על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל אף נטל רב מזה שהיה מוטל על שמאי מכריע שמלפני התיקון, לפרט, לבסס ולנמק את השומה המכרעת, או את חוות דעתם לפי הענין, כמו גם חובתם לערוך בדיקות עצמאיות ולבסס את קביעותיהם בנתונים, באסמכתאות ובתחשיבים, באשר אף הם אינם כבולים לטענות הצדדים. אך לאחרונה עמדה על כך שוב ועדת הערר במחוז מרכז, בהרחבה, בערר (מרכז) 8046/13 רפאל מיכאלי ו-50 אחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד .
ומן הכלל אל הפרט:
במקרה שלפנינו, השמאית המכריעה יישמה את ההלכה שנקבעה בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר, לענין המועד הקובע בענין תמ"א 18 לתיקון מס' 4, ולא נפל פגם גם בניתוח זה שבשומה המכרעת. אך מעבר לאמירות כלליות בשומה המכרעת בדבר הקשיים שבייחוס השבחה למקרקעין, אין פירוט בשומה המכרעת כיצד נעשה היישום למקרקעין נשוא השומה המכרעת, כפי שנעשה בשומות מכריעות מאוחרות יותר, כמפורט לעיל. בשומה המכרעת נאמר בענין זה כדלקמן:
"מהאמור לעיל עשוייה לעלות, כאמור, תוצאה קשה ובלתי צודקת, במיוחד באותם מקרים, שבהם רמת הקונקרטיות של הוראות התכנית, לגביה נטענת ההשבחה, היא מאוד נמוכה וייחוס השבחה לנכס אחד מני רבים – עקב אישור התכנית, הינו כמעט מופרך. רמת הקושי, מטבע הדברים, אינה אחידה והיא תלויית נסיבות- האיפיונים המאפשרים או מונעים את מימוש התב"ע, הביקוש לעומת ההיצע בסביבה, מגבלות של איכות סביבה ואחרות. ניתן לקבוע, כי במרבית המקרים, ההשבחה אינה מתגבשת במלואה, אם בכלל, בעת אישור התב"ע.
במקרה שכזה – על אף הידיעה המאוחרת – שהנכס הושבח, אפילו במידה רבה, לא ניתן היה, במועד אישור התכנית – לקבוע, שאכן חלה בו השבחה ומובן שגביית ההיטל אינה מתקיימת.
לא מיותר להזכיר, כי העקרון המרכזי העומד בבסיס ההצדקה לחיוב בתשלום היטל השבחה מתמצה בחובה לשתף את הציבור בהתעשרות הנובעת מהמעשה התכנוני.
על אף האמור לעיל ועל אף שההיגיון הכלכלי ועקרון הצדק החלוקתי אמורים היו לחייב את המבקשת בתשלום היטל ההשבחה במקרה כמו המקרה דנן (בכפוף להוכחת קיומה של השבחה), הגעתי לכלל דעה, כי במועד הקובע ע"פ חוק – לא ניתן היה להצביע על עלייה בשווי הנכס. ייחוס השבחה לחלק משטח מגרש החנייה הנדון, בשל האפשרות שעוגנה בתמ"א/18 תיקון 4, להקמת תחנות דלק זעירות במגרשים בייעוד תעשיה, הינו בלתי סביר בעליל, למעלה מן העובדה שהוא לא הוכח בפועל. מאי דך, המועד בו ניתן ההיתר – הוא מועד המימוש בלבד ולא ניתן לייחס לו ע"פ חוק, את היווצרות ההשבחה.
לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה, שלא חלה השבחה בשוויו של הנכס נשוא השומה, עקב אישורה של תמ"א/18 תיקון 21 – במועד תחולתה".
(עמודים 17-16 לשומה המכרעת).
בשומה המכרעת לא פורטו הנסיבות או האפיונים הספציפיים של המקרקעין "המאפשרים או מונעים את התב"ע" או מה היו נתוני "הביקוש לעומת וההיצע בסביבה" והאם היו "מגבלות של איכות סביבה או אחרות", על פי המצוטט לעיל. אולם, מהאמור בשומה המכרעת עולה, כי לא הוכחה בפועל על ידי המשיבה עליה בשווי הנכס או השבחה, כאמור שם בעמוד 17. גם בערר שלפנינו, מעבר לטענה העקרונית כי בשומה המכרעת ישנן קביעות עקרוניות ללא יישום קונקרטי, לא פורטה ההשבחה הנטענת במקרה הקונקרטי ע"י המשיבה במקרקעין ולא ניתן פירוט בדבר ההוכחה בפועל על עליה בשווי הנכס. גם בערר המשיבה לא פירטה ולא ביססה את ההשבחה ואת עליית השווי הנטענת על ידה במקרה הספציפי של המקרקעין הנדונים. אשר על כן, משנקבע בשומה המכרעת כי המשיבה לא הוכיחה בפועל עליית שווי של המקרקעין ולא הוכיחה השבחה, ואף בערר לא נעשה כך על ידה, לא מצאנו מקום להתערבותנו בתוצאה שנקבעה בשומה המכרעת בעניין זה, ואשר על כן אין מקום להתערבותנו בשומה המכרעת.
אשר על כן, הערר נדחה.
בנסיבות הענין אין צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מוסכם

