העורר ביקש להגדיר את הקומה התחתונה כקומת מרתף, ואף פרסם הקלה לשם כך, הקלה זו נדחתה בשעתו ע"י הועדה המקומית ואושרה בועדת הערר תוך שקבענו כי: התב"ע שחלה במקום אושרה לפני 24 שנים ומאפשרת בנין בנפח של מרתף + 2 קומות מלאות, בסה"כ 60% בניה + מרתף בהיקף קומה שלמה, סה"כ 3 קומות, בפועל קיימות 2 קומות + עליית גג בשטח של 22 מ"ר, המהווה עוד 5% משטחי הבניה המותרים, מכאן שנפח הבניה לכשעצמו אינו עולה ואף נופל מהמותר. יחד עם זאת קבענו באותה הזדמנות כי על העורר להתאים את שטח ביתו לזכויות המותרות (בצירוף ההקלה שאושרה) וכן כי יחידת דיור נפרדת במרתף אינה מאושרת. ביום 10/9/08 ניתנה החלטתנו לפיה הואיל ועפ"י דו"חות פיקוח קיימת יחידה נפרדת, צודקת דרישתה של הועדה המקומית ובהעדר יחידה נפרדת לא ברור, מה טעם מצא העורר לכניסה נפרדת ומהלך לקומה ראשונה. בשנת 2010 הובא הנושא לפתחנו שוב, אז התבקשה הכללת קומת המרתף בזכויות הבניה, שינוי פתחים והוספת מ"ר - בעקבות הבקשה נערך סיור מהנדס העיר ומנהל מח' הפיקוח במקרקעין, ועלה כי קיימת חלוקה ליחידות דיור נוספות הכוללות מטבחים, שירותים וחדרי רחצה. אז טען העורר כי קומת המרתף משרתת את בנו רכז בתנועת 'הצופים'. גם במסגרת זו קבעה ועדת הערר כי לעניין קומת המרתף תירשם הערת אזהרה שתגביל תוספת יחידות דיור במקרקעין, וכן כי קיבלנו את עמדתה המקורית של הועדה המקומית בנוגע לכניסה הנפרדת עוד במסגרת ערר 38/08. עתה, לאחר שהורשע העורר בדין בביהמ"ש המוסמך ואף נענש, חוזר הוא על בקשתו - לפתוח פתח בקומת המרתף. ודוק, בשעתו קבענו כי הפתח מקומת המרתף, יהיה פתח חירום תקני, אשר עשוי להיות חלון או פתח לחצר אנגלית, ולא אישרנו פתיחת דלת. תמצית טענות העורר הבקשה אינה זהה לבקשות הקודמות, והועדה חרצה את גורלה מראש. מאז שניתנה ההחלטה לא מתקיים הנימוק של חלוקה ליח' דיור בקומת המרתף, ובתאריך 1/1/13 ניתנה הכרעת דין וגזר דין בתיק הפלילי - בו העורר הורשע בעבירות שיוחסו לו. במסגרת פסה"ד ציינה השופטת כי אין מניעה שבעל המקרקעין ינקוט בהליכי תכנון בנסיון לשנות את מהות הבניה המותרת לו, אולם אין בהליכי תכנון כדי להצדיק הנצחת מצב קיים בשטח. לפיכך הסירוב לדון בבקשה הינה בניגוד לחוק. עוד טען העורר לאפליה כלפי שכנתו, האוחזת ב-7 פתחים בביתה, וטען כי בעבר בביתו הקודם, ארע אירוע חמור של שריפה והפניה לדרך מילוט שאינה דלת, אינה מתאימה לזכרונות הטראומה הקשה שעברה המשפחה. תמצית טענות המשיבה מדובר בהליך נוסף, שיסודו בהונאה לעורר המציב עובדות בשטח, בניגוד כלפי דין וכלפי שכניו. הפתחים שתוכננו בבית המשיבה נעשו עפ"י דין בהתאם להיתר שהוצא. העורר מתכוון למכור את ביתו וגם בהודעת פרסום מכירת ביתו, מציין כי קיימת אפשרות חוקית לחלוקת הבית ל-2 יח' נפרדות, דהיינו למרות פס"ד הוא ממשיך באותה דרך של הטעייה ושיבוש. תמצית טענות הועדה המקומית מדובר בפתח שלא אושר משנת 2006, חמש (5) פעמים הן על ידי הועדה המקומית והן ע"י ועדת הערר, אין כל הבדל בין בקשה זו לבקשות אחרות. קיים הבדל בין בית העורר לבית שכנתו, בית שכנתו של העורר בנוי ב-2 קומות, סך הזכויות לבניה לא מוצה, והמדובר ב-2 קומות החשופות לקרקע, פני הקרקע הינם כאלה המאפשרים בצידו המערבי של המגרש כניסה ראשית לדירה, דרך שביל גישה הפונה לרח' אוסישקין ובצידו הצפוני של המגרש שמפלס הפיתוח נמוך יותר, ניתן היה לפתוח פתח כניסה נוסף אל מפלס -2.80, לא מדובר בפתח למרתף, כי קומה זו בנויה ולכן לא מדובר באפליה. מבחינת שינוי הנסיבות אין חדש תחת השמש, לא השתנה במאומה מעמד הקומה שמפלסה -2.77 ובנויה מתחת לפני האדמה, מדובר במרתף, כלל 3 הקומות המאושרות בבנין הוסדר, בדרך של 2 קומות + מרתף, ומשלא נעשה כל שינוי במרכיבים פיזיים אלה, וכשחל התכנית הקובעת שלא תהיה דלת מחוץ למרתף, לא ניתן לאשר את בקשת העורר. דיון והכרעה דין הערר להידחות על הסף. הסוגיה נושא הערר, הפתח למרתף, נדונה ע"י מוסדות התכנון לרבות ועדת הערר לא אחת. ראשית, ככלל מקום בו לא נתגלו נסיבות חדשות, או לא חל שינוי מהותי (ולו תפיסתית) בפני מוסד התכנון, הודאות התכנונית מחייבת סוף פסוק להליכי תכנון. אומר כב' השופט לנדוי בבג"צ 318/75, רוברט חדג'ס נ. הועדה המחוזית לתכנון, פ"ד ל(2), 133: "רשות תכנון רשאית מבחינה עקרונית לשנות את דעתה, אם לטובת האזרח ואם לרעתו, כאשר השתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה, ראה בג"צ 123/64, ( - סאיסנאס טאני קליופי, ואח' נגד הועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, תל-אביב יפו, ואח': פד"י כרך יח (3), ע' 533); בג"צ 162/67, ( - בית יולס בע"מ נגד המועצה הארצית לתכנון ולבניה - ועדת משנה לערעורים, ואח': פד"י, כרך כ"א (2), ע' 375), ואחרים), וכן היא יכולה להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנחוץ לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור". שנית, גם לגופם של דברים, כפי שציינו גם בעבר, ההוראה לעניין זה קבועה במסגרת התכנית החלה במקרקעין, אשר קובעת בסע' 4.1 כדלקמן: "לא תהיה דלת כניסה נפרדת מחוץ למרתף, ככל שתיכלל דלת כניסה נפרדת מחוץ למרתף, יובא שטח המרתף במניין אחוזי הבניה העיקריים. הכניסה למרתף של הדירה תהיה מתוך אותו דירה ולא מחדר מדרגות נפרדות, לא תורשה התקנת מטבח או מתקנים סניטריים בתוך המרתף, חלונות יקבעו בגובה של עד 40 ס"מ." הכלל אם כן הוא, כי לא תהיה כניסה נפרדת מחוץ למרתף, כפי שקבענו, 3 פעמים - בשים לב להגדרות התכנון. במאמר מוסגר נעיר כי חסד עשו מוסדות התכנון עם העורר בשעתו, עת אפשרו לו להגדיר מבנה של 3 קומות כ-2 קומות + מרתף ולצורך זה היה עליו גם לדאוג למילוי מתאים. העורר אינו יכול לאחוז בחבל משתי קצותיו, מחד להציג מרתף ומכח זה לבנות, ויותר נכון להכשיר את אותה קומה, ומאידך לבקש להחיל על עצמו מערכת כללים שונה הנוגעת לקומת קרקע, דוגמת זו של שכניו. אנו סבורים כי מדובר בעזות מצח. הדברים מקבלים משנה תוקף, נוכח כוונותיו המוצהרות של העורר למכור את המקרקעין, והעובדה כי מציג אותם ברי פיצול באופן חוקי. על כגון דא נפסק בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ. ועדה מקומית ב"ש ואח' מלפני כב' השופט רובינשטיין: "(8)(א) ואולם מוצא אני לנכון להעיר כדלקמן: על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל, לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן, במקרה זה לשכנה וכמובן איני קובע עמדה מראש. אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק, ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו. הדבר מתיישב לדעתי גם עם הפסיקה משכבר (ראו בג"צ 60/65 פרסי נ' הועדה המחוזית ירושלים פ"ד י' 1785; כן ראו וינוגרד שם, 929-928)." (הדגשות אינן במקור ו.ע.