי אין לקבל את העמדה הפרשנית לפיה לא ניתן כלל לערוך תכניות איחוד וחלוקה בהתייחס למקרקעין בבעלות בעלים יחיד. עמדה זו אינה מבוססת על כל טעם לשוני או תכליתי. מבחינת לשון החוק, סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה הקובע את האפשרות לבצע תכנית איחוד וחלוקה, קובע כי: "בתכנית מיתאר מקומית ובתוכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות - (1) בדבר איחוד מגרשים הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם; (2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפות והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן - חלוקה חדשה)". כלומר, הסעיף מתייחס לאיחוד וחלוקה של מגרשים, בהסכמה או שלא בהסכמה, ואינו מגביל את השימוש בו למקרה בו ישנם מספר בעלים למגרשים נושא התכנית. 18. מבחינה תכליתית, הרי מאחר שהמטרה הראשונית של איחוד וחלוקה היא מטרה תכנונית, מגבלה כזו איננה הכרחית. הצורך התכנוני יכול להיות קיים גם במקרה בו המגרשים הם בבעלותו של בעלים יחיד. אין אם כן מקום לקבוע כי לא ניתן לבצע איחוד וחלוקה במקרה בו המגרשים כולם הם בבעלות אחת. 19. בתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) תשס"ט - 2009 (להלן: "תקנות איחוד וחלוקה"), מוגדר מתחם איחוד וחלוקה כ"שטח הכלול בתכנית, שחלות עליו הוראות בדבר איחוד וחלוקה". גם כאן, ההתייחסות של מחוקק המשנה היא לשטח, שהוא הרכיב המרכזי בהתייחס לתכנית איחוד וחלוקה, ולא למספר הבעלויות בשטח הזה. 20. אכן, במקרים רבים המקרקעין נושא תוכנית האיחוד והחלוקה הם מספר מגרשים שיש להם בעלים שונים. המחוקק הסדיר את נושא האיחוד והחלוקה בהתייחס למקרים בהם ישנה הסכמה בין הבעלים השונים, ובהתייחס למקרים בהם לא היתה הסכמה כזו. כאשר אין הסכמה של הבעלים, קובע החוק הסדר ביחס לאופן הקצאת המגרשים שאוחדו וחולקו לבעלים השונים. ההסדר מתייחס לגודל המגרשים, לתשלומי איזון וכיו"ב (ר' ס' 122 וס' 127 לחוק). אולם, קיימת גם אפשרות כי הליך של איחוד וחלוקה ייעשה בהסכמתם של כל הבעלים. במקרה כזה, אין טבלאות איזון ותשלומי איזון, אלא שבמסגרת התכנית נערכת טבלת הקצאה (ר' תקנה 5 לתקנות איחוד וחלוקה). אחד המקרים בהם ישנה הסכמה של הבעלים לאיחוד והחלוקה הוא המקרה בו מדובר בבעלים אחד של כלל המגרשים נושא התוכנית. 21. המשיבות טענו כי ס' 121 לחוק התכנון והבניה עוסק ב"בעליהם" של המגרשים, ברבים ("איחוד מגרשים בהסכמת בעליהם"), להבדיל מבעל קרקע ביחיד. לגישתן, זוהי אינדיקציה לכך שכוונת המחוקק היתה למקרה בו יש לקרקע נושא תוכנית האיחוד והחלוקה יותר מבעלים אחד. לגישתן של המשיבות, המחוקק בחוק התכנון והבניה עושה שימוש מובחן בין במונח "בעל" ביחיד לבין המונח "בעלים" ברבים. אינני מקבלת את הטענה. ראשית, ס' 5 לחוק הפרשנות קובע כי ככלל, במסגרת פרשנות חיקוק "האמור בלשון יחיד - אף לשון רבים במשתמע, וכן להיפך". מעבר לכך, המונח "בעלים" מבחינה לשונית מתייחס למי שיש לו זכות קניין, כאשר מדובר במונח המשמש ליחיד שהוא בעל זכות קנין (בעוד שהשימוש הראשוני של "בעל" שלא בסמיכות הוא מי שנשא אישה). אף המשיבות בסיכומים מטעמן, בס' 51, מתייחסות ל"בעלים אחד". 