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. רשלנות שמאי מקרקעין

  4. רשימת שמאי חוץ

  5. ערעור על שומה של שמאי

  6. סעיף 197 – שמאי מכריע

  7. אי קבלת עמדת שמאי מכריע

  8. ביטול מינוי שמאי

  9. תקנות שמאי מקרקעין

  10. שכר טרחת שמאי רכב

  11. תיקון שומת מקרקעין

  12. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  13. ערעור על שומה מכרעת

  14. שכר טרחת שמאי מקרקעין

  15. רשלנות מקצועית שמאי מקרקעין

  16. נזק גולמי לרכב - שמאי ביטוח

  17. שמאי מקרקעין - פסק דין

  18. תביעה של בנק נגד שמאי מקרקעין

  19. תקנות שכר טרחה שמאי מכריע

  20. תצהיר מועמד שמאי מקרקעין

  21. גובה פיצויים לפי חוות דעת שמאי

  22. החלטת ביניים של שמאי מכריע

  23. שמאי של חברת ביטוח או שמאי פרטי ?

  24. ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין

  25. חוות דעת שנערכה על ידי שמאי אחר

  26. ערר על החלטה של שמאי מכריע בעניין פיצויים

  27. להוכחת נזקיו הגיש התובע חוות דעת שמאי

  28. שמאי מכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים

  29. שמאי מכריע חייב לקחת בחשבון את החלטות הוועדה

  30. ביטוח פוליסה שווי נמוך יותר מהערכת שמאי - גניבת ציורים

  31. מועד הגשת הערר מיום קבלת תשובת השמאי המכריע למכתב

  32. על שמאים מכריעים שמונו על פי תיקון 84, מוטל נטל רב

  33. הסכמה לשלם 50% ממה שצוין בחוו"ד השמאי בגין האופנוע

  34. טענה כי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה אשר יש לבטלה

  35. השמאי המכריע ציין כי ישנה תכנית מאוחרת המתקנת את התכנית נשוא הערר

  36. השמאי המכריע קבע כי לא חלה ירידת ערך בשווי הנכס עקב אישורה של תכנית

  37. נטען כי בדיקת השמאי נערכה כשבוע לאחר התאונה, ובכך נפגמת אמינות דו"ח השמאי

  38. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שקבע כי שימוש מסחרי הותר עוד במצב התכנוני הקודם

  39. נטען שהשמאית המכריעה ביססה את השווי במצב הקודם על תכנית מופקדת שלא אושרה מעולם

  40. השמאי המכריע ימנה מומחה אקוסטי אשר יבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין בגין אישור תכנית

  41. על שמאים אשר עורכים דו"חות ירידת ערך, לפרט מה גרם להם לקבוע שיעור ירידת ערך זה או אחר

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון