בקשה להריסת מבנה דרוש חיזוק, והקמת בניין חדש בן 7 קומות - 14 יח"ד + חדרים על הגג, על פי תמ"א 38 ותיקוניה. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "הועדה שמעה את טענות הצדדים. הועדה המקומית לתכנון ולבינה אימצה את המדיניות הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה ברוחה הוראות תמ"א 38. הועדה סבורה, כי חיזוק המבנים מחד ושיפור הדיור וחזות המבנה מאידך ישדרגו את המבנים והסביבה. הועדה סבורה, כי במערכת השיקולים מול הצורך בחיזוק אין פגיעה במתנגדים. לפיכך, מחליטים לדחות ההתנגדות ולאשר הבקשה בכפוף להערות הצוות המקצועי ובתנאי מילוי דרישות מה"ע." לבקשה זו קדמה בקשה אשר הוגשה לועדה המקומית אושרה על ידה ועל החלטתה הוגש ערר 102/12, שם קבענו כדלקמן: "עיון בבקשה שהוצגה בפנינו מעלה כי היא כוללת תכנון ל-7 קומות (קומת כניסה, קומות א-ו וקומה ז' חלקית). כמו כן, כוללת הבקשה קווי בניין קדמי ואחורי זהים בכל הקומות. קו בניין קדמי מרח' שפירא - 6.50 מ' וקו בניין אחורי לכיוון חלקה 91 - בשיעור 5.40 מ', ובנוסף, מרפסות בחלק מאותה חזית (בחלקה הצפוני), בשיעור 2.20 מ'. תכנית פת/מק/2000/ד החלה במקרקעין, אשר עניינה בשינוי הוראות בדבר בינוי ועיצוב אדריכלי ושינוי בקווי בניין, בין היתר, לגזוזטראות ולקווי בניין באזור מגורים ג', קובעות כדלקמן: סעיף 11 קובע כך: "יותר להבליט גזוזטראות הנמצאות לפחות 2.5 מ' מעל למפלס המדרכה מעבר לקו הבניין הקדמי שנקבע בתכנית, וכן יותר להבליט גזוזטראות הנמצאות לפחות 2.5 מ' מעל לקרקע, מעבר לקו הבניין האחורי שנקבע בתכנית - עד 2 מ' או 40% מהמרווח האמור, הכול לפי הבליטה הקטנה." סעיף 16 קובע כדלקמן: "באזור מגורים ג', בו מותרת הבנייה של 150%, תותר בנייה של 4 קומות על עמודים בקו בניין צדדי של 4 מ'. אם תבוקש קומה חמישית, הקומה החמישית תחויב בנסיגה של 1 מ'." במקרה דנן, מתבקשות 6 קומות + קומה שביעית חלקית. הקומה השישית והחמישית הן קומות מלאות, אשר לא מתוארת בהן כל נסיגה. מאחר ומדובר בקווי בניין על פי ההגדרה המפורטת לעיל, ולא בהוראות בינוי, איננו סבורים כי ניתן להתעלם, לעניין זה, מהמכסה המתאפשרת על פי תקנות סטייה ניכרת להקלה בנושא קווי הבניין. לשון אחר, לא ניתן, לטעמנו, הן על פי לשונה של התכנית והן על פי תכליתה, להתעלם מהדרישה המפורשת לנסיגה בקומה החמישית (מובן כי ואילך), לנסיגה של מטר אחד בקו הבניין הצדדי, נסיגה, ממנה ניתן להקל בשיעור של עד 10%, כקבוע בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית). הדברים עולים בקנה אחד גם עם תכליתה של ההוראה, אשר מאפשרת, מחד גיסא, קו בניין צדדי מקל יותר מהמותר על פי פת/2000, אך מאידך גיסא, קובעת עקרון לפיו צמיחה בגובה תצר את הבניין. אשר לעצם התכנון המוצע, אנו סבורים כי מדובר בתכנון סביר ביותר. מדובר במגרש בסדר גודל של כ-670 מ"ר, ממנו הופקע, בשעתו, שטח לצרכי הרחבת הדרך. במגרש ניתן לבנות למעלה מ-1,560 מ"ר, בתכסית של כ-200 מ"ר לקומה, ונתונים אלה לבדם מצדיקים הקלה בקומות ובקווי בניין, בשים לב, כמובן, להשלכות תכנון זה על המבנים השכנים. במקרה דנן, אנו סבורים כי יש מקום להיעתר לבקשה להקלה (במגבלות תקנות סטייה ניכרת, כפי שהובהר לעיל), שכן הגם שהמרפסות חורגות מקווי הבניין גם בדירות האחוריות, עדיין מדובר בחריגה נקודתית, המשמרת מרחק של למעלה מ-8 מ' בין הבניינים הקיימים, כולל המבנה המצוי ממערב. אשר על כן, ולאור האמור, אנו קובעים כדלקמן: הבקשה תתוקן באופן שהוחלט על ידי הוועדה המקומית לעניין הנסיגה המחויבת מהקומה החמישית ואילך, בהתאם להוראות תקנה 2 (7) לתקנות סטייה ניכרת לעניין קו בניין אחורי, וכן תתוקן החריגה במרפסות על פי הפרמטרים הקבועים באותה תקנה, כמו גם בהוראות התכנית פת/מק/2000/ד. אין באמור כדי למנוע מהמשיבים להגיש בקשה אחרת, הכוללת תכנון אחר, במגבלות החוק והתקנות. אשר על כן, ולאור כל האמור, הערר נדחה ברובו." המשיבים שקלו את צעדיהם ובסופו של דבר הגישו בקשה מתוקנת, הפעם על פי תמ"א 38 המציגה תכנון דומה לזה שהתבקש מלכתחילה. השוני בין התכנון האמור לבין התכנון שאושר על ידי ועדת הערר הינו בקווי הבניין (אשר אינם כוללים נסיגות), ובהתאמה בגודל הדירות. כפי שהבהרנו לא אחת ועדת הערר רואה חשיבות ראשונה במעלה לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. החלופה המועדפת על פי אותה תכנית הינה הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כך גם מתבקש במקרה דנן. כך קבענו בערר 43+9/10: "ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה. גם במקרה דנן בו מדובר ברחוב מעורב מבחינת גובה הבניה, אשר נבנה זה מכבר וזקוק לחיזוק פשוטו כמשמעו, לא מצאנו כי יש במוצע בבקשות כשלעצמן כדי לפגוע באנטרס של שוכניו ועל כל פנים לא מעבר לצפי הטבעי שאמור לקחת דייר/תושב סביר המתגורר בעיר מה עוד כי באותו רחוב הודגמו כמפורט לעיל מבנים אחרים בגובה זה." ובעניין 30+42/10: "בבסיסה של תמ"א 38 ובראשון לציון גם תכנית רצ/1/ 106 רציונל של עידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה, כמפורט בסעיף 2 לדברי ההסבר לתכנית: "... הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים" כן ראה בסעיף 5 לדברי ההסבר, שם נקבע כדלקמן: "... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים" למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. במצב דברים זה טענותיהם של העוררים לפיהם עניינה של הועדה המקומית בחיזוק המבנה ותו לא ועליה להימנע מאישור יחידות דיור נוספות, הינן בבחינת מס שפתיים בלבד שלא לומר אנכרוניסטיות. ברי כי על מנת לחזק מבנים יש לגרום לכך שאותו חיזוק יהא כלכלי ואותה כלכליות נעוצה בראש ובראשונה בתוספת זכויות בניה. יחד עם זאת חזרנו והבהרנו כדלקמן: "...לצד הוראות אלה קובעת התמ"א מערכת של שיקול דעת במגוון של תחומים לרשות המקומית ולא מחייבת קבלת כל בקשה לחיזוק מבנים באופן אוטומטי. כך, נקבע בפרק ג' שיקול דעת למוסד התכנון בשמירת זכותו לסרב ליתן היתר ו/או לאשר תכנית מפורטת בשל תנאים ייחודיים ו/או לקבוע אי החלה של התכנית בתחום חלקים ממרחב התכנון המקורי ועוד. התמ"א מקדמת האינטרס הציבורי החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תוך קביעת מנגנון מאזן של תמריצים לצורך ביצוע החיזוק "במחיר" של תוספת זכויות, על כל השלכותיה." (ר' ערר 345/10 נעמה וניר זהבי נ' הוועדה המקומית הוד השרון ואח'). בינתיים, אושר גם שינוי מספר 3 לתמ"א המאפשר תוספת רחבה יותר של 2.5 קומות, במטרה לבסס היתכנות כלכלית גבוהה יותר, לפעילות בהתאם לקבוע בתמ"א. בהתאם, התבקשו השינויים במקרה דנן אשר כוללים תוספת של כ - 300 מ"ר ביחס לבקשה הקודמת, שהינן זכויות שניתן להוסיף מכוח התמ"א. כך או אחרת, לעניין מספר הקומות הרי שהן בבקשה הקודמת והן בבקשה הנוכחית קיים אותו מספר קומות, ומעבר לאמור, לא ברור לנו טיעונו של העורר בדבר פגיעה בדירתו המצויה בקומה הרביעית במבנה הסמוך ממערב. במקרקעין ניתן לבנות היום על פי תכנית, ללא שימוש בזכויות על פי תמ"א 38 5 קומות על עמודים וחדרים על הגג, כך שממילא אל מול דירתו של העורר צפויה בניה הן בגובה הדירה והן 2/3 קומות מעליה. זאת ועוד, המרחק בין הבתים גם לאחר בנייתן של מרפסות השמש המתוכננות מערבה מגיע כדי 8 מטר בקירוב שהינו מרחק סביר בין בתים בעיר. לא זו אף זו, חזית הבניין של העורר לכיוון המקרקעין נושא הערר הינה חזית צידית ולא חזית ראשית. מכל הטעמים הנ"ל, ובהתחשב בעובדה והתכנון שאושר בשעתו לא החל להיבנות, כך שסביר להניח כי לא היה נכון כלכלית, בהעדר של פגיעה ממש בעורר או שינוי דרמתי מהבקשה הקודמת שאושרה על ידי ועדת הערר , אנו רואים לדחות את הערר. הריסת מבנהבניהתמ"א 38תמ"אמבנהבניין