22. זאת ועוד. כפי שעולה גם מטענות איגוד המהנדסים, בחוק התכנון והבנייה נעשה שימוש מעורב במונחים "בעל" ו"בעלים", כאשר ישנם מקרים בהם נעשה שימוש ביחיד, כשהכוונה היא גם לרבים ("בעל זכות" בס' 183(א) לחוק); וישנם מקרים בהם נעשה שימוש ברבים, כשהכוונה היא גם ליחיד (מתן הודעה ל"בעלים" המחזיקים במגרשים הגובלים בתוכנית. ר' גם השימוש המעורב במונחים בס' 208 לחוק). לכן, לא ניתן להסיק מסקנה פרשנית מהעובדה כי נעשה שימוש במונח "בעליהם", ולא ניתן להסיק מעצם השימוש במונח זה, כי המחוקק התכוון רק לבעלים רבים, ולא למקרה בו המגרשים הם בבעלותו של בעלים אחד. 23. המשיבות הוסיפו וטענו כי הפרשנות לה הם טוענים עולה גם מתכליתו של סימן ז' לחוק התכנון והבניה. לטענתן, הסימן נועד להתמודד עם מצבים בהם ישנה כוונה לתכנן מתחם מסוים בתכנון מיטבי, וקיומם של מספר בעלים עלול לסכל את התכנון הזה. לכן, סעיפי הסימן נועדו לאפשר לייצר הסדרים שמטרתם לשמר את האיזון בין הבעלים השונים במתחם, אגב יצירת התכנון הראוי למתחם. אינני סבורה כי יש בטענה זו כדי להביא למסקנה לפיה הוראות הסימן אינן חלות מקום בו ישנו בעלים אחד למתחם. ראשית, גם בהנחה שהמקרה בו קיימים מספר בעלים במתחם הוא המצב ה"שגור" (כטענת ב"כ המשיבות בס' 52 לסיכומים), אין בכך כדי לשלול את תחולת הסעיף על מקרה שהוא שגור פחות - המקרה בו למתחם יש בעלים אחד. 24. יתרה מזאת, אילו הטעם היחיד להוראות הסימן היה הכוונה מניעת סיכול תכנון לאור קיומם של מספר בעלים, היה המחוקק מתייחס רק לאפשרות של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. אולם, מסעיף 121 לחוק, שכותרתו היא "איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה" עולה כי המחוקק ביקש להחיל את ההסדר של איחוד וחלוקה גם על מקרים בהם הבעלים של המתחם מסכימים ביניהם ביחס לאופן האיחוד והחלוקה. במקרה כזה, לא חלים כאמור ההסדרים המתייחסים לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, אך יתר ההסדרים שנקבעו בסימן ז' עומדים בעינם. אחד המקרים בהם ישנה הסכמה ביחס לאופן החלוקה הוא המקרה בו ישנו בעלים יחיד למקרקעין. לכן, אינני מקבלת את הטענה המשתמעת מסיכומי המשיבות לפיה תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שאפשר לבצעה רק כאשר למקרקעין יש מספר בעלים. תכנית איחוד וחלוקה היא אפשרית גם ביחס למקרקעין שהם בבעלותו של בעלים יחיד". עת"מ (ת"א) 31621-07-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב על פסק דין זה אמנם הוגש ערעור, אולם זה האחרון נמחק נוכח תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965, בו מובהר כי ניתן לערוך איחוד וחלוקה של חלקות המצויות בבעלות יחידה, וזאת בסמכות הועדה המקומית. התכנית, איננה משנה ייעודים, שכן כמבואר בהוראותיה, השימושים הקבועים בה הם מגורים ותיירות, כפי שהיה מותר גם קודם לכן. במסגרת נת 100/ש/1, שייעדה את אותם המקרקעין כמגורים ג', המוגדרים כ-"מגורים ומלונות - קומת בנייני מגורים על קומת עמודים מפולשת, קומות המלונות על קומת הקרקע". גם על פי התכניתה חדשה ניתן לבנות במקרקעין מגורים ומלונות. תמ"מ/ 3 21 / 8 אשר אושרה לא מכבר וחלה על אזור התיירות בעיר נתניה קובעת הוראות ספציפיות לאזור זה בחריגה מהוראות התכנית הראשית (תמ"מ / 3 / 21. סעיף 9.3 לתיקון לתמ"מ קובע כי במקרים חריגים רשאי מוסד תכנון לאשר בתחום אזור תיירות תכנית מקומית המאפשרת גם ייעוד של מגורים החורגת מהקבוע בסעיף 9.2 ובלבד שמתקיימות בו ההוראות הבאות: החריגה מבוקשת במקום בו בתכנית המאושרת לא נקבע