ערר בקשה לשימוש חורג ממגורים לסדנות הדרכה למשפחות במקרקעין

ערר בקשה לשימוש חורג ממגורים לסדנות הדרכה למשפחות במקרקעין בחלקה 7 מגרש 15 בגוש 4448 צברמלה (להלן: "המקרקעין"). וכך החליטה הועדה המקומית: "נסיון הגישור שנעשה לא צלח. הועדה מחליטה פה אחד, לקבל ההתנגדויות התושבים ולסרב לבקשה, מהנימוקים הבאים: פגיעה באיכות חיי הדיירים עקב מטרדי רעש, התקהלות. מטרדי תנועה. כניסה ויציאת כלי רכב, תנועה מוגברת ברחוב ללא מוצא." תמצית טענות העוררים: העוררים מנסה לקדם הליכי תכנון ורישוי במקרקעין, במטרה לקיים בנכס מרכז הדרכה למשפחות ערביות בשכונה בנושאים שבתחום פעילותה. ולצורך כך פעלה בשיתוף עיריית רמלה וסיוע תורמים לבנייתו של בנין חדש במקרקעין. במסגרת זו יזמה תב"ע לשינוי קו בנין וניוד זכויות, והרסה צריף שהיה בנוי במקרקעין. בשעתו תואם המהלך עם גורמי הועדה המקומית ובאוקטובר 2000 ניתן סיכום ישיבה בהשתתפות מהנדס העיר דאז, על פיו לצורך הפיכת המבנה למבנה ציבורי, ניתן לפעול בשינוי יעוד בסמכות הועדה המחוזית, או לחילופין להוציא היתר בניה למבנה כמבנה מגורים התואם את הנחיות התכנית המפורטת החלה במתחם ולאחר מכן להגיש בקשה לשימוש חורג על פי החוק. העוררת טוענת כי המשיבה 1 התנהלה בצורה לא תקינה, היא סטתה מהחלטה קודמת שניתנה ב-12/12/12, אז נדונה הבקשה לשימוש חורג פעם ראשונה והוחלט להפנות את הצדדים לגישור ובמידה ולא יסתייע, לקיים סיור על ידי נציגי הועדה בדיון חוזר. לטענת העוררת אילו היה מתקיים סיור במעמד העוררת ותושבי השכונה היו חברי המשיבה נוכחים לדעת כי אין אמת בטענות בדבר מטרדים. לענין התנועתי, רחוב מיכה הינו רחוב צר ללא מוצא, מסיבה זו העוררת הקפידה ומקפידה כי תושבי השכונה המגיעים לפעילות בנכס, יגיעו ללא רכבים. העוררת אף הציעה להתקין תמרור או שער חשמלי שיסדיר כניסה ברכב רק לדיירי הרחוב. רק אנשי הצוות המפעילים את המרכז מגיעים ברכב ולעוררת יש 3 מקומות חניה במרתף. לענין מטרד הרעש הנטען, מגיעים נשים וילדים 5-10 אנשים, בכל שעת פעילות לא נמצאים יותר מ-20 אנשים סה"כ. בשום שלב בו נטענו הטענות המשיבים לא צירפו כל הוכחה לכך שיש רעש והתקהלות העולים כדי מטרד. אין מדובר במתנ"ס, אין אירועי ספורט ונופש אלה סדנות הדרכה. הבנין נשוא הערר נבנה במקום צריף רעוע, ששימש כגן ילדים, הוא משפר את מראה הרחוב ומשווה לו חזות נעימה. הבקשה תואמת המתקנים שיושמו בפסיקה לענין השימוש החורג. תמצית עמדת המשיבים המשיבים התנגדו בתוקף לבקשה, לדבריהם המרכז מהווה מטרד רעש, התכנסות בחוץ, ומטרד תנועה. תמצית עמדת הועדה המקומית מדובר במבנה בן 3 קומות בשטח כולל של 600 מ"ר, אשר השפיע בעת הפעלתו לרעה על השכנים, שטחו גדול, ההדרכה נעשית בקבוצות, כך שבכל שעות היום יש קבוצות נכנסות ויוצאות, העוררת הגתה את רעיון המרכז כבר בשנת 2000, אולם עד כה לא עשתה דבר במישור שינוי היעוד, ושקטה על שמריה. אין במכתבו של מהנדס העיר דאז הבטחה להיתר שימוש חורג למבנה, אלא כל שיש בו הדרכים שהוא ראה בשעתו בהן יכולה העורר לבחור. וזאת כמובן מבלי להבטיח את תוצאותיהן. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה באריכות את טענות הצדדים. ואף יצאה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהמקום וסביבתו. במסגרת זאת מצאה כדלקמן: רח' מיכה מאופיין בבתים צמודי קרקע בני 1-2 קומות. הרחוב צר ברוחב של כ-6 מ' ללא מוצא וללא פטיש בקצהו. המבנה מהווה יחידה אחת מדו-משפחתי בקיר משותף. המבנה כולל חניה תת-קרקעית שהיתה סגורה במועד הסיור. במועד הסיור לא התקיימה פעילות במבנה ולא אובחנו בעיות תנועה. נחזה רכב המגיע לקצה הרחוב ונאלץ לחזור בהילוך אחורי. ככלל שימוש חורג כשמו כן הוא, חריג הוא ולא כלל. יחד עם זאת מכשיר זה נותר חרות עלי ספר חרף מעט תיקוניו של חוק התכנון והבניה. בשונה מטענת העורר אנו סבורים כי לפנינו שימוש חורג מתכנית, שכן הגם תכנית לה/1000 מייעדת את אותה מקרקעין למגורים ביעוד רחב יותר המאפשר גם שילוב מוסדות חינוך באזור מגורים, אזי אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית כי אישורה של תכנית לה/1000/15/א1 גרם לספציפיקציה של היעוד למגורים בלבד. אנו סבורים כי המטרה העומדת בבסיס בקשת העוררת, שהינה הדרכת הורים ועזרה בשיעורי בית בקבוצות קטנות לאוכלוסייה הערבית, הינה מטרה ציבורית חשובה, אשר מהווה הצדקה לנקיטת הליך כזה של שימוש חורג ובלבד שלא יהווה הפרעה מיוחדת לציבור בהשוואה ליעוד המותר במקרקעין. אינטרס זה מטה את הכף גם בחישוב "הרווח וההפסד" של צדדים שלישיים, שכן יש בו כדי לתרום רבות לאוכלוסייה המתגוררת בסמוך למקרקעין, כעולה מרשימה שהציגה העוררת של שכנים ותשובות מכתובות שונות אשר ביקשו ותמכו בפתיחת המרכז במקרקעין האמורים. כפי שהובהר לעיל במקרקעין בנוי ע"פ ההיתר בית מגורים בשטח של 285 מ"ר עיקרי, אשר עשוי לאכלס לפחות משפחה אחת ברוכת ילדים. "מטרד" הרעש והחניה הנובעים מהשימוש הרגיל במקרקעין, אינם עולים לטעמנו באופן משמעותי ביחס לשימוש המבוקש, מה עוד כי אותו שימוש מבוקש בימים ובשעות מוגבלות, בעוד דיירים למגורים משתמשים במקרקעין באופן רציף לאורך כל שעות היממה ולאורך כל הימים. נוכח האמור אנו סבורים כי יש לאשר את הבקשה אולם זאת בתנאים מוגבלים ומגבילים כדלקמן: הבקשה תאושר לתקופת ניסיון של שנה בלבד. השימוש החורג יאושר בימים א'-ה' בשעות שבין 9:00 עד 12:00 ומשעה 16:00-19:00 אחה"צ בלבד. בתחום השעות האמורות לא ישהו במקרקעין יותר מ-25 אנשים סה"כ כולל אנשי צוות. הועדה המקומית תערוך שלוש ביקורות במהלך השנה מבלי לתאם עם הצדדים. במסגרת הביקורות תבחן עמידת העוררת בתנאים האמורים לעיל, והשפעתו של השימוש על הסביבה. העוררת תמנע כל התקהלות חיצונית של באי המרכז, מחוץ לבנין הבנוי במקרקעין. העוררת תאסור הגעה ברכב פרטי לשטח המרכז. במהלך השנה הקרובה תקדם העוררת שינוי יעוד המקרקעין בתכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הגשת תכנית כנ"ל לועדה המקומית תהווה תנאי לאישור המשך השימוש החורג בתום התקופה האמורה. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל בתנאים. מקרקעיןשימוש חורגערר