היתר שינויים: פרגולת עץ, מרפסות פתוחות, חצרות אנגליות ושינויים בפיתוח שטח

הוועדה המקומית החליטה "לסרב לבקשה מפאת סטיה מהוראות התב"ע לגבי שימושים המותרים בשפ"פ ולאשר הבקשה לשינויים בפיתוח השטח בלבד בכפוף להשלמת גיליון הדרישות. תמצית טענות העוררים חלק מהמקרקעין הוא שפ"פ המהווה חלק בלתי נפרד מהמגרש ונועד לצורך הנחתן של תשתיות. במסגרת ההיתר המקורי אושרה גם בנייתו של מרתף שמוקם מתחת לסלון הבית ושניים מחלונותיו פונים לכיוון דרום. על פי הבקשה המקורית אישרה הועדה לעוררים להציב שתי שורות סלעים בגובה של 1.1 מ' משני צדדיה של היציאה מהסלון לגינה על מנת לבודד בין המרתף ולאפשר כניסת אויר אליו. במהלך הבניה הובהר לעוררים כי הנחת של הסלעים אינו פתרון אופטימלי וקיים חשש לסיכון לנפילה לכיוון חלונות המרתף כך שמדובר בסכנה בטיחותית, לפיכך חלף הסלעים הקיפו העוררים את חלונות המרתף בשתי חצרות אנגליות ברוחב של 0.80 ס"מ המוגנות ברשת סבכה מברזל. במסגרת היתר הבניה כללה החזית הדרומית של הבית, הגובלת בשפ"פ, חלונות גבוהים בקומה השנייה, אשר פתחיהם סמוך לגובה רצפת החדר והם נפתחים כלפי חוץ בפתיחת אקורדיון. פתיחתם כלפי חוץ גורמת לכך שהתריסים בולטים מקיר החלון ב - 40 ס"מ ויש להרחיק את מעקה הבטיחות בהתאם. לפיכך, ניבנו מעין אדניות ברוחב 60 ס"מ צמוד לכל אחד משני החלונות והותקן מעקה דקורטיבי מברזל. לא מדובר במרפסות אלא רק בפתרון בטיחותי לפתיחת התריס כאמור. התכנית החלה במקרקעין קובעת כי בתחום שפ"פ לא ניתן לבנות על מנת לאפשר לרשות להעביר תשתיות ולאפשר גישה חופשית לצורך תיקון ועבודות אחזקה ובנוסף ניתן להשתמש בו לגינון וככל שהאדניות ישמשו לגינון אין לראות בהן סטייה מהתב"ע. כמו כן קובעת התב"ע כי ניתן להקים בתחום השפ"פ גדרות ואותן אדניות פותרות למעשה בעיות בטיחות ומהוות מעקות לחלונות. השפ"פ מהווה חלק אינטגרלי מהמגרש על פי הוראותיה של התכנית ופרשנות ראויה שלה צריכה להיות זו שמבקשים העוררים. בנוסף, נטען כי השפ"פ הינו חלק מהמגרש וחלק ממרווח הבנייה. קו הבנייה הצדדי הינו 2.70 מ' והשפ"פ והמגורים נרשמים כיחידה אחת מאחר והוא חלק ממרווח הבניה ניתן לבנות בו באלמנטים המותרים על פי התקנות והן על פי סעיף 9.7 לתכנית המתירה מבני עזר, קירות ומעקות גנניים שגובהם עד 1.5 מ' בתחום המרווח. אשר לחצרות האנגליות, השינוי של קיר חלף מסלעה אינו מהווה שום תוספת בניה ונותן פתרון בטיחותי ויעיל. תמצית עמדת הוועדה המקומית במסגרת התכנית החלה במקרקעין בוצעו איחוד וחלוקה מחדש שאיחד לעוררים מגרש בניה ושפ"פ. על פי הוראות התכנית השפ"פ אמור לשמש לגינון ותותר בו העברת תשתיות. לאחר שבחנה את בקשת העוררים ונוכחה כי כל תוספות הבניה מבוקשות בתחום השפ"פ, החליטה המשיבה לסרב לבקשה. התוספות מהוות בניה של ממש בתחום שפ"פ, שאינה מותרת. מדובר במרפסות ולא באדניות, שכן הגישה אליהן נפתחת מהבית וגם בחצרות אנגליות אין שום אלמנט גינוני. הפרגולה המבוקשת אף היא אינה יכולה לקיים את הוראות התכנית. העובדה כי השפ"פ הינו בבעלות פרטית, אין בה כדי לאפשר לעוררים לקבוע שימושים המותרים בו. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ובתום הדיון, לבקשת הועדה המקומית, ולאחר שהאחרונה שמעה את הערות ועדת הערר, ניתנה שהות של 14 יום על מנת לגבש את אותה עמדה. ביום 7/8/13 הודיעה המשיבה כי אינה רואה בשטח השצ"פ חלק מהמגרש ולפיכך כל ההנחיות בנוגע לבניה במרווחים אינן חלות במקרה דנן לטעמה. לחיזוק טענתה הוסיפה כי בהתאמה הותרה בניה בקו 0 במסגרת תכנית הבינוי. כמו כן נטען כי אין ברישומם של השפ"פ מהמגרש כיחידה רישומית אחת, כדי לשנות מהעובדה שמדובר בשתי יחידות קרקע נפרדות. כמו כן בשלב מאוחר לאישור התכנית אושרה תכנית בינוי ובמסגרתה קווים מנחים, שם נקבע כי במדרשים הצמודים לרצועת השפ"פ תתאפשר בניה בקו 0. עוד נטען כי התכנית אינה מאפשרת ממילא בניה במרווח שכן היא אוסרת על בניה כזו ובמקרה זה לא חלה ברירת המחדל שבתקנות. לכך הגיבו העוררים וטענו כי התכנית אינה כוללת תכנית בינוי, כי תכנית הבינוי שצורפה אל התגובה אושרה במסגרת בקשה להיתר בניה ובכל הכבוד לא יכולה לקבוע על מסמכי התכנית הסטטוטורית. כי תכנית הבינוי שאושרה במסגרת הבקשה להיתר, הינה תכנית מנחה בלבד ובוודאי שלא קבעה קווי בניין. עוד נטען כי בתגובת המשיבה יש ניסיון מלאכותי ושגוי להעמיד את רצועת השפ"פ כמגרש עצמאי המנותק כביכול מהמגורים וכי אין ממש בטענה זו. תכנית מתאר יוצרת מגרש אחד אשר אמור להירשם כיחידת רישום אחת (חלקה). במקרה דנן, מגרש העוררים מהווה חלקה אחת וכיחידת רישום אחת שהחלקה כוללת את רצועת השפ"פ. טענות המשיבה עומדות בסתירה להוראות התב"ע. המשיבה מתעלמת מהוראה של סעיף 8.4 הקובעת כי השטח הפרטי הפתוח יהיה חלק בלתי נפרד ממגרש המגורים הצמוד לו וירשמו כיחידה אחת בספרי המקרקעין. התב"ע לא קבעה קו 0 ולמעשה רצועת השפ"פ כוללת בתוכה גם את מרווח הבניה. דוגמה לכך הם ארגזי הרוח אשר מובלטים אל תוך מרווח הבניה (אל תוך השפ"פ) ולפיכך התיאוריה של הועדה המקומית בעניין זה אינה נכונה. אנו סבורים כי במקרה דנן הצדק עם העוררים. ראשית, יש לציין כי התכנית החלה במקרקעין היא הצ/107/1-5 (להלן - "התכנית") קובעת מפורשות כי "השטח הפרטי הפתוח יהיה חלק בלתי נפרד ממגרש המגורים הצמוד לו וירשמו כיחידה אחת בספרי המקרקעין" (ראה סעיף 8.4 לתקנות התכנית). עוד נקבע, כי מסמכי התכנית כוללים 8 דפי הוראות, לוח אזורים, גיליון אחד של תשריט, נספח תנועה וטבלאות הקצאה ואיזון. לוח האזורים קובע קו בניין קדמי כמסומן בתשריט. הואיל וענייננו במגרש פינתי הרי שהן קו הבניין המערבי והן קו הבניין הדרומי הינם קווי בניין קדמיים. משקבעה התכנית מפורשות כי יש להתייחס לשני המגרשים כאל יחידה רישומית אחת ולא קבעה קווי בניה בגבול ביניהם, יש למדוד את קו הבניין מגבול השפ"פ. נוכח האמור מדובר במרווח לכל דבר ועניין. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, קובעות במסגרת חלק ד' "בניה במרווחים ומעבר לקו רחוב", ובמסגרת זו קובעת תקנה 4.03 שורה של אלמנטים אשר עשויים לבלוט מקווי הבניין ביניהם, גבלית, ארגז רוח, כרכוב, מרפסת, כנפי חלון או תריס, עמודים או קורות ואלמנטי שלד לחיזוק בניין קיים או לתוספת קומות ועוד. תקנה 4.07 קובעת מפורשות לגבי כנפי חלון או תריס כי "לא תותר הקמה של תמיכות או עמודים מחוץ לקו בניין אלא אם כן מתקיים בתמיכה או בעמוד האמור בטור ה' בטבלה". טור ה' עניינו בגובה מינימלי ממדרכה או מפני הקרקע אשר לענייננו הינו 2.4 מ', לאמור ניתן להכניס התריס והתמיכה בו בגדר תקנה זו. בנוסף, אנו מפנים לתקנה 4.09 לאותן תקנות אשר קובעת אף היא רשימה של פריטים המותרים בהגדרה, במרווח, ביניהם "פיר, ארובה ותעלות אוורור למרתפים לרבות חצר אנגלית..." שני האלמנטים הבולטים למרווח שהוגדר כאמור הינם אלמנטים מותרים על פי התקנות ולפיכך ספק לנו אם היה צורך לפרסם הבקשה ככוללת חריגה מהוראות התכנית, אולם משזו פורסמה ולא הוגשו כל התנגדויות הרי יש גם בכך כדי ללמד על מינוריות הסטיה המבוקשת לצורך תכנוני מובהק. העובדה כי במסגרת אחד ההיתרים אושרה תכנית בינוי אשר אינה מהווה חלק ממסמכי התכנית ואף לא פורסמה ובה מוגדרת הבניה בשטח למגורים ב - "קו 0" אין בה כדי להעלות ו/או להוריד. ראשית, התכנית עצמה אינה קובעת בניה בקו בניין קדמי 0, אלא כופפת את קווי הבניין הקדמיים לקבוע בתשריט ואיננו סבורים כי שינוי בקו הבניין יכול שיעשה באמצעות בינוי אשר מוגש במסגרת היתר ואף לא במסגרת תכנית. בינוי שכזה אינו יכול לקבוע מסמרות באופן הגובר על קביעות התכנית שכן מדובר בבינוי שלא פורסם, ולא ניתן במסגרתו לשנות זכויות וחובות תכנוניות. כך, נפסק בע"א 2962/97 ועד אומנים חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו כדלקמן: "ביסוד גישה זו עומדת ההכרה בחשיבותו של מוסד ההתנגדות. ההתנגדות היא המכשיר שבאמצעותו ניתנת לאזרח זכות טיעון בפני הרשות עובר לפגיעה בו בגדריה של תכנית. בעניין זה, תכליתה המרכזית של זכות זו היא "...לעשות צדק עם בני-אדם, שהאינטרס שלהם עשוי להיפגע מההחלטה" (דברי השופט ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל וערעור שכנגד (להלן - עניין שפירא [20]), בעמ' 364). אכן, תכניות נועדו לקדם לא רק נושאים פיזיים, כי אם גם "...מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות..." (דברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח' [21], בעמ' 91). אך לצד תועלת כלל-חברתית זו, פוטנציאל הפגיעה של תכניות בפרטים הוא רב. לא פעם, הגשמתן של מטרות כלל-חברתיות רצויות על-ידי השלטון עלול להסב פגיעה קשה לפרטים החיים במעגל ההשפעה של פעולות אלה. זכות ההתנגדות מאפשרת לאותם פרטים לנקוט פעולה אקטיבית כדי למנוע פגיעה בלתי נחוצה בהם או להקטינה. היא משפרת גם את תהליכי קבלת ההחלטות התכנוניות בדרך של שיתוף האזרחים הנפגעים מהן. מבחינה זו, מאפשר מכשיר ההתנגדות "לחדד ולגבש, בדרך של יצירת 'סכסוך' (lis) בין גורמים מעונינים שונים, את עיקר הבעיתיות, באופן שהגוף המחליט יוכל לראות את הבעיה על השלכותיה השונות ובכך, להגיע להחלטה ראויה ומאוזנת" (דברי השופט ברק בעניין שפירא הנ"ל [20], בעמ' 364). ניתן לסכם אפוא ולומר כי מדובר ב"...זכות דיונית חשובה מאד, שיש לשמור עליה מכל משמר" (דברי השופט ויתקון בעניין ח'לף הנ"ל [19], בעמ' 328). התוצאה היא, כי טענה המלמדת לכאורה על שלילה שלא כדין של זכות זו מצדיקה הכרה במעמדו בדין של הטוען." הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי התכנית פורסמה לאחר 1996 ולפיכך על פי סעיף 145 אמורה לכלול קווי בניין כתנאי להיתר. למעלה מן הצורך נעיר כי ניתן לטעמנו לאשר הבליטות המבוקשות גם במסגרת הקלה שכן אין המדובר בסטייה ניכרת נוכח היקף הבליטה, כך שגם אם מדובר ב - "גזוזטרה" אין מניעה לאשר את אותה בליטה, מה עוד שקיימת לה הצדקה מעשית וכך גם לעניין החצר האנגלית בהתאם לתקנה 4 לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002. נוכח הוראות התכנית הקובעות כי מדובר במגרש בניה אחד איננו סבורים כי נדרש שימוש חורג מתכנית. אשר על כן ולאור כל האמור, אנו מקבלים את הערר הן בנוגע לבליטה בקומה א' (ברוחב של כ- 60 ס"מ מהבניין), והן בנוגע לחצר האנגלית ברוחב של 90 ס"מ. הואיל והעוררים הודיעו לפנינו כי הם מוותרים על הבקשה לפרגולה - איננו דנים בעניין זה. בניההיתר שינויים (תכנון ובניה)פרגולהמרפסתחצר