ייעוד השטח לאכסון מלונאי בלבד. - תנאי זה מתמלא בענייננו כמבואר לעיל. היקף היחידות לאכסון מלונאי לא יפחת מאלו שבתכנית המאושרת (התכנית המאושרת לא קיימת מגבלת אכסון מלונאי והיא מותירה את הברירה לבחירה בין מגורים ומלונאות לידי המממשים. התנאי הנוסף שהיחס בין שטחי הבניה לאכסון מלונאי להיקף שטחי הבניה לכלל השימושים ישאר כפי שהיה בתכנית מקומית מאושרת, והיקף הבינוי לאכסון מלונאי לא יפחת משליש מכלל זכויות הבניה המותרות. נושאים אלו נבדקו הן על ידי הועדה המקומית והן על ידי הולחו"ף ולא נטענה כל טענה כנגד בחינה זו והמסקנה כי התכנית נושא הערר עומדת בתנאי זה. מעבר לצורך יוער כי ספק אם התמ"מ המקורית מלכתחילה התכוונה למנוע תכניות בסמכות ועדה מקומית אשר אינן מוסיפות זכויות באזור תיירות וזאת לאור קבעיתה כי אינה משנה זכויות על פי תכניות שבתוקף. תכנית בסמכות ועדה מקומית כהגדרתה על פי תיקון 43 נשענת על אותן זכויות ומכאן שספק אם שינוי כזה עומד בניגוד לתמ"מ מלכתחילה. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי סעיף קטן ד' לתיקון לתמ"מ קובע כי מקום בו מדובר בתוספת בינוי שולית התכנית תהיה פטורה גם מהייחסויות הקבועה בסעיף קטן ג' כאמור לעיל. דומה כי הועדה המקומית פירשה את הדברים לחומרה שכן לשיטתה היה צורך בבחינת החרגת התכנית על פי הוראות סעיף 9.4 (ולא סעיף 9.3 האמור). ודוק: סעיף 9.3 מדבר על אפשרות להכין באזור תיירות תכנית המאפשרת גם ייעוד של מגורים ואילו 9.4 מדברת על תכנית מקומית למגורים. כאמור לעיל לטעמנו, ספק אם התמ"מ המקורית גרעה מהאפשרות לשנות פרמטרים שאינם תוספת זכויות המצויה בסמכות הועדה המחוזית, ואולם למען הסר ספק נידרש גם לבחינה זו. כפי שהובהר והודגם לנו בשעתו, הוגשו חלופות הכוללות מלון ומגורים ביחס של 50:50 בקירוב, הובהר כי יישום תכנית זו אינו כלכלי וכך אף הבהירה הולחו"ף עת דנה באישור התכנית נושא הערר. זאת ועוד, במסגרת הדיון בולחו"ף הוצגו נתונים בדבר מלונות שנסגרו לאחרונה ומלונות חדשים שאושרו ולאור נתונים אלה והנתונים הייחודיים במקרה דנן הביעו נציגי המחוז את תמיכתם בפתרון שהוצג במסגרת התכנית נושא הערר. כמו כן ניתן מענה לשירות התיירותי בדמות עמדות אינטרנט שתוצבנה בלובי ותשמשנה גם עוברים ושבים. לאור כל האמור אנו דוחים את טענות העוררים בנוגע לאי ההתאמה לתמ"מ /3 /21 על תיקוניה. לעניין הפרסום הרי שאיננו מוצאים ממש בטענות העוררים. איננו רואים צורך בהליך על פי סעיף 106 לחוק, התוצאה התכנונית של הנוסח המופקד והנוסח המאושר על פי החלטת הועדה דומה דמיון רב, ומכל מקום אינה משנה באופן כזה הפותח פתח להתנגדויות אחרות כתוצאה משינוי תכנוני. זאת ועוד, בדיעבד מסתבר כי ניתן היה לאשר את התכנית בדיוק כפי שאושרה, שכן המכשלה בעצם היותה תכנית של איחוד וחלוקה בבעלות יחידה, תכנית בסמכות הועדה המקומית הוסרה כפי שהובהר לעיל, דבר שיבוא לידי ביטוי בתום החלטה זו. שינוי הייעוד בתכנית ממגורים ג' למגורים ב' הינו שינוי טכני שנעשה כתוצאה מאישור נוהל מבא"ת וההגדרות הטמונות בו. בבסיס הזכויות לא נערך כל שינוי למעט הבחירה באופציית המגורים חלף אופציית המלונאות, נושא שטופל בהרחבה לעיל. לעניין תוספת הזכויות לגביה נטען שלא נעשתה בסמכות, המדובר ב - 2.5% לכל דירת גג שניתן לבנות על פי נת /100 / ש / 1. ראשית, יש לציין כי התכנית נושא הערר לא הגדילה הן על פי מטרותיה