העורר טען כי ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית בלבד

העורר טען כי ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית בלבד במקרה שבפנינו היות והתכנית הרלוונטית, תמ"א 18 תיקון 4, אושרה טרם רכש העורר את המקרקעין, לא ניתן לחייב את העורר בהיטל השבחה בגינה. לטעמו של העורר, ככל שיש השבחה מכוח תמ"א 18, הרי היה לגבות את ההיטל בגינה מהבעלים הקודם של המגרש וזאת במועד המכר. העורר אף מסביר כי המשיבה העניקה אישור כי אין חבות בהיטל השבחה והיא אינה רשאית כיום להתכחש לאישור זה. לחלופין טוען העורר כי עוד ביום 28.2.00 אושרה תכנית 8/מק/2037 להוספת תחנות דלק באזור התעשייה עד הלום, ואף בגין תכנית זו אין הוא החייב אלא הבעלים הקודם. לחלופי חלופין לעורר טענות כנגד השומה לגופה. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת התשובה מסבירה המשיבה כי תמ"א 18 הינה תכנית מיוחדת כאשר במסגרתה מתגבשת ההשבחה רק עם אישור הבקשה להיתר הבניה, וזאת היות והזכויות מכוח תכנית זו אינן מוקנות באופן אוטומאטי, אלא נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית. לפיכך, מועד החיוב (ולא רק מועד התשלום) הינו במועד אישור הבקשה להיתר ולא במועד אישור התכנית. המשיבה עורכת בעניין זה אנאלוגיה לתמ"א 36א' העוסקת במתקנים סלולארים וכן לתמ"א 38. המשיבה גם דוחה את הטענות בגין הסתכמות על אישורים שנתנה, היות ולטענתה לא עולה מהם מצג כי בכל בקשה להיתר עתידית לא ייגבה היטל השבחה. לעניין תכנית 8/מק/2037 טוענת המשיבה כי זו לא התירה תחנות דלק מהסוג המבוקש על ידי העורר. דיון המסגרת הנורמטיבית הלכה פסוקה וברורה הינה כי היטל ההשבחה הינו היטל המוטל על התעשרות האזרח כתוצאה מאקט תכנוני של מוסדות התכנון. ר' דברי המבוא להצעת החוק (הצעת חוק 1491) במסגרתה הוסף סעיף 196א והתוספת השלישית (תיקון מס' 18 לחוק): "היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני "עשיית עושר ולא במשפט", לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח." וכן ר' ביטויו של רעיון זה בפסיקה בדנ"א 376/98 קריית בית הכרם בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוקי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר... היטל ההשבחה הולך אל קופות הועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה שאליה משתייך בעל המקרקעין" (הדגשה שלי - ג.ה.). בדבר החקיקה עצמו הוגדר מהו אותו "שינוי תכנוני" או "פעילות נורמטיבית" אשר בגינם ניתן יהיה לגבות היטל השבחה, כאשר סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר מהי "השבחה" בזו הלשון: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". כלומר, היטל השבחה ניתן יהיה לגבות בגין אקט תכנוני של: תכנית, הקלה או שימוש חורג, כאשר אישורם של אקטים אלו יוצר את החיוב בהיטל ההשבחה. במילים אחרות: "אירוע המס" הוא: אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. מכאן החייב בהיטל ההשבחה הינו בעל הזכויות במקרקעין בעת אירוע המס, כלומר בעת אישור אחד מהאקטים התכנוניים המפורטים לעיל. הגדרה זו הקובעת את אירוע המס בעת אישור האקט התכנוני יצרה בעיה מסוימת, כך שייתכן כי בעת אישור התכנית אכן יעלה ערך המקרקעין, אולם, בשלב זה, התעשרות האזרח הינה התעשרות בכוח בלבד וזאת כל עוד לא בוצעה עסקה במקרקעין או הוצא היתר בניה. לאור בעיה זו הפריד המחוקק את מועד יצירת החבות ממועד החבות בתשלום. כך, החבות בהיטל ההשבחה אכן נוצרת בעת אישור האקט התכנוני המפורט בסעיף ההגדרות, אולם תשלום חוב זה הינו רק כאשר מתרחש "מימוש" של האקט התכנוני. וכך קובע סעיף 7(א) לתוספת השלישית: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה". התוספת השלישית מגדירה גם מהו אותו מימוש זכויות: "(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה. (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה. (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...". יובהר כי באופן עקרוני את גובה החוב יש לקבוע בסמוך לאחר מועד האקט התכנוני, אולם לוועדה המקומית סמכות לדחות את מועד קביעת גובה החוב למועד המימוש. יש להדגיש, כי גם כאשר נדחה המועד להערכת גובה החוב למועד המימוש, עדיין הערכת גובה החוב נעשית למועד אישור האקט התכנוני ולא למועד המימוש. מועד אישור האקט התכנוני, אשר הוא מועד התגבשות החוב, מכונה בעגה המקצועית: "המועד הקובע". ר' סעיף 4(א) לתוספת השלישית: "ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה". למדנו כי המחוקק קבע הסדר קוהרנטי בעל הגיון פנימי ברור לגביית היטל ההשבחה: היטל ההשבחה נגבה מבעל הזכויות במקרקעין עקב אישור אקט נורמטיבי של אישור תכנית, הקלה או בקשה לשימוש חורג, כאשר מועד יצירת החיוב הינו מועד אישור האקט התכנוני. מועד התשלום נדחה למועד המכונה בתוספת השלישית "מועד המימוש", כאשר באופן עקרוני המימוש הינו ביצוע עסקה במקרקעין או הוצאת היתר בניה מכוח האקט התכנוני. תיאור ממצה של ההסדר ניתן לראות בע"א (ת"א) 1793-09 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ. השקעות בע"מ (), בו נקבע בין היתר: "אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של התכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים, כאשר רק מועד התשלום נדחה לעת מימוש הזכות במקרקעין (פס"ד נוה בניין, עמוד 123-124)." בחינת המקרה שבפנינו לאור המסגרת הנורמטיבית כללי לאור האמור לעיל בדבר ההסדר החקיקתי שנקבע להיטל ההשבחה נבחן את המקרה שבפנינו. כאמור לעיל התאריכים הרלוונטיים בעייננו הינם: 14.12.1995 - אישור התכנית המפורטת למלאכה ומסחר (תכנית 8/בת/8); 23.8.2006 - אישור תמ"א 18 תיקון 4 אשר אפשרה תחנת דלק במקרקעין; 1.11.2006 - מועד רכישת הזכויות במקרקעין על ידי העורר מעת ה"ה מרמלשטיין ושוורצמן; 23.1.2012 - מועד אישור היתר הבניה לתחנת הדלק. ניתן לראות בנקל כי יישום עקרונות היסוד הנורמטיביים של היטל ההשבחה על רצף האירועים של ערר זה מוביל למסקנה, כי דין הערר להתקבל וכי לא ניתן לחייב את העורר בהיטל השבחה בגין אישור הבקשה להיתר בניה לתחנת דלק. האקט הנורמטיבי המשביח במקרה שבפנינו הינו אישור תמ"א 18 תיקון 4 (או לחלופין מועד אישור תכנית 8/בת/8). לפיכך, החייב בהיטל ההשבחה הינו בעל הזכויות בעת אישור האקט המשביח, כלומר ה"ה מרמלשטיין ושוורצמן ולא העורר. היטל ההשבחה בגין עליית הערך הנובעת מהאקט התכנוני המשביח היה אמור להיות משולם ביום 1.11.2006 עת מכרו ה"ה מרמלשטיין ושוורצמן את הזכויות במקרקעין לעורר ובכך מימשו את ההשבחה הנובעת מתמ"א 18 תיקון 4, אשר אושרה כאשר אלו היו בעל הזכויות במקרקעין. בכל מקרה, לא ניתן לחייב את העורר אשר רכש את הזכויות במקרקעין לאחר אישור האקט המשביח בהיטל השבחה בגין תכניות שאושרו על המקרקעין וזאת טרם היה זה בעל הזכויות בהם. במילים אחרות, בהתאם להסדר התחיקתי הקיים על הוועדה המקומית היה לקבוע את גובה ההשבחה בסמוך לאחר אישור תמ"א 18 תיקון 4 (והיא רשאית הייתה לדחות את קביעת גובה היטל ההשבחה למועד המימוש הראשון) ולגבות היטל השבחה זה מהמוכרים עת מימשו אלו את זכויותיהם בדרך של מכר המקרקעין לעורר. בכך, למעשה, ניתן היה לקבל את הערר ולחתום את ההחלטה. אולם המשיבה העלתה טענה כי המקרה שלפנינו הינו מקרה מיוחד הן בשל היות האקט המשביח מהווה תכנית מתאר ארצית והן בשל קיומה של פסיקה התומכת בעמדתה. לפיכך, נבחן טענות אלו. האם לאור היותו של האקט המשביח מהווה תכנית מתאר ארצית יש לשנות את ההסדר התחיקתי הקיים? המשיבה בכתב תשובתה ובדיון בעל פה טוענת כי לאור העובדה שתמ"א 18 תיקון 4 הינה תכנית מתאר ארצית יש להחיל לגביה הסדר תחיקתי שונה, כך שהיטל ההשבחה ייקבע בעת אישור בקשה להיתר בניה מכוח התכנית ויחול על זה שהיה בעל הזכויות בעת הוצאת היתר הבניה ולא בעת אישור התכנית. בהחלט ייתכן כי ההסדר התחיקתי שמציעה המשיבה הינו ראוי יותר מבחינת שיקולי מדיניות, כלכלה או צדק, אולם אין לו כל עיגון בחקיקה הקיימת, ונבאר: בעבר אכן התעוררה מחלוקת האם ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית בכלל ומכוח תמ"א 18 בפרט. ודוק. השאלה שהתעוררה לא נגעה למועד התגבשות היטל ההשבחה, אלא לסוגיה - האם באופן עקרוני ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית וזאת לאור הגדרת המונח "תכנית" בתוספת השלישית. מחלוקת זו באה לידי סיום עם החלטת בית המשפט העליון בעניין רע"א 384/99 מועש בע"מ נ. הועדה המקומית טבריה () (להלן: "מועש"), כאשר בית המשפט העליון קבע שניתן לגבות היטל השבחה גם מכוח תמ"א 18. אולם, עיון בפסק הדין בעניין מועש מגלה כי לא רק שאין בו כל אמירה כי היטל ההשבחה יתגבש במועד אישור הבקשה להיתר הבניה, אלא יש בו קביעה הפוכה, ונבאר: מפסק הדין בעניין מועש בבית המשפט המחוזי [ע"א (נצרת) 292/98 הוועדה המקומית טבריה נ. מועש בע"מ ()] ניתן להתרשם כי בית המשפט המחוזי קובע כי מועד החיוב הוא מועד אישור הבקשה להיתר בניה, כפי שנטען על ידי המשיבה בענייננו. נבהיר כי אין אמירה ברורה בנושא בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין מועש, אך ניתן להבין ממנו באופן כללי כי זוהי עמדתו. בית המשפט העליון בעניין מועש אינו מקבל גישה זו של בית המשפט המחוזי, וקובע: "כדי לחזק את טענתה בדבר הפגם שנפל בהחלטת בית המשפט המחוזי מציינת המבקשת כי טעה בית המשפט המחוזי בקובעו כי המקרקעין הושבחו רק בעת מתן היתר הבנייה לתחנת התדלוק. לדעתה הוראה זו אינה עולה בקנה אחד עם האמור בתוספת השלישית לחוק. אכן, לא היה צורך כי בית המשפט המחוזי יקבע כי מועד תשלום ההיטל מתקיים רק בהינתן היתר הבנייה. אך טעות זו אינה משליכה על עצם התוצאה ודי היה בקביעה כי משניתן היתר הבנייה, במקרה זה, נתקיים מועד התשלום." יתרה מזו, הטכניקה על בסיסה מטיל בית המשפט העליון היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית וזאת למרות הגדרת המונח "תכנית" בתוספת השלישית, הגדרה שלכאורה אינה כוללת תכנית מתאר ארצית, הינה כדלקמן: "תכנית המתאר הארצית נשוא הבקשה אינה נוגסת בכלל שהיתר הבניה מוצא על-ידי הוועדה המקומית וכי הוא מוצא מכוחה של תכנית מקומית. בסעיף 9.1(א) לתוכנית הארצית בא הדבר לידי ביטוי מפורש בהוראה האומרת כי "לא תוקם תחנת תדלוק אלא על-פי תכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת" ורק כשאין בתוכנית המקומית כוונה אחרת משתמעת. במילים אחרות: היתר הבניה אינו יכול להינתן בצורה בלתי אמצעית מכוח התכנית הארצית לבדה והוא יונק גם מכוחה של תכנית מקומית מפורטת שאושרו בה פרטי הבניה. תכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התכנית המקומית (המפורטת) והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתוכנית המקומית על ידי תכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלוקת בדבר קיומה של תוכנית מפורטת במקרה זה." כלומר, כב' בית המשפט העליון מסתמך על התכנית המפורטת כמקור להוצאת היתר הבניה ומכאן כמקור לחיוב בהיטל השבחה. לפיכך, אילו אנו נאמנים לפסק הדין מועש במלואו, לא רק שאין כל מקום לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו אישור הבקשה להיתר הבניה, אלא שיש לקבוע כי מועד יצירת החבות הינו מועד אישור התכנית המפורטת שקדמה לתמ"א 18. אנו איננו סבורים כי יש ללכת אחורה עד למועד אישור התכנית המפורטת, והיום הקובע הינו יום אישור תמ"א 18 תיקון 4. טענה נוספת שהעלתה הוועדה המקומית בהקשר זה הינה, כי במקרה של אישור בקשה להיתר לתחנת דלק הוצאת היתר הבניה מלווה בשיקול דעת של הוועדה המקומית. לפיכך, לטעמה של המשיבה, כאשר הזכות שהוענקה בתמ"א 18 תיקון 4 הינה עמומה, ויישומה בפועל כפוף להליך של שיקול דעת של הוועדה המקומית, יש לראות את התגבשות תמ"א 18 תיקון 4 רק בעת אישור הבקשה להיתר הבניה. נציין, כי לטעמנו יש בטענת הוועדה המקומית הגיון כלכלי רב, ולא מן הנמנע כי התוצאה הנובעת מקבלת טענה זו הינה התוצאה הצודקת יותר. אולם, בהעדר עיגון תחיקתי או פיסקתי לטענה לא ניתן לקבלה. לעניין זה חשוב לציין, כי אין מדובר בנושא נקודתי, אלא בנושא לו השלכות רוחב מהותיות. היה וייקבע כי אישור בקשה להיתר לתחנת דלק מכוח תמ"א 18 הינו הליך של שיקול דעת ולכן מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה הינו מועד אישור הבקשה להיתר, אזי יהיה צורך להחיל עקרון זה על כל מקרה בו מדובר בזכויות "מותנות" מכוח התכנית ואשר אישור בקשה להיתר בניה המממש זכויות אלו כרוך בהליך של שיקול דעת. כלומר, קביעה שכזו תטשטש לחלוטין את ההפרדה בין מועד יצירת החיוב למועד המימוש. מדובר, אפוא, במהפכה של ממש בהסדר התחיקתי של היטל ההשבחה המבחין היטב בין האקט התכנוני היוצר את החיוב בהיטל ההשבחה (על בעל הזכויות במועד זה) לבין אקט המימוש (מכר או הוצאת היתר) שאין בו בכדי ליצור חיוב עצמאי בהיטל השבחה. שינוי מהותי שכזה בהסדרי היטל ההשבחה אינו יכול לעשות לטעמנו בפסיקה, ובוודאי שלא בהחלטות ועדת ערר. בכל מקרה נבהיר כי טענות מסוג זה, לגבי מקרים אחרים בהם מימוש הזכויות היה בשיקול דעת הוועדה המקומית, נדחו באופן מפורש על ידי בית המשפט המחוזי. בפסק הדין בעניין ע"א (ת"א) 2851-11-10 הוועדה מקומית גבעתיים נ' אליק רון בע"מ () (להלן: "אליק רון"), נדונה שאלה דומה של מימוש זכויות מותנות, וכך פוסק כב' בית המשפט: "לכל האמור יש להעיר כי לכאורה, קיים קושי נוסף בגישת המערערת, הגם שהדבר לא נטען על ידי המשיבה. כאמור לשיטת המערערת, רק בעת אישור היתר הבנייה ע"י הוועדה המקומית, תוך הפעלת שיקול דעתה, נוצרה ההשבחה של הזכויות המותנות. עמדה זאת משמעותה, שלכאורה, מתן היתר הבנייה הוא "אירוע המס" אשר לאורו יש לבחון את שאלת ההשבחה. אולם, בכך התעלמה המערערת מכך שמתן היתר בנייה או מימוש אשר כלול בתוכנית אינו מהווה משום גורם להשבחה וכדברי נמדר בעמ' 79: "היתר בנייה הינו אמצעי למימוש הבניה המותרת על פי תכנית, ואין הוא כשלעצמו, נחשב לתכנית. לפיכך, השבחה הנגרמת על ידי הוצאת היתר בנייה אין לחייבה בהיטל, שכן התכנית המשמשת כבסיס להיתר חוייבה כבר בהיטל בגין השבחה זו. מכאן ניתן לקבוע כי ועדה מקומית שגבתה היטל על תכנית משביחה עקב מכירת הקרקע לא תוכל לשוב ולגבות את ההיטל מהקונה במועד מתן ההיתר לבנייה לפי התכנית. גביית ההיטל בגין התכנית במועד מכירת הקרקע צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית, אם מותנות ואם אופציונליות" מעת שמתן היתר הבניה או אישור הוועדה המקומית לבקשה להוצאתו, כך גם הפעלת סמכות הדעת אינה בגדר תוכנית, אלא מימוש אשר מצוי בתוכנית אין הדבר מהווה "אירוע מס" והוועדה המקומית אינה זכאית לגבות היטל השבחה בגין פעולות אלו." (הדגשה שלי - ג.ה.). הדברים הינם ברורים, חד משמעיים ונכונים גם לענייננו. הזכות להקמת תחנת דלק במקרקעין נוצרה כבר במועד אישור תמ"א 18 תיקון 4. אכן, מדובר בזכות "חלשה" ואף זכות מותנית אשר מימושה מצריך הליך של שיקול דעת של הוועדה המקומית. אולם, כל עוד הליך שיקול הדעת אינו מחייב הליך של שימוש חורג או הקלה מכוח החוק, אין מדובר באקט תכנוני שמהווה אירוע מס עצמאי. עמדה ברוח דומה נקבעה בפסק הדין בעניין ע"א (ת"א) 1793-09‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ. השקעות בע"מ (). לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי בכך שמדובר בתכנית מתאר ארצית, או בכך שמדובר בהליך הכפוף לשיקול דעת של הוועדה המקומית לצורך אישור הבקשה להיתר, אין די בכדי להביא לשינוי ההסדר התחיקתי הקיים לגביית היטל השבחה. התייחסות לפסיקה בנושא: הוועדה המקומית מבקשת בתשובתה להסתמך על מספר פסקי דין והחלטות אשר לכאורה תומכים בעמדתה. פסק הדין הראשון אליו מפנה המשיבה הינו עניין מועש לעיל, אשר כפי שהובהר לעיל אינו תומך בעמדתה ואף ניתן ללמוד ממנו את העמדה ההפוכה. אסמכתא נוספת הינה החלטת ועדת הערר בעניין ערר (תל אביב) 5619/05 חנה ואילן כהן נ. הוועדה המקומית רמת השרון (). החלטה זו עסקה בתביעה לפי סעיף 197 בנוגע לתמ"א 36א' אשר עוסקת בהקמת מתקנים סלולאריים. איננו סבורים כי החלטה זו ישימה למקרה שבפנינו. ראשית מדובר בתביעה לפי סעיף 197 ולא בהיטל השבחה. שנית, אופייה של תמ"א 36א' שונה מאופי תמ"א 18 תיקון 4, כאשר הרעיון התכנוני של תמ"א 36א' שונה מהרעיון התכנוני של תמ"א 18 בכך שתמ"א 36א' אינה מוסיפה ייעודים לייעודים ספציפיים קיימים, אלא קובעת הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה. דברים אלו נכונים גם לעניין עש"א (ת"א) 217690/09 הוועדה המקומית תל אביב נ. מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי (), אשר עוסק בתמ"א 38, אשר דומה יותר במהותה לתמ"א 36א' ולא לתמ"א 18 תיקון 4 נשוא ערר זה. עוד נציין בהקשר זה כי פסק דין זה ניתן על ידי מותב כב' בית המשפט השלום (כב' השופט הבכיר דן מור) אשר עמדתו העקרונית בסוגיה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין אליק רון לעיל, ולעניין זה ר' גם ערר (חיפה) 8001/11 פורת נ. הוועדה המקומית קריות (). אל מול פסיקה זו, קיימת פסיקה נרחבת אשר קבעה את העיקרון כי לא ניתן לראות באישור בקשה להיתר, גם כשזו כרוכה בשיקול דעת, כאירוע מס וכן פסיקה ספציפית לגבי קביעת היטל השבחה מכוח תמ"א 18 תיקון 4. בדבר העיקרון הכללי הפנינו לעיל לפסיקה בעניין אליק רון ולאסמכתאות שם. בעניין הספציפי, הזהה בעקרונותיו למקרה שבפנינו, דן בית המשפט בעניין בשא (נצ') 2629/06 ניב אנרגיה בע"מ נ' הוועדה המקומית נצרת עילית () (להלן: "ניב אנרגיה"). בעניין ניב אנרגיה נדונה הסוגיה: "המחלוקת בתיק: עיקרה של המחלוקת הוא, אמתי נוצר החוב בגין היטל ההשבחה על המקרקעין, האם מהיום בו נכנס לתוקף שינוי 2 בתכנית המתאר הארצית - תמ"א 18, דהיינו ביום 2/1/1997, לפיו ניתן לבנות תחנות דלק במקרקעין אשר היו מיועדים בעבר למבנה תעשייה ולמלאכה זעירה, ככל שהדבר מתיישב עם התכנית המפורטת, שינוי אשר השפיע על התכנית המקומית המפורטת, המתייחסת למקרקעין שבנדון, או שמא נוצר החוב ביום מימוש הזכויות במקרקעין, הוא יום אישור הבקשה למתן ההיתר, קרי, 23/10/03, כאשר בעקבותיה ניתן ההיתר 7 ימים לאחר מכן." כלומר מחלוקת זהה למחלוקת שבפנינו. וכך מכריע כב' בית המשפט הנכבד במחלוקת: "לאחר שנקבע כי השבחת נכס מקרקעין בשל שינוי תמ"א היא השבחה החייבת בהיטל השבחה, לאחר סקירת החוק, הפסיקה הרלוונטית, הוראות תוכנית המתאר, ובשים לב למכלול העובדות והנסיבות הספציפיות שבפני, הגעתי לכלל מסקנה כי במקרה שבפניי, יום אישור תכנית המתאר הארצית, אשר השפיע ושינה באופן ישיר את התכנית המקומית המפורטת, ומשכך הביא להשבחה כאמור בתוספת השלישית, הוא המועד הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה. בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999), (להלן: "ע"א 1341/93"), נאמר מפי כב' הנשיא ברק (כתוארו אז): "מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בנייה, חייב בהיטל השבחה". אין חולק כי עובר לשינוי תכנית המתאר הארצית, לא ניתן היה להקים תחנת דלק בנכס הנדון. האזור היה מיועד לתעשייה ולמלאכה זעירה, ולכך בלבד. השינוי בתכנית הארצית, הביא להסרת "מחסום נורמטיבי", ושינה בכפוף לשיקולים של הוועדה המקומית, את זכויות הניצול בנכס, כך שמעתה ניתן יהיה להקים בו תחנת דלק. . . . אין בידי לקבל את טענת המשיבה, לפיה, היום בו אושרה הבקשה להיתר, הוא המועד בו נוצר החיוב בהיטל. החוק קובע מפורשות כי היתר בנייה, כמו גם העברת נכס על שם רוכש (שינוי רישום בפנקס המקרקעין), והענקת זכויות, קרי, חתימה על הסכם מכר, מהווים "מימוש זכויות במקרקעין", הוא המועד לתשלום ההיטל. מועד היווצרות החיוב בהיטל השבחה, ומועד תשלומו לא חד הם. לפי הפרשנות המוצעת על ידי המשיבה, הרי שמועד החיוב בהיטל הינו אותו מועד בו מומשו הזכויות בנכס, בעוד שהחוק קובע מפורשות מועדים נפרדים, הנקבעים על פי אמות מידה שונות, לכל אחת מן הפעולות. סעיף 7 (א) לתוספת השלישית לפיו, בעל מקרקעין יכול לבקש לשלם את היטל ההשבחה טרם המימוש, אך מחזק ומדגיש את ההפרדה בין מועד היווצרות ההשבחה למועד תשלום היטל ההשבחה. שהרי אם יכול בעל מקרקעין לבקש ולשלם ההיטל טרם המימוש, חזקה כי ההשבחה ארעה קודם לכן. ברור שמועד עריכת השומה על ידי המערערת אינו יכול ללמד אותנו על מועד היווצרות ההשבחה. בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קרית אתא ואח', פ"ד מג(1) 89 (1989), עלתה בין היתר השאלה, האם חוב בגין היטל ההשבחה נוצר מיום שנכנסה לתוקף תכנית המתאר המתייחסת למקרקעין, או מיום מימוש הזכויות? ביה"מש קבע כי על אף שעריכת השומה התבצעה עם מימוש הזכויות, הרי שההיטל חל למרות הדחייה בעריכתה. לראיה, סעיף 9 לתוספת השלישית המקנה לבעל מקרקעין אפשרות תשלום מיידי של ההיטל, קרי, מייד לאחר אישור התכנית עובר למימוש, מעיד על כך שלא קיומו של החוב נדחה, "אלא פירעונו, ואת פירעונו הוא זכאי להקדים... על כורחך אתה אומר לכן, שגובה החיוב נקבע לפי יום ההשבחה לענייננו, יום אישור התכנית - ומאותו יום ואילך הוא נושא הפרשי הצמדה עד ליום תשלום ההיטל בפועל...". ובהמשך נקבע: "סוגיה דומה הובאה ממש לאחרונה לפני כבוד נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, והוא השיב עליה במלים אלה "ההוראות שנקבעו בתוספת בדבר אפשרות דחיית תשלום ההיטל עד למימוש הזכויות אינן משנות לדעתי את עצם החוב שכבר נולד. אלו הוראות הקובעות סמכויות לוועדה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין ואולם דחיית עריכת השומה אין בה כדי לבטל את עצם קיום החוב. רק השומה ומועד הפירעון נדחים (בת.א. (ת"א) 448/87)". מדוע המתינה המשיבה כחודשיים לאחר מתן ההיתר למערערת, ולא ערכה שומה לאחר מועד החיוב בהיטל ההשבחה, קרי אישור תמ"א 18 ובעקבותיו שינוי התכנית המפורטת, או לאחר מכירת זכויות החכירה למערערת? אינני יודע, ואף אין צורך להידרש לכך. בכל מקרה, קמה לה הסמכות לעשות כן (עד למועד המימוש, הוצאת היתר הבניה), אלא שאינה יכולה לטעון כעת כי מועד אישור היתר הבניה, קרי, מועד המימוש, הוא מועד ההשבחה, מועד אירוע המס. יכול וסברה המשיבה כי שינוי תכנית המתאר הארצית, הגם שמשפיע הוא באופן ישיר על התכנית המקומית, אין בו כדי להוות השבחה לצורך החיוב בהיטל. כך עולה מסיכומיה. אלא שהאפשרות בה המשיבה בחרה, ולפיה יום הגשת הבקשה להיתר הבניה הוא מועד ההשבחה, עומדת בניגוד לסעיפים 1 ו-7 (א) לתוספת השלישית הקובעים בבירור כי מתן היתר הינו מימוש זכויות, על כל המשתמע מכך. על פי הוראות החוק הברורות, הפסיקה השזורה בהן, והפרשנות הראויה, יש לקבוע כי החיוב בהיטל השבחה במקרה שבפנינו קם עם שינוי תכנית המתאר הארצית אשר הכניסה את השינוי בתכנית המקומית המפורטת, וזאת בלא קשר למועד מתן היתר הבניה למערערת, ועל אף העובדה שהמשיבה בחרה לדחות עריכת חוות דעת שמאית מטעמה למועד מימוש הזכויות הנוסף, קרי, מועד מתן היתר הבניה, אין בכך כדי לשנות מועד היווצרות ההשבחה. אוסיף כי גם מכירת זכויות החכירה למערערת בחודש מאי 2002, מהווה אירוע מימוש זכויות, כאמור בתוספת השלישית לחוק, ומהווה תחנה שבה יש לשלם היטל השבחה." (הדגשה שלי - ג.ה.). הבאנו את הדברים באריכות היות ומדובר בדברים רלוונטיים ונכונים גם למקרה שבפנינו. להשלמת התמונה נציין כי עקרון זה הרואה את מועד אירוע המס, קרי יצירת החבות בהיטל השבחה, כמועד אישור תמ"א 18 תיקון 4 מצא ביטויו גם בהכרעות השמאים מכריעים מכוח תיקון 84 לחוק התכנון ובניה. לעניין זה ר' למשל את הניתוח הנאה של השמאית המכריעה גב' לבנה אשד בשומה מהכרעת לחלק מחלקה 138 בגוש 6547, אשר מסקנתה הינה: "דא עקא, שהחוק, במתכונתו התקפה, אינו מאפשר להגדיר את מתן ההיתר כגורם המשביח, אלא רק את התכנית מכוחה הוא ניתן. ואכן, העקרון שהמועד הקובע לחישוב ההשבחה הינו מועד אישור התכנית, נקבע במספר פסקי דין ." סיכום מן האמור לעיל עולה כי ההסדר התחיקתי הקיים עורך הפרדה בין מועד אירוע המס וגיבוש החיוב מכוחו אשר הוא מועד אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג לבין מועד המימוש שהוא מועד ביצוע העסקה במקרקעין או הוצאת היתר הבניה. עוד למדנו, כי עצם העובדה כי הזכויות שהוענקו בתכנית הינן עמומות, מותנות או מימושן נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית אין בה בכדי לשנות את "סדרי העולם" של היטל ההשבחה ולאפשר לוועדה המקומית ליצור חבות בהיטל השבחה בעת אישור בקשה להיתר הבניה שאינה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג. לאור קביעות אלו לא ניתן לגבות היטל השבחה מזה שלא היה בעל הזכויות במקרקעין עת אושרה התכנית שיצרה את ההשבחה. במקרה שבפנינו אין חולק כי העורר רכש את המקרקעין לאחר היום הקובע של תמ"א 18 תיקון 4. לפיכך, ככל שתמ"א 18 תיקון 4 השביחה את המקרקעין, הרי היה לגבות את היטל ההשבחה מאלו שהיו הבעלים באותה עת וזאת כאשר מימשו את זכויותיהם במקרקעין באמצעות מכר לעורר. מכאן, לא ניתן לגבות היטל השבחה כלשהו בגין תמ"א 18 תיקון 4 מהעורר אשר רכש את הזכויות במקרקעין לאחר אישורה. אשר על כן, דין הערר להתקבל והודעת החיוב מבוטלת בזאת. לאור התוצאה התייתר הצורך לדון בטענות נוספות של העורר. אין צו להוצאות. היטל השבחה