בקשה להיתר לשימוש חורג ממגורים למחסן, בדירה בקומת הקרקע ברחוב ליטניס 4, חיפה. הוועדה המקומית קבעה כי שימוש מעין זה מהווה חריגה ממסמך מדיניות ציר מוריה, על פיו אין לאפשר זליגת שימושים מסחריים לרחובות צדדיים. הועדה המקומית הסתמכה גם על החלטת הועדה המחוזית לתו"ב חיפה (להלן: "הועדה המחוזית"), שלא לאשר תכנית נקודתית, חפ/2341 (להלן: "התכנית"), אשר הוגשה ביחס לבניין בליטניס 4 (וניזומה על ידי בעלי יחידות אחרות בבניין). מטרת התכנית היתה לאשר חזית מסחרית בחלק מקומת הקרקע בבניין, תוך קביעת שימושים מסחריים, שיכללו גם שירותי אוכל (לפי שימוש עסקי 3 במסמך המדיניות של עיריית חיפה לציר מוריה - חפ/2270). התכנית לא כללה את השימוש המבוקש כאן. הועדה המחוזית בהחלטתה מיום 5.6.13 קבעה כי בהתאם למסמך המדיניות לציר מוריה, המגרש אינו מיועד למסחר ולאחר שבחנה את התכנית ואת השימושים המבוקשים, מצאה כי "אין הצדקה לאשר את השימושים העסקיים המוצעים". על החלטת הועדה המקומית, הוגש הערר שבפנינו. החלטה השימוש החורג המבוקש הנו למחסן, אשר משמש את מסעדת "הפסטו" הממוקמת בשד' מוריה 110, בסמוך לנכס הנדון. על פי הצהרת העוררת, שהנו גם בעליה של מסעדת "הפסטו", המחסן דרוש על מנת לענות לדרישות משרד הבריאות, לצורך ניהול המסעדה וקבלת רשיון העסק. המלצת הצוות המקצועי של הוועדה המקומית היתה לאשר את הבקשה. החלטת הועדה המקומית ניתנה בניגוד להמלצה זו, תוך שהיא מסתמכת על מסמך מדיניות ציר מוריה. כמו כן, כאמור, הסתמכה הועדה המקומית על החלטת הועדה המחוזית בענין התכנית. לבקשה הוגשו התנגדויות. ברובן על ידי שותפים לנכס. המתנגדים זומנו לדיון, אך התייצבו לדיון רק 3 מבעלי הזכויות בבניין. שניים הגיעו על מנת לתמוך בבקשת העוררת, ואחר - מר דוד שרון, הביע התנגדות לבקשה, מן הטעם שקיומו של המחסן במקום יוצר מטרדי רעש וריח לדירתו, הממוקמת מעל המחסן. לאחר שהתקיים בפנינו דיון, החליטה הוועדה לצאת לסיור במקום, על מנת להתרשם בעצמה ממיקום המחסן ומן המצב בשטח. הסיור נערך ללא נוכחות הצדדים. להלן ממצאי הוועדה, לאחר הסיור: הבית ברח' ליטאניס 4 מצוי בעיקול תחילת רחוב ליטניס, בסמיכות רבה לצומת עם ציר מוריה, ומול מסעדת "פסטו" (אותה משמש המחסן המבוקש), המצויה על ציר מוריה. המבנה עצמו הנו ישן ומוזנח, למעט היחידות ששמשו בעבר למסחר, אשר נמצאות בשיפוץ ובמצב כללי טוב לעומת יתר הבניין. חצר הבניין מוזנחת מאוד, ולא מגוננת. עם זאת, התרשמנו כי לא קיים לכלוך הנובע מקיומו של המחסן במקום. נצפו 2 מדחסים פועלים, אשר קשורים ליחידות הקירור שבתוך המחסן. מדחסים אלה נמצאים מתחת לחלונות הדירות בבניין, עם זאת התרשמנו כי הרעש הנובע מהמדחסים, אינו שונה מרעש של מדחס מזגן דירתי רגיל ואין במקום רעש חריג הנובע ממדחסים אלו. בסמוך למדחסים חדר חיצוני, אשר נראה כי נבנה כתוספת לבניין. החדר מחופה יריעות פלסטיק ואסבסט. בתוך המחסן קיימים מקרר ומקפיא, המיועדים למזון טרי, וכן מאוחסן בו מזון, בעיקר יבש. בנוסף קיים במקום משרד וכן "פינת הכנות", שאינה בשימוש. הדלת ל"מחסן" הנה דלת פלדה ("פלדלת"). מבחוץ לא נצפו מוטיבים מיוחדים המבדילים את יחה"ד מושא הבקשה מיתר הדירות בבניין. המבחנים לאישור שימוש חורג, נקבעו בפסיקה ורוכזו בשעתו ע"י ועדת הערר דרום, בראשותו של יו"ר הועדה - עו"ד גלעד הס, בערר (דרום) 6086/11 טרמודן בע"מ נ' הו"מ לתו"ב באר טוביה () . קריטריונים אלה חזרו ונשנו בהחלטותיהן של ועדות הערר השונות וכן בפסיקת בתי המשפט (ראה למשל: ערר 6078/07 מלונות נופש מוריה נ' הועדה המקומית אילת ואח'; ערר (מרכז) 258/12 קופנגן ספא בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות). להלן הקריטריונים תוך החלתם על המקרה הנדון: "עצימות" השימוש החורג: פרמטר זה בוחן את מידת השינוי בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש, תוך בחינת השימוש בפועל. בענייננו, מבוקש שימוש חורג ממגורים למחסן מסחרי. לכאורה מדובר בשינוי בעל "עצימות" גבוהה. עם זאת, לאר שבחנו את המצב בפועל, מצאנו כי על אף