בקשה להיתר תואמת תכנית

בקשה להיתר תואמת תכנית



המערכת התכנונית במדינת ישראל בנויה על הפרדה בין שני שלבים - שלב התכנון ושלב הרישוי, כאשר הפרדה זו מעוגנת במסגרת חקיקה ראשית במסגרת חוק התכנון והבניה.
בהתאם לחוק התכנון והבנייה שלב התכנון נעשה על ידי הכנת תכנית, וזאת במסגרת המערכת ההירארכית של התכניות, החל מתכנית מתאר ארצית וכלה בתכנית מפורטת.
שלב הרישוי מתבצע על ידי הוועדה המקומית, כאשר בשלב זה הוועדה המקומית, באמצעות הליך רישוי, מוציאה לפועל את הוראות התכנון כפי שאלו עוגנו בתכניות.
עמדה ברורה זו של חוק התכנון והבניה, המפרידה בין הליך הרישוי לבין הליך התכנון, גובתה בשורה של פסיקות של בית המשפט העליון. כך, למשל, קובע בית המשפט העליון בבג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים ():

"דיני התכנון והבנייה הבחינו הבחנה חדה וברורה בין שלב התכנון לבין שלב הבנייה. בכפוף לקיומן של סמכויות להקלה, המציבות את הליכי הרישוי בגבול 'קו התפר' שבין שלב התכנון לבין שלב הבנייה, משתייכים הליכי הרישוי לשלב הבנייה. גלישתם לעברו של התכנון מוכרת כחריגה וכאינצדנטלית, שכן ביסודם עליהם להתבסס ולהתנהל על תשתיתו של תכנון קיים."



סעיף 145 לחוק התכנון והבניה הוא הקובע, כי הועדה המקומית או רשות הרישוי יתנו (או לא יסרבו ליתן) את היתר הבנייה כאשר העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר, מתאימים לתכנית החלה על המקרקעין (וכן, כמובן, לתקנות האחרות לפי חוק התכנון והבנייה).
מכאן, זהו הכלל: כאשר הפרט מבקש היתר בנייה התואם את השימוש ואת הבנייה שנקבעה בתכנית החלה על המקרקעין, על הועדה המקומית להעניק לו את ההיתר.
עיקרון יסוד זה, שנקבע בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, עוגן בשורה ארוכה מספור של החלטות בתי המשפט בערכאותיהם השונות, ונציין רק כמה מהן:
בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ().
בג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים ().
בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח' ().
החלטות דומות וברוח דומה ניתנו גם על ידי בתי המשפט לעניינים מנהליים וכן על ידי ועדות הערר במחוזות השונים (ראה, למשל, ערר (ירושלים) 160/08 נאות המקשר בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים () והאסמכתאות המאוזכרות שם).
ר' גם עמדתו הברורה של בית המשפט לעניינים מינהלים בתל אביב במסגרת עת"מ תא (ת"א) 1187/05 משקו שיווק (1995) בע"מ נ' עיריית פתח תקוה ():

"חוק התכנון והבנייה מאפשר קביעה של מגבלות על הוצאת היתרי בנייה עוד בשלב לפני הפקדה של תוכנית. אולם, כך נקבע בהלכה הפסוקה, כדי שיהיה תוקף להקפאת היתרי הבנייה בשלב טרומי זה של התכנון, על הרשות לפעול בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. החלטה על הקפאת היתרי בנייה צריכה להיות מפורסמת כדין. כל עוד מוסד התכנון לא פעל לפי סעיפים 77 ו-78, הרי לא זו בלבד שאין מקום להגביל מתן היתרי בנייה, אלא שהוועדה המקומית חייבת לתיתם."


נסכם עד כה ונאמר, העיקרון הכללי הינו כי כאשר ההיתר תואם תכנית, על הועדה המקומית ליתן את ההיתר.
עם זאת, זהו העיקרון הכללי, אולם עיקרון זה מסויג בכך שאף במקרה שהיתר תואם תכנית, עדיין קיים לוועדה המקומית מרווח שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר ולהתנותה בתנאים. במלים אחרות: הוועדה המקומית אינה חותמת גומי המאשרת באופן אוטומטי כל בקשה התואמת תכנית, ויש לה שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר תואמת תכנית או להתנותה בתנאים, אלא ששיקול דעת זה הינו מצומצם ומתוחם.
כך לדוגמא, בבג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (), נקבע מפורשות הן העיקרון – בקשה תואמת תוכנית יש עקרונית לאשר – והן החריג - כי הוועדה המקומית אינה חותמת גומי:

"לוועדה המקומית יש עדיין תפקיד לשקול שיקולים שונים, כגון תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי הסביבה, דרישות התחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק, ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של האזרח, סמכות לסרב מתן היתר, גם כשהבקשה עוברת את בדיקת התאמתה הטכנית לתכנית, קיימת לה לוועדה, במקרה הנדון הוועדה המקומית עדיין לא סירבה מתן ההיתר."


