השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר ושעל פיה ניבנה המתחם החדש, כך שכל הנתונים בשומה המכרעת וכל התביעה אינם רלבנטיים, אולם הוא לא התייחס אליה בסופו של דבר בשומה המכרעת, וכן כי קבע את שיעור הפגיעה לא על פי עסקאות וניתוח עסקאות מטעמו, אלא על סמך נתונים של שתי שומות מכריעות, אשר לא הובאו לידיעתן ואשר ניתנו טרם תיקון 84 לחוק, לא פורסמו ולא הועלו לאינטרנט ובכך נפגעה זכות הטיעון שלהן. בעניין זה מסתמכות העוררות בין היתר על רע"א 1769/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' עו"ד שחר הררי כמנהל עזבון. נטען כי עיון בשומות מכריעות אלו מעלה כי אינן רלבנטיות. המקרה שם שונה לחלוטין. העוררות מבקשות לטעון בעניין זה בפני השמאי המכריע וכי יוחזר אליו הדיון. לחילופין נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק. אשר לטענת הסף שהועלתה כנגד העוררות על איחור בהגשת הערר: העוררת בערר 9054/12 טוענת, כי עד היום לא נעשתה אליה כל המצאה כדין של השומה המכרעת. אף השמאי המכריע והמזכירה מטעמו אישרו, כי המציאו את השומה המכרעת אך ורק לוועדה המקומית. נטען, כי הערר הוגש מיד כאשר הועברה אליהם השומה המכרעת מהוועדה המקומית. בכל מקרה, למען הזהירות, אף הוגשה בקשה להארכת מועד מטעמם. בנסיבות העניין יש לראות בכך טעם מיוחד להארכת מועד, משלא היתה המצאה כדין, ומשמדובר בימים ספורים בלבד. העוררת בערר 9055/12 טוענת, כי הבקשה לדחיית הערר על הסף מחמת איחור, הוגשה ללא כל פירוט והסבר. השומה המכרעת התקבלה בדואר אלקטרוני ביום 21.10.12, והערר הוגש ביום 27.11.12. אשר על כן, הערר הוגש בתוך ה- 45 יום הקבועים בחוק. נטען כי ייתכן ואף לא היתה המצאה בדואר רשום, כך שספק אם החל מניין מספר הימים. אשר לטענה שהועלתה לראשונה בדיון כי על הערר חל החוק הישן, ועל כן מניין הימים הוא 30 יום, טוענת הוועדה המקומית כי למשיבים היה די זמן והותר, למעלה משנה וחצי, לטעון זאת מאז הגשת הבקשה, וכי הם טענו זאת לראשונה בדיון. הוראת המעבר איננה חלה על עררים המוגשים לאחר כניסת התיקון לתוקף. אין לקבוע מועדים שונים להגשת ערר. על פי הפסיקה יש לפשט את המועדים. בכל מקרה מדובר לכל היותר בטעות בתום לב, ועל פרק זמן לא ארוך. המשיבים מבקשים לדחות את העררים על הסף מחמת איחור בהגשתם. נטען כי על העוררת בערר 9054/12 היה להגיש תצהיר בדבר המועד בו קיבלה את השומה המכרעת, גם אם לא הומצאה לה כדין. שכן, על פי הפסיקה יש לראות את מועד קבלת השומה המכרעת בפועל, כמועד ממנו יש לספור את מנין הימים. אשר לוועדה המקומית נטען, כי מדובר באיחור של כמה ימים, ללא טעם מיוחד. המשיבים הפנו להחלטות ועדות הערר אשר לא האריכו מועד. בדיון נטען כי חל הדין הישן, וכי על העוררות היה להגיש את העררים תוך 30 יום, וכי הוועדה המקומית פירשה כך את הוראות המעבר בתיקון 84 בעמ"נ (מרכז) 55612-04-13 שירותי בריאות כללית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון. אשר לעררים לגופם נטען כי, אין להתערב בשומות מכריעות. הפיצוי על סעיף 197 הינו בגין אישור תכנית, גם אם לא בוצעה בפועל. לכן אין נפקא מינה לכך כי התכנית נשוא הערר לבסוף לא יצאה לפועל. התכנית המתקנת לא היתה במועד הקובע. במועד הקובע - מועד אישור התכנית, נגרמה פגיעה למקרקעין, כפי שקבע השמאי המכריע. נטען כי סעיף 200 לא חל. בעניין זה מפנה ב"כ המשיבים להחלטות ועדת הערר בערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה 5 אחרים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן; ערר (ת"א) 95000/08 אל בוחר משה ואסתר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן. השמאי המכריע אשר נכח בדיון, האיר את עינינו בכמה