שמדובר בשימוש מסחרי, הרי שמדובר בשימוש מסחרי בדרגה נמוכה מאוד. במבנה מאוחסן מזון, חלקו הגדול במקררים סגורים. המחסן עצמו סגור במשך רוב שעות היום, ונפתח לפרקים בלבד, לצורך הוצאת מצרכי מזון או קבלתם. על אף שהבניין מצוי באזור המיועד למגורים, הוא סמוך ביותר לציר מוריה, ולשימושים המסחריים שבו. נראה כי קרבה זו היא שהיוותה תמריץ לקיומם של שימושים מסחריים במבנה במהלך השנים (שימושים אשר לא אושרו במסגרת התכנית הנזכרת לעיל). כל אלה, כמו גם מצבו הפיסי של המבנה, שכנעו אותנו כי מדובר בשינוי ב"עצימות" נמוכה. היקף השימוש החורג: ההיקף מתייחס לשטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש. בענייננו מדובר בדירה אחת בבניין, אשר תשמש למחסן המבוקש. "גישור" לתוכנית עתידית כאמור, היה נסיון לקדם תכנית נקודתית חדשה במקום. ניסיון אשר כשל. מטרת התכנית היתה לאשר קומת מסחר, בדרגת מסחר 3 הכוללת גם בתי אוכל. הוועדה המחוזית סירבה לאשר את הבקשה, בקבעה כי היא אינה מוצאת הצדקה לאשר את השימושים המבוקשים, במיוחד לאור מדיניות ציר מוריה, שלא לאפשר זליגה של שימושים מסחריים לרחובות צדדיים. אלא שכאמור, השימוש המבוקש כאן הנו בעצימות נמוכה משמעותית, מהשימושים שנתבקשו במסגרת התכנית, ובמקרה זה דווקא הקרבה לציר מוריה היא שתומכת באישורו של שימוש כזה, אשר נדרש לשימושים המסחריים על ציר מוריה, ואינו יוצר הפרעה לשימוש המאושר בתכנית. עקרון ההפיכות: עקרון ההפיכות קובע כי לא יינתן אישור לשימוש חורג וזאת כאשר לאחר תום תוקפת השימוש החורג, והיה ולא תשונה התוכנית הרלוונטית, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו למצב התואם את התוכנית, כאשר מדובר בהפיכות פיסית אך גם בהפיכות "רעיונית". בענייננו השתכנענו כי מבחינת הפיכות פיסית, הרי שמדובר בשינויים מינוריים פנימיים, אשר ניקל בקלות לבצעם. לעניין ההפיכות ה"רעיונית" הרי ששימוש זה, למחסן, אשר הנו כאמור בעצימות נמוכה, אין בו כדי לשנות את אופי המקום או לגרום לשינויים בסביבה, מעבר למרחש בתוך הדירה עצמה. עקרון השקיפות: אחד הנימוקים בגינם יינתן השימוש החורג רק במקרים חריגים הינו, כי הליך השימוש החורג אינו דומה להליכי אישור תוכנית מבחינת השקיפות הציבורית, ובעיקר בנושא היקף הפרסום הנדרש. המשמעות של עקרון השקיפות הינה צמצום השימוש בכלי השימוש החורג, תוך הבחנה בין מקרים בהם הפרסום המצומצם של שימוש חורג עונה על צרכי השקיפות לבין המקרים בהם יש אינטרס ציבורי רחב ויש מקום לערוך פרסום מקיף כפי שמפרסמים תוכנית. ברי כי בענייננו די בשקיפות המתקבלת מהליך השימוש החורג, אשר רלוונטי בעיקר לסביבתו הקרובה, ומאפשר לבעלי העניין העיקריים והמשמעותיים - בעלי הזכויות בבניין ובבניינים הסמוכים לו - לקחת חלק בהליך. הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' כאמור לא מצאנו כי קיימת פגיעה בצדדי ג', או בסביבה, עקב השימוש החורג המבוקש. צורך חיוני ודחוף: על אף שלא ניתן לראות במחסן צורך חיוני ודחוף, הרי שניתן לראות בכך מענה לצורך שנוצר לשימושים מאושרים, אשר לא ניתן לו מענה בתכנית, ובלעדיו שימושים מאושרים לא יוכלו להתקיים. לאחר שבחנו את הקריטריונים, ובהתאם להתרשמותנו בסיור מהמקום ומהשימוש שנעשה בו, הגענו לכדי מסקנה כי דין הערר להתקבל וכי יש לאשר את השימוש החורג. עם זאת, ולאור נקודת המוצא שמהותו של השימוש החורג הנה החריג ולא הכלל ומטרתו מתן פתרון נקודתי וזמני, ולא הסדרת מצב ארוך טווח, הרי שיש להגביל את השימוש החורג לתקופה קצובה. אשר על כן, ולאור יישומם של הקריטריונים המפורטים לעיל, החלטנו לאשר את השימוש החורג המבוקש עד תום התקופה שהומלצה ע"י הצוות המקצועי של הועדה המקומית, דהיינו - עד מאי 2015, שאז ימלאו לאותו שימוש עשור. מהשימוש החורג המתבקש למדים כי השטח הקיים של המסעדה אינו מספק מענה לשטח הנדרש כולל מחסן ועל כן נידרש השימוש במבנה נפרד פיסית. נראה כי לאחר 10 שנות פעילות מן הראוי כי העסק ימצא מרחב תפקודי מתאים בגודלו להיקף הפעילות או פתרון קבע אחר. קומת קרקעשימוש חורגמחסן