נטען כי הועדה המקומית חרגה מסמכותה והחליטה בזכויות קנייניות וזאת למרות שמדובר בתכניות איחוד וחלוקה

נטען כי הועדה המקומית חרגה מסמכותה והחליטה בזכויות קנייניות וזאת למרות שמדובר בתכניות איחוד וחלוקה בהסכמה. שנערכו בטבלאות איזון שמאיות ולא ננקט כל מקדם בנוגע לזמינות הכרוכה בשלביות. החלטת הועדה מהווה איפוא החלטת שיקול דעת הקנייני בניגוד לדין ע"י המשיבה, שכן המשיבה מכריעה למעשה בסכסוך קנייני, לפיכך יש לקבוע פתרון בנוסח הפתרון שנקבע בהחלטת מגדלי דוד. לעוררת הצטרפו עפ"י הטענות המשיבות 4 (מירב יצחקי חסון השקעות בע"מ) וכן (מגדלי מירב 1990 בע"מ), דניאל יצחקי וארנון יצחקי, כולם הצטרפו לטענות העוררים וזאת מבלי להגיש ערר במועד המקורי, חרף האמור התאפשר לאותם "משיבים" להימצא באולם ועדת הערר ולהשמיע טענותיהם מבלי להקנות להם מעמד פורמלי. המשיבה 4 הצטרפה לטענות העוררת וטענה כי הפיכת הזכויות לבלתי זמינות חותרת תחת האיזון וכוונת התכנית בניגוד להוראת סעיף 122 לחוק, וככל שיפגעו זכויותיה יש לאזנן באמצעות מקדם זמינות ותשלומי איזון. עוד טענה המשיבה 4 כי במסגרת החלטת וועדת הערר דרום נת/6088 שעסקה בתכנית הכוללת מגבלת שלביות הגבילה וועדת הערר את מספר היחידות בהתאמה. נטען כי מציאות לפיה "כל הקודם זוכה" מפרה את כללי השוויון ורומסת את זכותו של החלש ועומדת בניגוד לכללי הצדק הטבעי, שכן "לא הרי המשאבים הבלתי נדלים של חברה יזמית המאפשרים לה לבצע את שלל המטלות המורכבות הנדרשות לקבלת היתר בניה כהרי יכולותיו של פרדסן חסר ניסיון.." מהנתונים שנמסרו על ידי מהנדס הוועדה בהמשך להחלטת הערר עם הגשתו עולה כי הוצאו היתרים ל - 450 יח"ד וכי נושא השלביות נדון בוועדה המחוזית גם לאחר אישור התכנית ובמסגרת זו הוחלט כי יש לאפשר בשלב זה 1000 יח"ד, והתייחסות ליתר היתרי הבניה תינתן בכפוף לקידום הקמת תחנת השאיבה והדיווח שיועבר למשרד הבריאות. כי אותו אדריכל שפעל מטעם המועצה לקידום התכנית הגיש אף בשם חלק מהמשיבות בקשות להיתרים, וכי בקשות אלה נדונו קודם להחלטת המשיבה בדבר סדר הוצאת ההיתרים (ההחלטה נשוא הערר). תמצית טענות המשיבים: המשיבים הינם בעלי זכויות בתחום התכנית, אשר הגישו בקשות להיתרים לועדה המקומית. חלקם של הבקשות אושרו. המשיבים טענו כי פעלו במרץ בסמוך לאישור התכנית הגישו הבקשות בהסתמך על הוראותיה, כי הזמן להעלות טענות בדבר שלביות וחלוקה היה אם בכלל בפני הועדה המחוזית בשלב ההתנגדויות, כי טענה כזו לא עלתה מטעם העוררת באותו מועד, כי הסמכות להוסיף או ליצוק תוכן להוראות בדבר שלביות מוקנית אם בכלל לועדה המחוזית בשלב אישור התכנית, ובהעדר הוראות אחרות בתכנית המאושרת כל שהודיעה הועדה היה כי היא פועלת באופן המתבקש. חלקם של המשיבים פועלים במסגרת מכרזים המחייבים הוצאת היתרים בזמן נתון ועיכובם לשלב ב יפגע בהם קשות. אין בענין זה כל החלטה או ענין המתירה לבקשת התנגדות, מאחר ואין בהחלטה להוציא היתרים לפי סדר השלמת התנאים להוצאתם כל חדש. הועדה המקומית דנה בבקשות להיתרי בניה ב-15/11/12, וכבר אז היה על העוררת לדעת כי קיימים יזמים שהחלו בשיווק יחידותיהם ומאז היא השתהתה. ההקבלה שעורכת העוררת לענין מגדלי דוד אינה נכונה, שכן שם מדובר בוועדה שסירבה להוציא היתרים ולפיכך קבעה ועדת הערר פתרון פרקטי בהתחשב במדיניות הועדה המקומית עד אז. החלטות הועדה מתיישבות עם התכנית ולשונה במיוחד עם הצורך והאינטרס הציבורי למימוש מהיר שלה, שיריון יחידות נעדר כל בסיס תכנוני או משפטי, מדובר בתכנית שהושגה בהסכמת כל בעלי הזכויות, ולפיכך העוררת מנועה מלהגיש התנגדות לערר. קיים צורך ואינטרס ציבורי מובהק למימוש מהיר לתכנית ואילו שמירת הזכויות תעכב את ביצוע התכנית, ביצוע עבודות הפיתוח ואף תפגע בצדדי ג' בנוסף אין יסוד משפטי לשריון יחידות דיור למי מבעלי הזכויות. התנאים הקבועים בתכנית בנושא השלביות הינן ביצוע ובדיקה תחבורתית ושדרוג והרחבה של מט"ש אילון ותחילת עבודות על קו הביוב החדש בין תחנת השאיבה רמלה. המועצה קיבלה כבר אישור ראשוני ממשרד התחבורה ומע"צ וסביר כי הנושא התחבורתי יושלם בפרק זמן סביר טרם הגעה ליעד של 1000 יח'. לענין מט"ש איילון - במט"ש מבוצעות עבודות שדרוג, בין המט"ש לרשויות המקומיות קיימת מחלוקת משפטית המצויה בהתדיינות מול המדינה. לענין קו הביוב - המועצה פעלה לקידום תכנית שאף אושרה, אולם טרם הוחל בעבודות, שכן המועצה אינה יכולה לשאת במימון לבדה. עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית טענה שיש לסלק הערר על הסף, שכן העוררת אינה מבקשת היתר שסורבה או מתנגדת לבקשת בניה הכוללת הקלה או שימוש חורג, מדובר בעוררת שלא הגישה כל בקשה לבניה. התכנית לא קבעה דבר וחצי דבר לענין אופן מתן היתרי הבניה, והכלל הוא כי הועדה המקומית תמלא חובתה כלפי כל מבקש בניה ללא תלות במבקשים או במבקשים פוטנציאליים אחרים, הנה כי כן אין בהחלטה כל הקלה. ולפיכך לא חלה הלכת צומת האלופים. החלטת מליאת הועדה המקומית מיום 26/6/13 המבהירה את התנאים למתן היתרי בניה נשלחה לכל בעלי הזכויות, לצורך שקיפות ויידוע. ביום 6/8/13 שלחה העוררת מכתב שכינתה אותו "התנגדות" ובו טענה את טענותיה, על אף שאין המדובר בהתנגדות המוגשת לפי סעיף 49 לחוק, הביא הצוות המקצועי את המכתב הנ"ל לדיון במליאה בישיבה מיום 7/8/13 דנה הועדה המקומית שוב החלטתה הקודמת מיום 26/6/13 ובפנייתה של העוררת והבהירה כי קיים צורך במימוש מהיר של התכנית, כי שמירת היחסיות פוגעת בביצוע התכנית, כי לא קיים יסוד משפטי לשריון, כי החלטת הועדה המקומית הופצה לכל בעלי הזכויות וכל מי שחפץ להגיש בקשה - הגיש, וכי החלטת ועדת הערר בענין מגדלי דוד אינה מצדדת בעמדת העוררת. חרף האמור העוררת טרם הגישה לועדה כל בקשה לבניה. אימוץ השריון מהווה פגיעה קניינית קשה באלה שאכן רוצים לממש את זכויותיהם. דיון והכרעה איננו מוצאים ממש בעמדת העוררת. ראשית, ספק לנו אם לעוררת עומדת כלל זכות ערר. ההחלטה העומדת בבסיס העתירה הינה החלטת מדיניות. לא מדובר בדחיית בקשת העוררת או לחלופין המשיבה 4. היפוכם של דברים, בקשת המשיבה 4 התקבלה ואושרה. החוק אינו קובע זכות ערר על החלטת מדיניות, שכן זכות ערר צומחת על בסיס החלטות אופרטיביות הנוגעות לבקשות קונקרטיות. בענייננו, כלל לא ברור אם אותה החלטת מדיניות תביא לסירוב לבקשת העוררת שכן זו טרם הוגשה, וייתכן כי עד שתוגש נושא השלביות ייפתר, ולא יהיה מקום לטענותיה של העוררת. לפיכך נוכל לומר כי מדובר בסיכוי לפגיעה שהינו תיאורטי בשלב זה. יתר על כן, זכות ערר ניתנת