ערר על שומת הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בניה

רקע המקרקעין נשוא הערר ידועים כחלקה 102 בגוש 2452 ברחוב בעלי המלאכה באזור התעשייה הכבדה בעיר אשדוד (להלן: "המקרקעין") . העוררת 1 רכשה את הזכויות במקרקעין בשנת 2004 מכונס נכסים, והיא החייבת בהיטל השבחה על כל תכנית שאושרה לאחר מכן. העוררת 2 הינה שוכרת של המקרקעין בשכירות חופשית. על המקרקעין חלו במצב קודם התכניות הבאות: תכנית 101/02/3 הידועה גם תכנית ד/313 מיום 13.1.1960 (להלן: "תכנית המתאר"). תכנית זו הגדירה את המקרקעין בייעוד תעשייה. נציין כי בין השימושים המותרים בייעוד התעשייה מותר גם שימוש ל- "תחנות כוח". תכנית 114/03/3 מיום 11.12.1969 אשר אף היא מסמנת את המקרקעין בייעוד של תעשיה. לאחר מכן אושרו עוד שתי תכניות מקומיות לתוספות שטחים וכן פרמטרים אחרים, תכניות אשר אינן רלבנטיות לערר שבפנינו. תמ"מ 4 תיקון 14 מיום 23.1.2000, תכנית מתאר מחוזית למחוז דרום, אף היא חלה על המקרקעין. תכנית זו אף היא מגדירה את המקרקעין בייעוד של תעשייה. נציין כי בתכנית זו התייחסות מפורשות לתחנות כוח (סעיף 10.8 לתכנית) והיא אינה קובעת תחנת כוח במקרקעין נשוא הערר. התכנית במצב חדש הינה תת"ל 23 מיום 18.3.2007 (להלן: "תת"ל 23") אשר כותרתה - "תחנת כוח בקוגנרציה ותוואי למערכת הולכה לגז טבעי לתחנה במתחם סולבר באזה"ת אשדוד" - משקפת את מהותה. תת"ל 23 חלה על המקרקעין נשוא הערר ומתירה במקרקעין אלו תחנה כוח בהספק ייצור של עד 100 מגהוואט. התכנית אף קובעת הוראות לגבי המבנים המותרים במקרקעין. תת"ל 23 קובעת גם תוואי הולכת צינור הגז אל המקרקעין. העוררות ביקשו לממש זכויות במקרקעין בדרך של היתר בניה לתחנת כוח בקוגנרציה בשטח של כ - 12,300 מ"ר, ומכאן הגישו בקשה להיתר לוועדה לתשתיות לאומיות (להלן: "הות"ל"). הות"ל אישרה את הבקשה להיתר. הוועדה המקומית ראתה באישור הבקשה להיתר מימוש מכוח תת"ל 23 והנפיקה שומת היטל השבחה. נציין כי בתחילה הוגשה השומה גם בגין תכנית 62/101/02/3, אולם לאחר שנתברר כי העוררת 1 רכשה את הזכויות לאחר אישור תכנית זו, חזרה בה המשיבה מהחיוב בגין תכנית זאת, ועדת הערר אישרה את מחיקת החיוב בגין התכנית הזו. לפיכך, יתמקד ערר זה בחיוב בהיטל השבחה מכוח תת"ל 23. עמדת הוועדה המקומית בשומה מטעמה הינה כי במצב הקודם לא ניתן היה להקים את תחנת הכוח במקרקעין נשוא הערר. לפיכך, הוערך השווי במצב קודם כשווי של מקרקעין המיועדים לתעשייה לפי תחשיב של שווי של 1,100,000 ₪ לדונם, סה"כ שווי 15,530,000 ₪. במצב חדש הוערך שווי המקרקעין לפי הערך הנוכחי של הרווחים הצפויים מהתחנה בניכוי הפחתות שונות. סה"כ הגיע שמאי הוועדה המקומית לשווי במצב חדש של 53,463,000 ₪. לפיכך, נשלחה לעוררת דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 19,966,000 ₪. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר טוענות העוררת כנגד החיוב בהיטל השבחה מכוח תת"ל 23. טענתן המרכזית של העוררות הינה כי עוד במצב הקודם השימוש לתחנת כוח היה מותר, כך שתת"ל 23 לא הוסיפה ייעודים או שימושים במקרקעין. העוררות מפנות לתכנית המתאר של העיר אשדוד, תכנית אשר התירה שימוש של "תחנות כוח" במקרקעין המיועדים לתעשיה ומסבירות כי לאורך כל השנים התכנון של המקרקעין היה תכנון לתעשייה. העוררות מפנות גם לפרוטוקול ישיבת הות"ל מיום 23.10.2006 אשר ממנו עולה לעמדתן, כי הוועדה המקומית אישרה כי תחנת כוח הייתה מותרת עוד במצב הקודם. הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה מפורט במסגרתו היא מתייחסת לטענות העוררות. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, ומכאן החלטתנו זו. דיון מושכלות היסוד - שווי לפני אל מול שווי אחרי מושכלות היסוד של היטל ההשבחה הינם כי היטל זה מוטל על הפער בין שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני. מכאן, על מנת לקבוע את היטל ההשבחה יש להעריך את שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני. קביעה זו עולה באופן מפורש מלשון החוק המגדירה את ההשבחה כ- "עליית שוויים של מקרקעין עקב..." והן מהפסיקה הענפה בנושא. לעניין זה ר' למשל ע"א (תל אביב) 2184/01 הוועדה המקומית פתח תקווה נ. גנים חברה לבנין והנדסה (): "אולם בחינת תכלית התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מראה כי האינטרס הטמון בחובה הינו גביית מס אמת. תמיכה לכך ניתן למצוא בדברי המחבר רוסטוביץ: "לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים: שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם".נ שוויים של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב החדש".ב ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע. (הנריק רוסטוביץ "היטל השבחה", עמ'254)."ו כך אף נפסק בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים () : "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כי שאלת השווי במצב החדש (אחרי התכנית) הינה שאלה שמאית הראויה למינוי שמאי מייעץ. מדובר בהערכת שווי של מקרקעין המיועדים לתחנת כוח, הערכה שכזו אינה פשוטה אבל היא במסגרת מומחיתו המקצועית של השמאי המייעץ. המחלוקת נעוצה בשווי המצב הקודם. כאמור העוררות טוענות כי שווי זה משקף אפשרות להקמת תחנת כוח במקרקעין, ולכן למעשה, אין פער בין השווי במצב טרם התכנית לבין השווי במצב לאחר התכנית. לעומת זאת המשיבה טוענת, כי לא ניתן היה להקים במצב הקודם תחנת כוח במקרקעין ולכן יש לשום את המקרקעין בשווי של ייעוד תעשייה בלבד. סוגיית האפשרות להקמת תחנת כוח במצב הקודם הינה סוגיה משפטית הנוגעת לפרשנות תכנית, ולכן בנושא זה יש להנחות את השמאי המייעץ. האפשרות להקמת תחנת כוח במצב הקודם על מנת שניתן יהיה להנפיק היתר בניה לתחנת כוח במצב הקודם יש צורך בהתקיימות שני תנאים מצטברים: התנאי הראשון - כי התכנית מפורטת דיה על מנת שניתן יהיה להנפיק היתר בניה מכוחה, והתנאי השני הינו - כי הייעוד