מן הסוגיות שנטענו בפנינו, וציין כי הסתמך על שתי שומות מכריעות שהיו בידיעתו עקב הליכים שהיה מעורב בהם, וכי הניח שהיו ידועות גם לצדדים. השמאי המכריע ציין כי השתמש במודלים שנעשו כדי לבחון את מסקנותיו (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון). לגבי התכנית המתקנת את התכנית נשוא השומה המכרעת ציין, כי היה מודע לתכנית זו, אולם לא יכול היה להתייחס אליה, מאחר ולא היה לו מנדט לכך בכתב המינוי. דיון והכרעה אכן מקרה מיוחד בא לפנינו, ואחד הוא מיני כמה ירושות שירשנו עוד מסבבי הדיונים של ועדת הערר בהרכביה הקודמים, ומשום התמשכות ההליכים שהיו בערר עוד טרם מינויה של ועדה זו. ומשכך, התגלגלו הדברים כפי שהתגלגלו, עד שהגיעו לפתחנו, וכפי שנדונו בפנינו בדיון שקיימנו בעררים. ראשית נדון בבקשה לדחיית העררים על הסף מחמת איחור בהגשתם: ראשית, נדגיש כי בבקשה לא פורטו נימוקים לבקשת הדחייה, מעבר לטענה כי השומה המכרעת התקבלה אצל הוועדה המקומית ביום 21.10.12. לאחר ששמענו את הצדדים לא שוכנענו כי בנסיבות שלפנינו מדובר באיחור בהגשת העררים. ראשית, בנסיבות העניין ספק אם היתה כלל המצאה כדין של השומה המכרעת לעוררות. אשר לטענה שהעלו משיבים מס' 1 לראשונה בדיון בפנינו בדבר חלותו של הדין הישן - הטענה לא הועלתה כלל בבקשה, זאת כאשר היה די זמן והותר למשיבים להעלות ולנמק את בקשתם מאז הגשת הערר ומאז הגשת בקשתם לדחייתו, ולמיצער למעלה משנה מאז ראו הם את תגובות העוררות. בנסיבות אלו, בהן מוגש ערר בשלהי בשנת 2012, וכאשר תיקון 84 נכנס לתוקפו כבר ממאי 2009, הרי שגם אם לשיטתם מדובר בערר על שמאי מכריע שמונה לפי הדין הישן, הרי שחובה היתה על משיבים מס' 1 לפרט ולנמק את טיעון זה, ככל שהם מבקשים להסתמך עליו וכאשר ברי להם מתגובות העוררות כי הן סבורות ובתום לב כי פעלו כדין על פי חוק והגישו את הערר במועד. משיבים מס' 1 לא עשו כן והעלו טיעון זה לראשונה בדיון. גם לכך יש ליתן משקל. בנסיבות שלפנינו, איננו סבורים כי יש מקום להיכנס לגופה של הסוגיה, וכאשר כאמור ספק אם כלל היתה המצאה כדין, וברור כי לכל היותר מדובר בטעות בתום לב, וכי מדובר בימים ספורים בלבד, וכאשר גם נוכח הטיעונים לגופם בערר, סבורים אנו גם, כי הוכח סיכוי סביר לעררים. בהינתן משקלם של כל אלו, אנו דוחים את הבקשה לדחיה על הסף של העררים מחמת האיחור בהגשתם. אשר לטיעונים בעררים לגופם - כפי שאמרנו בפתיח להחלטתנו, התגלגלו הדברים לפתחנו זמן רב לאחר שהחלו ההליכים בערר, וכפי שהתחוור לנו במהלך הדיון, השמאי המכריע מונה על ידי ועדת הערר במתכונתה על פי הדין הקודם, זמן רב לאחר שגם אושרה התכנית המתוקנת, וכאשר אף החלטת ועדת הערר ניתנה למעשה זמן רב לאחר אישורה. אולם, החלטת ועדת הערר בערר המקורי, ערר 485/05 שניתנה ביום 8.11.10, ניתנה זמן רב לאחר הדיון שהתקיים גם בהרכבה הקודם של הוועדה, ואשר התקיים טרם אישורה של התכנית, ולכן היא לא נדונה בפניה, וכל אשר התייחסה אליה הוועדה בהחלטתה, היו טענות מקדמיות, כסוגיית הגובלים, ועוד. כן יצוין כי במהלך הדיונים, או למיצער, לקראת סופם של הדיונים בפני ועדות הערר, בהרכביהן השונים הקודמים, היתה כבר התכנית המתוקנת בהליכי תכנון. את כל זאת ציינו, כיוון שדברים אלו התבהרו והתחוורו במהלך הדיון בפנינו, ואף השמאי המכריע ציין והסביר כי כתב המינוי שלו, אף שניתן זמן רב לאחר אישור התכנית המתקנת, לא כלל אותה. בנסיבות השתלשלות ההליכים במשך זמן כה רב, סבורים אנו כי יש ליתן משקל לעובדת אישורה של התכנית המתקנת, אשר התאשרה עוד במהלך בירורה של תביעתם ועררם של משיבים מס' 1. מדובר בתכנית רצ/14/19/13/1, שאושרה ביום 1.11.09, ואשר קבעה זכויות בניה בהתאם לתכנית רצ/19/13/1- היא התכנית נשוא