האם קובעים את שווי המקרקעין לפי "מחיר שוק" ? אשר לטענות שונות שנטענו בחלק מהעררים, כי את שווי המקרקעין יש לקבוע לפי "מחיר שוק" (למשל: ערר 9025/12 ועוד), גם עניין זה כבר הוכרע על ידינו בהחלטות רבות, ונדמה כי אין צורך לחזור על ההלכות בענין זה, אשר הן כבר מושכלות יסוד, כי "מחירי השוק אינם חזות הכל" בתביעה על פי סעיף 197, וכי יש להוכיח כי נגרמה פגיעה לתכונות המקרקעין, ולאחר מכן להוכיח את שיעורה. בעניין זה נפנה בין היתר לערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ועוד רבים אחריו. אשר על כן אנו דוחים טענות אלו. אשר על כן, ראשית, יבחן השמאי המייעץ האם נגרמה פגיעה לתכונות המקרקעין האובייקטיביות, כפי שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדות ערר. טענות לנזקים שונים - כגון נזקים בגין התארגנות וכיו"ב (כגון טענות שנטענו בערר 9025/12) אינם נזקים שהם בני תביעה לפי סעיף 197 לחוק ואינם מהווים פגיעה בתכונות המקרקעין. לענין זה התייחסה ועדת הערר לאחרונה, בכמה החלטות למשל ערר (ת"א) 490/ ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון וערר תא 95446/07 אשר אלי ורחל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ונת"ע ועוד והאמור שם בענין זה חל גם כאן. כמו כן אנו דוחים את הטענות לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין. כפי שקבענו בערר לנדסהוט ועוד בהחלטות רבות אחריו (ערר (מרכז) 9011/09 ברק עזרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה; ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח'; ערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר) יש להוכיח קיומו של פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד המקרקעין. בעררים שלפנינו לא הונחו בפנינו ראיות כלשהם להליכי תכנון במקרקעין. ההיפך הוא הנכון. כך למשל, בערר 9032/12 אף הוכח קיומה של תכנית המסורבת כבר שנים רבות ע"י מוסדות התכנון, אשר יש בכך אף ראיה להיפוכו של דבר. אשר על כן, אנו דוחים את הטענות בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין, לרבות הטענות שנטענו בעניין זה בערר 9043/12, ובערר 9033/12. אשר על כן השמאי המייעץ יקבע את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, על פי ייעודם התכנוני, ללא פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד. כמו כן, נחזור על שנאמר בדיונים, כי בכל ערר וערר יש לבחון את מהות זכויותיו של כל עורר ועורר במקרקעין ואת חלקו בזכויות במקרקעין. בהתאם לכך תיגזר זכאותו לפיצוי, ככל שיקבע. אשר לטענות בעניין פיצויי ההפקעה, נדגיש, כי בכל מקרה ומקרה, ככל שייקבע כי נגרמה פגיעה למקרקעין, אין מקום לכפל פיצוי. אשר על כן, בכל מקרה בו התקבלו פיצויי הפקעה, יש לקזזם מהפיצוי בגין ירידת הערך שיקבע. כאמור לעיל, אנו מחליטים על מינוי שמאי מייעץ בכל ערר וערר. תינתן חוות דעת נפרדת בכל ערר וההנחיות שלהלן הן לענין מתן חוות דעת נפרדת, בכל ערר וערר בנפרד. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע למצב התכנוני הקודם ביחס למקרקעין בכל ערר בנפרד. ככל שיגיע למסקנה כי היתה "עננה תכנונית" על המקרקעין, יעריך את שווי המקרקעין המצב התכנוני הקודם בהתאם לעקרונות שנקבעו על ידינו בהחלטותנו, בין היתר, בערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר; ערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ; ערר (מרכז) 9012/12 עזבון המנוח סולומון ניסן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון; ערר (מרכז) 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה חוף השרון. כמו כן, חוות הדעת תיערך על פי העקרונות שקבענו בהחלטותינו בכל הנוגע לפירוט הנדרש בשומה מייעצת, לרבות פירוט כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, תוך לקיחה בחשבון של "עננה תכנונית" כאמור, ככל שיקבע כי ישנה. בעניין תמ"מ 21/3, אשר בחלק מהעררים נטען טענות לגביה, מאחר מאז גם ניתנה החלטה של ועדת הערר בעניין, יש גם לקחתה בחשבון בעניין זה. כמו כן חוות הדעת תכלול את הפירוט והביסוס הנדרשים, הן לעניין הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה, והן לעניין קביעת שיעורה, בכל ערר וערר בנפרד, ובנוגע לכל אחד מהעוררים בנפרד. השמאי המייעץ יקבע כאמור, אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בחוות דעת את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים, ובכפוף בין היתר, למהות זכויות כל עורר ועורר במקרקעין, ושיעור אחזקותיו, ככל שהדבר רלבנטי. השמאי המייעץ יהיה כפוף להוראות הדין המהותי וחוות דעתו תהיה מפורטת ומנומקת. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ תירצנה המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהינה רשאיות להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאה להן חוות דעת השמאי המייעץ. העוררים יוכלו להגיש תגובה אם ירצו בכך תוך 14 יום נוספים. ועדת הערר מותירה לשיקול דעת יו"ר מועצת שמאי המקרקעין האם למנות שמאי מייעץ אחד לכל העררים, או למנות שמאי מייעץ אחר, בכל ערר. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, הצדדים, ככל שירצו בכך, יוכלו לטעון לעניין חוות דעת השמאי המייעץ, תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת ובכפוף להיקף ההתערבות המצומצם של ועדת הערר בשומה מייעצת, אשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ ת"א 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו - 26 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון. כמו כן תוך פרק זמן זה (14 יום), יוכלו הצדדים להגיש, בהתאם לתוצאה אליה יגיעו השמאי המייעץ, בקשה לפסיקת הוצאות לפי העניין אשר תלווה באסמכתאות (לרבות חשבוניות). הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו לבקשה לפסיקת הוצאות תוך 14 יום נוספים. העדר תגובה תוך פרק זמן זה, משמעותה הסכמת הצדדים לחוות דעת השמאי המייעץ וכי לא יינתן צו להוצאות. מחיר שוקשאלות משפטיותמקרקעין