היתר לבניית מדרגות לולייניות

היתר לבניית מדרגות לולייניות



עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים (להלן: "הועדה המקומית"). בעניין בקשת העורר שהוגשה כתכנית שינויים במקרקעין הידועים כחלקה 44 גוש 8152 ברחוב אגוז בכפר יונה (להלן: "המקרקעין").
תחילה, החליטה הועדה המקומית לשוב ולדון לאחר ביצוע תנאים וביניהם פרסום הקלה ועוד. החלטה זו נתנה ביום 29.5.13, ובעקבותיה הוגש הערר המקורי. הועדה המקומית טענה שמדובר בהחלטת ביניים בלבד, ובכוונתה לדון בבקשה לגופה, ובסופו של דבר ביום 06.2.14 התקבלה החלטתה כדלקמן:

"לדחות את הבקשה ללא קשר להתנגדות הנימוקים התכנוניים כמפורט בחוות הדעת התכנונית:


קיימת סטיה בהבלטת מרפסת מקו בנין אחורי.
מדרגות לולייניות מבוקשות מחצר בין המבני לגג חדר מדרגות משותף מהוות גישה נפרדת לקומה א'.
חצר אנגלית לרבות חלונות למרתף וגדרות נמצאים בשטח ציבורי הסמוך למגרש המגורים של המבקש.
קיימות דלתות כניסה נוספת לכל יחידות דיור.
קיימים חלונות בעליית הגג, אשר איננה יכולה להתאשר מפאת סטיה ניכרת בשטחים.
לא סומנו באופן ברור גבולות המגרש למגורים ומגרש שצ"פ הצמוד אליו. האנדרטה אינה חלק מהבקשה היות שתוכננה על השצ"פ.
לא בוצעה גישה תיקנית לכלי רכב, לחניה מקורה בחזית צפונית.
ויתור על בריכות שחיה נוספות במתחם בהתאם לחוות הדעת המשפטית, ורישום הערת אזהרה בהתאם."
על ההחלטה הזו המשיב לא ערר, וגם לאחר קבלתה עמדו העוררים על טענותיהם שלהם.
לדידם של העוררים, מדובר בבקשה התואמת את המצב התכנוני התקף במקרקעין ברובה ובהתאם למבחנים שהושמו במהלך השנים בהחלטות ועדות הערר ובפסיקה, דינה להתאשר.
לגופם של דברים, טענו העוררים, כדלקמן:

לעניין המדרגות הלוליינות – הרי שהן אינן קיימות בשטח, אלא מתבקשות בבקשה בלבד ולכן ההתייחסות אליהן כאלמנט שיש "להרסו" שגויה ומעידה על הלך הרוח של המשיבה. המדרגות המתוכננות מובילות מהבריכה ישירות לקומת חדרי השינה של שניים מהקוטג'ים על מנת לאפשר גישה פונקציונלית של הדיירים ישירות מהבריכה מחדרי השינה בלי לעבור בסלון. המרפסת המובילה למדרגות הלוליינות היא מרפסת משותפת לשתי דירות של הקומפלקס כולו מהווה אחוזת בית של משפחה אחת.


לעניין החצר האנגלית, הרי שהיא נבנתה על פי היתר בניה מיום 13.12.09. המרתף נבנה בהתאם להיתר ולהוראות סעיף 21א/1 לתב"ע הצ/1/2/100/א בקווים ישרים במסגרת הקונטור החיצוני של הבנין ומשכך חלונות החצר, "פלשו" לשטח שמחוץ לקווי הבנין. תכנית המרתפים של כפר יונה, מתירה הבלטת מרתף מעבר לקונטור קומת הקרקע, בחצר אנגלית גם אם יש בבליטה זו משום חריגה מקו הבנין, הבעייתיות המיוחדת כאן, נובעת מהעובדה שמחוץ לקו הבנין, קיים שצ"פ, והחצר פולשת לשצ"פ. אלא, שהשצ"פ אמור להיות מסופח לחלקה לצורך הנצחת בנם של העוררים ותב"ע מתאימה כבר הוכנה. עוד טענו העוררים לעניין זה, כי רצועות שצ"פ מקבילות במגרשים סמוכים לרבות זה של המשיב סופחו לאותם מגרשים והפכו לשפ"פים. העוררים אף הביעו את הסכמתם לאטום את החצרות האנגליים עד אישור התב"ע.
לעניין ביטול הדלתות הנוספות, הרי שהן נבנו על פי היתר ומסומנות בהיתר המקורי כדלתות מתחלפות. דלתות אלה מאפשרות תחושה של פרטיות לילדים מתבגרים.
לעניין איטום החלונות בעליית הגג, הרי שעל פי התכנית שחלה במקרקעין, הצ/1/2/109/ב בגג משופע ניתן לפתוח פתחים לאוויר לכל יחידות דיור.
לעניין החניות, הרי שלכל יחידה מסומנות 2 חניות תקניות, ובסך הכל 8 חניות ל – 4 יחידות דיור.
בהתאם לתכנית המתאר של כפר יונה אין מניעה לעשות שימוש במבנה עזר מלבד לחניה גם למטרת מחסן, כלי בית, חדר כביסה ביתי ועוד. אין כל טעם לסירוב.
המשיב טען, כי הועדה עשתה חסד עם העוררים שכן לדעתו מדובר בפרויקט רב יחידות שכן מדובר בכניסות נפרדות בקומות השניות ויצירת יחידות נפרדות הקיימות כבר עתה, 4 דלתות כניסה נוספות לכל יחידה קיימת, כך שמוכפל מספר היחידות בקומת הקרקע, בתוספת היחידות בקומה העליונה, מחסנים וחניות שישמשו כולם גם הם יחידות דיור שכן הם כוללים מטבח ויחידת שירותים ומקלחת.


