שימוש חורג ממגורים לגן ילדים בבית דו משפחתי

שימוש חורג ממגורים לגן ילדים בבית דו משפחתי אבידן שמעון בראשל"צ (להלן: "המקרקעין"). מדובר בשתי יחידות דיור בבית דו משפחתי, (במספר 53 ו - 55 ברחוב) כאשר התבקש שימוש חורג ממגורים לגן ילדים לשני גנים ובהם 25 ילדים בכל גן וזאת למשך 5 שנים. הועדה המקומית החליטה להפחית את תקופת השימוש החורג ל - 4 שנים בלבד, וכן התנתה תנאים בנוגע לשעות הפעילות וכיו"ב. מדובר בגן ילדים שפעל בשעתו במספר 51, ובספטמבר 2011 נפתח במיקום הנוכחי, טרם הסדרת השימוש החורג במקרקעין נושא הערר. בשעתו, כנגד הפעלת הגן בבית הסמוך ניתן צו מניעה אשר הגביל את מספר הילדים באותו גן ל - 20. תמצית טענות העוררים העוררים, הינם בעלי הזכויות בבית סמוך, מתנגדים לבקשה, הואיל ויש בגן כדי ליצור מטרד רעש, מטרד תנועה וירידת ערך הנכס. עוד טוענים העוררים כי בשעתו, עת רכשו את ביתם הגן היה קיים בבית הסמוך (51 ו - 53), כאשר היה חיץ בדמות הבית במספר 55, שמספר הילדים בשני הגנים עולה מעל 80, וכי המצב החמיר כי דלת הכניסה לגן מול דלת הכניסה לביתם, כאשר בין שני הבתים מרחק של כ - 4 מטר וקיר הפרדה בגובה של 50 ס"מ בלבד, אשר מעליו גדר במבוק. העוררים מבקשים להפסיק את פעילות הגנים למצער, לתת מענה ולצמצם את הנזקים, לקבוע את מספר הגנים, מספר הילדים בגן, שעות שהיית הילדים בחצר, לתחום את חלק החצר המיועד לשימוש, להורות על בניית קירות אקוסטיים, סדרן תנועה, איסור התקנת מפעלי מים בקיץ וצמצום שעות פעילות הגן. תמצית עמדת המשיבים הגן פעל בשעתו תחת היתר לשימוש חורג במבנים 51-53, חלק מהפעילות הועבר ממבנה 51 למבנה 55 הסמוך. מדובר בגן של 50 פעוטות בגילאים שבין 6 חודשים ל - 4 שנים. המבקשת פעלה מיד עם פקיעת ההיתר לשימוש חורג להוצאת היתר חדש. מדובר בגן ותיק בעל מוניטין והינו אחד משלושה גני ילדים פרטיים בלבד בשכונות הצפוניות בעיר. הגן במתכונתו הנוכחית מונה כ - 50 ילדים. קודם לרכישת הבית על ידם בדקו העוררת ובני משפחתה והיו ערים לכך שקיים גן כנ"ל בסמוך אם כי אז דובר בכתובת 51 ו - 53. העוררת אף שלחה את בנה לגן במשך שנתיים. טענות בדבר מטרד רעש, ומטרד תנועה נטענות בעלמא, הילדים מצויים בפרקים קצובים וקצרים בחצר ואינם גורמים רעש לסביבה. בעניין התנועתי נטען כי לא קיימת בעיה של ממש, למעט ימי שישי שאז איסוף הילדים בשעה מוקדמת יחסית ולפרק זמן קצר מהווה גורם יחסי לריבוי רכבים בנקודת זמן נתונה, אולם גם לכך נמצא פתרון. מדובר ברחוב רחב מימדים עם 2 נתיבי נסיעה לכיוון אחד, עם מקומות חניה סדורים, וכי חלק ניכר מההורים המתגורר סמוך לגן ילדים לא נעזר כלל בכלי רכב לצורכי הבאת הילד לגן. איסוף הילדים בבוקר נפרס על פני כשעתיים וכך גם בסוף יום הפעילות. לא זו אף זו, כביש הגישה לגן הילדים הפך מנתיב דו סטרי לנתיב חד כיווני. ביום שישי בצהריים נעשה פיקוח נקודתי על ידי אחד מעובדי הגן על מנת למנוע בעיה תנועתית. תמצית עמדת הועדה המקומית ככלל, מדיניותה של הועדה המקומית לעודד הקמת גני ילדים בבתים צמודי קרקע עם חצר. על מנת להפחית את הפגיעה בדיירי הבתים הסמוכים נדרש כי תושלמנה הדרישות של מהנדס התנועה, לרבות סימון מקומות חניה הכל בהתאם לפרמטרים שאושרו על ידי ועדת הערר. הועדה המקומית טוענת כי לאור בחינה של מהנדס תנועה אין מניעה תחבורתית לאשר הבקשה, בשים לב כי מדובר ברחוב חד סטרי ורחב. טענת העוררים בדבר מפגעי תנועה לא נתמכה בחוות דעת מומחי תחבורה. שטח המקרקעין עומד על כ - 600 מ"ר, ומתאים לשמש כ - 50 ילדים. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה את טענות הצדדים ויצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, ומצאה כדלקמן: רחוב שמעון אבידן הוא רחוב דו נתיבי הכולל מפרץ חניה בצד אחד. לאורך הגדה המערבית קיימת בניה צמודת קרקע. לאורך הגדה המזרחית קיימת בנויה רוויה בגובה של 4 קומות ודירות גג. במהלך הביקור לא אובחנה בעיית חניה. הבית הדו משפחתי ברחוב אבידן 53 ו - 55 משמש גן. לא התאפשרה כניסה לגן הילדים. קיימים שטחי חוץ נרחבים בשני חלקי המבנה. בין המבנים 55 ו - 57 הוגבהה הגדר לכ - 2.5 מטר. מקומות החניה של יחידות הדיור בגן הילדים נחסמו בגדר בטיחות. כמבואר בדו"ח הסיור לא התאפשרה כניסה "בזמן אמת" לגן, ולטעמנו שלא בכדי יצוין כי ועדת הערר נוהגת לסייר בשטח ללא תאום מוקדם עם הצדדים וזאת על מנת למקסם את אוטנטיות הביקור ולמנוע הערכות מראש מצד מי מן הצדדים. ועדת הערר התרשמה כי מספר הילדים המצויים בגן עולה פי כמה על מספר הילדים המבוקש. כפי שהבהרנו לא אחת, ועדת הערר רואה בקיומם של גני ילדים ובפעוטונים אינטרס חיוני ראשון במעלה, ומקום בו מדובר בבית צמוד קרקע ככלל יש מקום לבחון בקשה כזו לחיוב. הלכות רבות שיצאו מלפני בתי המשפט כמו גם החלטות רבות של וועדות הערר רואות בחיוב אפשרות למתן שימוש חורג ממגורים לצורך זה אשר הוגדר פעמים רבות כאינטרס ציבורי ראשון במעלה. כך, למשל, בעניין עת"מ 14/98 אוסקר נ' נגד הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ ואח', קובע כב' השופט הד"ר עודד מודריק לעניין איזון האינטרסים השונים: "תפעול פעוטונים הינו שירות קהילתי חשוב, החייב מטבע ברייתו להימצא בקרבה לסביבות מגורים, העותרים לא הראו מדוע המיקום הספציפי שנדחה מתאים פחות מאזורי מגורים אחרים...". עוד מביא כב' השופט מודריק מדבריו של כב' הנשיא וינוגרד בת"א 1965/94 (ת"א מלון גני שלמה המלך רע"מ נגד עיריית נתניה) דברים היפים אף לענייננו: "כולם מסכימים שיש צורך לציבור במתקני שעשועים או בתי ספר או בגני ילדים. גם המבקשים מסכימים לכך, אך למה שהם יהיו דווקא ליד בתיהם של המבקשים? בוודאי מוטב שיהיו ליד בתיהם של אחרים. כולם מסכימים שקשישים, חולי נפש, מפגרים - ראויים לדיור מוגן או למוסד שיטפל בהם. הרי לכל אחד יש במשפחתו קשיש ויכול ח"ו להיות חולה נפש או מפגר או נזקק אחר. אבל למה שבית זה יוקם דווקא במגרש שליד ביתו או מולו? מוטב שיקימו אותו ליד בתיהם של אחרים ושאני אוכל להביא את אבי הקשיש לבית אבות זה או למוסד זה כשהוא מרוחק מביתי. כמובן שגם לאחרים - שלמגרש הסמוך שלהם אנו שולחים את היזמים לבניית בית האבות וכו' - יש מה לומר. הם יעדיפו שבית האבות, המוסד הדיור המוגן יוקמו דווקא ליד הבית שלנו והרחק מהבית שלהם. וכן הדבר לגבי בתי ספר וגנים ומוסדות ממוסדות שונים". כך גם בעניין עת"מ 1155/00 משולם צעירי נ' וועדת ערר ואח', קובע כב' השופט הד"ר עודד מודריק: "מנגד, בשכונת מגורים, במיוחד שכונה שחתך הגילים של יושביה צעיר, עשוי להתהוות צורך של ממש לקיים פעוטון באחד הבתים (לפעמים יותר מאחד). כל כך מפני שתחום הגילים הצריך לשירותי פעוטון אינו נתון לאחריות גורמי החינוך הממלכתיים או המוניציפליים. לכן, לא יימצאו מבנים יעודיים לפעוטונים ויש הכרח לשכנם - על דרך היתר לשימוש חורג - בבתים פרטיים. צורך הרבים הוא וצורך הפרט נדחה מפניו עד גבול מסויים. מדברים שאמרתי עד הנה יוצא ששיכונו של פעוטון בבניין מגורים פרטי הוא הכרח לא יגונה, אך ברור שבכל מקום שבו ימצא פעוטון כזה את משכנו, שם תהיה הפרעה סביבתית מסויימת. לכן, טענתו של צעירי היא מן הסוג המכונה בלעזNIMBY (NOT IN MY BACK YARD), ובשפת עבר אולי לבא"ש' (לא בחצר האחורית שלי). טענה כזאת, בדרך כלל לא תצלח (ראה למשל: בג"צ 458/98 עיריית ב"ש נ' ממשלת ישראל)". יחד עם זאת, כל עוד מדובר בשימוש חורג יש להתאים ולאזן היטב בין האינטרסים השונים של הצדדים, ובכלל זה ציבור המשתמשים. הועדה המקומית אף היא ערכה איזון שכזה במקרה דנן, בהגבילה את מספר הילדים בשני הגנים גם יחד ל - 50 ילדים. דא עקא, שלטעמנו די באחת מהיחידות המבוקשות על מנת להכיל את אותו מספר של ילדים, ונתכבד ונפרט: כל אחת מיחידות הדיור בהן מבוקש השימוש החורג כוללת שטח מתוכנן של כ- 160 מ"ר בנוי וכ - 203 מ"ר חצר. זאת ועוד, על פי הקריטריונים של משרד התמ"ת יש לדרוש 2.5 מ"ר שטח עיקרי לכל ילד, ושטח חצר כדלקמן: עבור 18 הילדים הראשונים: 3 מ"ר גינה לפחות לכל ילד. מהילד ה - 19: 4 מ"ר לפחות לכל ילד נוסף. מכאן כי עבור גן ילדים בהיקף שהתבקש (עבור 50 ילדים) די ב - 125 מ"ר שטח בנוי ו - 182 מ"ר שטח חצר. מידות אלה מתאימות ליישום במסגרת יחידת דיור אחת ואין צורך בשימוש חורג שיתפרש על 2 יחידות הדיור. על מנת לסבר את האוזן יובהר כי השטח הבנוי בכל אחת מהיחידות מגיע כדי כ - 160 מ"ר ואילו שטח החצר מגיע על פי נתוני הבקשה ל כ- 203 מ"ר. נוכח האמור, ובהתחשב בכך כי הועדה המקומית ממילא הורתה על צמצום מספר הילדים ביחס לקיים, אנו סבורים כי יישום נכון יותר של החלטתה מחייב הסדרת הפתרון המלא במסגרת יחידת דיור אחת. בהתחשב בטענות השכנים והעובדה כי מצפון (בחלקה 14 לא הוגשו התנגדויות) אנו קובעים כי הגן יתרכז ביחידת דיור הבנויה במס' 53, ובתנאים הבאים: הגדרות בגבולות המגרש (53) יבנו כגדרות אקוסטיים; מידי שישי הן בבוקר והן בצהריים תועמד סייע/ות על מנת לקלוט את הילדים מידי הוריהם, מבלי לגרום הפרעה לתנועה. מספר האירועים מחוץ לשעות הפעילות לא יעלה על 5 בשנה, עם הודעה מראש לשכנים. תנאים אלו נקבעו בנוסף לתנאים הקבועים בהחלטת הועדה המקומית ויהוו חלק מההיתר. לפיכך הערר מתקבל בחלקו. קטיניםשימוש חורגגן ילדים / פעוטון / משפחתון