בקשת הקלה בהיתר בניוד זכויות במקרקעין

נטען כי העורר אינו בעל זכויות בחלקה, ואין לו כל מעמד משפטי, כתב הערר אינו מהווה כלל ערר אלא בקשה לקיים את הדיון בהתנגדות בפני ועדת הערר, כל נימוקי הערר אינם בתחום סמכות הוועדה, והערר הוגש באיחור, מדובר בבקשה לסגירת מרפסת מקורה, הכלולה בזכויות הבנייה, ואין בה כדי לעשות שינוי כלשהו בזכויות בעלי החלקה. תמצית עמדת הוועדה המקומית: על פי התכנית החלה במקרקעין (כ"ס/23/1/ח') ניתן לבנות במקרקעין 4 יחידות דיור, בשטח של 200 מ"ר בכל יחידת דיור, ובתכסית קרקע מירבית של 35%, טרם אישור הבקשה המקורית, היו בנויות במקרקעין שתי יחידות דיור, אחת מהן בשטח בנוי של 209 מ"ר ששימשה למגוריו של המשיב 2, ועליה נסובה הבקשה המקורית, לגביה הוגשה תכנית שינויים, ושינוע שטחים על חשבון אחת משתי יחידות הדיור הפוטנציאליות שטרם נבנו במקרקעין, 50% מהזכויות רשומות על שם המשיב 2. בשעתו, נדחתה הבקשה בוועדה המקומית הואיל ומדובר בשיתופי מקרקעין, וביום 16.11.09 ניתנה החלטת ועדת הערר, אשר קבעה כי בהתחשב בעבודה והצוות המקצועי של הוועדה המקומית, קבע כי אין מניעה תכנונית לאישור הבקשה, וכי בנושא זה לא התגלעה כל מחלוקת במסגרת הדיון בוועדה, איננו רואים מניעה לאשר הבקשה. ביום 30.7.12 הגיש המשיב בקשה מתוקנת, זאת מאחר והמצב התכנוני לא תאם לתנאי ההיתר שאושרו במסגרת הבקשה המקורית. השוני בין הבקשות הינו סגירת המרפסת הפתוחה. הוועדה המקומית טוענת שיש לדחות את הערר על הסף מחמת העדר זכות ערר בהעדר הקלה. לחילופין, יש לסלק על הסף את הטענות בדבר זכויות קנייניות, או הפעלת סעיף 122 לחוק, ועדות התכנון אינן עוסקות בשאלות קנייניות. לגופם, זכות הטיעון של העורר לא נפגעה, כתוצאה ממשלוח הודעות על פי תקנה 2(ב) הגישו בעלי הזכויות, ובכללם בנימין מלאכי, התנגדות. מדובר בהתנגדות אחת בשם כולם, ועל כן, העובדה כי חלקם של המתנגדים מאותה התנגדות נכח באולם (הדס חבני, אלון מלאכי ותומר מלאכי), ממלאת את זכותם להישמע. יתר על כן, זכות הטיעון יכול שתוענק גם בדרך של פירוט טענות בכתב. הוועדה המקומית הייתה רשאית לדון בבקשה ולאשר הבקשה המתוקנת, חרף המחלוקת הקניינית בין הצדדים, זאת, כעולה מהפרשנות האחרונה בנוגע לזיקה הנדרשת בין המצב הקנייני לבקשה התכנונית. בעניינינו, מדובר בזכויות חכירה במושע, העניין מצוי בדיון בבית משפט לענייני משפחה, ואין באישור הבקשה כדי להכריע בה או לשנות בהיבט זה דבר. דיון והכרעה: ועדת הערר דנה בערר, ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. בפתח הדברים יש לציין, כי הבקשה כללה הקלה בניוד זכויות בין שתי יחידות מתוך 4 האפשריות במקרקעין, כאשר ברי כי למשיב 50% מהזכויות בהם, ולפיכך, על פניו, גם עתה אין מניעה קניינית לדון מבחינה תכנונית בבקשה. יחד עם זאת, כפי שציינו לא אחת, מקום בו התבקשה הקלה, הרי שהבקשה בכללה עומדת לבחינה ואיננו מוצאים כל ממש בטענות המשיבה, בדבר זכות ערר, שכן, כאמור, החריגה מהוראות התכנית היא זו המקנה למתנגד אפשרות לפנות לוועדת הערר על פי דין. לגופם של דברים, התברר, כי הגם שבקשה זו, בגלגולה הקודם, הובאה לפני ועדת הערר בשנת 2009, היתר (שהינו היתר ללגליזציה) טרם הוצא, וזו מהסיבה הפשוטה שהמציאות ממשיכה להפתיע ולהקדים את התכניות המוגשות והמאושרות בוועדה המקומית. במילים אחרות, עד להוצאת ההיתר, התברר כי הבקשה כבר אינה עדכנית, וכי נוספו אלמנטים שטרם התבקשו, טרם נדונו, וממילא גם טרם אושרו. לפיכך, עודכנה הבקשה, כך שכוללת סגירת מרפסת מקורה, שלא נכללה בבקשה הקודמת. יחד עם זאת, נוכח העובדה כי לא הוצא היתר בנוגע לאלמנטים שאושרו כבר בפעם הקודמת, מופיעים כל האלמנטים המבוקשים. עיון בבקשה מעלה, כי היא נסמכת על אותה מפת מדידה שעמדה בבסיס הבקשה המקורית, ונערכה בשנת 2007. מעבר לכך כי עובדה זו נוגדת את מצוות תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970, אשר מחייבת מפת מדידה "טרייה" בת שישה חודשים לכל היותר, הרי שעובדה זו עמדה לוועדה לרועץ, שכן אותה מדידה לא שיקפה את השטח כפי שהוא, כעולה מדוחות פיקוח שהוצאו על ידי הוועדה המקומית. לאור האמור, אנו סבורים, כי יש מקום לדרוש מדידה עדכנית תחילה. לא זו אף זו, הבקשה כוללת מבנה חנייה בקצה הצפון מערבי של החלקה, באופן שחוסם את הכניסה האפשרית לעומק החלקה, מרחוב כנפי נשרים. אנו סבורים, כי אין זה נכון לאפשר חנייה כזו במיקום האמור, שכן יש בכך כדי לפגוע באפשרויות התכנון בחלקה, בהתחשב בפוטנציאל התכנוני הקבוע לה בתכניות תקפות. במילים אחרות, מקום בו אפשריות 4 יחידות דיור, מהן 2 בעומק החלקה, כל תכנון צריך לשמר אפשרות להגיע לאותן יחידות ברכב. לאור האמור, החנייה המקורה אינה עולה בקנה אחד לטעמנו, עם הוראות התכנית החלות במקרקעין, ואין מקום לאשרה. כמו כן, מקום בו מדובר בפוטנציאל תכנוני, יש לדרוש כתנאי לאישור הבקשה בינוי סכמתי אשר מראה את אפשרויות ניצול יתר הזכויות במקרקעין. אשר על כן ולאור כל האמור, אנו רואים להחזיר את הדיון לוועדה המקומית, לאחר הגשת בקשה מתוקנת על בסיס מדידה עדכנית, תוספת תכנית צל סכמתית לניצול הזכויות, והסרת החנייה המקורה. אנו ממליצים לוועדה המקומית להזמין לדיון את העוררים. בניהמקרקעיןהקלה (תכנון ובניה)זכויות במקרקעין