של תחנת כוח הינו ייעוד מותר מכוח התכנון החל על המגרש. הצורך בתכנית מפורטת בעניין התנאי הראשון, אין צורך להרבות מילים היות וסוגיה דומה ביחס לאותה תכנית נדונה כבר על ידי ועדת הערר ובית המשפט העליון במסגרת עעמ 241/12 ‏ ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום נ' פז בית זיקוק אשדוד בע"מ ואח' (), (להלן: "עניין פז"). בעניין פז דובר גם כן על מקרקעין המיועדים לתעשייה מכוח תכנית המתאר של העיר אשדוד (בדומה למקרקעין שבפנינו) כאשר בעלת המקרקעין באותו העניין ביקשה להנפיק היתר בניה למתקן התפלה, שימוש מותר באזור תעשיה לאור תוספת שנערכה בשנת 2001. כב' בית המשפט העליון פסק באופן נחרץ כי אף אם קיים שימוש מותר למתקן התפלה בגדר שימושי התעשייה, הרי לא ניתן להנפיק היתר בניה ללא קיומה של תכנית מפורטת: "פרשנותה של פז משמיעה שקודם לכניסת התמ"א לתוקף מותר היה להקים מתקן התפלה גדול מימדים בכל השטח המיועד על פי תכנית המתאר לתעשיה ולאחסנה, ואף יותר ממתקן התפלה אחד. זאת, מבלי שיתקיים הליך תכנוני שקוף ופתוח להשגות העוסק במכלול ההיבטים התכנוניים והמקצועיים הכרוכים בהקמתו, ובכלל זה עצם הצורך במתקן התפלה בהתחשב בפריסה הארצית של מתקנים מסוג זה, מיקומו הראוי ותיאום הקמתו עם כלל הגורמים הרלוונטיים. קביעתו של בית המשפט קמא שקיבל עמדה זו, נשענה - בין היתר - על ההנחה המוטעית שהוספת התכלית של מתקן התפלה לתכנית המתאר כללה הליך של שיתוף הציבור. ולא היא. יש להדגיש כי השטח המיועד לתעשיה ואחסנה בעיר אשדוד הוא רחב היקף. התאמתו להקמת מתקני התפלה מבחינת הקרבה לים, למתקני תשתית אחרים ולצנרת מעולם לא נבדקה בפירוט, בין במישור הכללי, בין בנוגע למקרקעי פז. " כעת, יש רק להחליף את המילים "מתקן התפלה" במילים "תחנת כוח בקוגנרציה" ואנו מגיעים לתוצאה המתחייבת גם במקרה שבפנינו. נבאר להסרת הספק, איננו רואים הבחנה מהותית בין תחנת כוח לבין מתקן התפלה, כאשר שניהם מהווים מתקן הנדסי משמעותי בעל השלכה סביבתית מהותית. לפיכך כאשר קבע בית המשפט העליון כי הקמת מתקן התפלה מחייבת הכנת תכנית מפורטת וזאת למרות קיומו של השימוש בתכנית המתאר, קביעה זו נכונה גם לגבי תחנת הכוח במקרה שלפנינו. לפיכך, אנו מנחים את השמאי המייעץ להביא בחשבון כי במצב הקודם לא ניתן היה להוציא היתר בניה לתחנת כוח ללא הכנה ואישור תכנית מפורטת. השימוש המותר במקרקעין במצב הקודם קבענו לעיל כי במצב הקודם היה צורך בהכנת תכנית מפורטת על מנת שניתן יהיה להנפיק היתר בניה לתחנת כוח. המשמעות השמאית הנובעת מכך הינה כי יש להביא בחשבון גורם דחייה עד לאישורה של תכנית מפורטת כאמור. אולם אין להסתפק בהנחיה זו ויש לבחון גם את הסוגיה הנוספת, האם מדובר בשימוש מותר מכוח התכנון הקודם. בחינה זו נדרשת היות ומבחינה שמאית יכול להיות הבדל בשווי המקרקעין בין מצב בו מדובר בשימוש מותר אשר רק מצריך הכנת תכנית מפורטת ליישומו לבין מצב בו מדובר בשימוש אסור, כאשר במקרה שכזה, התכנית המפורטת