במקרקעין הידועים כחלקה 135, בגוש 5692 ברחוב נחל דליה 11 מודיעין- מכבים רעות (להלן: "המקרקעין"). הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "לאשר את הבקשה להקמת מדרגות המחברות בין המרתף לדירה ושינויים במסתור כביסה הכל בכפוף ומותנה במילוי דרישות מח' הנדסה. לא לאשר את שינוי הבינוי המבוקש לתוספת הבניה בקומת הקרקע, מכוון שהדבר יביא ליצירת מיזוג בין הבניינים הבודדים (צמצום מרווחים עד כדי ביטולם) ללא מרווחי אור ואוויר וישנה את אופיה של הסביבה באופן מהותי ויפגע בחזות הרחוב ובאיכות חיים של כלל השכנים." תמצית עמדת העוררים העוררים הינם בעלי דירת מגורים במפלס הקרקע, הגישו הבקשה להיתר. העוררים מבקשים לאשר תוספת בניה (חדר) בשטח של כ - 17 מ"ר ברוטו על חשבון חלק מחצר המגורים. הבקשה הוגשה עם חתימות השכנים בבניין וחתימות יתר בעלי הבתים במתחם. על פיה תכניות החלות במקרקעין קיימת יתרת זכויות בניה בשטח של כ - 30 מ"ר המאפשרת להוסיף את הבניה המבוקשת. בנוסף הבניין ממוקם באופן ייחודי ליתר הבניינים במתחם מבחינה טופוגרפית כך שהוא נמוך ב - 3 מטר מהבניין הסמוך אליו ממערב, ולמעשה הקיר המערבי של תוספת הבניה המבוקשת מהווה קיר תומך לחצר ביתה מגורים של השכן הנמצא כאמור בבניין שברחוב דליה 9. התוספת המבוקשת ממוקמת בדיוק בקפל הקרקע בין שני בנייני המגורים, באופן שגם לאחר בנייתה יישמר מרווח צידי בין שני הבניינים ברוחב של כ - 7 מטר. הועדה המקומית התעלמה מהנתונים המיוחדים הנ"ל ואסרה באופן גורף על תוספות בניה לכלל הבניינים. לטענתה עוררים לא ניתן לבנות תוספות דומות בשכונה, שכן המרווחים בין הבניינים מצומצמים ועומדים על כ - 5 מטר בלבד, למעט 2 בנינים נוספים בהם המרווח רחב יותר, אולם הם שונים מבחינת הפרשי גובה. העוררים אף הציעו להוסיף חיפוי אבן על גבי התוספת על מנת ליצור רצף בינה לבין הקירות הסמוכים וכן לבנות גג מחומר קל שימנע תוספת עתידית מעל. תמצית עמדת המשיבה מדובר בדירת גן בבית דירות משותף בן 3 קומות. עיקרה של הבקשה אושר. מתחת לדירת הגן הוקמה יחידת שירות נפרדת בשטח של כ - 40 מ"ר, המורכבת משני חללים ומעבר ביניהם, עבורה אושרו המדרגות הפנימיות בדיעבד. בפועל על פי דו"ח פיקוח נעשה ביחידה זו שימוש עיקרי למגורים, כך שבפועל הם ניצלו כבר את ה - 30 מ"ר להם הם טוענים. הבקשה לא פורסמה ולפיכך לא הוגשו לה התנגדויות. על פי התכנית החלה במקרקעין גז / מד / במ / 5 (להלן: "התכנית"), אין ליצור חזית רצופה באופן כזה שתתאפשר לכל יחידת דיור גינה ו/או מרפסת הנוצרת מדירוג הבניין. הרעיון הוא להותיר מרווחים בור זרימת אוויר וחדירת אור. בהתאם, אושרה תכנית בינוי מכוח התכנית האמורה לעיל אשר קובעת את אותם מרווחים מתחייבים. מדובר בבינוי עקרוני המתרגם את הוראותיה של תכנית סטוטורית לבינוי בפועל ויש לפעול על פיו. מקרקעי העוררים מצויים בחזית הרחוב גם אם יסתיר ביתן האשפה באופן חלקי את תוספת החלק למביטים בזווית ישרה לדירת הגן הרי שלא יסתיר את מופע התוספת להולכי הרגל ברחוב ולדיירי המתחם עצמם. לעוררים אין סיבות מיוחדות ואם מאפשרים את התוספת שלהם איך ניתן יהיה לסרב לשכניהם מעליהם, באופן בו תיווצר עמודה שלמה החוסמת את המרווח בין המיבנים. בדיון שהתקיים לפנינו הציגו העוררים דוגמאות שונות לבינוי דומה לשיטתם שאושר על ידי המשיבה. הועדה המקומית התבקשה להמציא את שיעור ניצול הזכויות במתחם וניתנה לעוררים זכות תגובה על כך. הועדה המקומית הבהירה ביום 4/6/13 כי היקף הזכויות שלא מומש עדיין הוא 1546 מ"ר ל - 25 יחידות דיור נוספות שטרם נבנו במתחם בשטח ממוצע של 62 מ"ר ליחידת דיור, וכי נכון ליום