תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין העורר, מתגורר ברחוב הפלמ"ח 11 מול המקרקעין מתנגד לתכנית. ביתו של העורר הינו בין 5 קומות (4 קומות וחדרי יציאה לגג) ובו 8 יחידות דיור. תמצית טענות העורר התכנית כוללת שינוי ייעוד בין מגורים ב' למגורים ג', ושינוי זה אינו בסמכות הועדה המקומית. שטחי הבניה המותרים על פי המצב התכנוני התקף אינם נכונים: נכתב כי מותר לבנות 678 מ"ר ו - 440 מ"ר שטח שירות בעוד על פי התכניות החלות במקרקעין מותר לבנות 120 אחוז דהיינו שטח המגרש הינו 438 מ"ר ולפיכך שטח עיקרי מירבי הינו 525 מ"ר. כמו כן שטח חדרי הגג יכול להגיע למקסימום 23 מ"ר עבור חדר על הגג ולא יותר. מספר הדירות המותר, אינו מתואר נכון שכן ניתן לבנות בהן 5 יחידות דיור בלבד לאחר עיגול בעוד נכתב שניתן לבנות בהן 6 יחידות דיור. לא נמסרה הודעה על הפקדת התכנית לעורר, למרות שהוא מתגורר מול שטח התכנית. הקמת בניין בן 6 קומות הינו שינוי מאופי השכונה. תוספת של 50 אחוז במספר הדירות ושינוי קווי בניין יגרמו לבניית מבנה לא פרופורציונלי שיפגע באיכות החיים ויסתיר אור מבית העורר. כמו כן מדובר ברחוב ובו בעיית תנועה קיימת והעלאת הצפיפות תגביר בעיה זו וכן את בעיית זיהום האוויר. תמצית עמדת המשיבים שינוי ייעוד המגורים ממגורים ב' למגורים ג' נובע מנוהל מבא"ת בלבד. חישוב שטח הבניה: שטח החלקה נטו הינו 481 מ"ר ובו ניתן לבנות 110 אחוז + 75 מ"ר יחידת דיור נוספת זאת על פי פת / במ / 2000 / 14, ולכך יש להוסיף זכויות בניה להקמת חדר על הגג מכוח פת / 2000 / א, ומכאן שטח של 678 מ"ר כמבוקש בתכנית. חישוב מספר יחידות הדיור על פי פת / במ / 2000 / 14 מקום בו מדובר בפינוי מבנה קיים ניתן להקים 10 יחידות דיור לדונם נטו ובנוסף ניתנות 2 יחידות דיור נוספות לדונם נטו בשטח של 75 מ"ר, כך שבמצב קיים ניתן להקים בחלקה 6 יחידות דיור. אין כל חובה להמציא הודעה אישית לעורר. נמסרו הודעות הפקדה למגרשים גובלים אולם העורר אינו גובל. התכנית פורסמה באמצעים נוספים ועל אף הפגם הוגשו התנגדויות והעורר אף ראה לפנות לועדת הערר. עסקינן בסביבת מגורים רוויה וותיקה כאשר הבניה באזור מגורים ב' מתאפיינת ברגיל ב - 6 קומות וחדרים על הגג המוקנים במסגרת הקלות, כאשר הועדה המקומית מבקשת לעגן זאת באמצעות תכנית הנמצאת בהליכי הפקדה (פת / מק / 2000 / טו'). בסביבה בניינים גבוהים בני 5-6 קומות כמו גם בניינים ישנים בני 2-3 קומות. לתוספת 3 יחידות דיור אין משמעות בהיבט של תנועה וזיהום. התכנית משפרת את סביבתה ומטיבה עם העורר עצמו כאשר היא מפרישה שטח ציבורי נוסף לצורך הרחבת רחוב הפלמ"ח. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ובחנה את טענות הצדדים. מקום בו עסקינן בתכנון חדש המשנה את המשטר התכנוני החל במקרקעין אנו מתחקים אחר הסיבה או הצורך בתכנון כזה. במקרה דנן דומה כי הצורך ברור ונובע מממדיו של המגרש לאור הפקעות העבר. מדובר בשטח של 481 מ"ר אשר התכסית הנגזרת מקווי הבניין מאפשרת לנצל בו - 130 מ"ר בקומה, כולל שטחי שירות וגרעין. זכויות הבניה התקפות לעומת זאת מאפשרות בניית 110% + 75 מ"ר עידוד הריסה + חדרי גג (2 חדרים בשיעור 37 מ"ר כל אחד), ובסה"כ 678 מ"ר. ברי, כי נוכח התכסית האפשרית יש צורך בתוספת קומות על מנת למצות את זכויות הבניה התקפות במקרקעין, ומדובר בהצדקה תכנונית ראויה. אשר למספר יחידות הדיור האפשרית קודם לאישור התכנית - הרי שאנו סבורים כי הואיל ומדובר בתכנית הרי שיש לבחון ראשית את המוצע בה שכן לועדה המקומית סמכות להגדיל את מספר יחידות הדיור שלא במסגרת המגבלות הקבועות בהגדלה שכזו בהקלה. לשון אחר: יש לבחון אם המוצע הינו ראוי ביחס למוצע ולסביבה ומספר יחידות הדיור המקורי הינו נתון אחד מתוך רבים שיש לשקלל בהיבט זה. תכנית פת /במ/ 2000 / 14 קובעת בסעיף 9 א2 כדלקמן: "במקרה של פינויים 10 יחידות דיור לדונם נטו בשטח בניה כולל של 110% מירבי, יחידת הדיור שתתווסף כתוצאה מהגדלת הצפיפות תהיה בת 3 חדרים ובשטח של 75 מ"ר, תוספת של 2 יחידות דיור נוספות לדונם נטו בנות 3 חדרים ובשטח של 75 מ"ר מירבי כל אחת", דהיינו הצפיפות הינה 12 יחידות דיור לדונם נטו (מתוכן 2 בנות 75 מ"ר) ומכאן שבמצב הקיים ניתן היה להקים בחלקה 6 יחידות דיור. כאמור, בנתון אחד מיני רבים ויש בראש ובראשונה לבחון את השפעתן של 9 יחידות דיור במקרקעין. צפיפות זו אשר מהווה צפיפות של 20-21 יחידות דיור לדונם נטו אינה צפיפות חריגה ונכנסת בגדר אופציה אפשרית הנעה על פי תמ"א 35 בין 11 יחידות דיור לדונם נטו לבין 22 יחידות דיור לדונם נטו, ומדובר בצפיפות מקובלת בפרויקטים חדשים בעיר באזור מגורים ב'. אשר לסיווג האזור במסגרת התכנית כאזור מגורים ג' הרי שזה נובע מנוהל מבא"ת. יובהר כי אותו נוהל ביקש להסדיר ולחבר מתכון אחיד לתכניות בכל הארץ ולפיכך קבע קריטריונים מסוימים לכל ייעוד. אינטנסיביות הבניה המגולמת באזור מגורים ב' בפ"ת נכנסת במסגרת נוהל מבא"ת בגדר אזור מגורים ג' ולפיכך שונה "צבע" האזור, אולם אין בכך כדי לשנות מהזכויות המוקנות, לא כל שכן מלהשפיע על סמכות מוסד תכנון לאשר את אותה תכנית. לגופו של תכנון בהתחשב במגבלות המגרש אנו סבורים כי מדובר בתכנון סביר אשר נסוג בקומותיו העליונות ומאפשר תמהיל דירות קטנות וגדולות גם יחד. יחד עם זאת, אנו סבורים כי ככל האפשר יש לדאוג לכניסת רכב אחת למגרש, וכמו כן יש להגדיר את תקן החניה ככזה הכולל 2 חניות לכל דירה מהדירות הגדולות (דירה 7 דירה 8 ודירה 9). זאת ועוד, אנו סבורים כי יש להציג שטח גינון וחלחול ירוק הן בקדמת החלקה והן באחוריה בהיקף שנדרש על ידי הועדה המקומית במסגרת התכנית (25%). בכפוף לאמור הערר נדחה. בניהמקרקעיןתכנית שינוייםיחידת דיורבניין