לא רק מקנה זמינות לשימוש קיים, אלא משנה את הייעוד הקודם. בחינת התכנון הקודם החל על המקרקעין שבפנינו מגלה כי המקרה שלנו הינו מקרה ביניים, במסגרתו מצד אחד התכנית מעניקה פוטנציאל ספציפי להקמת תחנת כוח במקרקעין, אולם מצד שני אינה קובעת ייעוד זה כייעוד המקרקעין, ונבאר את דברינו: אנו סבורים כי באופן כללי ניתן לצייר קשת של אפשרויות להקמת תחנת כוח באזור תעשיה. בצידה האחד של הקשת נמצאת הסיטואציה על פיה מדובר באזור תעשיה "רגיל" כלומר שאינו כולל שימוש מפורש לתחנת כוח, ואילו מצידה השני של הקשת מצוי תכנון של אזור תעשייה הקובע מגרש או אזור ספציפי להקמת תחנת כוח. המקרה שבפנינו נמצא במרכזה של אותה הקשת, כאשר מצד אחד, אין בפנינו אזור תעשייה ללא כל הוראה בדבר תחנת כוח כאשר שימוש כזר מוזכר כשימוש אפשרי, אולם מצד שני אין בתכנית החלה הקצאת מגרש או מגרשים ספציפיים להקמת תחנת כוח. לפיכך, אנו סבורים כי בפני קונה סביר, המעוניין להקים תחנת כוח במקרקעין, המצב התכנוני של המקרקעין שבפנינו עדיף על פני מצבו של מגרש תעשייה רגיל, היות והמתכנן קבע את השימוש לתחנת כוח כשימוש פוטנציאלי אפשרי במקרקעין. אולם מצב זה נחות ממצב בו התכנית לאזור התעשייה מקצה מגרש או אזורים מיוחדים לתחנת כוח. ניתן להשוות את הסיטואציה שבפנינו לסיטואציה שיצרה תמ"א 18 תיקון 4 אשר אפשרה שימוש של תחנת דלק באזורי תעשייה. המשמעות של תכנית זו אינה כי בכל מגרש ומגרש באזור תעשייה תוקם תחנת דלק, והסוגיה האם תוקם תחנת דלק במגרש מסוים תלויה במיקום המגרש, מספר תחנות הדלק הקיימות באזור, צורתו של המגרש ועוד פרמטרים. יוטעם כי איננו קובעים כי האפשרות להקמת תחנת כוח במקרה שבפנינו מכוח תכנית המתאר זהה לאפשרות להקמת תחנת דלק מכוח תמ"א 18 תיקון 4 במגרש המיועד לתעשייה, ואנו סבורים כי מדובר בזכות חלשה יותר, אשר מימושה מחייב תכנית מפורטת. אולם למרות היות זכות חלשה יותר היא דומה במאפייניה לזכות להקמת תחנת דלק מכוח תמ"א 18 במגרשי תעשיה. שימוש לתחנת כוח כשימוש נלווה לתעשייה למדנו לעיל כי התכנון במצב הקודם קבע פוטנציאל אפשרי להקמת תחנת כוח ובכל מקרה חייב הכנת תכנית מפורטת להקמת תחנת כוח שכזו. עם זאת, דברים אלו נכונים להקמת תחנת כוח עצמאית, כאשר לטעמנו מותר היה להקים במצב הקודם, ללא תכנית מפורטת, ומכוח התכנון הקיים, תחנת כוח כשימוש נלווה לשימוש תעשייתי. ועדת ערר זו דנה בנושא השימוש הנלווה כאשר עסקה במתקן סולארי וקבעה בעניין ערר בט- 86009/12 ביג מרכזי קניות בע"מ נ. הוועדה המקומית באר טוביה () (להלן: "ביג"), כי אף טרם תכנית המתאר הארצית אשר אפשרה הקמת מתקנים סולאריים (פוטו וולטאים) באזורי מסחר, ניתן היה להקים כאלו כשימוש נלווה. וכך קובעת ועדת הערר בעניין ביג לעיל: "מכאן אנו סבורים, כי לשם הקמת מערכות פוטו וולטאיות די בכך שהייעוד של המקרקעין הינו ייעוד מסחר ואין צורך כי בתכנית הקיימת יהיה סעיף מיוחד המתיר הקמת מערכות שכאלו. כאמור קל וחומר שזהו המצב במקרקעין נשוא הערר כאשר קיים סעיף ספציפי בתכנית המתיר הקמת מתקנים נלווים, לרבות ובאופן מפורש: "גנרטורים". לפיכך, אנו סבורים כי במקרה שבפנינו יש להעריך את שווי המצב הקודם בשווי המשקף את האפשרות להקמת מערכות פוטו וולטאיות. אולם, במצב הקודם הקמת מערכות אלו מוגבלת במגבלה מהותית - המערכות הפוטו וולטאיות שניתן להקים מכוח הייעוד למסחר הינן רק מערכות נלוות לשימוש המסחרי, כלומר הן מוגבלות בכך שהחשמל שהן מייצרות יהיה לשימוש המרכז המסחרי הפועל במקרקעין. כלומר, לעמדתנו, מותר במקרקעין המיועדים למסחר (ולמעשה גם לתעשייה) להקים מערכות פוטו וולטאיות הנלוות לשימוש העיקרי במקרקעין, אולם לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות עצמאיות לייצור חשמל ומכירתו לצדדי ג'. דברים אלו נכונים כמובן גם לדוגמאות האחרות שנתנו, כפי שלא ניתן להקים במגרש המיועד למסחר מתקן דחיסת אשפה המשמש את העסקים בסביבה, וכפי שאי אפשר להקים במגרש תעשייה מפעל מיזוג אוויר המוכר את האוויר הממוזג לעסקים אחרים, כך לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות למכירת החשמל. מסחר בתוצרת של המערכות הפוטו וולטאיות, או מכירתו של החשמל לצדדי ג', היא זו אשר הופכת את השימוש במתקנים אלו משימוש נלווה המותר בייעוד המסחר לשימוש עיקרי אשר אסור בייעוד למסחר. לפיכך על מנת שבמצב קודם ניתן יהיה להקים מתקן פוטו וולטאיות עצמאי למכירת החשמל יש צורך בייעוד ספציפי של המקרקעין למתקן שכזה או לכל הפחות לייעוד של מתקן הנדסי, אולם בייעוד מסחר לא ניתן להקים מערכות פוטו וולטאיות עצמאיות למכירת החשמל. ועדת הערר בענין פישמן לעיל הבהירה את ההבחנה בין שימוש נלווה לשימוש עיקרי בדוגמא, ונצטט: "נניח כי מפעל באזור תעשייה מבקש להקים בקומת הקרקע חדר אוכל לפועליו. לטעמנו, אין כל מניעה לאשר בקשה להיתר לחדר האוכל המיועד לפועלים וזאת כשימוש נלווה לייעוד התעשייתי וזאת ללא כל צורך בשינוי ייעוד או בשימוש חורג. כעת נניח כי אותו מפעל מבקש כי חדר האוכל ישמש לא רק את הפועלים במפעל, אלא ייפתח לכלל הציבור וייגבה כסף עבור האוכל הנמכר. לעמדתנו, מאותו הרגע הופך "חדר האוכל" ל- "מסעדה" והשימוש למסעדה אינו שימוש מותר במקרקעין המיועדים לתעשייה. דין דומה חל על החשמל שמייצרות המערכות הפוטו וולטאיות, כל עוד הוא מספק חשמל ("אוכל") למפעל התעשייתי הוא בגדר שימוש מותר, אולם ברגע שהוא מספק חשמל ("אוכל") לצדדי ג', הרי אין עוד מדובר בשימוש תעשייתי מותר." עוד על ההבחנה בין שימוש עיקרי לשימוש נלווה, ר' פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (), אשר בו נקבע: "הנה כי כן, המפעלים הם הציר המרכזי אשר סביבו סובבים השימושים הנזכרים בסעיף 13.2(א), ובכללם השימושים ל"מזנונים ובתי קפה, חנויות ומשרדים" המפורטים באותו סעיף, שאינם אלא שימושים טפלים שנועדו להוות שימושי לווין לאותם מפעלים." עוד בעניין זה ראוי לציין, כי לעניין האפשרויות העקרוניות להקמת מערכות פוטו וולטאיות במצב