זה, מלבד ההיתרים המקוריים לא ניתן כל היתר בניה עבור תוספת בניה. מלכתחילה ניתן להקים במגרש 76 יחידות דיור ועד כה הוקמו 51 יחידות דיור בלבד. נוכח האמור טענה הועדה המקומית אין אחיזה גם בפן הקנייני לטענת העוררים כאילו בהכרח נותרו לניצול 30 מ"ר לכל אחת מהדירות, ומעבר לכך לטענתה בפן התכנוני אין אפשרות לתוספת ממוצעת כזאת. לטענת הועדה המקומית מדובר בסטייה לעניין קיומה של דירת גן הנוצרת מדירוג הבניין, סטייה לעניין הותרת חזית שאינה רצופה, וסטייה לעניין המותר בחזית במרווחים, כמו כן, מסטייה מתכנית הבינוי. לפיכך לא מדובר בבקשה תואמת תכנית. לכך השיבו העוררים, כי הועדה המקומית ניצלה את התגובה שהתאפשרה לה בהחלטת הביניים לצורך מסוים על מנת להרחיב את החזית. לעניין חישוב השטחים טענו העוררים כי אף המשיבה מנחה לחשב את יתרת זכויות הבניה כפונקציה של יתרת זכויות כפול השטח היחסי של יחידת הדיור, כך שבידי העוררים כ - 33 מ"ר. עוד השיבו העוררים כי סעיף 9 ה' אינו רלוונטי לדירת הגן שלהם, כי סעיף 9 ו' אף הוא אינו רלוונטי שכן מדובר במורד המדרון ולא במעלה המדרון, וכי התוספת המבוקשת הינה לצד המבנה ואין לה רלוונטיות לדירוגו, ולפיכך התבקשה ועדת הערר לקבל את הערר. דיון והכרעה ועדת הערר שמעה את הערר, בחנה את טענות הצדדים ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ומצאה כדלקמן: במסגרת הסיור לא התאפשרה כניסה לדירת העוררת הגם שהנ"ל היתה בביתה. המתחם מורכב מטיפוסי מבנים החוזרים על עצמם. השיפוע ברחוב דליה הינו לכיוון מזרח, כאשר קיימות "קפיצות" הדרגתיות בין המבנים, כך גם בגדה הדרומית של נחל דליה, ובעמק דותן. ההיתר שניתן לתוספת בניה ברחוב נחל שורק 18 הינו בקומת קרקע, בחצר המבקש ובגבולות קווי בניין, ואין לו קשר לגובלים. ההיתר לתוספת בניה בחטיבת גולני 8 ובחטיבת גולני 14 עניינו בחדרים על הגג. המקרקעין מצויים באזור מגורים ג' מיוחד על פי גז /מד / במ / 5, על פי תכנית זו ניתן לבנות בהם 76 יחידות דיור ב - 6612 מ"ר. לית מאן דפליג כי בינתיים בנויים בהם 51 יחידות דיור בלבד כאשר נותרו עוד למעלה מ - 1500 מ"ר אופציונאליים ל - 25 יחידות דיור נוספות. גם אם אין זה ריאלי לבנות במתחם 25 יחידות דיור קטנות אזי, לטעמנו, לא ניתן היום לוותר על תכנון כולל ליתרת הזכויות במתחם בין אם באמצעות יצירת דירות נוספות ובין אם באמצעות תכנון כולל לתוספות. לשון אחר, על הועדה המקומית מוטלת החובה ליתן מענה לאותן זכויות שטרם נוצלו. יצוין כי מקום בו מדובר בזכויות בניה שטרם נוצלו הרי שעסקינן בזכויות קניין על כל המשתמע מכך. אין זה סביר בעינינו כי יוותרו מתחמים ובהם זכויות בניה, במיוחד בהיקף כזה שהן זכויות לא מנוצלות. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הדרישה העדכנית ליצירת יחידות דיור נוספות ופתרונות להרחבת דירות קיימות. אשר לבקשה נושא ערר זה - איננו רואים לנכון לאשרה שכן ראשית, הפתרון הגלום בה, גם אם נקבל את טענותיהם של העוררים במלואן, הינו פתרון נקודתי אשר עלול לסכל תכנון יתרת הזכויות במתחם בכללו. שנית, על פניו, העוררים ניצלו כבר את הזכויות העיקריות העומדות להם מכוח חלקם היחסי בכלל הזכויות, וזאת במרתף כעולה מדו"ח הביקורת ביום 16/12/12, שם נכתב כי המרתף משמש כשטח עיקרי. במצב דברים זה, לא הוכח בפנינו כי עומדות לעוררים זכויות נוספות. מעבר לאמור, נבהיר כי לטעמנו, יש לתכנן התוספות לדירות, ככל שתהיינה תוספות לדירות באופן כולל, כך שהטיפול ביתרת הזכויות יוסדר במתחם בכללו. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה עורך דיןתוכנית בניהמדרגותבניהמקרקעיןמרתףתוכנית בינוי