התנגדות לתמ"א 38/3

התנגדות לתמ"א 38/3 ערר זה הוגש על פי סעיף 157 לחוק בגין העדר החלטה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת (להלן: "הועדה המקומית"), בנוגע לבקשה לחיזוק ותוספת זכויות על פי תמ"א 38/3 להריסה ובניית מבנה חדש במקרקעין הידועים כחלקה 123 בגוש 6382 ברחוב ברנדה 15 פינת בלפור 9 בפ"ת (להלן: "הועדה המקומית"). הבקשה פורסמה בשעתו להתנגדויות והוגשו 2 התנגדויות אולם היא לא הובאה לדיון בפני הועדה המקומית ולכן פנה העורר לועדת הערר. דיון ראשון בערר נערך ביום 5/6/13 אז הודיע ב"כ הועדה המקומית כי הועדה מבקשת לדון בביטול המדיניות שלה בנוגע לבנייה על פי התמ"א במקרה בו קיים בית נמוך. באותו מועד ניתנה החלטה כדלקמן: "ב"כ הועדה המקומית הבהיר כי הגם שלא מכבר גיבשה הועדה המקומית מדיניות בנוגע לבתים נמוכים, או בתים קטנים, נוכח פניית חברי הועדה, הועדה המקומית מבקשת לדון במדיניות זו שנית וכרגע המדיניות מוקפאת. לאור האמור ועל מנת לאפשר לוועדה המקומית לגבש את עמדתה, הדיון בוועדת הערר ידחה לסוף חודש יולי או תחילת חודש אוגוסט לפי יומן הועדה. בינתיים תוכל הועדה המקומית לבחון את מדיניותה וזאת בתוך 30 יום מהיום. ככל שהמדיניות תיבחן בפרק הזמן האמור, תמציא הועדה המקומית העתק ההחלטה והדיון לצדדים ולוועדת הערר." הועדה המקומית לא ניצלה את אותו זמן ולא פעלה על פי החלטת ועדת הערר ובדיון שנקבע ביום 31/7/2013, אף לא התייצב ב"כ מחמת טעות. חרף האמור איפשרנו לועדה המקומית פרק זמן נוסף של 30 יום על מנת לדון בבקשה וקבענו כי לדיון יוזמנו הצדדים, וכמו כן נקבע מועד דיון נוסף לפני ועדת הערר ליום 11/9/13. למותר לציין כי הועדה המקומית לא פעלה כלל על פי ההחלטות הנ"ל. תמצית עמדת המתנגדים המתנגדים מתגוררים בבלפור 11 ובברדה 13 הבניינים הגובלים במקרקעין מצפון וממזרח. מדובר בבניינים המצויים באזור שקט בקרבה למרכז העיר, בסביבה מאופיינת במצוקת חניה גדולה. רחוב בלפור משתפל ממערב מזרחה כך שהבניין המצוי מזרחית למקרקעין בנוי ממילא נמוך יותר. מדובר בבניינים קיימים בגובה של 3-4 קומות, ישנים וחסרי חניה. הבניינים הגבוהים בסביבה הינם בני 6 קומות על עמודים + גג. הבניין קיים הינו בעל קומה אחת מעל קומה מפולשת. המתנגדים טוענים כי הבניין אינו עומד בתנאי תמ"א 38 וכי המבוקש בו, 8 קומות מעל קומות מפולשות סה"כ 14 יחידות דיור אינו פרופורציונאלי למגרש ולסביבה. נפחי הבניה וכמות יחידות דיור המבוקשים מחייבת הקטנת קווי בניין לכל הכיוונים, 3 מטר לאורך הצד המזרחי, 3.8 צפונה, ו - 3.8 דרומה. אין ניתוח של היקפי התנועה והחניה באזור ואין מסקנה האם כמות החניות המוצעת מספיקה. לא ניתנה כל הדמיה. קווי בניין לחזית ולצד הינם חריגים ואינם כוללים נסיגה בקומות העליונות בניגוד לקבוע בתב"ע המאושרת ולמקובל, כמו כן מנועי המזגנים שלה דירות המתכוננות מופנות לדירות ברחוב בלפור 11, בשל הקרבה המתוכננת בין הבניינים צפויים מטרדים כתוצאה מאלמנט זה. הועדה המקומית השיבה כי בשעתו גיבשה מדיניות כנגד תוספת זכויות בבתים קטנים ואולם במועד מאוחר יותר כמפורט לעיל הסבירה כי מדיניות זו נמצאת בבחינה מחודשת וכרגע אין לה מדיניות בעניין הזה. דיון והכרעה: הגם שניתנו לועדה המקומית מספר הזדמנויות ליתן עמדתה לגופו של עניין, היא לא השכילה לעשות זאת וכיוון שכך אנו נדרשים לגופה של בקשה. מדובר במגרש פינתי קטן בצורה מלבנית בשטח ברוטו של 512 מ"ר ולאחר הפקעה 453 מ"ר, בו ניתן לבנות היום 8 יחידות דיור (10 בהקלה), ובו מבוקשות 14 יחידות דיור קטנות בשטח ברוטו ממוצע של כ - 60 מ"ר. תמ"א 38 מאפשרת שינוי קווי הבניין כמפורט בסעיף 15 ומתירה למעשה 2 מטר לצד ו - 3 מטר קדימה. קווי הבניין המקוריים במקרקעין הינם, 5 מ' קדמי ו - 4 מ' לצד. התכנון מציג כאמור דירות קטנות בלבד, והגם שמדובר בהריסה ובניה מחדש חורג מקווי הבניה התבע"יים לצורך זה. לעצם נושא של קבלת הזכויות על פי התמ"א במבנים קטנים כבר קבענו בעבר כדלקמן: " "למותר לציין כי היוזמה המקורית לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 לא צלחה באופן נרחב וזאת בין היתר, כנראה, בשל היעדר תמריצים מספקים ולאור האמור תוקנה התמ"א לאחרונה בשינוי מס' 2 אשר מאפשר ניצול הזכויות המוגברות על פיה גם בבניית בניין חדש, חלף בניין ישן אשר חיזוקו נדרש על פי תנאיה, וכן הותרה תוספת כפולה של זכויות הן בקומה המפולשת והן בקומה הנוספת על פי התמ"א (דבר שהיה חלופי על פי נוסחה המקורי של התמ"א). גם יוזמה זו משודרגת מקומית ונשקל שדרוגה ברמה הארצית באופן שתיווספנה זכויות רבות יותר על מנת להפוך את החיזוק והפרויקטים הנגזרים ממנו כלכליים יותר. ואמנם, שידרוג זה ננקט במסגרת תמ"א 38/3, אפשר תוספת זכויות משמעותית יותר, הסיר מגבלות וביניהן הקל בנושא של מבנים נמוכים כפי שפורט לעיל ויפורט להלן, ובמקביל הגביר את הצורך בבקרה הנדסית והותיר את שיקול הדעת של הועדה המקומית על כנו. עצם השינוי בנושא סעיף 12 לתמ"א אשר מטפל ספציפית בבתים נמוכים, מדבר בעד עצמו. כפי שהוסבר בספרם של מיכה גדרון ואהרון נמדר פסקה 1401: "שינוי מס' 3 לתמ"א שינה באופן מהותי את ההתייחסות ל"מבנה נמוך". בעוד שלפי נוסח סעיף 12 עד שינוי מס' 3 היותו של בניין "מבנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח הבניין כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בנוסחו המתוקן קובע כי היותו של בניין "מבנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל... הנושא במסגרת הדיונים אודות התיקון בולנת"ע עלתה הטענה לפיה יווצר מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה, שאינה תואמת את הסביבה. טענה זו נדחתה כדלקמן: "לעניין הגדרת מבנה קטן, הובהר כי הסעיף היה כבר בתמ"א המקורית ומכוון שעלו שאלות רבות לעניינו ועל מנת למנוע פירוש שגוי של וועדות מקומיות הובהרה כוונת הסעיף כי יש להתייחס למצב על פי תכניות שחלות ולא על פי המצב בשטח, אף לא שונתה מהותו. נטען כי ההבהרה כפי שנקבעה יכולה ליצור מצב בו אזורים בעלי אופי בניה נמוכה יקבלו זכויות של בניה לגובה שאינה תואמת את הסביבה. בנוסף בתגובה הוסבר כי ההבהרה תואמת זכויות שנקבעו מכוח תכניות מאושרות וכי התמ"א הינה תכנית בקנה מידה ארצי ושלם כך ניתן שיקול דעת רחב לועדות המקומיות." (עיין פרוטוקול הולנת"ע מיום 14/2/12). לאחר מכן אף נדונה סוגייה זו בפני המועצה, עת העלה מר אלי בן ארי מטעם הגופים הירוקים הסתייגות ברורה לעניין זה וטען כדלקמן: "הצעת אלי בן ארי לתיקון 2.ב' בהצעת היו"ר: רציונל תמ"א 38 בא לאפשר חיזוק של אותם אלפי מבנים בבניה רוויה שקיימים במגזר העירוני, ולא לאפשר תוספת למבנים בבניה נמוכה, לוילות ולבניה צמודת קרקע, לרבות ובמיוחד כאלה המצויים במגזר הכפרי. לתוספת יחידות דיור במקומות אלה צפויות להיות בין היתר השפעות סביבתיות ותחבורתיות ולכן נכון שתוספת כזו תבוא על פי תכנית המתייחסת ספציפית למקום. נוסח הרישא של סעיף 12 להוראות התמ"א כיום מאפשר תוספת בניה מכח התמ"א גם לוילות דו קומתיות שגודלן המאושר הוא מעל 400 מטר. הדבר לא הוכן ולא הגיוני. לכן מוצע לקבל את ההתנגדות בנוגע לסעיף זה, לשנות את הרישא של סעיף 12 ולקבוע כי תוספת זכויות הבניה הקבועה בהוראת סעיף 11 לא תינתן אלא אם מדובר בבניינים שלפי התכנית החלה במקום גובהם לפחות 3 קומות עם 3 יחידות דיור, או לפחות 2 קומות עם 4 יחידות דיור." (ר' פרוטוקול המועצה הארצית מיום 6/3/12). העולה מן האמור כי חרף הבעייתיות עליה הצביעה כאן הועדה המקומית הוחלט לערוך שינוי בתמ"א כמפורט לעיל, ולאפשר לועדה המקומית ליתן הזכויות הקבועות בסעיף 11 גם למבנה נמוך. הכל כמובן בכפוף לשיקול דעתה. אשר לתקן הרי שזה קובע כדלקמן: מבנה נמוך מוגדר כדלקמן: "מבנה מגורים חד קומתי או דו קומתי, ששטחה בניה הכולל שלו קטן מ - 400 מ"ר הנמצא באזור שבו Z קטן או שווה ל - 0.075, שאינו בנוי עם קומת עמודים ועשוי שלד בטון מזוין או שלד פלדה." מכאן שאנו דוחים את הטענות בדבר עצם התאמת המקרקעין לפרויקט על פי תמ"א 38/3. יחד עם זאת איננו סבורים כי התכנון כפי שהוצג, ראוי במקרקעין נושא הערר. מדובר במגרש קטן בו מותרות 8 יחידות דיור ואיננו סבורים כי הכפלת כמות יחידות הדיור תואמת הן את נתוני המגרש והן מתחייבת על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל. לעניין קווי הבניין - אנו רואים טעם בהקלות שהתבקשו בקווי הבניין בקומות הנמוכות, שכן השטח האפשרי לבניה מגיע כדי כ - 100 מ"ר, ובנסיבות אלה בהתחשב בכך והתב"ע החלה במקרקעין מאפשרת 2 דירות בקומה, יש מקום לרווח את קווי הבניין. יחד עם זאת אותה תב"ע ממש אינה מאפשרת לטעמנו שינוי הצפיפות מבלי שהתבקש שינוי כזה בהקלה בקומות המותרות על פי התכנית (בשונה מקומות התמ"א). העולה מן האמור שבקומות 1-5 ניתן לבנות 8 יחידות דיור בלבד ולא כפי שהתבקש (10 יחידות דיור). לעניין הנסיגות שנקבעו בתכנית המקורית בקומות הגבוהות - אנו סבורים כי יש היגיון תכנוני לשמור על אותו קו גם במסגרת הפרויקט נושא הערר, כך שמהקומה החמישית יחול דירוג של נסיגות כקבוע בתכנית החלה במקרקעין.(ספירת הקומה החמישית תחל מקומת הקרקע מכוון מזרח, מגרש 124). כפועל יוצא מכך וגם מהוראות תמ"א 35 בעניין צפיפות מותרת, אנו סבורים כי אין לתכנן בבניין למעלה מ - 11 דירות. זאת ועוד, יש לפרט בבקשה את כל האלמנטים אליהם התייחסה הועדה המקומית בהערות שניתנו לבקשה ובין היתר, תיקון חישוב שטחי המרפסות, תוספת חתכים ביחס לסביבה בבקשה, אישור אגף גנים ונוף לטיפול בעצים, יש להבטיח תכסית פניה של לפחות 15% לכל עומק הקרקע כדי לאפשר החדרת מי נגר עילי בתחום המגרש. לחילופין יש להציג ופתרונות הנדסיים ככל שקיימים להחדרת הנגר העילי. לפיכך הבקשה תתוקן על פי ההחלטה האמורה לעיל, ותובא לאישור על פי הנחיות ועדת הערר בועדה המקומית. שמורה זכות ערר על כל החלטה חדשה שתתקבל. בניהתמ"א 38תמ"א