האם השמאי המכריע חישב את היטל ההשבחה באופן שחייב את העורר גם בגין שטחים שהותרו לבניה במצב התכנוני ?

לאחר ששמענו את הצדדים החלטנו, ולו למען הזהירות, לבקש את התייחסותו של השמאי המכריע. לאחר שעיינו בשומה המכרעת ובהתייחסותו המפורטת של השמאי המכריע, נחה דעתנו כי לא נפלה טעות, ולא כל שכן טעות מהותית בשומה המכרעת, באופן חישוב היטל ההשבחה. ראשית נביא את התייחסותו המפורטת של השמאי המכריע מיום 9.3.14, כלהלן: " כפי שצוין בשומה, מהות ההשבחה של תוספת דירות ללא תוספת שטח היא המרה של שטחים שוליים בדירות גדולות לשטחים שאינם שוליים בדירות קטנות יותר. הדרך הנכונה לקבוע את שיעור ההשבחה האמורה היא בחינת עסקאות בדירות בשטח גדול יחסית (המהוות את השטח הממוצע לדירה במצב הקודם) והשוואתן לעסקאות בדירות קטנות יותר (המהוות את השטח הממוצע לדירה במצב החדש), וכך נעשה בשומה. לאחר הבחינה האמורה באתי למסקנה כי דירות בשטח דומה למצב החדש נמכרות במחיר גבוה יותר בכ-500 למ"ר בממוצע (במונחי קרקע) מאשר דירות בשטח דומה לזה שהיה במצב הקודם. מאחר והמסקנה האמורה נמצאה ביחס לשטח ממוצע לדירה, נכון להביא בחשבון את כלל השטח העיקרי הממוצע במצב הקודם ביחס לכלל השטח העיקרי הממוצע במצב החדש בחישוב ההשבחה, כפי שבוצע בשומה. ויודגש, על אף שלא נוספו שטחי בניה, שוויו של כל מ"ר (קרקע מובנה) עיקרי ממוצע בבניין גדל להערכתי בכ- 500 ₪ לאור אישורה של התכנית וזוהי הסיבה שההשבחה מחושבת ביחס לכל שטחי הבניה ולא רק ביחס לדירות שנוספו. יש להבהיר לעניין זה כי ייחוס תוספת השווי רק לדירות המתווספות, כמוצע בערעור, מתעלם מכך ששטחן של הדירות הקיימות מוקטן באופן שגם בהן, כלומר בדירות המקוריות, נוצר ניצול "יקר" יותר של שטחי הבניה. מעבר לנדרש, כב' הועדה מופנית לעובדה שגם התחשיב שבשומת העוררת (בהליך שבפניה, המבקש בהליך שבפני) נערך ביחס למלוא שטחי הבניה בשני מצבי התכנון, ומכאן, שגם אם בהליך הנוכחי חולקת העוררת על אופן החישוב שבשומה, הרי שהיא עצמה נקטה בחישוב דומה במובן זה שהוא לא נערך לדירות הנוספות בלבד אלא לכלל הדירות. הטענה כי ניתן היה לנייד שטחי בניה בין הקומות טרם אישורה של ההקלה, אינה רלוונטית למהות ההשבחה שכן אין בניוד זכויות בין הקומות בכדי לשנות את הצפיפות המותרת". דברים אלו מקובלים עלינו. בנוסף נעיר גם כי, כפי שגם מציין השמאי המכריע בשומה המכרעת שמאי הצדדים לא הציגו עסקאות לביסוס מקדמי השוליות שנקבעו בשומותיהם. אשר על כן, גם איננו מקבלים את הטענות שנטענו בפנינו לפער לכאורה בין השווי למ"ר שנקבע בשומות הצדדים. די בעיון בפירוט העמדות למשל כמופיע בעמ' 5 לשומה המכרעת, כדי להיווכח כי השווי למ"ר איננו כפי שנטען בפנינו בדיון, כמופיע שם, נטען שווי ללא פירוט וביסוס תוך מתן מקדם של 0.35, ולא נאריך. מכל מקום, כעולה גם מפירוט העסקאות בשומה המכרעת בעמ' 6 ו- 7, וכפי שציין השמאי המכריע גם בהתייחסותו מיום 9.3.14, שווי למ"ר בדירות קטנות גבוה משווי מ"ר בדירות גדולות. אשר על כן, אין טעות, לא כל שכן טעות מהותית בשיטה השמאית בה נקט השמאי המכריע בחישוב ההשבחה במקרה שלפנינו (סעיפים 5-4 לעיל בהתייחסותו), כאשר הוגדל מספר הדירות בתכנית, אך ללא תוספת שטחים. כל זאת אמרנו מעבר להיבט העקרוני של אי התערבותנו בשיטות שמאיות בהן נוקט שמאי מכריע, כאשר מדובר בשיטה שמאית מקובלת, וכאשר לא נפלה טעות מהותית ביישומה. אמת מידה זו של היקף התערבותנו המצומצם בשומות מכריעות, אף זכתה לאחרונה לאישורו של בית המשפט עליון, ולו מטעם זה אין גם מקום להתערבותנו במקרה כגון דא. בבר"ם 36444/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר דוד ואאורה ואח', פסק השופט עוזי פוגלמן, כי: "אמת המידה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה במסגרת ערר היא פועל יוצא של טעמים אלה. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (ראו, למשל, בר"ם 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם, פסקה 3 (31.7.2007) (להלן: עניין קרית אתא); בר"ם 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר, פסקה 5 (30.10.2006); לצד זאת, ראו בר"ם 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין מכבים רעות נ' גונן, פסקה 12 (24.11.2008) המתייחס לאמת המידה להתערבות בשומה מכרעת במקרה שבו לא הוגש ערר). כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת (ראו, למשל, עניין קרית אתא, פסקה 3; בר"ם 9556/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני, פסקאות 3-2 (4.1.2007)). לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה (ראו, למשל, בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, פסקה 5 (20.8.2008) (להלן: עניין גינוסר)). כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה (השוו: בר"ם 9093/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה נ' קי.בי.ע - קבוצת בוני ערים בע"מ, פסקה 3 (14.5.2008))". (עמ' 7-6 להחלטה). ולפיכך גם פסק שם כי: "עיון בהחלטת ועדת הערר מעלה כי האחרונה בחנה את השגות המבקשים על שומת השמאי המכריע בהתאם לאמת המידה הראויה שעליה עמדנו לעיל". (שם בעמ' 9). נדגיש כי בית המשפט העליון קבע גם במפורש, כי אפילו נפלו טעויות בשומה מכרעת, לא די בכך כדי להביא להתערבות בשומה מכרעת. עמדנו על כך לאחרונה בערר 8046/13 רפאל מיכאלי ו- 50 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לוד: זאת ועוד, בית המשפט העליון קבע כי, אפילו אם נפלו טעויות בשומה מכרעת, אין להתערב בה, וכך קבע: "... מקום בו אימצה הערכאה המבררת את מסקנות המומחה המוסכם, ובהעדר טעות היורדת לשורשו של עניין, תיטה ערכאת הערעור שלא להתערב במסקנות אלה. כך אפילו ניתן להצביע על טעויות אפשרויות בחוות הדעת או על דרכים אלטרנטיביות לגיבוש המסקנות." (כב' המשנה לנשיא (בדימ') השופט אליעזר ריבלין, ע"א 5154/10, 5523/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח', נ' כלפון נווה ארזים בע"מ, סעיף 15 סיפא לפסק הדין, עמ' 12, ). כפי שכבר קבענו ברבות מהחלטותינו שחלקן גם נזכרו לעיל, לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה, שיש לעוררים או לשמאי מטעמם עם קביעותיו של שמאי מכריע כדי להביא להתערבותנו. כפי שפסק בית המשפט העליון, וכפי שציטטנו לעיל, אין להתערב גם אם "ניתן להצביע על טעויות אפשריות בחוות הדעת או על דרכים אלטרנטיביות לגיבוש המסקנות". (פ"ד כלפון נווה ארזים בע"מ, לעיל)". (שם בעמ' 8, כן נפנה בעניין זה גם לבר"ם 3644/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר ואח', לעיל). בערר רפאל מיכאלי (לעיל) גם סקרנו בהרחבה את הקווים המנחים והעקרונות להיקף התערבותנו המצומצם בשומה מכרעת (עמ' 8 ואילך להחלטה לעיל) והדברים בענין זה שם, חלים גם כאן. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, בערר שלפנינו, אין מקום להתערבותנו לא בהיבט העקרוני ולא לגופם של דברים, בשומה המכרעת. לאחר שעיינו בשומה המכרעת ובהתייחסותו המפורטת של השמאי המכריע, לא נמצא כי נפלה טעות, ולא כל שכן טעות מהותית, באופן חישוב ההשבחה בגין אישור תכנית פת/85/1268. הערר נדחה. בנסיבות העניין, החלטנו לבסוף שלא ליתן צו להוצאות, ולו יהא זה לפנים משורת הדין. שאלות משפטיותבניההיטל השבחהמצב תכנונישמאותשמאי מכריע