בקשה להמרת שטחי שרות במרתף לטובת שטחים עיקריים עפ"י תכנית ממ/במ/1492 (להלן: "התכנית") כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 103 בגוש 4041 בבאר יעקב. וכך החליטה הועדה המקומית: "לסרב לבקשה וזאת בהעדר עודף שטחים עיקריים על פי ת.ב.ע. מאושרת. השטחים העיקריים נוצלו בהיתרי בניה קודמים. לתשובת לב המבקשים, מונחת על שולחנה של הועדה המקומית בקשת בניה מס' 64036 לאותו מבנה ומן הראוי להגיש בקשה זו יחד עם בקשת השינויים הנ"ל כבקשה אחת". תמצית טענות העוררות העוררות הן יזמיות התכנית, הגישו בקשה לבנית מרכז מסחרי ומשרדים הכוללת המרת כ-2,000 מ"ר שטח שרות לטובת שטח עיקרי בהתאם לתכנית. תחילה אישרה הועדה המקומית את הבקשה, אולם לאחר ימים מספר הודיעה כי נפלה בה טעות, ובהתאם הוגשה בקשה מתוקנת שאינה כוללת את אותו שטח שבמחלוקת תוך הסכמה עם הועדה המקומית כי אין בכך כדי לחייב העוררות לחזור בהן מעמדתן לפיהן אותן 2,000 מ"ר יכולים להיווסף לשטחי המרתף העיקריים כדין. תמצית טענות העוררות לטענת העוררות, עפ"י סעיף 30 לתקנון התכנית, ניתן להמיר חלק משטחי השרות לשטחים עיקריים לצורך אותם השימושים המותרים בהם. לדברי העוררות ההוראה נקבעה כאשר המועצה המקומית באר יעקב היתה ישוב נחשל שלא הוקם בו מרכז מסחרי בשל העדר ביקוש, ומוסדות התכנון ביקשו לקדם תכנון והקמת מרכז מסחרי ראוי שיתן שרות לישוב, ועל רקע זה נקבע סעיף הגמישות האמור. הועדה המקומית בהחלטתה התעלמה מסעיף 30 לתכנית, הגם שלא התנגדה תכנונית לתוספת המבוקשת. מדובר בבקשה תואמת תכנית ויש להיעתר לה. תמצית טענות הועדה המקומית הועדה המקומית סברה כי התכנית קבעה סל שטחים מוחלט וסופי, ובהתאם קיבלה ההחלטה נושא הערר. הועדה סבורה כי עפ"י סעיף 30 לתכנית נקבעו בה שטחי בניה מירביים לשימושים עיקריים אותם ניתן לממש ב-2 קומות מסחר וכן שטחי שרות מתחת למפלס 0.00. הועדה המקומית סבורה כי אין זה סביר כי תכנית לא תקבע זכויות בהיקף ברור וחד משמעי ולכן ציינה את היקף השטח המירבי המותר ולפיכך משמעו של הסעיף כי מותר להחליף שטחים עיקריים בשטחי שרות, אולם לא להוסיף שטחים עיקריים. זאת ועוד היקף השטחים העקריים לפי התכנית ופרשנות העוררים תלוי ברצונות הצדדים, דבר שאינו עולה בקו אחד עם הוראות הדין ויוצר חוסר וודאות. דיון והכרעה סעיף 30 לתכנית קובע טבלת הוראות בניה כאשר באזור משולב מסחר ודיור מיוחד ניתן לבנות 350 יח' דיור במגרש המסחרי ב - 2 קומות ובשטח בניה מירבי 19,500 מ"ר עיקרי, שטח שרות עילי 9,750 מ"ר. בנוסף, ניתן לבנות במרתפים 2 קומות ובהם 21,000 מ"ר לשטחי שרות. הטבלה מפנה להערה מס' 1 בהקשר לבניה במרתפים, הערה זו קובעת כדלקמן: "השימוש במרתפים מותר עפ"י היעודים המפורטים בסעיפים 21, 22 ו-25.7 במקרה הצורך ניתן יהיה להמיר את חלק משטחי השרות לשטחים עיקריים לצורך אותם השימושים." סעיף 21 ענייננו באזור המגורים (ואינו רלבנטי לענייננו), סעיף 22 ענייננו