תביעה לפי סעיף 197 - התפתחות אורבנית סבירה

תביעה לפי סעיף 197 מהווה מכשיר לפרט לתבוע את נזקיו כאשר אקט נורמטיבי של תכנון גורם לירידת ערך המקרקעין בהם יש לו זכויות. עם זאת, בעת האחרונה, החלה מתגבשת בפסיקה עמדה המגבילה את זכות הפרט לתביעה מכוח סעיף 197. בהתאם לעמדה זו, כאשר התכנית הנטענת כפוגעת הינה חלק מהתפתחות אורבאנית סבירה, לא יינתן פיצוי בגין תכנית זו, היות והיא מגולמת כבר בצפיות במצב הקודם, צפיות המשקפות התפתחות אורבאנית סבירה. ר', למשל ערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () לעיל: "באופן כללי, ועדת ערר סבורה כי התפתחות אורבנית סבירה אין בה בכדי להשתית פגיעה לפי סעיף 197. האזרח המתגורר בעיר בבניין בבנייה רוויה יכול וצריך לצפות כי העיר והסביבה יתפתחו באותו האופן. ר' בר"מ 8609/08 דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()" עם זאת, אף לדעת אלו המאמצים תזה זו של התפתחות אורבאנית סבירה באופן רחב, אין היא שוללת מראש כל אפשרות למתן פיצוי, ויש לבחון אותה ביחס למכלול הנסיבות הכלליות והקונקרטיות של התביעה, כגון: סוג ההתפתחות האורבאנית עליה מדובר, היקף הפגיעה ועוד. כך, למשל, נקבע בעניין כריש לעיל: "אולם, לתזה הכללית הזו ישנם חריגים, למשל, כאשר ההתפתחות העירונית יוצרת שינוי חריג במגרש מסוים. דוגמא מובהקת לשינוי חריג הינו שינוי שטח ציבורי פתוח לשטח מבונה." למגבלות התזה, ר' גם ערר 267/12 (ירושלים) ועד עדת המערבים נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (). בנסיבות אלו, לא מצאנו לנכון ליתן הנחיה ספציפית בעניין זה, כאשר הנושא ייבחן על רקע מכלול הנסיבות אשר יעמדו בפני השמאי המייעץ, או בפני ועדת הערר, כאשר זו תדון באישור השומה המייעצת. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה