העורר אינו חולק על עצם האפשרות העקרונית לגבות היטל השבחה מכוח תכניות מתאר ארציות, אלא טוען כי החיוב בהיטל השבחה לא יתבצע מכוח התכנית, אלא החיוב יתגבש רק כאשר יונפק היתר בניה על סמך תכניות אלו. העורר מסתמך בטיעוניו על החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בערר (תל אביב) 85025/09 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח' () (להלן: "עניין צור"). בעניין צור קבעה ועדת הערר של מחוז תל אביב כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 כאשר יש מימוש על דרך מכר, והחיוב יתגבש רק בעת מתן היתר בניה מכוח תכנית זו (בכפוף לפטור הקיים). החלטה נוספת שאזכר העורר הינה ערר (ת"א) 619/05 חנה ואילן כהן עו"ד נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה רמת-השרון (), במסגרתה קבעה ועדת הערר מחוז תל אביב כי המועד הרלוונטי לתביעה לפי סעיף 197 בגין תמ"א 36א' הינו מועד הוצאת היתר הבניה מכוחה ולא מועד אישור התכנית. לעניין תמ"א 10 טוען העורר בנוסף כי ההשבחה הנובעת מהתכנית נובעת מתמריץ כלכלי שניתן להקמת מתקנים סולאריים ולא מהשבחה תכנונית. העורר טען לחלופין כי בכל מקרה לא גלומה השבחה בתכניות מתאר ארציות אלו וצורפה שומה מטעמו. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת התשובה טוענת הוועדה המקומית כי לעניין החיוב בגין תמ"א 18 פעלה הוועדה המקומית לפי החלטת ועדת הערר בעניין ערר (דרום) 80639/12 ציון ז'אן נ. הוועדה המקומית "שקמים" () (להלן: "עניין ז'אן"). בעניין ז'אן החליטה ועדת הערר זו כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה מכוח תמ"א 18 את זה שהיה הבעלים בעת הוצאת היתר הבניה, וכי את החיוב יש להשית על בעל הזכויות במקרקעין עת אושרה התכנית המשביחה, לרבות תכנית מתאר ארצית. המשיבה הפנתה גם לפסק הדין בענין בעניין ע"א (ת"א) 2851-11-10 הוועדה מקומית גבעתיים נ' אליק רון בע"מ () (להלן: "אליק רון"), אשר קבע כי גם במקרה בו הזכויות שמעניקה התכנית הינן זכויות מותנות יש לגבות היטל השבחה בעת המכר. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטתנו זו. נציין כי סוגיה דומה נדונה על ידי ועדת ערר זו בעניין ציון ז'אן לעיל, בכל מקרה נחזור על עיקרי הדברים. דיון המסגרת הנורמטיבית הלכה פסוקה וברורה הינה כי היטל ההשבחה הינו היטל המוטל על התעשרות האזרח כתוצאה מאקט תכנוני של מוסדות התכנון. ר' דברי המבוא להצעת החוק (הצעת חוק 1491) במסגרתה הוסף סעיף 196א והתוספת השלישית (תיקון מס' 18 לחוק): "היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני "עשיית עושר ולא במשפט", לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח." וכן ר' ביטויו של רעיון זה בפסיקה בדנ"א 376/98 קריית בית הכרם בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוקי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר... היטל ההשבחה הולך אל קופות הועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה שאליה משתייך בעל המקרקעין" (הדגשה שלי - ג.ה.). בדבר החקיקה עצמו הוגדר מהו אותו "שינוי תכנוני" או "פעילות נורמטיבית" אשר בגינם ניתן יהיה לגבות היטל השבחה, כאשר סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר מהי "השבחה" בזו הלשון: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". כלומר, היטל השבחה ניתן יהיה לגבות בגין אקט תכנוני של: תכנית, הקלה או שימוש חורג, כאשר אישורם של אקטים אלו יוצר את החיוב בהיטל ההשבחה. במילים אחרות: "אירוע המס" הוא: אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. מכאן, עקרון היסוד של דיני היטל ההשבחה הינו כי החייב בהיטל ההשבחה הינו בעל הזכויות במקרקעין בעת אירוע המס, כלומר בעל הזכויות בעת אישור אחד מהאקטים התכנוניים המפורטים לעיל. הגדרה זו הקובעת את אירוע המס בעת אישור האקט התכנוני יצרה בעיה מסוימת, כך שייתכן כי בעת אישור התכנית אכן יעלה ערך המקרקעין, אולם, בשלב זה, התעשרות האזרח הינה התעשרות בכוח בלבד וזאת כל עוד לא בוצעה עסקה במקרקעין או הוצא היתר בניה. לאור בעיה זו הפריד המחוקק את מועד יצירת החבות ממועד החבות בתשלום. כך, החבות בהיטל