באזור המסחרי (השייך לענייננו) וקובע כדלקמן: "א. תכליות ושימושים מפלס תת קרקעי מרתפי חניה כולל כל השרותים הנלווים. מחסנים ומרתפים מסחריים ושטחי אחסנה. מתקנים הנדסיים חדרי חשמל וטרנספורמטור, חדרי מיזוג אויר. לובי כניסה לבנייני דיור מיוחד." עפ"י המפורט לעיל, אחת המטרות הקבועה בסע' 22 הינה מחסנים ומרתפים מסחריים ושטחי אחסנה. דומה כי מדובר במטרה עיקרית, שכן התכנית נוקטת מפורשות בביטוי מרתפים מסחריים ו/או מחסנים מסחריים,בנוסף לשטחי אחסנה (שייתכן והם אחסנה נלויית לשימושים העיקריים וע"כ עשויה להיות מסווגת כשטח שירות). במצב דברים זה, הרי שללא המרה של שטחים שנקבעו במרתף כשטחי שרות לשטח עיקרי, לא ניתן לעשות בו שימוש לאחת התכליות המפורטות בתכנית במיקום זה. זאת ועוד, גם בחינתה של ההערה עצמה, מעלה כי הכוונה בהמרת שטחי השרות לשטחים עיקריים הינה כפי שמפרשת העוררת, שכן בין אם מדובר בפועל 'המר' או באם מדובר בפועל 'חלף' הוראת הסעיף אומרת לשנות את ייעוד חלק משטחי השרות לשטחים עיקריים לצורך אותם השימושים המופיעים בסעיפים 21, 22, 25.7. לא מדובר בהוראה יוצאת דופן, פעמים רבות קובעות תכניות אפשרות להמרת שטחים כמו גם אפשרות גמישות בשימושים בתוך ייעוד נתון. אמנם מגמה זו רווחה יותר בעבר אולם אין בכך כדי להוציאה מכלל לגיטימיות. לא זו אף זו, על מנת להחליף בין השטחים (בין שטחי שרות לשטחים עיקריים ללא שינוי בסך כל התמהיל), אין צורך בהוראה ספציפית בתכנית, ניתן לעשות זאת במסגרת הקלה. דומה כי ההוראה הוכנסה לתכנית איפוא, נוכח הכנסת מטרה עיקרית לשימוש במרתף מחד, והעדר מטרים הקצובים לכך מראש מאידך. המטרה נכנסה כמטרה לגיטימית ובמקרה זה קבעה מתכנן התכנית כי ניתן יהיה לשנות חלק משטחי השרות לשטח עיקרי לצורך הגשמת תכליתה. הדברים מתחזקים לאור העובדה כי בתכנית מאוחרת שנערכה ואושרה בשעתו (תכנית ממ/מק/8/1492), נכללת אפשרות המרת השטחים האמורה עפ"י התכנית ממ/1492 ובצידה נקבע כי ניתן יהיה להעביר שטח עיקרי למפלס המרתף במידת הצורך, דהיינו התכנית הכירה בכך שניתן להעביר שטחי שרות לשטחים עיקריים במרתף, וכמו כן כי ניתן יהיה לנייד שטח עיקרי כחלק מהזכויות התקפות למפלס המרתף בנוסף. השאלה בדבר כמות השטחים שניתן לכאורה להמיר למטרה עיקרית במרתף, עשויה להיגזר ממגבלת האחסנה הקבועה בסע' 25.7.1ד' לתכנית, אותה מגבלה קובעת כי 20% משטח המרתף יותר לאחסנה (לא כולל אזורי המגורים) ומכיוון שאחסנה שלא באזור המגורים כאמור קובעת מחסנים ומרתפים מסחריים ושטחי אחסנה, דהיינו שימוש עיקרי, הרי שניתן להמיר עד 20% משטח קומת המרתף לשטח עיקרי למטרה זו, זאת בכפוף לבחינת היטל השבחה ולכל דין. סיכומם של דברים מדובר בהוראת גמישות שגורה בתכניות, אין בה כדי לפגוע בוודאות. ומכל מקום הונחה דעתנו כי מדובר בהוראה ברת ביצוע אשר יישומה אפשרי גם במישור הפיסקאלי. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל. בניההמרת שטחמרתף