הערר ונשוא השומה המכרעת, שאושרה ביום 9.11.04, והפחיתה את מספר הבניינים ושינתה את המרחקים בינם לבין בנייני משיבים מס' 1 והוסיפה חיץ של כביש. תכנית זו היא התכנית אשר בוצעה במקומה של התכנית נשוא הערר, אשר איננה רלבנטית עוד. אין בכך כדי לומר כי תכנית זו, איננה יכולה להוות מושא לתביעה על פי סעיף 197 לחוק. שכן, כנטען ע"י ב"כ המשיבים, אין עניינו של סעיף 197 לחוק בנזקים בגין תכנית אשר בוצעה בפועל. אולם, לאור השתלשלות העניינים במהלך בירור תביעתם של משיבים מס' 1 על פגיעה במקרקעיהם בגין אישור התכנית, סבורים אנו כי יש מקום למנות את השמאי המכריע גם לבדיקה בעניינה של התכנית אשר באה בעקבותיה, ואושרה במהלך הבירור כאמור, ואשר כפי שטענו הצדדים בפנינו - יתכן ויש בה הוראות הפוגעות במקרקעין או בחלק ממקרקעי העוררים, ויתכן ויש בה הוראות המשביחות חלק ממקרקעי משיבים מס' 1, אולם ודאי וודאי שבנסיבות הענין לא ניתן להתעלם מתכנית זו, משהתגלגלו ההליכים בערר ואצל השמאי המכריע כפי שהתגלגלו ועד שבאו לפתחנו. אשר על כן, אנו מחזירים את השומה המכרעת לשמאי המכריע, על מנת שיבחן גם את הוראותיה של תכנית רצ/14/19/13/1, ביחס למקרקעי משיבים מס' 1. הצדדים יטענו בפניו את כל טענותיהם ביחס לתכנית זו. לאחר מכן יכין השמאי המכריע שומה מכרעת מתוקנת על פי האמור בהחלטתנו ועל פי הנחיותינו שלהלן: מתייתר הצורך לדון ביתר טענות העוררות, שכן לדידנו על השמאי המכריע לבחון מחדש את כל טענות הצדדים ביחס לכלל רכיבי התכניות. כמו כן על השמאי המכריע יהיה לבחון ולנתח את הנתונים והעסקאות שיובאו בפניו על ידי הצדדים. ככל שהשמאי המכריע יחליט שוב להסתמך על נתונים או עסקאות שלא הובאו בפניו על ידי הצדדים, הרי שמכאן ואליך יש לפעול על פי החלטתו של בית המשפט העליון ברע"א 1769/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' עו"ד שחר הררי כמנהל עזבון, וכל עוד אין מדובר בעסקאות הפתוחות לעיון הציבור, כנתוני מס שבח או שומות מכריעות המפורסמות על פי תיקון 84 לחוק, יציג נתונים אלו בפני הצדדים ויתן להם זכות טיעון בעניין נתונים אלו, טרם הכרעתו. אשר על כן, השמאי המכריע יזמן שוב את הצדדים לדיון בפניו ויפעל על פי ההנחיות בהחלטתנו. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים כמפורט לעיל, ויקבע את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש, לרבות על פי האמור בהחלטה זו לעיל ולהנחיותינו. אם ימצא השמאי המכריע כי נגרמה פגיעה למקרקעי משיבים מס' 1, יקבע את רכיביה ואת שיעורה. ככל שהשמאי המכריע יחליט על פי שיקול דעתו המקצועי כי יש מקום לתוספת שכר טירחה, יודיע זאת לצדדים עם תחילת עבודתו. שכר טירחתו יחולק שווה בשווה בין הצדדים - שליש כל צד. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע ירצו העוררות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, יהיו רשאים להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאו להם חוות דעת השמאי המכריע. תשומת לב העוררות להחלטות שניתנו ע"י ועדת הערר בענין תחולת סעיף 200, והן בין היתר, ערר (ת"א) 95053/09 יאיר טובה 5 אחרים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן; ערר (ת"א) 95032/11 מגדלי התמרים בע"מ נ' אבירם אליהו ומרגלית ו- 71 אחרים; ערר (ת"א) 95000/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' אלבוחר משה ואסתר; עררים (ר"ג) 95053/09+ 95051/09 דסזר זהבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'. משיבים מס' 1 יוכלו להגיש תגובתם לענין סעיף 200 ככל שירצו בכך תוך 14 יום נוספים. העדר תגובה תוך פרק זמן זה ע"י הצדדים משמעותה הסכמתם לאמור בשומה המכרעת. אין צו להוצאות. שמאותעררשמאי מכריע