ההשבחה אכן נוצרת בעת אישור האקט התכנוני המפורט בסעיף ההגדרות, אולם תשלום חוב זה הינו רק כאשר מתרחש "מימוש" של האקט התכנוני. וכך קובע סעיף 7(א) לתוספת השלישית: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה". התוספת השלישית מגדירה גם מהו אותו מימוש זכויות: "(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה. (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה. (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...". יובהר כי באופן עקרוני את גובה החוב יש לקבוע בסמוך לאחר מועד האקט התכנוני, אולם לוועדה המקומית סמכות לדחות את מועד קביעת גובה החוב למועד המימוש. יש להדגיש, כי גם כאשר נדחה המועד להערכת גובה החוב למועד המימוש, עדיין הערכת גובה החוב נעשית למועד אישור האקט התכנוני ולא למועד המימוש. מועד אישור האקט התכנוני, אשר הוא מועד התגבשות החוב, מכונה בעגה המקצועית: "המועד הקובע". ר' סעיף 4(א) לתוספת השלישית: "ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה". למדנו, אפוא, כי המחוקק קבע הסדר קוהרנטי בעל הגיון פנימי ברור לגביית היטל ההשבחה: היטל ההשבחה נגבה מבעל הזכויות במקרקעין עקב אישור אקט נורמטיבי של אישור תכנית, הקלה או בקשה לשימוש חורג, כאשר מועד יצירת החיוב הינו מועד אישור האקט התכנוני. מועד התשלום נדחה למועד המכונה בתוספת השלישית "מועד המימוש", כאשר באופן עקרוני המימוש הינו ביצוע עסקה במקרקעין או הוצאת היתר בניה מכוח האקט התכנוני, המוקדם מבין השניים. תיאור ממצה של ההסדר ניתן בע"א (ת"א) 1793-09 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ. השקעות בע"מ (), בו נקבע בין היתר: "אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של התכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים, כאשר רק מועד התשלום נדחה לעת מימוש הזכות במקרקעין (פס"ד נוה בניין, עמוד 123-124)." בחינת המקרה שבפנינו לאור המסגרת הנורמטיבית כללי לאור האמור לעיל בדבר ההסדר החקיקתי שנקבע להיטל ההשבחה נבחן את המקרה שבפנינו. בענייננו אין חולק כי העורר הינו בעל הזכויות במקרקעין משנת 1979. המועדים הרלוונטיים של התכניות המשביחות הינם: 12.5.2002 לגבי תמ"א 36א'; 23.8.2006 לגבי תמ"א 18; 26.12.2010 לגבי תמ"א 10. העורר מכר את הזכויות במקרקעין 10.9.2012. ניתן לראות בנקל כי יישום עקרונות היסוד הנורמטיביים של היטל ההשבחה על המועדים של ערר זה מוביל למסקנה, כי דין הערר להדחות בטענה העקרונית היות והעורר הוא החייב הנכון בהיטל השבחה בגין השבחה (ככל שקיימת) מהתמ"אות: 36א', 18 ו- 10. התמ"אות כולן אושרו עת היה העורר בעל הזכויות במקרקעין ולפיכך ככל שגלומה בהן השבחה, הרי העורר הוא הנהנה מהשבחה זו. לפיכך, עת מכר העורר את זכויותיו במקרקעין לאחר שאושרו התכניות, הרי החזקה היא כי השווי בו מכר את הזכויות מגלם את ההשבחה בגין אותן תכניות מתאר ארציות, ומכאן עליו לשלם היטל השבחה בגין השבחה זו. כלומר, בהתאם להסדר התחיקתי הקיים על הוועדה המקומית היה לקבוע את גובה ההשבחה בסמוך לאחר אישור כל תמ"א (והיא רשאית הייתה לדחות את קביעת גובה היטל ההשבחה למועד המימוש הראשון) ובכל מקרה עליה לגבות היטל השבחה זה מהעורר עת הוא ממש את זכויותיו בדרך של מכר המקרקעין כפי שאכן נעשה במקרה שבפנינו. בכך, למעשה, ניתן היה לדחות את הערר במישור העקרוני ולהעביר את הנושא לבחינה של שמאי מייעץ. אולם, כפי שגם נטען בפרשת ציון ז'אן, העורר העלה טענה כי המקרה שלפנינו הינו מקרה מיוחד בשל היות האקט המשביח מהווה תכנית מתאר ארצית ובשל קיומה של פסיקה התומכת בעמדתו. לפיכך, נבחן טענות אלו, כאשר לטעמנו יש להבדיל בין תמ"א 18 ותמ"א 10 לבין תמ"א 36א'. דיון לגבי תמ"א 18 ותמ"א 10 האם לאור היותו של האקט המשביח מהווה תכנית מתאר ארצית יש לשנות את ההסדר התחיקתי הקיים? העורר טוען כי לאור העובדה שמדובר בתכניות מתאר ארציות יש להחיל לגביהן הסדר תחיקתי שונה, כך שהיטל ההשבחה ייקבע בעת אישור בקשה להיתר בניה מכוח התכנית ויחול על זה שיהיה בעל הזכויות בעת הוצאת היתר הבניה ולא בעת אישור התכנית (נציין כי טענה דומה נטענה ונדחתה בעניין ציון ז'אן לעיל). כפי שציינה ועדת הערר בעניין ציון ז'אן בהחלט ייתכן כי ההסדר התחיקתי שמציע העורר הינו ראוי יותר מבחינת שיקולי מדיניות, כלכלה או צדק, אולם אין לו כל עיגון בחקיקה הקיימת, ונבאר: בעבר אכן התעוררה מחלוקת האם ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית. ודוק. השאלה שהתעוררה לא נגעה למועד התגבשות היטל ההשבחה, אלא לסוגיה - האם באופן עקרוני ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית וזאת לאור הגדרת המונח "תכנית" בתוספת השלישית. מחלוקת זו באה לידי סיום עם החלטת בית המשפט העליון בעניין רע"א 384/99 מועש בע"מ נ. הועדה המקומית טבריה () (להלן: "מועש"), כאשר בית המשפט העליון קבע שניתן לגבות היטל השבחה גם מכוח תמ"א 18. אולם, עיון בפסק הדין בעניין מועש מגלה כי לא רק שאין בו כל אמירה כי היטל ההשבחה יתגבש במועד אישור הבקשה להיתר הבניה ולא במועד אישור התכנית, אלא יש בו קביעה הפוכה, ונבאר: מפסק הדין בעניין מועש בבית המשפט המחוזי [ע"א (נצרת) 292/98 הוועדה המקומית טבריה נ. מועש בע"מ ()] ניתן להתרשם כי בית המשפט המחוזי אכן קובע כי מועד בו נוצר החיוב הוא מועד אישור הבקשה להיתר בניה, כפי שנטען על ידי העורר בענייננו. נבהיר כי אין אמירה ברורה בנושא בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין מועש, אך ניתן להבין ממנו באופן כללי כי זוהי עמדתו. בית המשפט העליון בעניין מועש אינו מקבל גישה זו של בית המשפט המחוזי, וקובע: "כדי לחזק את טענתה בדבר הפגם שנפל בהחלטת בית המשפט המחוזי מציינת המבקשת כי טעה בית המשפט המחוזי בקובעו כי המקרקעין הושבחו רק בעת מתן היתר הבנייה לתחנת התדלוק. לדעתה הוראה זו אינה עולה בקנה אחד עם האמור בתוספת השלישית לחוק. אכן, לא היה צורך כי בית המשפט המחוזי יקבע כי מועד תשלום ההיטל מתקיים רק בהינתן היתר הבנייה. אך טעות זו אינה משליכה על עצם התוצאה ודי היה בקביעה כי משניתן היתר הבנייה, במקרה זה, נתקיים מועד התשלום." (הדגשה שלי - ג.ה.). יתרה מזו, הטכניקה על בסיסה מטיל בית המשפט העליון היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית וזאת למרות הגדרת המונח "תכנית" בתוספת השלישית, הגדרה לגביה נטען כי אינה כוללת תכנית מתאר ארצית, הינה כדלקמן: "תכנית המתאר הארצית נשוא הבקשה אינה נוגסת בכלל שהיתר הבניה מוצא על-ידי הוועדה המקומית וכי הוא מוצא מכוחה של תכנית מקומית. בסעיף 9.1(א) לתוכנית הארצית בא הדבר לידי ביטוי מפורש בהוראה האומרת כי "לא תוקם תחנת תדלוק אלא על-פי תכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת" ורק כשאין בתוכנית המקומית כוונה אחרת משתמעת. במילים אחרות: היתר הבניה אינו יכול להינתן בצורה בלתי אמצעית מכוח התכנית הארצית לבדה והוא יונק גם מכוחה של תכנית מקומית מפורטת שאושרו בה פרטי הבניה. תכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התכנית המקומית (המפורטת) והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתוכנית המקומית על ידי תכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלוקת בדבר קיומה של תוכנית מפורטת במקרה זה." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר, כב' בית המשפט העליון מסתמך על התכנית המפורטת כמקור להוצאת היתר הבניה ומכאן כמקור לחיוב בהיטל השבחה. לפיכך, אילו אנו נאמנים לגמרי לפסק הדין מועש במלואו, לא רק שאין כל מקום לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו אישור הבקשה להיתר הבניה, אלא שיש לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו מועד אישור התכנית המפורטת שקדמה לתמ"א 18. טענה נוספת שהעלה העורר בהקשר זה הינה, כי במקרה של אישור בקשה להיתר לתחנת דלק מכוח תמ"א 18, או מתקן סולארי מכוח תמ"א 10, הוצאת היתר הבניה מלווה בשיקול דעת של הוועדה המקומית. לפיכך, כאשר הזכות שהוענקה בתמ"א 18 או בתמ"א 10 הינה עמומה, ויישומה בפועל כפוף להליך של שיקול דעת של הוועדה המקומית, יש לראות את התגבשות תכנית המתאר הארצית רק בעת אישור הבקשה להיתר הבניה. לטעמנו, בהעדר עיגון תחיקתי או פיסקתי לטענה זו לא ניתן לקבלה, ונבאר: המקרים בהם תכנית מעניקה זכות עמומה אשר ניצולה כרוך באקטים נוספים של שיקול דעת הינם רבים ושכיחים, כך שאין מדובר בנושא נקודתי הנוגע לתכנית מתאר ארצית, אלא בנושא לו השלכות רוחב מהותיות גם לגבי תכניות שאינן תכניות מתאר ארציות. לפיכך, לטעמנו, היה וייקבע כי אישור בקשה להיתר לתחנת דלק מכוח תמ"א 18 או למתקן סולארי הינו הליך של שיקול דעת ולכן מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה הינו מועד אישור הבקשה להיתר ולא מועד התכנית, אזי יהיה צורך להחיל עקרון זה על כל מקרה בו מדובר בזכויות "מותנות" מכוח התכנית ואשר אישור בקשה להיתר בניה המממש זכויות אלו כרוך בהליך של שיקול דעת. כלומר, קביעה שכזו תטשטש לחלוטין את ההפרדה בין מועד יצירת החיוב למועד המימוש. חשוב להבהיר כי במסגרת הליכי תכנון ובניה במקרים רבים הדרך לניצול זכויות עוברת דרך מספר אקטים נורמטיביים משביחים ולא דרך אקט אחד בלבד. כך, לדוגמא, נניח כי על קרקע חקלאית מאושרת תכנית מתאר המשנה את ייעודם למגורים בבניה רוויה, אולם תכנית זו אינה מאפשרת הוצאת היתרי בניה עד לאחר סלילת כביש מסוים. כעת נמכרים מקרקעין אלו במחיר גבוה בהרבה ממחיר קרקע חקלאית. בנסיבות שכאלו, הרי היה ונאמץ את עמדת העורר, לא ניתן יהיה לגבות היטל השבחה מכוח התכנית בעת המכר למרות שזו העלתה את ערך המקרקעין וזאת מהטעם כי ניצול הזכויות מכוחה כרוך באקט תכנוני נוסף. לטעמנו תוצאה זו אינה רצויה ואינה עולה בקנה אחד עם ההסדר התחיקתי של היטל ההשבחה. לשיטתנו, הוועדה המקומית חייבת לגבות את היטל ההשבחה הנובע מהתכנית, אף אם לא ניתן לממש את הזכויות מכוחה באופן מיידי, ואף אם מימוש הזכויות כרוך באקט נוסף של שיקול דעת. אכן, היטל ההשבחה לא יהיה בשווי מלוא הזכויות אלא מופחת באלמנט דחייה וסיכון הנובעים מעצם העובדה כי מדובר בזכות שאינה ודאית, אך עדיין קיימת חובה לגבות את היטל ההשבחה. דין דומה חל לטעמנו גם על הזכויות שמעניקות תמ"אות 18 ו- 10, אף אם הזכות להקמת תחנת דלק או מתקן סולארי אינה וודאית, הרי אין די בכך בכדי לשלול מראש תשלום היטל השבחה בגינם, אלא מדובר בנתון שמאי שעל השמאי המייעץ יהיה להביא בחשבון. מכאן לטעמנו המשמעות של קבלת עמדת העורר - כי לא ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית המתאר הארצית במועד המכר - תיצור מהפכה של ממש בהסדר התחיקתי של היטל ההשבחה המבחין היטב בין האקט התכנוני היוצר את החיוב בהיטל ההשבחה (על בעל הזכויות במועד זה) לבין אקט המימוש (מכר או הוצאת היתר) שאין בו בכדי ליצור חיוב עצמאי בהיטל השבחה. שינוי מהותי שכזה בהסדרי היטל ההשבחה אינו יכול לעשות לטעמנו בפסיקה, ובוודאי שלא במסגרת החלטות ועדת ערר. עוד נציין כי טענות מסוג זה, לגבי מקרים אחרים בהם מימוש הזכויות היה בשיקול דעת הוועדה המקומית, נדחו באופן מפורש על ידי בית המשפט המחוזי. בפסק הדין בעניין ע"א (ת"א) 2851-11-10 הוועדה מקומית גבעתיים נ' אליק רון בע"מ () (להלן: "אליק רון"), נדונה שאלה של מימוש זכויות אשר אינן וודאיות ומותנות בשיקול דעת הוועדה המקומית, וכך פוסק כב' בית המשפט: "לכל האמור יש להעיר כי לכאורה, קיים קושי נוסף בגישת המערערת, הגם שהדבר לא נטען על ידי המשיבה. כאמור לשיטת המערערת, רק בעת אישור היתר הבנייה ע"י הוועדה המקומית, תוך הפעלת שיקול דעתה, נוצרה ההשבחה של הזכויות המותנות. עמדה זאת משמעותה, שלכאורה, מתן היתר הבנייה הוא "אירוע המס" אשר לאורו יש לבחון את שאלת ההשבחה. אולם, בכך התעלמה המערערת מכך שמתן היתר בנייה או מימוש אשר כלול בתוכנית אינו מהווה משום גורם להשבחה וכדברי נמדר בעמ' 79: "היתר בנייה הינו אמצעי למימוש הבניה המותרת על פי תכנית, ואין הוא כשלעצמו, נחשב לתכנית. לפיכך, השבחה הנגרמת על ידי הוצאת היתר בנייה אין לחייבה בהיטל, שכן התכנית המשמשת כבסיס להיתר חוייבה כבר בהיטל בגין השבחה זו. מכאן ניתן לקבוע כי ועדה מקומית שגבתה היטל על תכנית משביחה עקב מכירת הקרקע לא תוכל לשוב ולגבות את ההיטל מהקונה במועד מתן ההיתר לבנייה לפי התכנית. גביית ההיטל בגין התכנית במועד מכירת הקרקע צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית, אם מותנות ואם אופציונליות" מעת שמתן היתר הבניה או אישור הוועדה המקומית לבקשה להוצאתו, כך גם הפעלת סמכות שיקול הדעת אינה בגדר תוכנית, אלא מימוש אשר מצוי בתוכנית אין הדבר מהווה "אירוע מס" והוועדה המקומית אינה זכאית לגבות היטל השבחה בגין פעולות אלו." (הדגשה שלי - ג.ה.). הדברים הינם ברורים, חד משמעיים ונכונים גם לענייננו. במאמר מוסגר נציין כי הוגש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין בעניין זה, אך טרם ניתן פסק דין בערעור. לענייננו, אין חולק כי במצב הקודם לא הייתה זכות לעורר להקמת תחנת דלק במקרקעין ואף לא זכות להקמת מתקן סולארי [בכפוף לאפשרות הקמת מתקן סולארי אינהרנטי - לעניין זה ר' החלטת ועדת הערר בענין ערר (דרום) 6009/12 ביג מרכזי קניות בע"מ נ. הוועדה המקומית באר טוביה ()] והאפשרות להקים תחנת דלק או מתקן סולארי עצמאי במקרקעין נולדה אך ורק מתכניות המתאר הארציות. אכן, ייתכן כי הזכות להקים תחנת דלק הינה זכות "חלשה" ואף זכות מותנית אשר מימושה מצריך הליך של שיקול דעת של הוועדה המקומית. אולם, כאמור, לטעמנו אין בעובדה כי יידרש אקט נוסף לשם מימוש מלוא הזכויות בכדי למנוע גביית היטל השבחה בגין השבחה שייצרה הזכות, גם כאשר מדובר בזכות "חלשה". עמדה ברוח דומה נקבעה בפסק הדין בעניין ע"א (ת"א) 1793-09‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ. השקעות בע"מ (). לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי בכך שמדובר בתכניות מתאר ארציות, או בכך שהנפקת היתר הבניה מכוח תכניות אלו כפופה בצורה זו או אחרת לשיקול דעת של הוועדה המקומית לצורך אישור הבקשה להיתר, אין די בהם בכדי להביא לשינוי ההסדר התחיקתי הקיים לגביית היטל השבחה, וטענות אלו יובאו בחשבון במישור השמאי, אך לא במישור של עצם החיוב. התייחסות לפסיקה בנושא העורר בכתב הערר מסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין צור וכן החלטת ועדת הערר בעניין ערר (תל אביב) 5619/05 חנה ואילן כהן נ. הוועדה המקומית רמת השרון () (להלן: "עניין אילן כהן"). ראשית נציין כי החלטת ועדת הערר בענין צור מתייחסת לתמ"א 38 ואילו החלטת ועדת הערר בעניין אילן כהן מתייחסת לתמ"א 36א'. נציין כי קיים הבדל מהותי בין תמ"א 18 ותמ"א 10 לבין תמ"א 36א' ותמ"א 38. אופייה של תמ"א 36א' ותמ"א 38 שונה מאופי תמ"א 18 ותמ"א 10, כאשר הרעיון התכנוני של תמ"א 18 ושל תמ"א 10 הינו הוספת ייעודים או שימושים לייעודים קיימים בתכניות מאושרות, לעניין זה ר' פסק הדין בעניין מועש לעיל. לעומת זאת, הן תמ"א 36א' והן תמ"א 38 אינן מוסיפות ייעודים לייעודים ספציפיים קיימים, אלא קובעת הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה ישירות מכוחן. הבדל זה הינו הבדל מהותי, כך שתמ"א 36א' (ובעקרון זהה אך במידה פחותה) גם תמ"א 38 חלות על כל המקרקעין בתחומי מדינת ישראל, ומכאן הקושי בחיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית החלה על כל מקרקעי מדינת ישראל ולכאורה יוצרת השבחה תיאורטית לכל מגרש ומגרש במדינה, וזאת כאשר ברור כי לא ניתן לממש את התמ"א על כלל המגרשים. לעומת זאת, תחולת תמ"א 18 וכן תמ"א 10 אינה תחולה כללית, אלא הינה תחולה ספציפית למקרקעין בייעוד מסוים ובתנאים מסוימים, ומכאן יוצרת השבחה ספציפית למגרשים מסוימים לאור מיקומם והתכנון החל עליהם. לאור האמור לעיל, אין לטעמנו ללמוד מהאמור בהחלטות בענין צור וכן אילן כהן באופן ישר לעניין חיוב בהיטל השבחה מכוח תמ"א 18 ותמ"א 10. עם זאת, לא ניתן להתכחש לכך כי הגישה העקרונית של ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין צור שונה מגישת ועדת ערר זו. אכן אין חולק כי החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב אינה מחייבת את ועדת ערר זו, עם זאת עמדתנו הינה כי באופן עקרוני יש לשאוף לאחידות בין פסיקות ועדות הערר במחוזות השונים, ולהימנע ככל הניתן ממתן החלטות סותרות. עם זאת במקרה המיוחד שבפנינו איננו יכולים לקבל את העמדה העקרונית של ועדת הערר מחוז תל אביב, ונבאר בקצרה: ועדת הערר במחוז תל אביב מנמקת את החלטתה כך: "הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38 לא נהנה, ולא התעשר, כתוצאה מאישור התמ"א, שכן עוד לא ניתן כלל היתר בניה." לצערנו, עמדתנו בנושא זה שונה. איננו סבורים כי ניתן לקבוע באופן קטגורי כי בעלים מסוים לא התעשר מאקט תכנוני של אישור תמ"א רק מהטעם כי לא ניתן עוד היתר בניה מכוחה, או כי קיים סיכון שהיתר הבניה כזה לא יינתן. לטעמנו לא לשווא קבע המחוקק שני מועדי מימוש חלופיים: האחד מועד הוצאת היתר בניה והאחר מועד עסקת המכר, וזאת מתוך הבנה כי תתכן השבחה מכוח תכנית אף אם טרם ניתן היתר בניה. כפי שציינו לעיל המקרים בהם הזכות מכוח התכנית המשביחה הינה זכות מותנית או "חלשה" ולא וודאית הינם רבים ושכיחים, כך שאין מדובר רק במקרים של זכויות מכוח תכנית מתאר ארצית אלא גם במקרים של זכויות מותנות מכוח תכניות "רגילות" רבות. לפיכך, לטעמנו, ייתכן כי בעל מגרש באזור תעשייה בו לא קיימת תחנת דלק, כאשר המגרש צמוד לעורק מרכזי, ייהנה ויתעשר מאישור תמ"א 18 אף אם טרם ניתן לו היתר בניה לתחנת דלק, ובהחלט ייתכן כי בעת שימכור את המגרש ישלם עבורו הרכוש הסביר מחיר גבוה יותר רק לאור הסיכוי לקבלת היתר לתחנת דלק. ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין צור מוסיפה ומנמקת, כדלקמן: "לעת הזאת, כל שומת מקרקעין שתיעשה, הינה למעשה שומה ספקולטיבית אשר תנסה לנבא את ההסתברות שבעתיד יינתן היתר בניה ולתרגמה לכדי עליית שווי של המקרקעין לעת אישור תמ"א 38. משמעות קביעתנו כי תמ"א 38 מתגבשת עם מתן היתר הבניה, מביאה לדעתנו לתוצאה נכונה וצודקת יותר גם לעניין זהות החייב בהיטל השבחה, שהרי מבקש ההיתר הוא זה אשר ייהנה ויתעשר עם קבלתו." הפיסקה הראשונה של ההנמקה מקובלת עלינו, ואכן על שומת המקרקעין לנבא את ההסתברות כי במקרקעין הללו תאושר תחנת דלק במקרה של השבחה הנובעת מתמ"א 18, או את ההסתברות למימוש תוספת הבניה במקרה של תמ"א 38 כפי שמציינת נכון ועדת הערר מחוז תל אביב. אולם, לטעמנו, קושי בעריכת השומה, או הצורך לנבא הסתברות של מקרה שייקרה בעתיד, אין בו די בכדי לשנות מההסדר התחיקתי הברור והסדור של חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ולא בגין היתר בניה. כפי שהבהרנו לעיל, קושי דומה של חיזוי קיים גם בתכניות "רגילות" ועדיין איננו מטילים את ההשבחה על החייב בעת הוצאת היתר הבניה. ניקח לדוגמא תכנית אשר הגדילה זכויות בניה באופן משמעותי אולם התנתה את מימושן באישור תכנית אחרת לכביש. בעת מכר המגרש עליו חלה התכנית הראשונה, שומת היטל ההשבחה שתיערך למוכר הזכויות אכן תצטרך לנבא מהו הסיכוי שאכן יאושר הכביש ומתי זה צפוי להתרחש. אולם, לעמדתנו, העובדה כי מדובר בשומה שיש בה מרכיב "ספקולטיבי" לגבי מועד אישור הכביש, אם בכלל יאושר, אין בה לפטור באופן גורף את המוכר מתשלום היטל השבחה. עוד נציין לעניין הפיסקה השנייה של הנמקת ועדת הערר מחוז תל אביב, כי לטעמנו לא תמיד מבקש ההיתר הוא זה שייהנה מההשבחה הגלומה בתכנית המתאר הארצית. כך, לדוגמא, בפני ועדת הערר מחוז חיפה נדון במקרה בו נמכר מגרש באזור תעשייה, כאשר המגרש נמכר ביחד עם בקשה להיתר מוכנה לתחנת דלק על המגרש מכוח תמ"א 18. במקרה זה ברור היה (והצדדים לא חלקו על כך) כי הנהנה מהיטל ההשבחה מכוח תמ"א 18 הוא דווקא מוכר הזכויות שהיה הבעלים בעת אישור תמ"א 18 ולא הרוכש, אשר שילם על המגרש מחיר הכולל אפשרות להקמת תחנת דלק והוא זה אשר יוציא את היתר הבניה בסופם של דברים. לא למותר להוסיף כי להחלטת ועדת הערר מחוז תל אביב הגיון כלכלי ותכנוני משמעותי, כאשר אף הרפורמה שתוכננה לדיני התכנון והבניה הלכה בדרך דומה, אלא שלטעמנו במצב התחיקתי הקיים לא ניתן דרך הפסיקה לשנות את מיהותו של החייב בהיטל השבחה. עוד נציין כי עניין החיוב בהיטל השבחה מכוח תמ"א 18 נדון בפני בית המשפט הנכבד בעניין בשא (נצ') 2629/06 ניב אנרגיה בע"מ נ' הוועדה המקומית נצרת עילית () (להלן: "ניב אנרגיה"). בעניין ניב אנרגיה נדונה הסוגיה: "המחלוקת בתיק: עיקרה של המחלוקת הוא, אמתי נוצר החוב בגין היטל ההשבחה על המקרקעין, האם מהיום בו נכנס לתוקף שינוי 2 בתכנית המתאר הארצית - תמ"א 18, דהיינו ביום 2/1/1997, לפיו ניתן לבנות תחנות דלק במקרקעין אשר היו מיועדים בעבר למבנה תעשייה ולמלאכה זעירה, ככל שהדבר מתיישב עם התכנית המפורטת, שינוי אשר השפיע על התכנית המקומית המפורטת, המתייחסת למקרקעין שבנדון, או שמא נוצר החוב ביום מימוש הזכויות במקרקעין, הוא יום אישור הבקשה למתן ההיתר, קרי, 23/10/03, כאשר בעקבותיה ניתן ההיתר 7 ימים לאחר מכן." כלומר מחלוקת זהה למחלוקת שבפנינו. וכך מכריע כב' בית המשפט הנכבד במחלוקת: "לאחר שנקבע כי השבחת נכס מקרקעין בשל שינוי תמ"א היא השבחה החייבת בהיטל השבחה, לאחר סקירת החוק, הפסיקה הרלוונטית, הוראות תוכנית המתאר, ובשים לב למכלול העובדות והנסיבות הספציפיות שבפני, הגעתי לכלל מסקנה כי במקרה שבפניי, יום אישור תכנית המתאר הארצית, אשר השפיע ושינה באופן ישיר את התכנית המקומית המפורטת, ומשכך הביא להשבחה כאמור בתוספת השלישית, הוא המועד הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה. בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999), (להלן: "ע"א 1341/93"), נאמר מפי כב' הנשיא ברק (כתוארו אז): "מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בנייה, חייב בהיטל השבחה". אין חולק כי עובר לשינוי תכנית המתאר הארצית, לא ניתן היה להקים תחנת דלק בנכס הנדון. האזור היה מיועד לתעשייה ולמלאכה זעירה, ולכך בלבד. השינוי בתכנית הארצית, הביא להסרת "מחסום נורמטיבי", ושינה בכפוף לשיקולים של הוועדה המקומית, את זכויות הניצול בנכס, כך שמעתה ניתן יהיה להקים בו תחנת דלק. . . . אין בידי לקבל את טענת המשיבה, לפיה, היום בו אושרה הבקשה להיתר, הוא המועד בו נוצר החיוב בהיטל. החוק קובע מפורשות כי היתר בנייה, כמו גם העברת נכס על שם רוכש (שינוי רישום בפנקס המקרקעין), והענקת זכויות, קרי, חתימה על הסכם מכר, מהווים "מימוש זכויות במקרקעין", הוא המועד לתשלום ההיטל. מועד היווצרות החיוב בהיטל השבחה, ומועד תשלומו לא חד הם. לפי הפרשנות המוצעת על ידי המשיבה, הרי שמועד החיוב בהיטל הינו אותו מועד בו מומשו הזכויות בנכס, בעוד שהחוק קובע מפורשות מועדים נפרדים, הנקבעים על פי אמות מידה שונות, לכל אחת מן הפעולות. סעיף 7 (א) לתוספת השלישית לפיו, בעל מקרקעין יכול לבקש לשלם את היטל ההשבחה טרם המימוש, אך מחזק ומדגיש את ההפרדה בין מועד היווצרות ההשבחה למועד תשלום היטל ההשבחה. שהרי אם יכול בעל מקרקעין לבקש ולשלם ההיטל טרם המימוש, חזקה כי ההשבחה ארעה קודם לכן. ברור שמועד עריכת השומה על ידי המערערת אינו יכול ללמד אותנו על מועד היווצרות ההשבחה. בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קרית אתא ואח', פ"ד מג(1) 89 (1989), עלתה בין היתר השאלה, האם חוב בגין היטל ההשבחה נוצר מיום שנכנסה לתוקף תכנית המתאר המתייחסת למקרקעין, או מיום מימוש הזכויות? ביה"מש קבע כי על אף שעריכת השומה התבצעה עם מימוש הזכויות, הרי שההיטל חל למרות הדחייה בעריכתה. לראיה, סעיף 9 לתוספת השלישית המקנה לבעל מקרקעין אפשרות תשלום מיידי של ההיטל, קרי, מייד לאחר אישור התכנית עובר למימוש, מעיד על כך שלא קיומו של החוב נדחה, "אלא פירעונו, ואת פירעונו הוא זכאי להקדים... על כורחך אתה אומר לכן, שגובה החיוב נקבע לפי יום ההשבחה לענייננו, יום אישור התכנית - ומאותו יום ואילך הוא נושא הפרשי הצמדה עד ליום תשלום ההיטל בפועל...". ובהמשך נקבע: "סוגיה דומה הובאה ממש לאחרונה לפני כבוד נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, והוא השיב עליה במלים אלה "ההוראות שנקבעו בתוספת בדבר אפשרות דחיית תשלום ההיטל עד למימוש הזכויות אינן משנות לדעתי את עצם החוב שכבר נולד. אלו הוראות הקובעות סמכויות לוועדה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין ואולם דחיית עריכת השומה אין בה כדי לבטל את עצם קיום החוב. רק השומה ומועד הפירעון נדחים (בת.א. (ת"א) 448/87)". מדוע המתינה המשיבה כחודשיים לאחר מתן ההיתר למערערת, ולא ערכה שומה לאחר מועד החיוב בהיטל ההשבחה, קרי אישור תמ"א 18 ובעקבותיו שינוי התכנית המפורטת, או לאחר מכירת זכויות החכירה למערערת? אינני יודע, ואף אין צורך להידרש לכך. בכל מקרה, קמה לה הסמכות לעשות כן (עד למועד המימוש, הוצאת היתר הבניה), אלא שאינה יכולה לטעון כעת כי מועד אישור היתר הבניה, קרי, מועד המימוש, הוא מועד ההשבחה, מועד אירוע המס. יכול וסברה המשיבה כי שינוי תכנית המתאר הארצית, הגם שמשפיע הוא באופן ישיר על התכנית המקומית, אין בו כדי להוות השבחה לצורך החיוב בהיטל. כך עולה מסיכומיה. אלא שהאפשרות בה המשיבה בחרה, ולפיה יום הגשת הבקשה להיתר הבניה הוא מועד ההשבחה, עומדת בניגוד לסעיפים 1 ו-7 (א) לתוספת השלישית הקובעים בבירור כי מתן היתר הינו מימוש זכויות, על כל המשתמע מכך. על פי הוראות החוק הברורות, הפסיקה השזורה בהן, והפרשנות הראויה, יש לקבוע כי החיוב בהיטל השבחה במקרה שבפנינו קם עם שינוי תכנית המתאר הארצית אשר הכניסה את השינוי בתכנית המקומית המפורטת, וזאת בלא קשר למועד מתן היתר הבניה למערערת, ועל אף העובדה שהמשיבה בחרה לדחות עריכת חוות דעת שמאית מטעמה למועד מימוש הזכויות הנוסף, קרי, מועד מתן היתר הבניה, אין בכך כדי לשנות מועד היווצרות ההשבחה. אוסיף כי גם מכירת זכויות החכירה למערערת בחודש מאי 2002, מהווה אירוע מימוש זכויות, כאמור בתוספת השלישית לחוק, ומהווה תחנה שבה יש לשלם היטל השבחה." (הדגשה שלי - ג.ה.). הבאנו את הדברים באריכות היות ומדובר בדברים רלוונטיים ונכונים גם למקרה שבפנינו. להשלמת התמונה נציין כי עקרון זה הרואה את מועד אירוע המס, קרי יצירת החבות בהיטל השבחה, כמועד אישור תמ"א 18 תיקון 4 מצא ביטויו גם בהכרעות השמאים מכריעים מכוח תיקון 84 לחוק התכנון ובניה. לעניין זה ר' למשל את הניתוח הנאה של השמאית המכריעה גב' לבנה אשד בשומה המכרעת לחלק מחלקה 138 בגוש 6547. תמ"א 36א' כפי שציינו לעיל, אנו סבורים כי ככל שיש השבחה הנובעת מתמ"א 18 ו/או מתמ"א 10 יש לגבות אותה בעת מכר המקרקעין מבעל הזכויות עת אושרה התכנית. איננו סבורים כי יש להחיל דין דומה על תמ"א 36א'. כפי שציינו לעיל, תמ"א 36א' שונה באופייה מתמ"א 18 או מתמ"א 10, כאשר אין היא משנה ייעוד כזה או אחר בתכנית מפורטת, אלא חלה באופן כולל. לפיכך, במקרה המיוחד של תמ"א 36א', אכן מקובלת עלינו עמדת ועדת הערר במחוז תל אביב כי התכנית מתגבשת רק בעת מתן היתר בניה ולמעשה טרם הוצא היתר אין משמעות לתכנית לגבי כל מגרש ומגרש, ונצטט: "עם זאת לדעתנו, במועד הוצאת היתר בנייה מכח התמ"א מתגבשת התוכנית באותו מקום בו הוצא היתר הבנייה. באנלוגיה לדיני החברות, כמו "שיעבוד צף", התמ"א "מרחפת" מעל כל שטח מדינת ישראל, ובשעה בה ניתן היתר בנייה מכוח התמ"א מתגבשת התמ"א באותו מקום בו ניתן להציב את המתקן הסלולארי." (הדגשה במקור - ג.ה.) ודוק. תמ"א 18 או תמ"א 10 אינן "מרחפות" מעל כל שטח מדינת ישראל, אלא הן חלות בייעודים ספציפיים ובמגרשים ספציפיים אשר להם תכנית מפורטת מסוימת, ומכאן ההבדל לעניין גביית היטל ההשבחה בין תמ"א 18, תמ"א 10 לבין תמ"א 36א'. מינוי שמאי מייעץ והנחיות לשמאי המייעץ לאור האמור והמנומק לעיל אנו סבורים שיש למנות שמאי מייעץ אשר יישום את ההשבחה הנובעת, אם בכלל, כתוצאה מתמ"א 18 ומתמ"א 10. יוטעם, עצם העברת הנושא לשמאי מייעץ אין בה בכדי לומר כי לעמדת ועדת הערר קיימת השבחה כתוצאה מתכניות מתאר ארציות אלו. כך, לעניין תמ"א 18 על השמאי המייעץ יהיה לבחון את הסיכוי לאישור תחנת דלק במקרקעין וזאת לאור מכלול הנתונים של המגרש, כגון מיקומו, קיומן של תחנות דלק אחרות במתחם ועוד, ולשקלל נתונים אלו ביחס לשווי המגרש. לעניין תמ"א 10, מלבד הצורך לשקלל את הסיכוי ואת האפשרות להקמת מתקן סולארי במקרקעין על השמאי המייעץ יהיה ליתן את דעתו לאפשרות להקמת מתקן סולארי במצב הקודם. בעניין זה אנו חוזרים על הנחיות ועדת הערר בהחלטותיה לגבי תמ"א 10 בערר ביג מרכזי קניות לעיל וכן בערר (דרום) 102/11 דוד שחר בע"מ נ. הוועדה המקומית אשקלון (). נציין כי בהחלטות אלו ישנה גם התייחסות לטענת העורר כי ההשבחה נובעת מהחלטה מינהלית ולא תכנונית ואנו מאמצים נימוקי ועדת הערר בעררים אלו לעניין זה גם לערר שבפנינו. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים, כדלקמן: אנו מקבלים את הערר בנוגע לחיוב הנובע מתמ"א 36א', עם זאת יובהר כי אין בדחיית הערר בכדי למנוע מהוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה את מבקש ההיתר מכוח תמ"א 36א', וזאת ככל שתאושר בקשה להיתר מכוח תמ"א 36א' על המגרש נשוא הערר. לעניין ההשבחה הנובעת מתמ"א 18 ו/או מתמ"א 10 יש למנות שמאי מייעץ אשר ייבחן האם קיימת השבחה מכוח תכניות אלו ואם כן מהו שיעורה. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. בניההיטל השבחהתמ"א 36תמ"א