והן על פי המבואר בה את מספר יחידות הדיור האפשרי ולפיכך טענה זו אינה נכונה במישור העובדתי. ושנית, ולמעלה מן הצורך, גם מקום בו קיימת הגדלה "נגררת" של זכויות כתוצאה משינוי הבינוי איננו סבורים כי מצב זה מוציא את התכנית מסמכות הועדה המקומית. כך, למשל, גם בהליך רישויי מותרת תוספת בניין הכרוכה בתוספת מרתף / גג, ר' למשל תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית התשס"ב - 2002, אשר עניינה בתוספת בניין נפרד. כמו כן תוספת יחידות דיור המותרת הן בהקלה והן במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית מוסיפה אפריורי תוספת שטחי שירות מחויבים על פי חוק ועוד. טענת העוררים על פיה תוספת הקומות מעבר לקומות המותרות במסגרת הקלה מוציאה את התכנית מסמכות הועדה המקומית הינה טענה שאבד עליה הכלח, ונדחתה עוד בבג"צ 5145/00 הועדה המקומית חוף השרון נ' שר הפנים ואח'. כמבואר לעיל התכנית קיבלה אף את אישור הולחו"ף והשינוי המינורי שנערך בהוראותיה כתוצאה מהטענה בדבר האיחוד וחלוקה אינו מעלה ואינו מוריד בהיבט סמכותה של ועדה זו, לבחינת הקרבה לקו המים. במסגרת סמוכתה זו אחראית הולחו"ף על נושא הקרבה לקו המים בכלל ויישומה של תמ"א 13 בפרט ומשזכתה התכנית לאישור גוף זה איננו סבורים כי טענה שנטענת בעלמא בהיבט זה יכולה לעמוד. לעניין הפגיעה הלכאורית הטמונה בתכנית כלפי העוררים, הרי שדירות העוררים מצויות בשורה השלישית לים כאשר לפניהם פרויקטים מאושרים בגובה של כ - 40 קומות, ומלון בלו וייס שגובהו 14 קומות, הנוף הנשקף מבית העוררים מערבה הינן בין החלקות 8 ו - 11 המצויות צפונית לחלקות נשוא ערר זה, ולא קיימת פגיעה ממשית בנצפות לים. דירות העוררים פונות בעיקרן לכיוון הרחוב ולא לכיוון הים. נזכיר כי ועדת הערר עמדה כבר בפעם הקודמת על מאפיינהן של החלקות והעובדה כי נכון לבנות בהם פרויקט הנשען על סמיכותן תוך ביטול קווי הבניין ביניהן, וכי ועדת הערר התוותה פתרון זה. טענות העוררים בהיבט זה לא גרעו ממסקנתנו הנ"ל שכן מדובר בשתי חלקות שאינן רגולריות ואינן ניתנות לניצול סביר ללא השינוי התכנוני המבוקש. טענות העוררים בהיבט החניה סוטות מהתקן הקבוע בתכנית התקפה, דבר שספק אם ניתן לעשות במסגרת תכנית נקדותית בסמכות הועדה המקומית, וגם אם כן לא ראוי לעשות כן במקרה דנן שכן התכנית אינה מצופפת את מספר יחידות הדיור ביחס למותר ממילא. כך או אחרת, יש לציין לעניין זה כי הועדה המקומית הבהירה כי סמוך למקרקעין נבנה חניון ציבורי ובו 200 חניות על מנת להקל על עומס החניות באזור. במאמר מוסגר נבהיר לעניין זה כי אילו היו היוזמים דבקים במטרת התיירות הרי שפוטנציאל העומס היה רב פי כמה. בין לבין כפי שהוסבר השתנתה ההלכה בנוגע לאיחוד וחלוקה בבעלות אחת וכיום אפשרות זו קבועה אף בחוק. נוכח האמור, יחליטו המשיבים אם ברצונם לחזור לגרסה המקורית שהופקדה או לעמוד מאחורי הגרסה הנוכחית של התכנית. במידה ויבחרו לחזור לאיחוד וחלוקה יש טעם לדעתנו בבינוי של מגדל אחד גבוה, בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים לכך מרשות שדות התעופה. תוספת כזו מחייבת לטעמנו הליך נוסף בין אם על פי סעיף 106 לחוק ובין אם הליך אחר כפי שתנחה הועדה המקומית. במידה ויבקשו המשיבים לדבוק בתכנון שהוצע הרי שאין מניעה לאשרו על פי החלטת הועדה המקומית. אשר על כן ולאור כל האמור העררים נדחים. קרקעותאיחוד חלקותמבנה