מ) ולאחרונה קבע כב' השופט רובינשטיין כדלקמן: "בגדר אותם שיקולים רחבים על מוסדות התכנון להביא בחשבון גם שיקולים שעניינם ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות בניה (ראו עע"מ6807/07 אוהרנסיאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (2008); עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (2010)). בעניין פונטה הנזכר הזדמן לי לציין, כי "על אחת כמה וכמה בעידננו עתה, וכשהמדובר במעין מכת מדינה של בניה בלתי חוקית ולא אחת ולא שתיים איש הישר בעיניו יעשה, שיש מקום להביא שיקולים אלה בחשבון". נוכח חשיבותו של אינטרס השמירה וההגנה על שלטון החוק, אין ניתן להלום גישה לפיה בניה בלתי חוקית והתעלמות ממצב תכנוני קיים הם נחלתם של בתי המשפט בלבד ואינם מעניינם של מוסדות התכנון. קבלתה של גישה זו אף עלולה לגרום למצב, בו עברייני בניה ישקלו את צעדיהם לפי כדאיותן הכלכלית של חריגות הבניה, בחינת "אחרוג, אקנס (בבית המשפט בהליך הפלילי), אכשיר (במוסדות התכנון) ואפיק רווחים", או שמא "טוב קנס ועמו שתי קומות נוספות ללא היתר". אכן, בפסיקה נאמר, כי "פגיעה בשלטון החוק, אפילו היא פגיעה חמורה, לא תגרור אחריה מניה וביה פסילה של המעשה המינהלי. על מוסד התכנון להפעיל את שיקול דעתו על יסוד מכלול השיקולים הפרטיקולאריים שלפניו, כשאינטרס ההגנה על שלטון החוק - מבלי לגרוע מעוצמתו - הוא אך אחד משיקולים אלה" (בג"צ8171/09 יוסף, ראש מועצת הכפר אל ג'אניה נ' מועצת התכנון העליונה במינהל האזרחי (2011), בפסקה 28 מפי השופט פוגלמן). דברים אלה מעוגנים בעקרונות יסוד של המשפט המנהלי. לצד זאת הוטעם בעניין יוסף, כי אין זה מן הנמנע שהחלטה בדבר דחיית תכנית אך בשל האינטרס של השמירה על שלטון החוק תימצא במתחם הסבירות (שם, בפסקה 32). המדובר בשאלות של מידה ועוצמה. לא אחת יונחו על כפות המאזניים מזה האינטרס של שמירה על שלטון החוק ומניעת עבריינות בניה - ומזה שיקולים תכנוניים אחרים, וידו של הראשון תהא על העליונה, וכמובן ככל שעוצמת העבריינות בתחום גבוהה יותר, תיטה הכף לכיוון מניעת עבריינות. יש לציין, כי בעניין אוהרנסיאן הנזכר אושרה במקור תכנית, ונוכח קיומה של בניה בלתי חוקית הוחלט על שינוי ההחלטה המקורית וביטול התכנית; ואם כך באשר לשינוי החלטה, לא כל שכן כאשר עסקינן בתכנית שאך הופקדה וטרם אושרה (ראו גם עע"מ2882/08 קין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (11.3.13)). מכל מקום, פשיטא כי הדברים תלויי נסיבות, ואולם, מוסדות הממשל הם כלים שלובים, ואין כל מקום להפרדה, כביכול תכנון לחוד ועבריינות לחוד; יידעו העבריינים כי הממשל אינו שוטה שבעולם, שיורקים בפניו ובפני החוק ויש מי שיטעה לחשוב כי גשם נדבות הוא." ראה עעם 65/13 ‏ הועדה המחוזית לתכון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ. סיכומם של דברים הערר נדחה הן על הסף שכן איננו סבורים שינוי נסיבות, הרשעתו של העורר בדין, אינה מחייבת הכשרתה של העבירה בגינה הורשע. והן לגופו של ענין, בהתחשב בעובדה והמצב התכנוני, לא כל שכן הפיזי לא נשתנה, התכנית בהוראותיה עומדת וכך גם ביתו של העורר. נוכח ההשתלשלות המפורטת לעיל, ובהתחשב בעמידתו של העורר על אותו תכנון שחזר ונפסל פעמים מספרים, תוך מתן הסברים ויצירת פתרונות תכנוניים לעורר, ובהעדר כל שינוי נסיבות המצדיק בחינת הנושא מחדש, אנו מחייבים את העורר בהוצאות המשיבים בסך 1,000 ₪ + מע"מ לכל אחד. נישואין / חתונהמרתף