תמצית עמדת הועדה המקומית


ההקלות הכלולות בבקשה עניינן בבריכת השחיה וקווי הבנין שלה וכן בהגדלת תכסית וניוד שטחים בין הקומות.
לגופם של דברים נטען כך: לעניין המדרגות הלולייניות, הועדה רואה בהן כניסה נפרדת לקוטג' ומבקשת למנוע פיצול דירות. אישור של כניסות נפרדות ועליות פותח אפשרות לא רצויה לפיצול כזה. אמנם אין מניעה מבחינת התכנית לבצע מדרגות חיצוניות, אולם המשיבה אינה חותמת גומי ומפעילה שיקול דעת ושיקול דעתה כאן סביר.
לעניין החצר האנגלית: הגדר סביב השצ"פ נבנתה בניגוד לחוק לא נמצא לכך היתר בתיקי הועדה. אין לעוררים כל זכות לבנות בשטח ציבורי. מה עוד שהתכנית שהגישו לשינוי היעוד לשצ"פ מצויה בחיתוליה.
לעניין הצעתם של העוררים לאטום את החצרות האנגליים עד לאישור התכנית וככל שלא תאושר להרסן, התנגדה לכך הועדה המקומית במקור, אולם לאחר מכן, הביעה נכונות לשקול זאת.
לעניין דלתות הכניסה הנוספות לכל יחידה: בדיון בפני מליאת הועדה הביעה ב"כ העוררים את הסכמתם לכך שהפאנל יהפוך לקבוע ולא נפתח ויישאר ככזה עד שבעתיד ניתן יהיה להפכו לדלת.
לעניין איטום החלונות בעליית הגג: החלל בעליית הגג אמור להיות אטום, בעוד העוררים ביצעו בו ריצוף, מיזוג אוויר וכלים סניטריים ופתחו בו חלונות גדולים, בסטיה מהוראות התכנית ולאחר שכל זכויות הבניה כבר נוצלו.

18. לעניין החניות: אכן לעוררים 8 חניות, התואמות 4 יחידות. אולם חניה אחת שהינה מקורה אינה יכולה לשמש כחניה, היות ובהתאם לבקשת העוררים, מוקם בה מחסן ולא ניתן להשתמש בה כחניה. תקן החניה באזור זה 2 מקומות חניה לכל יחידת דיור ולפיכך הועדה אינה מבקשת לסמן חניה תשיעית אלא להשיב את המצב לקדמותו.
19. לעניין השימוש בחניה כמבנה עזר, הרי שזה אינו תואם את התכנית החלה הצ/12/109/ב שכן לפיה ניתן להקים מבנה שירות שאינו חניה וקו בנין 5 מטר, אולם מבנה החניה הנ"ל הינו בקו בנין אפס ומצויים בו כלים סניטריים.

דיון והכרעה


ועדת הערר דנה בערר שמעה את הצדדים ארוכות ובהזדמנויות שונות תוך מתן זכות טיעון וזכות הגשת מסמכים למשיב, ואף יצאה לביקור לשטח להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו נמצא כדלקמן:

  1. קיימים 2 מבנים צמודי קרקע דו משפחתיים סה"כ 4 יחידות דיור.
  2. לכל יחידות דיור דלתות כניסה.
  3. במפלס התחתון קיימים מחסן וחניה מקורה ל – 2 מכוניות.
  4. למבנה החנייה דלת כניסה וחלון.
  5. במפלס העליון מבנה מקורה בפח.
  6. הגבהים במפלס העליון מחייבים בדיקה בהתאמה להיתר.

ככלל מקום בו מדובר בהיתר תואם תכנית, הרי שרק לעיתים נדירות תמנע הוצאתו.

העיקרון לפיו ככלל יש לאשר בניה תואמת תב"ע נקבע בשורת פסקי דין עוד קודם לחוק יסוד : כבוד האדם וחירותו זה - דוגמת בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א – שם נפסק כי קיימת סמכות לסרב למתן היתר גם כשהבקשה תואמת תב"ע אולם "השאלה אינה של הסמכות אלא של שיקול הדעת בשימוש בסמכות – אם בנסיבות המקרה יהיה זה שימוש לגיטימי בסמכות הנתונה לה להתלות את התכנית".
על שיקול דעת זה נפסק (בג"צ 36/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הועדה המחוזית לתו"ב ת"א כי ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות הראויה.
"השימוש בסמכות זו יכול להתבטא בהתניית מתן היתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם ראוי שיעשה בצמצום ובזהירות ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נאותה בתחום התכנון"...
בפס"ד בת"א (תא) 1668/97 נתן שוימר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, , קבע כבוד השופט מודריק, כי שיקול הדעת של הועדה המקומית לסרב להיתר צומצם ביותר בהעדר טעם המצדיק לסרב לבקשה, כך בדבריו של כ' השופט מודריק:
"זה הדבר בענייננו שם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה", תקים החובה של הפעלת הסמכות בנסיבות בהן אין סיבה סבירה ה"מרשה", סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית. התובעים בקשו לממש את זכויות הבניה שבידם, בחלקה 35. הם בקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת – בהעדר טעם מצדיק לסרב לה – הופכת במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה.
בנוסף, ראו גם החלטה בעת"מ 4169/07 (חיפה) הועדה המקומית לתכנון ובינה חדרה נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז מרז, , שם קבע כבוד השופט שפירא:
"כאשר על פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם, ומוגדר בחוק. על הועדה המקומית לתכנון ובניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש."



יחד עם זאת אין באמור לחייב אישורם של אלמנטים אשר סוטים מהוראות התכניות החלות במקרקעין.
על מנת לצמצם את המחלוקת גילו העוררים את דעתם כי הם אינם עומדים על המדרגות הלולייניות המבוקשות מהבריכה לקומת חדרי השינה, כי הם מוכנים להמיר את הדלתות המתחלפות בפאנלים קבועים, וכן טענו כי החלונות נפתחו בעליות הגג נאטמו עד שלא תהיה תכנית חדשה המתירה את השימוש בשטחים אלה, הגג יישאר כפי שהוא מופיע בהיתר. דהיינו כחלל טכני סגור.
ברי, כי הנושא של עליות הגג צריך להיפתר הן בפועל והן במסגרת החלטות הועדה ולעניין זה למעשה קיבלו העוררים את דין החלטת הועדה המקומית ואנו סבורים, כי בדין עשו כך.
לא זו אף זו, אנו סבורים, כי כל עוד מדובר בחלל טכני סגור בלבד, אין אפשרות לגישה במדרגות לאותה עליית גג ויש לבטלן או להמירן במדרגות שירות בלבד.
נוכח הסכמת העוררים לוותר על אלמנט המדרגות בין קומה א' לבין הבריכה, הרי שאיננו נדרשים למחלוקת זו, כך גם לעניין הדלתות הנוספות ונכונות העוררים להפכן לפאנל קבוע.
אשר לחצרות האנגליות, אנו סבורים כי הפתרון שהציגו העוררים במקרה דנן, הינו פתרון סביר, שכן, נחה דעתנו, כי גם בסביבת המגרשים אותם רצועות שצ"פ שהוקצו בשעתו, סופחו למגרשים למגורים ואין שום סיבה כי דווקא במקרה דנן, מקום בו מבקש העורר 1 להנציח את בנו שנהרג, במסגרת שפ"פ לא יתאפשר לעשות כן.
זאת ועוד, עיון בתכנית המפורטת החלה במקרקעין, היא הצ/1-2/109/ב, נקבע כדלקמן:

"21. שטחי שרות, מרתפים וקומות מרתף:
היתרי בניה לקומת מרתף, למבני/חדרי שירות, ינתנו על פי ההוראות שלהלן:


מגרש 2295:

א.1. המרתף יתאפשר במסגרת הקונטור החיצוני של קומת הקרקע – בקווי מלבן ישרים ורצופים שיכלול את המרווח בין שני בתי הדו, וישמש אולם משחקים, פעילות ועבודה, לבני המשפחה ואורחיהם.
חלונות יתאפשרו לפי הצורך ובהתאם לטופוגרפיה יבוצעו הגנות של חצר אנגלית".
בנוסף התכנית מאפשרת 600 מ"ר השטח שהתבקש במסגרת הבקשה נשוא הערר נופל מהאמור.


עולה מן הדברים הוא, כי הנושא של פלישת החצרות האנגליות מתחום המגרש מעוגן בתכנית הספציפית החלה במקרקעין ולפיכך, ספק לנו, אם יש צורך כלל בתכנית מתקנת, אולם משהוצע על ידי העוררים לאטום את החלונות עד לאישור אותה תכנית, אנו סבורים כי מדובר בפתרון סביר ביותר בנסיבות.
אשר לחניות, אנו סבורים כי הדין עם הועדה המקומית, על פניו תקן החניה הנדרש הינו 8 חניות, החניה אשר השימוש בה מבוקש "כמבנה עזר" וכוללת בפועל שירותים ומקלחת, אינה יכולה לשמש כחניה, ובמיקומה הנוכחי אינה יכולה לשמש כמבנה עזר, אשר עליו לבנות בקו בניין אחר. לפיכך אלמנט זה אינו יכול להיות מאושר, ויש לשנותו ולהכשירו כחניה.
אשר על ולאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל בחלקו.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה היתר בניה ?

  2. דמי היתר בניה

  3. הקטנת חדר על גג

  4. התנגדות להיתר בניה

  5. דק היתר בניה

  6. היתר בניה שער חשמלי

  7. היתר בניה חיפה

  8. מחסן חקלאי - היתר בניה

  9. סככה - היתר בניה

  10. היתר לבניית בית מטבחיים

  11. השבת דמי היתר בניה

  12. בקעת בית הכרם - היתר בניה

  13. היתר בניית דיר צאן

  14. היתר בניה ברמת השרון

  15. עורך הבקשה להיתר בניה

  16. היתר בנייה באתר עתיקות

  17. חידוש היתר בניה למחסן

  18. חוות סוסים - היתר בניה

  19. דמי היתר בניצול זכויות בנייה

  20. מניעת הוצאת היתר בניה

  21. ביטול היתר בניה בדיעבד

  22. היתר בניה בתחנה המרכזית החדשה

  23. היתר בנייה לעיריית חיפה

  24. בקשה להיתר לבניית מוזיאון

  25. היתר בנייה רטרואקטיבי אחרי הרשעה

  26. ביטול היתר בניה ברמת השרון

  27. הוצאת היתר בניה בדיעבד למפעל

  28. היתר לבניית מדרגות לולייניות

  29. הפרת חובה חקוקה - היתר בניה

  30. תנאי לקבלת היתר בניה - התאמה לתוכנית

  31. תכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה

  32. הוכחת "נוהג" להוציא היתרי בניה

  33. היתר לבניית תעלה לניקוז מי גשמים

  34. מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה ?

  35. דחיית בקשה להיתר בניה תואמת לתכנית

  36. בקשה להיתר בניה והקלה לקומת משרדים ומרפאות

  37. היתר בניית בריכת שחייה בחצר, עד גבולות המגרש

  38. חיבור למערכת ביוב מרכזית כתנאי למתן היתר בניה

  39. בקשה להיתר להקמת מבני ציבור (מעון יום ומרכז חוגי לילדים)

  40. תקנה 16(א)(7): התניית הוצאת היתרי בנייה בהריסתם של מבנים

  41. בקשה להיתר בנייה להקמת ג'קוזי על גג פרטי ולהקמת בריכה בגג פרטי

  42. היתר בניה לאישור בדיעבד לסגירת קומת עמודים ושינויים בפיתוח שטח

  43. ערר החלטת הוועדה המקומית - קבלת היתר בנייה לבית פרטי חד משפחתי

  44. תיק המידע להיתר מהווה שלב ראשון והכרחי לצורכי הגשת בקשה להיתר בנייה

  45. העורר הגיש בקשה להיתר חפירה וכן להיתר בניה לבניית מבנה חדש בן שבע קומות

  46. נטען כי הוועדה המקומית אישרה היתר בנייה, חרף חריגות המהוות סטייה ניכרת מתוכניות תקפות

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון