תמ"א 38/3 כפר סבא עניינו של ערר זה במחלוקת שנתגלעה בין העוררת לבין הועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית") בנוגע ליישום הוראותיה של תכנית תמ"א 38/3, במקרקעין הידועים כחלקות 191, 192 בגוש 7620, ברח' קפלינסקי בכפר סבא. העוררת הגישה בשעתו בקשה לניצול הזכויות הקבועות בתמ"א במקרקעין, בהם בנוי היום בית דירות הכולל מספר יחידות דיור, והם מיועדים על פי תכנית לבנייתן של 48 יחידות דיור. גורמיה המקצועיים של הועדה המקומית לא אפשרו קידום הבקשה, שכן לדבריהם, הבניין מסומן להריסה בתכנית תקפה. תמצית טענות העוררת: על פי תיקון 3 לתמ"א, בניין זכאי לזכויות נוספות מקום בו התכנית החלה עליו מאפשרת בנייה של מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות כבענייננו. סעיף 22 לתמ"א מאפשר לועדה המקומית סמכות שלא לאשר את זכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א אולם מדובר בסמכות מוגבלת הכפופה לשינויים מסוימים בלבד. עיון בשתי התכניות החלות במקרקעין (כס/9/69- להלן: "התכנית הישנה", וכן כס/מק/9/69/א- להלן: "התכנית המקומית"), מעלה כי הבניין אינו מיועד להריסה ואינו מסומן, הן על פי התקנון והן על פי התשריט. כמו כן, אין מניעה להענקת התמריצים המבוקשים לעוררת, בהתאם להוראות 22 לחוק, ולפיכך יש לאשר הבקשה. כמו כן, מקום בו קיים ספק, יש להעדיף פרשנות תכנית המיטיבה עם זכות הקניין. תמצית טענות המשיבה: המשיבה טענה תחילה, כי לא מדובר בבקשה שהוגשה, כי אם בהצעה לבקשה, ולפיכך לא קיימת זכות ערר, אולם במסגרת הדיון לפנינו, הוסכם כי המחלוקת תוכרע לגופם של דברים. התכנית הישנה פורסמה בשנת 1979, כאשר מטרותיה היו, בין היתר, ביטול החלוקה הקיימת וקביעת חלוקה חדשה לחלקות, פינוי מבנים קיימים באיכות גרועה וצפיפות נמוכה, ובינוי מחדש (פינוי בינוי). עוד עולה מתשריט התכנית כי המבנים המצויים במקרקעין מצויים במצב הקיים להריסה. במסגרת התכנית המקומית, נקבע כי במסגרת פינוי בינוי, יגדל מספר יחידות הדיור ל-48 יחידות דיור, וכי שתי התכניות ממשיכות להתקיים, כאשר ניתנת עדיפות להוראות התכנית המקומית. הקביעות של התכנית המקומית אינן משנות את ייעוד המבנים המסומנים להריסה בתכנית הקודמת. בשנים האחרונות, נבנו בפועל מבנים במגרשים הסמוכים בהתאם להוראות התכניות החלות במקרקעין, ולא מכוח תמ"א 38. אחת המטרות של התכנית המקומית, היא לקבוע הוראות לתכנית "בנה דירתך" במסגרת פינוי בינוי, ולפיכך אין להסיק ששינתה את הוראת ההריסה שבתכנית הישנה. כמו כן, על פי סעיף 6.2 להוראות תמא 38, "הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם, עדיפות על הוראות תכנית זו". בענייננו, אין חולק כי התכניות מטרתן הריסת מבנים ישנים ובנייתם מחדש בדרך של פינוי בינוי, ועתה מבקשת העוררת הן לנצל את זכויות הבנייה המרובות שמקנות תכניות פינוי בינוי, ואף מגדילה לבקש זכויות מכוח תמא 38. דיון והכרעה: האם מדובר בתכנית פינוי בינוי? כאמור בטענות הצדדים, סעיף 6.2 לתמ"א 38/3 קובע, כי "הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (פינוי בינוי), עדיפות על הוראות תכנית זו". איננו סבורים כי התכניות החלות במקרקעין מהוות תכניות פינוי ובינוי. תכניות אלה מוגדרות בסעיף 33 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965, להלן "החוק", במסגרתו מוסמכת הממשלה להכריז בצו על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי הבנייה. סעיף 1ג' לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, קובע כדלקמן: מתחם פינוי ובינוי" - שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; אותם מתחמים מוכרזים כוללים מערכת שלמה של דינים בתחום התכנון והבנייה, בתחום המקרקעין ובתחום המיסוי, כך שמדובר בתוצר מאוד ספציפי, אשר חלה עליו מערכת דינים ייחודית, ואין זה נכון לייחס את אותן תכונות, אשר הביאו את מתכנן התמ"א לייחד תוצר זה מכלל התכניות, במשתמע, מקום בו לא מדובר במתחם פינוי ובינוי מוכרז. יחד עם זאת, התמ"א מוציאה מתחולתה כמבואר לעיל, גם מבנים המיועדים להריסה במנותק משיוכם כ"פינוי בינוי", וזאת בהתאם לסעיף 4.1 לתמ"א. התכנית הישנה קובעת בין מטרותיה כדלקמן: ביטול חלוקה קיימת וקביעת חלוקה חדשה למגרשים. פינוי מבנים קיימים באיכות גרועה וצפיפות נמוכה. בינוי מחדש. שיפור התשתית הקיימת. הרחבת דרכים קיימות ומקומות חנייה כנדרש. בתשריט התכנית מסומנים כל הבניינים בתחומה להריסה. תקנון התכנית קובע כי לתכנית מצורפת תכנית בינוי, המחייבת את המתכננים. אותה תכנית קובעת בינוי השונה בתכלית מהבינוי הקיים (המיועד כאמור להריסה). התכנית המקומית קוראת לתוך תשריט המצב הקיים את התכנון שהוצע בתכנית הישנה, ואף משנה ממנו ותחת בינוי טורי, מאפשרת מבנים מנותקים, תוך יצירת מרווח סביר ביניהם. התכנית המקומית קובעת בתקנונה שורה של הוראות בינוי וקווי בניין, בהתייחס לאותו שינוי שערכה בין הבינוי המוצע בתכנית הישנה, לבין החידושים הטמונים בה. התכנית המקומית כלל אינה מתייחסת לבינוי הקיים בשטח, שכן סטטוטורית, אותו בינוי כבר אינו קיים משנת 1979, עת אושרה התכנית הישנה. לפיכך, עצם העובדה שהתכנית המקומית אינה מייעדת שוב את אותם מבנים להריסה, אינה מעלה ואינה מורידה, שכן אותם מבנים המופיעים בה הם כבר המבנים החדשים שתוכננו על פי התכנית הישנה, לאחר הריסת המבנים הקיימים, אשר קיימים גם בחלקה דנן. לפיכך, אנו סבורים, כי אין במקרה דנן תחולה לתמ"א 38, לאור הוראות סעיף 4.1 לתמ"א. בשולי הדברים, נעיר כי נוכח העובדה כי במגרשים הסמוכים, בהם מתקיים אותו מצב סטטוטורי, בוצעה התחדשות בהתאם לתכניות התקפות, נראה כי ניתן מענה סטטוטורי נאות לאותה התחדשות נדרשת. אשר על כן, ולאור כל האמור, הערר נדחה. בניהתמ"א 38תמ"א