טרם תמ"א 10/ד/10 קיימת חוות דעת של משרד הפנים מיום 31.1.2010, ואשר מסקנתה הינה: "כאשר ישנם מקרים בהם ניתן לראות בהקמת מתקנים פוטו -וולטאים כשימוש נלווה - אינהרנטי לשימוש הקיים בתכנית המאפשרת הוצאת היתרים, והכל בהתאם לעקרונות שנאמרו לעיל" חוות דעת זו מקובלת עלינו. אנו סבורים כאמור, כי המשמעות של שימוש נלווה - אינהרנטי הינו שימוש לצורך השימוש הקיים בתכנית ולא לצורך מכירת החשמל. למסקנה דומה הגיע ועדת ערר זו בערר דוד שחר בע"מ לעיל: "אנו סבורים כי במצב הקודם, ניתן היה להקים מתקן סולארי כשימוש נלווה לשימוש המותר במקרקעין (מגורים, תעשיה, מסחר, משרדים וכדומה) אף ללא תמ"א 10. אולם, מתקן סולארי שכזה, היה מותר כשימוש נלווה, כלומר כאשר זה משמש את הבנוי על המקרקעין (או הפוטנציאל לבינוי במקרקעין). כך, שלא היה ניתן להקים טרם תמ"א 10 בקרקע המיועדת למגורים, משרדים וכו' מתקן סולארי שמטרתו מסחרית למכירת תוצרת החשמל." (הדגשה שלי - ג.ה.). אשר על כן, הנחייתנו לשמאי המייעץ הינה כי יש לשום את המצב הקודם כמאפשר הקמת מערכות פוטו וולטאיות כשימוש נלווה לשימוש המסחרי וזאת למלוא פוטנציאל הצריכה של המקרקעין בייעוד מסחרי אך לא לצורך מכירת החשמל לצדדי ג'." ונכונים דברים אלו לענייננו גם ביחס לתחנת כוח שאינה מופעלת מאנרגיית השמש אלא מגז טבעי. כלומר, אנו סבורים כי גם במצב הקודם ניתן היה להקים תחנת כוח אשר מתבססת על גז טבעי כמבוקש בבקשה להיתר, אולם זאת כשימוש נלווה בלבד לשימוש התעשייה במקרקעין, כלומר כאשר תפוקת המתקן אינה עולה על תצרוכת המפעל וללא אפשרות למכירת החשמל המיוצר לצד ג'. מינוי שמאי מייעץ והנחיות לשמאי המייעץ לאור האמור והמנומק לעיל אנו סבורים כי יש למנות שמאי מייעץ אשר יישום את ההשבחה הנובעת, אם בכלל, כתוצאה מתת"ל 23. השמאי המייעץ יאמוד את ערך המקרקעין במצב החדש ובמצב הקודם. לגבי המצב החדש אנו משאירים את הנושא לשיקול הדעת המקצועי של השמאי המייעץ. לגבי המצב הקודם, על סמך המנומק לעיל, אנו מנחים את השמאי המייעץ כדלקמן: השמאי המייעץ יישום את ערך המקרקעין במצב הקודם כמקרקעין המיועדים לתעשייה. עם זאת השמאי המייעץ יביא בחשבון בנוסף לשווי לתעשייה את הפרמטרים הבאים לעניין המצב הקודם: למקרקעין פוטנציאל לשמש לתחנת כוח מכוח שימוש אפשרי וכללי הנכלל בתכנית המתאר. מימוש הפוטנציאל האמור מחייב הכנה ואישור של תכנית מפורטת אשר תקנה זמינות וכן תקנה וודאות כי הפוטנציאל ימומש במקרקעין אלו. ניתן להקים ללא צורך בתכנית מפורטת תחנת כוח הפועלת בגז, ובלבד שתחנת הכוח מהווה שימוש נלווה לשימוש התעשייתי במקרקעין, כלומר מוגבלת להספקת התצרוכת של מפעל במקרקעין, ובנוסף ללא אפשרות של מכירת החשמל לצדדי ג'. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. השמאי מייעץ יערוך את חוות דעתו השמאית בהתאם להנחיות המפורטות בהחלטה זו. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. בניההיטל השבחההיתר בניהעררועדה מקומית לתכנון ובניה