על דחיית בקשות או לחלופין למתנגדים לבקשות הכוללות חריגה מהמשטר התכנוני התקף. במקרה דנן אין טענה כי אישור בקשת המשיבה 4 חורגת מהוראות אותו משטר, אלא שהעוררת (כמו גם המשיבה 4) סבורות כי המדיניות אינה מיישמת את הוראות התכנית עפ"י החוק. ספק לנו אם בהעדר אופרציה מתאימה (דחיית בקשה קונקרטית) קיימת לוועדת הערר סמכות לדון בנושא זה, ואולם מפאת הספק ולשם היעילות נידרש לגופם של דברים. כפי שכל הצדדים הזכירו, וועדת הערר נדרשה לסוגיה דומה במסגרת ערר 195/12 מגדלי דוד משה נ' הוועדה המקומית שרונים. באותו מקרה, סברה הוועדה המקומית שרונים כי יש לשריין זכויות על פי טבלת ההקצאות בכל אחד ואחד מהשלבים הקבועים בתכנית ולשם כך, סורבה חלק מבקשתה של העוררת שם (המהווה חלק מקבוצת "יצחקי"). נטען שם על ידי העוררת כי טעתה הוועדה המקומית כשביקשה לאשר רק חלק מהבקשות שכן לאין זה בסמכותה של הועדה לשקול שיקולים קניינים וכאשר הפרט מבקש היתר בניה התואם את השימוש והבניה, על הועדה המקומית להעניק לו את ההיתר.תכנית 410 לא קבעה מגבלה אישית קניינית להוצאת היתר בניה. מעבר לאי החוקיות הרי שהתוצאה היא סטגנציה בלתי סבירה בהעמדת יחידות דיור זמינות למגורים, דבר שהינו צו השעה. אנו קיבלנו את הטענה וקבענו כדלקמן: "לעניין הטענה העיקרית שנטענה על ידי המשיבות בעניין העדר השוויון - תכנית איחוד וחלוקה הינה מכשיר תכנוני ייחודי אשר קיימות לו אמנם השלכות קנייניות, אולם כמכשיר תכנוני הינו עוסק בתכנון תחילה, ומטרותיו קידומו של אותו תכנון. הכללים החלים באיחוד וחלוקה ללא הסכמה מפורטים היטב בסעיף 122 לחוק וקובעים בתמצית מציאת היחס בין שווי החלקות במצב הנכנס והעתקתו של אותו יחס לשווי החלקות (אשר בדר"כ מושבחות), במצב היוצא. איננו סבורים כי שמירה על עקרון השוויון, מחייבת חלוקה יחסית כפי שקובעת כאן הועדה בכל שלב ושלב, וזאת אף ללא הוראה כלשהי שבדין. יש לציין כי קידומו של תכנון, ובכלל זה שלביות מן הכוח אל הפועל טומן בחובו השפעה כזו ואחרת על ערך המקרקעין. ככלל, מדובר בהשפעה משביחה ככל שביצועה של התכנית הולך ומתקדם. כך, לא הרי מחירם של מקרקעין "על הנייר" בחטיבת קרקע הצפויה לפיתוח כהרי מקרקעין בשכונה מבונה ומפותחת. בהתאמה, גם במקרה דנן, סביר להניח כי ככל שתקרום התכנית עור וגידים מעשיים יעלה ערך המקרקעין בתחומה, מה עוד אם קידומה יחייב ויגרום לפיתוח תנועתי ושחרור עקבות תחבורתיים כאלה ואחרים. מנגד, נכון כי קרקע זמינה לבניה שווה יותר מקרקע שטרם הגיעה לפרקה ולו בשל תנאי תחבורתי כזה או אחר. כך או אחרת, מדובר בתמורות ושינויים טבעיים במהלך קידומו של תכנון וביצועו בפועל. איננו סבורים כי ניתן / רצוי / נכון לעצור ו/או לקרוא מניעות נוספת אל הוראותיה של תכנית, על רקע החלוקה הקבועה בטבלאות ההקצאה והאיזון. מטבע הדברים, תכנית מבוצעת בפרק זמן כזה או אחר, בהתאם לשילוב של גורמים רבים ובין היתר רצונם של בעלי הקרקע לפתחה. עקרון לפיו יוקפאו חלקיהם של בעלי זכויות על פי שלביות כפי שמבקשות המשיבות כאן עלולה בהחלט להביא לקיפאון בהוצאתן של תכניות מן הכח אל הפועל. לא זו אף זו פעמים רבות אותן תכניות ושלבי הביצוע בהם, הנוגעים לנושאים תשתיתיים כאלה ואחרים, תלויים בקיומם של השלבים הראשונים והגשתן של מספיק בקשות לבניה באותם שלבים, בקשות אשר מאפשרות לרשות המקומית לפתח את המקרקעין ולספק את צרכי הציבור המתחייבים על פי התכנית לדייריהם. "שריון" של מספר יחידות דיור בחטיבת קרקע נתונה אשר יעמדו לדורי דורות כאבן שאין להן הופכין, כאשר מנגד מבקשים בעלי זכויות אחרים לקדם היתרים במקרקעין, עלול לגרום לפיתוחם החלקי בלבד של חטיבות מקרקעין, ולהותיר את דייריהם באתרי בניה שנים רבות ואת הרשויות מול שוקת שבורה. איננו רואים בכך כל היגיון תכנוני ו/או ציבורי. תכליתה של תכנית האיחוד וחלוקה היא לקדם את ביצוען של הוראות התכנית הראשית, תוך שמירה על עקרונות החוק, המתמלאים, לדידנו עם אישורה של טבלת איזון והקצאה כדין. כפי שהבהרנו לעיל, קבלת שיטת המשיבות עלולה להוציא את שכרה של התכנית בהפסדה ולהוות בכיה לדורות. האיזון, מקומו במסגרת סל הזכויות הכללי המתקבל בשלב התכנוני ואילו בשלב הביצוע, כאשר מדובר בתכנון מאושר, וחלוקת העושר הכולל בו כבר נקבעה, גובר לטעמנו האינטרס הציבורי בקידומו של הרישוי ובנייתו בהתאם להוראות התכנית. הצדדים הפנו אותנו למספר החלטות כאלה ואחרות של ועדות הערר, אם כי אף אחת לא עוסקת במישרין בענייננו אנו. יחד עם זאת, נזכיר כי בעניין שנדון בוועדת הערר דרום בערר בט/6091/07 דובר בהקלה מתנאי שלביות של הקמת מט"ש. וועדת הערר אישרה את ההקלה אולם סברה כי האישור ניתן למספר יחידות רב מדי ולפיכך קבעה 18 יח"ד לכל בקשה. אין בכך כדי להשליך על ענייננו הסב סביב זכויות מאושרות. עניין אחר שנדון בוועדת הערר צפון (ערר 108/11 אנקסקו ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית מעלה הגליל), שם דובר בניצול זכות נתונה להקמת מתקן פוטוולטאי שסורבה על ידי הוועדה המקומית, ונקבע כך: "המשיבה טענה כי לא ניתן להתיר את הבנייה על הקרקע, על פי הוראות התמ"א, מאחר והאמירה הקבועה בסעיף 9.4.3 אינה מתייחסת ל-10% משטח התכנית כולה, אלא ל-10% משטח הבקשה עצמה. המשיבה סבורה כי פרשנות אחרת תפגע בזכויות הבעלים האחרים של המגרשים, וכי אין כל הגיון בכך שהשיטה אותה מקדמת התמ"א הינה של "כל הקודם זוכה".היא אף סבורה כי הדבר נלמד מהוראות נוספות הקיימות בתמ"א. עם כל הכבוד למשיבה, אנו סבורים כי מסקנתה זו שגויה מן היסוד. ראשית, הדבר אינו מתיישב עם הוראת הסעיף עצמו, אשר קובע באופן מפורש, כי במגרשים אשר בהם טרם בוצעה כל בנייה, ניתן להקים מתקן על הקרקע, ובלבד ששטחכל המתקן הפוטו וולטאי לא יעלה על10% מן השטח המיועד לתעשייה בתכנית האמורה. הדברים הינם כה ברורים, עד כי הם אינם מצריכים כל הבהרה. המתקן שייבנה על הקרקע אינו יכול לחרוג מ-10% מכלל השטח המיועד לתעשיה בתכנית כולה. אם הייתה כוונה לבצע חלוקה של הזכויות בין הבעלים, ניתן היה לקבוע זאת באמירה כי שטח המתקן לא יעלה על 10% משטח המגרש. אלא שהתמ"א נוקטת באופן מפורש באמירה כי גודלו של המתקן ייגזר מהשטח המותר לבנייה בתכנית כולה. תכנית היא דין, ופרשנותה של תכנית תתבצע כפי שמפורש כל דין אחר. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בע"א3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625 634: "כל תכנית בנייה מסורה ככל חוק אחר לפרשנותו של בית-המשפט. בבואו לפרש תכנית, ייעזר בית-המשפט בכללים הפרשניים שעומדים לרשותו, כך שמטרתו היא להתחקות אחר תכלית התכנית וכוונת מוסד התכנון. מלאכת הפירוש תיעשה תוך שילובם של התקנון, התשריט והנסיבות החיצוניות האופפות את התכנית..." פרשנות דין נעשית, בראש ובראשונה, לפי לשון החוק. כאשר פרשנות הדין הינה ברורה, מבחינה לשונית, אין צורך לתור עוד אחר אפשרויות פרשניות נוספות, ויש לתת לכתוב את הפרשנות הלשונית המתבקשת (כפי שניתן להקיש מהאמור מע"א 5856/06לוי נ' נורקייט בע"מ ואח', , סעיף 27 לפסק הדין, אשר מתייחס אמנם לפרשנות חוזה, אולם הגיונם של הדברים יפה גם למקרה של פרשנות דין). במקרה זה, לשון התכנית הינה ברורה לחלוטין, ואין כל צורך להמשיך ולתור אחר אפשרויות פרשניות נוספות. בין הצדדים התעורר ויכוח מהו השטח ממנו יש לגזור את אותם 10%, אולם הדיון נע בין 400דונם אשר נותרו בתכנית לאחר התכניות המפורטות, ל-800 הדונם המקוריים שהיו בה. בכל מקרה, 21 דונם (ואף פחות מכך, לאחר צמצום השטחים אותם הזכרנו לעיל), אינם מגיעים לכדי10% משטחה של התכנית, ועל כן, הבקשה תואמת את הוראת התמ"א בעניין זה. הבעיה העיקרית אותה העלתה המשיבה בעניין זה היא כי הקמת המתקן תמנע מאחרים מלעשות כן. יש ממש בדברים אלו, אולם המדובר בסוגיה קניינית גרידא, ולא בעניין תכנוני. ייתכן וכתוצאה מהקמת המתקן לא יוכלו אחרים להקים מתקנים דומים, אולם אין לומר כי בשל כך יש שלא לקיים את הוראות התמ"א, המאפשרות באופן ברור את הקמתו, בהיקף של 10%משטח התכנית. אם מי מבעלי המגרשים האחרים יבקש בעתיד להקים מתקן דומה, ייתכן ויהא עליו ליזום תכנית לשם כך, אולם אין הדבר אמור להשפיע על החלטתה של הוועדה המקומית בעניין..." סיכומם של דברים, איננו מקבלים את עמדתה העקרונית של הועדה המקומית בנוגע היחסיות בכל שלב ושלב משלבי התכנית." בנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה, בו הנהיגה הוועדה המקומית מדיניות אחרת ושגויה עפ"י החלטתנו, ראינו לקבוע הוראות מעבר מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית והסתמכות הציבור על אותה מדיניות שבטעות יסודה. אין בכך להשליך על ענייננו בו פעלה הוועדה המקומית מלכתחילה כמתחייב עפ"י דין. הדברים שקבענו באותה הזדמנות יפים בענייננו במדויק. גם כאן מדובר על פיתוח שכונה חדשה באזור ביקוש, לרווחת התושבים והציבור ואין לקרוא להוראותיה מגבלות שאינן קבועות בה. מעבר לאמור, נוסיף איננו רואים שוני מהותי לעניין זה בין תכנית איחוד וחלוקה לכל תכנית אחרת הקובעת שלביות. קבלת הטענה תחייב הליך חדש של הודעות לכל בעלי זכויות בכל תכנית הקובעת שלביות, הליך אשר אין לו כל בסיס בחוק. הנחת המחוקק היא כי כל תכנית הופכת לחלק מהדין מיום הכנסה לתוקף לאחר פרסום כדין, ומוחזקת ממועד זה ואילך כידועה לציבור אשר אמור לכלכל על בסיסה את צעדיו. בשולי הדברים ראינו להעיר כי לא התרשמנו כי מדובר ב"חזקים" העושקים את זכויות ה"חלשים". בכל המקרים מדובר בבעלי זכויות בקרקע המיועדת לפיתוח, או ביזמים שנכנסו לנעליהם, ובשונה ממקרים אחרים כולם היו מעורבים ושותפים לקידומה של התכנית ואישורה והיו רשאים להגיש בקשות להיתר ממועד פרסומה כדין. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה. בניהקרקעותאיחוד וחלוקה מחדשועדה מקומית לתכנון ובניה