כלומר, הגם שהבקשה תואמת את התכנון החל על המגרש, עדין מוטלת על הוועדה המקומית החובה לבחון את הבקשה.
ויודגש, מסגרת שיקול הדעת של הועדה המקומית בבקשה התואמת תכנית הינה בדיקת הבקשה לאור התכנון החל על המגרש ולאור שיקולי יישום התכנון.
ודוק. הסמכות הינה במסגרת בדיקת הבקשה להיתר, אך מסגרת זו אינה כוללת את בדיקת התכנון החל על המגרש, על האזור או על העיר כולה, ואינה כוללת בדיקת תכנון עתידי.
פסקי הדין שציינו לעיל ואחרים מתווים בצורה ברורה את הקו בין הנושאים אשר הועדה המקומית רשאית לבדוק במסגרת בקשה להיתר תואמת תכנית לבין הנושאים אשר אינם ניתנים לבחינה במסגרת דיון בבקשה להיתר התואמת תכנית.
כך, נושאים הקשורים ישירות לביצוע הבנייה מכוח ההיתר, כגון: תקני חנייה למגרש, שירותים ציבוריים, מקלוט, תחבורה הנוגעת ישירות למקום הבנייה המיועדת וכד', הינם נושאים אשר הועדה המקומית רשאית ליתן דעתה עליהם, אף שהבקשה תואמת תוכנית.
לעומת זאת, שיקולים כגון מגמות התכנון באזור, שינוי ייעוד עתידי של המקרקעין, היקפי הבנייה וכד', הינם שיקולים תכנוניים מובהקים אשר יש לשקלם במסגרת הליך תכנוני ולא במסגרת בקשה להיתר. לעניין זה ר' פס"ד בע"א 630/97 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניין בע"מ ואח' ().
כמו כן ר' דבריו של ביהמ"ש העליון בבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לעיל:

"אך השימוש בשיקול דעת זה היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות, ואין הוא יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון".



לעניין האבחנה בין הסמכויות המוקנות לוועדה המקומית בעת דיון בהיתר התואם תכנית לבין הסמכויות אשר מוקנות למוסדות התכנון בעת אישור התכנית, ניתן להיעזר בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר").
במסגרת תקנה 16 לתקנות אלו נקבע, בין היתר, גדר סמכויותיה של הועדה המקומית להתנות בהיתר תנאים.
במסגרת זו של תקנה 16 נקבעו 18 פרמטרים אשר במסגרתם מותר לוועדה המקומית להתנות תנאים בהיתר. בחינה של תנאים אלו מגלה, כי מדובר בתנאים הנוגעים כולם לעצם הבנייה המבוקשת והינם טכניים במהותם, ואף אם יש בהם אספקט תכנוני, מדובר באספקט תכנוני מקומי ונקודתי.










לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תב"ע

  2. תוכנית מש-1

  3. תוכנית 3700

  4. תוכנית מיתאר שכונה

  5. תכנית פרטנית

  6. חריגה מתב''ע

  7. תכנית רע-2010

  8. מתחם בן יהודה

  9. תכנית הר-2050

  10. שטח פרטי פתוח

  11. תוכנית התע''ש

  12. תכנית רע 2015

  13. רובע טז אשדוד

  14. תוכנית רע-2014

  15. תוכנית חד 2020

  16. נספח בינוי מנחה

  17. קו כחול בתוכנית

  18. סטיה מהיתר או מתכנית

  19. הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע

  20. תוכנית ממ-1517-א

  21. תכנית לפני הפקדה

  22. הר 1202 הוד השרון

  23. התנגדויות חד 2020

  24. שטח נוף כפרי פתוח

  25. סירוב להפקיד תכנית

  26. עתירה לביטול תוכנית

  27. היתר תכנית שינויים

  28. הפקדת תכנית מפורטת

  29. תב''ע רע-3000 רעננה

  30. מתחם 1202 הוד השרון

  31. תוכנית הבינוי בניגוד לתב''ע

  32. שלב ההתנגדויות לתכנית

  33. אי סבירות קיצוני תוכנית בניה

  34. נכס גובל בתכנית פוגעת

  35. בקשה להיתר תואמת תכנית

  36. הכנת תכנית לצרכי רישום

  37. תכנית עיצוב ארכיטקטוני

  38. פגם יסודי באישור תוכנית

  39. זכויות קנייניות – תוכנית בניה

  40. ביטול תכנית בניה עירונית

  41. הצעת חוק תוכניות באמהרית

  42. שינוי תכנית מיתאר מקומית

  43. התנגדויות לתכנית תא-2971

  44. תכנית הר-2200-א חוף התכלת

  45. הפקדת תכנית בועדה המקומית

  46. הפקדת תכנית בועדה המחוזית

  47. התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות

  48. טופס אישור תכנית ע''י מודד

  49. בקשה תואמת את הוראות תכנית

  50. ביטול תוכנית בניה בראש העין

  51. תכנית ביוזמת הועדה המקומית

  52. ביטול החלטה לגבי תוכנית בניין עיר

  53. תכנית לשימור מבנים בתל אביב

  54. תוכנית מבנה מיועד לתעשיה עתירת ידע

  55. תכנית תשתית לאומית תת"ל 24/א

  56. קרקע בבאר טוביה תכנית ד-313

  57. עלות תכנית עיצוב פנים לדירה

  58. התנגדויות לתכנית פת-49-1255

  59. נזקים בגין הפקדת תכנית מיתאר

  60. קביעת תנאי בתוכנית לאחר הפקדה

  61. תכנית הצ 1 1 374 א אבן יהודה

  62. טופס אישור תכנית חידוש גבולות

  63. התנגדות לבקשה להיתר תואמת תב"ע

  64. ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית

  65. אזור נופש מטרופוליני נס ציונה

  66. התנגדויות לתכנית לתכנית מח-115

  67. פיצויים עקב תכנית תשתית לאומית

  68. חוף הקשתות אשדוד - תוכנית בנייה

  69. אזור נופש מטרופוליני ראשון לציון

  70. מבנה מדורג הבנוי בטופוגרפיה משתפלת

  71. הפסקת הליך אישור שינוי תכנית ייעוד

  72. לא הוגשה תכנית אחידה עם המבנה הסמוך

  73. הפסקת קידום תכנית על ידי ועדה מקומית

  74. תכנית הרחבת דרך בתוואי מאושר לכדי כיכר

  75. נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע

  76. תיקון תכנית לצרכי רישום - צו מבית משפט

  77. תכנית ד-631 באר טוביה פארק חולות אשדוד

  78. מהי רמת הפרוט הנדרשת בהגשת תוכנית בניה ?

  79. ערר לא לאשר תיקון לתכנית הבינוי מכוח תכנית

  80. תיקון תכנית רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ)

  81. חסרה תכנית הנדסית למניעת פגיעה בבתים שכנים

  82. פתרון לנושא התנועה ברחוב במסגרת תכנית בניה

  83. פגיעה בעצי ברוש עתיקים עקב אישור תכנית בניה

  84. קונטור החפירה אינו זהה לקונטור בנספח הבינוי

  85. בקשה להיתר תואמת תכנית או אינה תואמת תכנית ?

  86. התנגדות לתכנית בניה בגלל חסימה מוחלטת של הנוף

  87. תביעה נגד איש מקצוע בגין בניה שלא על פי תכנית

  88. תכנית אשר חילקה את שטחי "המשבצת" לייעודים שונים

  89. ביטול הוראה בתכנית בניה עקב הפניה לתקנות שבוטלו ?

  90. התכנית החדשה קובעת תוואי כביש בסמוך לדירות העוררים

  91. ניצול של יחידות הדיור מעבר ל-80% מסך היחידות בתוכנית

  92. תכנית "חדשה" שלא ניתן להוסיף עליה שטחים, ולו שטחי שירות

  93. ערר לא לאשר הפקדת תכנית להגדיל צפיפות בשכונה בכפוף לתנאים

  94. שימור עץ אלון התבור במרכז האזור המיועד לשמש כדרך לפי תוכנית

  95. בקשה שכוללת חריגה מהוראות התכניות התקפות ובקשה זו לא פורסמה

  96. כשיש שתי פרשנויות לתכנית יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין

  97. טענה כי קביעת תנאי של קבלת אישור המינהל מקורה בטעות בהתאם לתכנית

  98. נטען כי הפרוגרמה שהוכנה בדיעבד הוכנה ללא בדיקה עצמאית של צרכי הישוב

  99. אי נטרול השפעת הציפיות הקונקרטיות לעליית השווי עקב אישור תכנית חדשה

  100. הועדה המקומית אינה יכולה לאשר חריגה מקווי הבנייה בתכניות בדרך של אישור הקלה

  101. התנגדות תכנית המגדירה את ייעוד המקרקעין כאזור מגורים ב' - בניה המותרת בשתי קומות

  102. תכנית שינוי קווי בניין והגדלת מספר יחידות הדיור ומטרתה להקים בניין מגורים במקרקעין

  103. נטען כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלדון בתכנית לאור ניגוד עניינים הנובע מההסכם שנחתם

  104. טענה כי אישור הבקשה מהווה סטייה ניכרת מתכנית שכן מדובר בחריג בסביבה המורכבת בעיקרה מבתים נמוכים

  105. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון